ARRET N°210

LM/KP

N° RG 24/00915 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HATG

[D]

C/

[E]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 03 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00915 – N° Portalis DBV5-V-B7I-HATG

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 janvier 2024 rendu par le Tribunal Judiciaire de SAINTES.

APPELANTE :

Madame [N] [D] épouse [M]

née le 11 Mars 1976 à [Localité 5] (16)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Ayant pour avocat postulant M^e Jérôme CLERC de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau de POITIERS

Ayant pour avocat plaidant M^e Bernard QUESNEL, avocat au barreau de BORDEAUX.

INTIMEE :

Madame [W], [R] [T] [E]

née le 04 Septembre 1946 à [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Ayant pour avocat plaidant M^e Stéphanie COLOMBIER, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 01 Avril 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Les époux [D]-[E] ont eu une fille, [N] [D], et ont acquis un ensemble immobilier situé au [Adresse 8] à [Localité 6], composé d’une maison d’habitation, une dépendance et un terrain autour.

En 2003, Monsieur [D] et Madame [E] ont divorcé.

Par acte authentique du 29 mars 2016, Monsieur [D] a effectué une donation de sa part indivise de l’immeuble à sa fille [N], de sorte que Mme [W] [E] et Mme [N] [D] sont depuis cette date propriétaires en indivision de cet ensemble immobilier.

Monsieur [D] est aujourd’hui décédé.

Madame [E] est propriétaire indivise avec sa fille Madame [D] de l’ensemble immobilier que constitue la maison d’habitation, la dépendance et un terrain.

À compter du 29 mars 2016, Madame [N] [D] a résidé dans l’immeuble avec sa famille.

Après avoir tenté en vain à l’amiable d’obtenir le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et de provoquer le partage avec préemption de la co-indivisaire Mme [D], les discussions entre les parties ayant échoué en raison des demandes de Mme [D] de faire régler par sa mère les travaux qu’elle disait avoir fait sur le bien pendant son occupation de celui-ci, Mme [W] [E] a fait assigner Madame [N] [D] épouse [M] devant le tribunal judiciaire de Saintes par acte d’huissier de justice en date du 28 janvier 2021.

En cours de procédure, Mme [N] [D] épouse [M] a quitté les lieux, ainsi que cela ressort du constat de commissaire de justice du 22 octobre 2022 selon lequel l’immeuble indivis est exempt de toute occupation.

Devant le premier juge, Madame [E] a demandé de :

— fixer une indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [D] au profit de l’indivision à compter du mois de mars 2016 fixée à la somme de 500 euros par mois ;

— rejeter la demande de Madame [D] en fixation d’une créance de 175.587,58 euros à l’égard de l’indivision au titre des travaux réalisés et dire que ce montant ne peut excéder 28.504,91 euros ;

— dire que la plus-value réalisée sur le bien bénéficiera à l’indivision ;

— rejeter la demande de Madame [D] aux fins de rémunération par l’indivision à hauteur de 77.637,60 euros au titre des travaux personnellement réalisés.

Madame [D] a quant à elle demandé au premier juge de :

A titre principal,

— rejeter les demandes de Madame [E].

A titre reconventionnel,

— sollicite la fixation d’une créance à l’encontre de l’indivision de la somme de 177.637,58 euros,

— sollicite la fixation d’une créance à l’encontre de l’indivision de 77.637,60 euros à titre de récompense pour investissement personnel.

A titre subsidiaire,

— prendre acte de la reconnaissance par Madame [E] d’une créance à son profit de 28.504,91 euros ;

— fixer une créance à l’encontre de l’indivision de la somme de 177.515,58 euros au titre des dépenses d’amélioration et de conservation ;

— fixer une créance à l’encontre de l’indivision de la somme de 77.637,60 euros au titre de récompense pour investissement personnel ;

— prendre acte de son accord pour la fixation d’une indemnisé d’occupation au profit de l’indivision de 500 euros par mois à compter du 1er avril 2016 avec compensation des sommes dont elle est créancière.

En toute hypothèse, condamner Madame [E] aux entiers dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement en date du 19 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Saintes a statué ainsi :

— condamne Madame [D] à régler à l’indivision la somme mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation du bien indivis du 29 mars 2016 jusqu’à son départ effectif caractérisé par la remise des clés par elle du bien indivis à Madame [E] ;

— fixe au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 2.684, 69 euros au titre du règlement de l’assurance habitation entre 2016 et 2021 ;

— fixe au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 12.885 euros au titre du règlement de la taxe foncière relative au bien indivis entre 2016 et 2022 ;

— fixe au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 28.504,91 au titre de travaux conservatoires réalisés par elle sur le bien indivis ;

— rejette les surplus des demandes de Madame [D] relatives aux travaux d’amélioration et conservatoires ainsi que celle relative à la rémunération pour investissement personnel ;

— rejette les surplus des demandes principales et reconventionnelles ;

— constate l’exécution provisoire attachée à la présente décision ;

— condamne Madame [D] aux entiers dépens de l’instance ;

— condamne Madame [D] à régler à Madame [E] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 20 mars 2024, Mme [N] [D] a fait remettre une clé de l’immeuble à sa mère par commissaire de justice.

Par déclaration en date du 11 avril 2024, Madame [D] a relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Madame [E].

Madame [D], par dernières conclusions transmises le 17 mars 2025, demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien-fondée Madame [D] en ses moyens et demandes ;

— débouter Madame [E] de ses demandes.

En conséquence,

— réformer le jugement du tribunal Judiciaire de Saintes en date du 19 janvier 2024, en ce qu’il a :

* condamné Madame [D] à régler à l’indivision la somme mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation du bien indivis du 29 mars 2016 jusqu’à son départ effectif caractérisé par la remise par elle des clés du bien individu à Madame [E] ;

* rejeté les surplus des demandes de Madame [D] relatives aux travaux d’amélioration et conservatoires ainsi que celle relative à la rémunération pour investissement personnel

* rejeté le surplus des demandes principales et reconventionnelles ;

* condamné Madame [D] aux entiers dépens de l’instance ;

* condamné Madame [D] à régler à Madame [E] la somme de 2.000 euros en indemnisation de ces frais irrépétibles.

Statuant de nouveau,

— débouter Madame [E] de sa demande d’indemnité d’occupation à l’encontre de Madame [D] ;

* à titre subsidiaire, arrêter l’indemnité d’occupation au 24 octobre 2022, date de départ effectif des lieux par Madame [D] ;

— fixer au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 133.474,96 euros au titre des dépenses de travaux conservatoires réalisées sur le bien indivis entre 2016 et 2022 ;

— fixer au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 77.637,60 euros à titre de récompense pour investissement personnel réalisé sur le bien indivis entre 2016 et 2022 ;

— condamner Madame [E] à régler à Madame [D] la somme de 6.000 euros en indemnisation de ces frais irrépétibles ;

— condamner Madame [E] aux entiers dépens de l’instance.

— confirmer le jugement du tribunal Judiciaire de Saintes en date du 19 janvier 2024, en ce qu’il a :

* fixé au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 2.684,69 euros au titre du règlement de l’assurance habitation entre 2016 et 2021 ;

* fixé au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 12.885 euros au titre du règlement de la taxe foncière entre 2016 et 2022 ;

* fixé au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 28.504,91 euros au titre de travaux conservatoires réalisés par elle sur le bien indivis ;

Y ajouter,

* fixer au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 883,06 euros (565,29 +317,77) au titre du règlement de l’assurance habitation entre 2022 et 2024 ;

* fixer au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 4.317 euros (2.113 + 2.204) au titre du règlement de la taxe foncière en 2023 et 2024 ;

* fixer au profit de Madame [D] une créance à l’égard de l’indivision de 8.828,42 euros (7.570,24 + 1.258,18) au titre du règlement des charges courantes entre octobre et décembre 2024 ;

Madame [E], par dernières conclusions transmises le 21 mars 2025, demande à la cour de :

— recevoir Madame [E] en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* fixé une indemnité d’occupation à hauteur de 500 euros au bénéfice de l’indivision, non indexée ;

* fixé une créance à la charge de Madame [E] pour l’indivision à hauteur de 28.504,91 euros.

Statuant à nouveau,

Sur l’indemnité d’occupation :

— fixer l’indemnité d’occupation au bénéfice de l’indivision à la somme mensuelle de 1.000 euros à la date de mars 2016, montant qui devra être annuellement indexé ;

— fixer ce montant sur les comptes de l’indivision de manière rétroactive à compter de mars 2016 ;

— juger que cette indemnité reste due par Madame [D] à la date des présentes ;

— débouter Madame [D] du reste de ses demandes.

Sur les créances de travaux :

— débouter Madame [D] de sa demande de fixation de sa créance à l’égard de l’indivision à hauteur de 16.1979,87 euros ;

— juger que s’il y a une plus-value réalisée, elle bénéficie à l’indivision et non à l’indivisaire ;

— débouter Madame [D] de sa demande de fixation de la rémunération due par l’indivision à la somme de 77.637,60 euros ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a fixé une créance sur l’indivision au titre du règlement par Madame [D] de l’assurance habitation, de la taxe foncière

— débouter Madame [D] de sa demande de fixation d’une créance au profit de l’indivision de sommes versées au titre de la taxe d’habitation ou du règlement des charges courantes entre octobre et décembre 2022 ;

— enjoindre à Madame [D] de justifier du paiement de l’assurance habitation pour 2024.

Subsidiairement,

— juger que le montant dû par Madame [E] au bénéfice de l’indivision ne peut excéder 28.504,91 euros.

Dans tous les cas,

— débouter Madame [D] de ses éventuelles autres demandes ;

— condamner Madame [D] à payer à Madame [E] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 mars 2025.

MOTIVATION

Sur l’indemnité d’occupation

Mme [N] [D] conteste une jouissance privative de l’immeuble en indivision, considérant que Madame [E], sur laquelle pèse la charge de la preuve, ne démontre pas son impossibilité d’habiter l’immeuble par le fait exclusif de Madame [D], aucun reproche ne pouvant par ailleurs lui être fait d’occuper le bien indivis étant elle-même titulaire d’un droit de propriété sur l’immeuble. Elle prétend que la configuration et la superficie de la maison permet une divibilité et une habitabilité par tous et conteste avoir procédé au changement de la porte de service et de la serrure sans remettre à sa mère un double des clés l’empêchant ainsi d’accéder à l’immeuble. Elle ajoute avoir, en exécution du jugement, fait faire un double des clés avant d’en signifier la remise à Madame [E], clés qui n’ont jamais été récupérées par cette dernière, ce qui démontre le peu d’intérêt qu’elle porte à l’immeuble. Elle précise que l’immeuble est accessible par deux chemins, l’une des entrées appartient en propre à Madame [D] qui a installé un portail sans alarme et la seconde à l’indivision et est donc parfaitement accessible par tous et aucune clôture n’entourant la maison.

Madame [W] [E] fait valoir que sa fille occupe le bien seule depuis la donation puisqu’elle a fait le choix de s’y installer avec sa famille, son époux et ses deux enfants et qu’elle se comporte en seule propriétaire, faisant exécuter de nombreux travaux sans demander l’avis ou l’autorisation à Madame [E] et cela, afin d’exploiter les lieux en chambre d’hôtes, ne permettant pas à sa mère d’entrer dans les lieux puisque cette dernière ne possède pas les clés alors que la serrure a été changée et ce, malgré la décision du tribunal judiciaire de Saintes, refusant toute visite pour estimation du bien même à la demande du notaire. Elle prétend que le domaine est entouré de clôtures, fermées par un portail électrique avec une alarme l’empêchant d’accéder à la maison, outre que des chiens sont en liberté dans le parc.

Sur le montant de l’indemnité d’occupation, elle fait observer qu’elle a proposé en vain qu’une estimation soit faite de la valeur du bien immobilier et que les 500 euros décidés en première instance ne représentent que la moitié de l’indemnité d’occupation, ce pourquoi elle demande 1.000 euros en appel.

Madame [E] demande une indemnité d’occupation qui sera rétroactive depuis le début de cette occupation ( mars 2016) jusqu’au 20 mars 2024, date à laquelle Madame [D] a consenti à lui adresser une clé par huissier de justice.

Réponse de la cour d’appel :

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l’effet des actes régulièrement passés au cours de l’indivision. A défaut d’accord entre les intéressés, l’exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Selon la jurisprudence, l’obligation pour un indivisaire de payer une indemnité pour l’occupation d’un bien indivis peut résulter d’un fait ou d’un droit de jouissance privative (Civ. 1ère, 30 juin 2004, bull. I, n° 194, pourvoi n° 02-20085), dès lors que cette jouissance est exclusive, c’est-à-dire qu’elle exclut la même utilisation du bien par les autres indivisaires, peu important l’absence d’occupation effective des lieux.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que Mme [D] a occupé avec sa famille le bien indivis entre elle et Mme [W] [E] depuis l’acte de donation par son père le 29 mars 2016, que le bien s’est trouvé libre de tout occupant le 24 octobre 2022 (procès-verbal de constat de commissaire de justice de cette date) et que Mme [D] a remis une copie de la clé de la porte d’entrée de la maison à sa mère le 19 mars 2024 (acte de signification à personne par commissaire de justice du 19 mars 2024).

La jouissance privative du bien par Mme [D] et l’exclusivité de l’occupation résulte en l’espèce de l’impossibilité matérielle de fait de Mme [E] d’y résider aussi.

En effet, la maison d’habitation dont s’agit qui avait été le domicile conjugal de M. et Mme [D] parents, était occupée par Mme [D], son époux et leurs enfants et ne comportait qu’une cuisine et une salle à manger, seules des salles de bains et wc privatifs pouvant séparer les espaces nuit de la maison.

Mais il n’est pas prouvé par les pièces versées aux débats par Mme [E] que Mme [D] aurait changé la serrure de la porte d’entrée principale de la propriété et aurait clôturé la propriété avec des portails électriques rendant l’accès au bien impossible, la seule production par Mme [E] d’une photographie d’un portail électrique sur lequel est affiché 'propriété privée’ n’en faisant pas la preuve alors que des pièces versées au dossier, il résulte que la propriété disposait de deux entrées possibles.

Et le seul fait que Mme [E] se soit vue interdire l’accès à cette maison dans le cadre d’une instruction pénale ne permet pas de considérer qu’elle avait nécessairement remis les clés à l’autorité judiciaire au moment de l’interdiction judiciaire et que de ce fait, elle ne pourrait plus entrer dans la maison.

En conséquence, si la cour d’appel, comme le premier juge, retient une occupation privative et exclusive de Mme [N] [D] épouse [M] à compter du 29 mars 2016, il sera jugé que cette occupation privative a cessé le 24 octobre 2022, date de constat de la libération des lieux.

Mme [N] [D] épouse [M] sera donc redevable d’une indemnité d’occupation pour cette période envers l’indivision.

Le premier juge a retenu la somme mensuelle qui était demandée par Mme [W] [E] d’un montant de 500 euros en précisant que celle-ci n’était pas contestée par Mme [M] et a précisé dans son dispositif que cette somme serait réglée à l’indivision comme cela était demandé par Mme [E] dans ses dernières conclusions.

Devant la cour d’appel, Mme [E], sur qui pèse la charge de la preuve, soutient que cette somme mensuelle ne correspondrait qu’à la moitié de l’indemnité d’occupation de l’immeuble indivis qui devrait être de 1 000 euros sans toutefois produire aucun élément d’évaluation de la valeur locative du dit bien, se contentant de dire que sa fille lui a empêché l’accès à l’immeuble pour procéder à son estimation et le fait que M. [D] ait pu, en son temps, pu écrire qu’il avait demandé à sa fille de verser une rente mensuelle de 500 euros à sa mère pour compléter ses revenus ne fait pas la preuve de la valeur locative de la maison.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné Mme [N] [D] à régler à l’indivision la somme mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occuaption du bien indivis du 29 mars 2016.

Mais il sera infirmé en ce qu’il a dit que cette indemnité serait due jusqu’au départ effectif de l’occupante caractérisé par la remise par celle-ci des clés du bien indivis à Mme [W] [E], la cour statuant à nouveau sur ce point en disant que cette indemnité est due jusqu’au 22 octobre 2022, date de libération effective des lieux.

Sur les créances de Mme [D] épouse [M] envers l’indivision

Aux termes de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. Il peut employer à cet effet les fonds de l’indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers. A défaut de fonds de l’indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

Le règlement de la taxe foncière et de l’assurance habitation sont des dépenses conservatoires.

L’article 815-12 énonce que l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l’amiable, ou, à défaut, par décision de justice.

En application de l’article 815-13, lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation. Il doit être pareillement tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation ds dits biens, encore qu’ils ne les aient point améliorés.

****

Sur la créance au titre de l’assurance habitation et la taxe foncière et au titre des charges courantes :

Mme [D] demande la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a reconnu qu’elle détenait une créance au titre de la taxe foncière et de l’assurance habitation qui sont des dépenses conservatoires incombant à l’indivision. Elle indique qu’elle continue seule à régler ces dépenses qui s’élèvent à 10.248,53 euros et demande la fixation de cette créance complémentaire (qui concerne la taxe foncière de l’année 2023, l’assurance habitation 2022/2023 et de 2023/2024, les contributions), ajoutant qu’au 1er janvier 2025, elle s’est également acquittée de la taxe foncière pour l’année 2024 ainsi que l’assurance habitation pour l’année 2024/2025 pour un montant de 3.819,95 euros (mais elle ne formule aucune demande au titre des sommes exposées en 2025 dans le dispositif de ses conclusions, de sorte que la cour n’est pas saisie d’une demande de fixation d’une créance à ce titre).

Mme [E] conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a fixé une créance sur l’indivision au titre deu règlement par Mme [D] épouse [M] de l’assurance habitation et de la taxe foncière et de débouter celle-ci de sa demande de fication d’une créance au profit de l’indivision de sommes versées au titre de la taxe d’habitation ou du règlement des charges courantes entre octobre et décembre 2022, demandant à la cour d’enjoindre Mme [D] de justifier du paiement de l’assurance habitation pour 2024.

Réponse de la cour d’appel :

Les dispositions du jugement déféré qui fixent au profit de Mme [D] à l’égard de l’indivision une créance de 2 684,69 euros au titre du règlement de l’assurance habitation entre 2016 et 2021 et une créance de 18 885 euros au titre du règlement de la taxe foncière relative au bien indivis entre 2016 et 2022 ne font l’objet d’aucune critique en appel, les deux parties en demandant confirmation.

Ces dispositions seront donc confirmées.

Mme [D] épouse [M] forme une demande complémentaire en appel au titre du règlement des mêmes dépenses pour l’indivision entre 2022 et 2024, ce dont elle justifie par les pièces qu’elle verse aux débats, en ce compris les sommes payées pour la taxe foncière et de l’assurance d’habitation de l’année 2024.

Mme [D] se verra donc reconnaître en ajoutant au jugement déféré une créance de 4 317 euros (taxe foncière 2023 : 2 113 euros + taxe foncière 2024 : 2 204 euros) au titre de la taxe foncière relative au bien indivis entre 2023 et 2024 et une créance de 565,29 euros au titre de l’assurance habitation relative au bien indivis entre 2023 et 2024 (assurance habitation 2022/2023 : 274,72 euros, assurance habitation 2023/2024 : 290,57 euros).

Il sera rappelé qu’en jurisprudence, les dépenses d’entretien courant, telles que la consommation d’eau, l’électricité ou encore le chauffage collectif, ne sont pas considérées comme des dépenses de conservationcar relevant de l’usage privatif du bien, elles n’entrent pas dans les dépenses ouvrant droit à créance envers l’indivision.

Mme [D] échoue en outre et en tout état de cause à démontrer que des dépenses de fioul, électricité et eau ont été exposées pour la conservation du bien indivis depuis son départ des lieux le 22 octobre 2022, la production du document 'Répartition des coindivisaires à partir du 24 octobre 2022 maison sis [Adresse 8]' étant insuffisant à démontrer la réalité des dépenses effectuées.

Elle sera donc déboutée de sa demande de reconnaissance d’une créance complémentaire de 1 298,18 euros au titre des contributions fioul, eau et électricité.

Sur la créance au titre des travaux conservatoires :

Le premier juge a retenu que les parties s’accordaient sur le caractère conservatoire et bien fondé de la demande de remboursement par l’indivision à Mme [D] des travaux suivants :

— étanchétié de la toiture : 3 295,90 euros

— mise aux normes électriques : 2 602,60 euros

— fourniture de remplacement des huisseries : 17 687,31 euros

— réparation des gouttières : 80,25 euros

— pose d’huisseries : 3800 euros

— joints des murs de cuisine : 1 039,15 euros

Soit au total : 28 504,91 euros, le juge ayant entériné cet accord.

Mme [D] demande une infirmation du jugement déféré sur ce point e faisant valoir que lorsqu’elle a pris possession de l’ensemble immobilier, il était insalubre et sinistré, laissé à l’abandon depuis les années, étant précisé qu’il avait subi un incendie, ce qui justifiait des travaux de grande ampleur, d’où l’important volume de factures qu’elle produit. Elle demande à ce titre le remboursement de sa dépense pour un montant de 133.474,96 euros. Elle prétend ne jamais avoir eu l’intention de transformer l’immeuble en vue de louer des chambres d’hôtes et que la configuration de la maison est restée la même et qu’elle a remis l’immeuble en conformité avec les normes électriques.

Mme [E] s’oppose à cette demande et conclut au débouté de sa demande au titre du reboursement des travaux conservatoires. Elle soutient que le bien immobilier litigieux n’a pas été incendié mais une partie de l’usine autour et que les photographies versées aux débat par Madame [D] le démontrent si cela était nécessaire, ce bien étant en bon état. Elle s’étonne que si ce bien était dans l’état dans lequel elle le décrit, sa fille aurait pas pu vivre tant d’années avec des enfants, étant elle-même malade et handicapée, l’évaluation faite dans le cadre de la donation établissant que le bien avait de la valeur. Elle reconnaît que Mme [D] a aménagé des chambres afin de lancer une activité de chambre d’hôtes et qu’elle a d’ailleurs posté une annonce qui a depuis été supprimée des réseaux, soutenant que Mme [D] a profité de cette activité sans en partager les fruits avec sa co-indivisaire. L’intimée critique les factures qui sont produites par sa fille.

Réponse de la cour d’appel :

Un indivisaire peut prendre seul les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne sont pas urgentes.

En jurisprudence, il a ainsi été admis que les travaux entrepris destinés à empêcher la chute de tuiles dans une rue très fréquentée et à proximité d’un arrêt d’autobus (Civ. 1re, 11 juin 1996, no 94-18.382 , inédit), ou encore de l’action en élagage de branches d’arbres provenant du fonds voisin (Civ. 3e, 18 févr. 2021, no 20-11.080 , AJDI 2021. 303 ) étaient des mesures conservatoires que l’indivisaire peut réaliser sans l’autorisation de ses co-indivisaires.

En l’espèce, les dépenses retenues par le premier juge, réalisées pour l’étanchéité de la toiture, la mise aux normes électriques, la fourniture de remplacement des huisseries, la réparation des gouttières, la pose d’huisseries et les joints des murs de cuisine doivent être regardées comme des dépenses nécessaires à la conservation du bien au sens des textes et de la jurisprudence précitées.

Pour réaliser ces travaux, Mme [M] n’avait donc pas besoin de demander l’autorisation préalable de sa mère et peut en demander remboursement.

La production par Mme [M] des photographies du bien avant et après travaux, des attestations des visiteurs des époux [M] en 2016 ainsi que de l’avis de valeur établie par l’agent immobilier le 28 janvier 2016 qui décrit une maison inhabitable en raison de son état avec des travaux importants dont la toiture à remanier complètement (nombreuses fuites et gouttières), huisseries anciennes simple vitrage et volets en bois en mauvais état, chaudière fioul hors d’usage, absence de radiateur dans certaines pièces, électricité à refaire, démontrent l’état insalubre et en mauvais état d’habilité et d’entretien de la propriété au moment où Mme [D] épouse [M] a pris possession des lieux.

La production des photographies de la propriété annexées au procès-verbal de constat de commissaire de justice du mois d’octobre 2022 démontre l’ampleur des travaux qui ont été financés par les époux [M] depuis 2016, travaux auxquels Mme [E] n’a jamais participé.

Compte tenu de l’état des extérieurs au moment de la prise de possession, il apparaît que la somme de 5 016 euros exposée par Mme [D] pour les frais d’abattage d’arbres morts doive être ajoutée à la somme déjà allouée par le premier juge au titre des travaux conservatoires.

Mme [D], sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas la nécessité des autres travaux qu’elle a réalités avec son époux et dont elle justifie par les factures qu’elle produit, qui amènerait la cour à accroître encore sa créance au titre des travaux conservatoires réalisés sur le bien indivis.

Sur les travaux d’amélioration du bien indivis :

Mme [D] demande l’infirmation du jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre de l’amélioration du bien indivis. Elle soutient que les travaux ont entrainé une augmentation de la valeur de l’immeuble indivis : lorsqu’elle a acquis sa part indivise en 2016, la maison était évaluée à 65.000 euros soit un immeuble d’une valeur de 130.000 euros, en 2020 la valeur vénale de l’immeuble était évalué à 282.000 euros soit une plus-value de 152.000 euros, après calcul c’est 140.828 euros de plus-value restant qui serait attribué aux travaux réalisés par Madame [D].

Mme [E] prétend rétorque que pour les travaux d’amélioration, son autorisation en tant que co-indivisaire était nécessaire, l’indivision pouvant donc refuser d’indemniser l’indivisaire qui les a engagés sans cet accord préalable. Elle ajoute que ces travaux avaient en tout état de cause pour seul but de pouvoir proposer des chambres d’hôtes et en faire commerce.

Réponse de la cour d’appel :

Aux termes de l’article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, Mma [N] [D] épouse [M] demande que le jugement déféré soit réformé en sa disposition l’ayant déboutée de sa demande au titre des travaux d’amélioration et développe des moyens au soutien d’une demande de reconnaissance au titre des dépenses d’amélioration qu’elle aurait faite.

Toutefois, elle ne formule aucune prétention quant à une fixation d’une créance en sa faveur envers l’indivision au titre de dépenses d’amélioration : dans le dispositif de ses dernières conclusions devant la cour d’appel, elle demande à la cour statuant à nouveau de fixer une somme de 133 474,96 euros au titre des dépenses de travaux conservatoires réalisés sur le bien indivis entre 2016 et 2022 ainsi que de fixer à son profit une créance à l’égard de l’indivision au titre de récompense pour investissment personnel réalisé sur le bien entre 2016 et 2022 mais aucune demande de fixation au titre des dépenses d’amélioration.

La cour d’appel ne statuera donc pas sur une prétention à ce titre dont elle n’est pas saisie.

Sur la rémunération de l’indivisaire :

Le premier juge a débouté Mme [D] de sa demande au titre de son investissement personnel en considérant qu’elle ne justifiait que des dépenses engagées pour l’achat du matériel dans des magasins de bricolage mais pas d’éléments quant aux travaux précisément accomplis par elle et son époux ni quant à la qualité du travail fourni et aux bénéfices apportés à l’indivision par les travaux réalisés.

Devant la cour, Mme [D] fait valoir que durant plus de 7 ans, elle-même et son époux ont réalisé eux-mêmes les travaux sur la propriété indivise, lui apportant une plus-value, justifiant la rémunération de leur investissement personnel selon une méthode de calcul sur la base du SMIC horaire net et à ce titre. Elle soutient que ramené à une année, son époux et elle ont chacun réalisé 2 460 heures de travaux car ils y travaillaient quotidiennement jusque tard le soir et pendant plusieurs années. Elle dit en faire la preuve avec les photographies avant rénovation et après rénovation de chaque pièce refaite. Elle indique que la plus-Value sur l’immeuble ne fait aucun doute alors que les travaux réalisés ont permis une prise de valeur de 140 828 euros.

Mme [E] s’y oppose en faisant valoir que la méthode de calcul proposée par sa fille est inopérante, la rémunération ne pouvant se résumer au montant de la plus-value apportée au bien indivis ou à l’addition de sommes prétendument avancées et d’heures de travail prétendument effectuées, les horaires de travail invoquées dépassant un temps de travail classique, ce qui pose des questions sur les revenus de Madame [D] et de son époux d’autant plus que cette dernière nécessite des soins conséquents du fait de sa maladie. Elle ajoute que Madame [D] et son époux sont gérants de plusieurs sociétés en lien avec l’immobilier et possèdent plusieurs biens immobiliers, si bien qu’il y a lieu de douter que les factures versées au débat soient toutes en lien avec le bien indivis.

Réponse de la cour d’appel :

Il sera rappelé qu’en application de l’article 815-12 du code civil, l’indivisaire qui gère un ou plusieurs biens indivis a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l’amiable, ou, à défaut, par décision de justice.

L’indivisaire qui a géré l’indivision a droit à la rémunération de l’activité qu’il a réellement fournie ( Civ. 1ère, 20 nov. 1984, n° 83-15.657).

En l’espèce, il est certain que Mme [D] a géré le bien indivis entre 2016 et 2022 sans aucune aide de Mme [E].

Par ailleurs, Mme [D] produit des factures de fourniture de matériaux et des photographies d’avant et après travaux, la comparaison entre la description du bien dans l’avis de valeur de l’agent immobilier Maxihome en date du 28 janvier 2016 et dans le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 22 octobre 2022 établissant l’ampleur des travaux réalisés dans la maison, les attestations d’amis des époux [M] établissant que ceux-ci ont effectué eux-mêmes certains travaux dans la maison.

La plus-value des travaux réalisés à l’immeuble indivis est certaine comme résultant de la différence entre la valeur du bien en 2016 lors de la donation de 130 000 euros et sa valeur lors de l’estimation immobilière réalisée en 2020 de 282 000 euros, aucun élément produit par Mme [E] ne permettant de considérer que le bien aurait perdu en valeur depuis 2020, le procès-verbal de constat de commissaire de justice démontrant au contraire que le bien était en bon état d’habitabilité et d’entretien intérieur et extérieur en octobre 2022.

Cependant, aucun élément objectif ne permet de connaître le nombre d’heures réellement passé par les époux [M] et les travaux réalisés ont manifestement été réalisés au moins en partie dans un intérêt personnel pour une activité de chambre d’hôtes, l’annonce auprès de Booking.com permettant de constater que cette activité a bien été envisagée par le couple.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, la méthode de calcul de la somme due à Mme [D] au titre de sa gestion du bien ne pourra être retenue mais une somme de 15 000 euros lui sera cependant allouée à ce titre au vu de son investissement personnel dans la gestion du bien indivis par infirmation du jugement entrepris.

Sur la demande de compensation

Il n’y a pas lieu à ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [N] [D] envers l’indivision et celle qu’elle doit à l’indivision alors que le jugement fixe le montant des créances envers l’indivision ou de l’indivisaire à l’égard de l’indivision sans les condamner et que les comptes seront à faire entre les parties lors de la liquidation de l’indivision.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement qui a rejeté la demande de compensation formée par Mme [D].

Sur les demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Au regard du lien de parenté entre les parties et au vu du résultat de l’instance, il n’apparaît pas contraire à l’équité de laisser à la charge des parties les frais exposés par elles en procédure d’appel et non compris dans les dépens, la décision de condamnation de première instance étant en revanche confirmée.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens d’appel, la décision de première instance étant confirmée sur les dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel,

statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Statuant dans les limites de l’appel,

Confirme les dispositions critiquées du jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— condamné Mme [N] [D] à régler à l’indivision la somme mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation du bien indivis du 29 mars 2016 jusqu’à son départ effectif caractérisé par la remise par elle des clés du bien indivis ;

— fixé au profit de Mme [N] [D] épouse [M] une créance à l’égard de l’indivision de 28 504,91 euros au titre des travaux conservatoires réalisés par elle sur le bien indivis ;

— rejeté la demandes de Mme [N] [D] relative à la rémunération pour investissement personnel ;

Et statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés,

Condamne Mme [N] [D] épouse [M] à régler à l’indivision la somme mensuelle de 500 euros à titre d’indemnité d’occupation du bien indivis du 29 mars 2016 jusqu’au 22 octobre 2022 ;

Fixe au profit de Mme [N] [D] épouse [M] une créance à l’égard de l’indivision de 33 520,91 euros au titre des travaux conservatoires réalisés par elle sur le bien indivis ;

Fixe au profit de Mme [N] [D] épouse [M] une créance à l’égard de l’indivision à titre de rémunération pour son investissement personnel à la somme de 15 000 euros ;

Et y ajoutant,

Fixe au profit de Mme [N] [D] épouse [M] une créance à l’égard de l’indivision de 4 317 euros au titre de la taxe foncière relative au bien indivis entre 2023 et 2024 et de 565,29 euros au titre de l’assurance habitation relative au bien indivis entre 2023 et 2024 ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires et supplémentaires ;

Dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,