ARRET N°112

LM/KP

N° RG 23/00300 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXJN

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C/

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Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Le à

Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

2ème Chambre Civile

ARRÊT DU 18 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/00300 – N° Portalis DBV5-V-B7H-GXJN

Décision déférée à la Cour : jugement du 09 janvier 2023 rendu par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 9].

APPELANTS :

Monsieur [P] [N]

né le 04 Mai 1954 à [Localité 10]

[Adresse 8]

[Localité 2]

Ayant pour avocat M^e Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [J] [N]

né le 03 Octobre 1959 à [Localité 13] (BRESIL)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Ayant pour avocat M^e Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [R] [N]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Ayant pour avocat plaidant M^e Raphaël CHEKROUN de la SCP BALLOTEAU LAPEGUE CHEKROUN, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT.

INTIMES :

Madame [V] [M] épouse [H]

née le 29 Mars 1937 à [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

Monsieur [U] [H]

né le 17 Juin 1942 à [Localité 12]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Ayant pour avocat plaidant M^e Vincent LAGRAVE de la SCP LAGRAVE – JOUTEUX, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 04 Février 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Lydie MARQUER, Présidente

Monsieur Claude PASCOT, Président

Monsieur Cédric LECLER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : Madame Véronique DEDIEU,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par Madame Lydie MARQUER, Présidente, Président et par Madame Véronique DEDIEU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 28 avril 2004, Madame [X] [N] a donné à bail d’habitation aux époux [H] un immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 9], pour un loyer mensuel de 948 euros, outre une provision sur charge de 40 euros.

En 2014, Madame [N] a délivré un congé pour reprise à Monsieur [H] à effet du 1er juin 2015.

Le 6 mars 2018, la cour d’appel de Poitiers a annulé le congé, considérant que le bailleur avait entendu se soustraire à son obligation de travaux et a ordonné une expertise portant sur la décence du logement.

Le 17 juin 2018, Madame [N] est décédée, ses enfants sont venus aux droits de cette dernière.

Le 23 juillet 2018, l’expert a rendu son rapport, relevant un défaut de structure du bâtiment et visant la nécessité d’effectuer des travaux.

Par jugement du 4 février 2019, statuant après expertise, le tribunal d’instance de La Rochelle a condamné le bailleur à exécuter, sous astreinte, les travaux de réparation.

Le bailleur n’ayant pas effectué les travaux, il a été sollicité la liquidation de l’astreinte.

Par jugement du 6 novembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de La Rochelle a ordonné la liquidation de l’astreinte et a prononcé une astreinte provisoire.

Les travaux ont été réalisés durant l’année 2021.

Le 29 novembre 2021, Messieurs [P] [N], héritier de Madame [N], et [G] [N] ont fait délivrer un congé pour vente aux locataires au prix de 600 000 euros.

Par actes d’huissier de justice en date des 2 et 9 mai 2022, M. [U] [H] dit [S] et Mme [V] [H] dit [S] ont fait assigner M. [J] [N] et M. [P] [N] aux fins de déclarer nul et non avenu le congé pour vente en dae du 29 novembre 2021 et de condamner solidairement M. [J] [N] et M. [P] [N] à payer la somme de 10 000 euros au titre du préjudice moral subi ainsi que 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans le dernier état de leurs demandes, les consorts [N] ont demandé de déclarer valide le congé signifié le 29 novembre 2021, débouter Monsieur [U] [H] dit [S] et Madame [V] [H] dit [S] de leurs demandes, dire et juger que Monsieur [U] [H] dit [S] et Madame [V] [H] dit [S] sont occupants sans droit ni titre et en conséquence ordonner leur expulsion et les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer jusqu’à totale libération des lieux, outre 10.000 euros correspondant au préjudice consécutif à l’immobilisation du bien et 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 9 janvier 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] a statué ainsi :

— prononce la nullité du congé délivré le 29 novembre 2021 par Monsieur Jean-ChristopheBaroin et Monsieur [P] [N] à Monsieur [U] [H] dit [S] et Madame [V] [H] dit [S] ;

— déboute Monsieur Jean-ChristopheBaroin et Monsieur [P] [N] de leurs demandes ;

— condamne Monsieur Jean-ChristopheBaroin et Monsieur [P] [N] à verser à Monsieur [U] [H] dit [S] et Madame [V] [H] dit [S] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— rappelle l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

— condamne Monsieur Jean-ChristopheBaroin et Monsieur [P] [N] à verser à Monsieur [U] [H] dit [S] et Madame [V] [H] dit [S] la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamne Monsieur Jean-ChristopheBaroin et Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance.

Par déclaration en date du 2 février 2023, Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] ont relevé appel de cette décision en visant les chefs expressément critiqués en intimant Madame [V] [M] (épouse [H]) et Monsieur [U] [H].

Par ordonnance en date du 4 septembre 2023, le conseiller de la mise en état a prononcé l’interruption de l’instance suite au décès de Madame [V] [M] (épouse [H]).

Le 12 décembre 2023, Monsieur [P] [N] est décédé, l’instance a été reprise par son héritier Monsieur [R] [N].

Le 4 août 2024, Monsieur [I] [H] est décédé, ses héritiers, Madame [Y] [H] et Monsieur [L] [H], ont repris l’instance.

Suite au décès des locataires, les locaux loués ont été restitués par les enfants intervenants volontaires à la procédure le 29 août 2024.

Monsieur [R] [N] venant aux droits de M. [P] [N] et Monsieur [J] [N] ont, par dernières conclusions transmises le 4 janvier 2025, demandé à la cour de :

— réformer le jugement entrepris en ce qu’il a :

' prononcé la nullité du congé délivré le 29 novembre 2021 par Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] à Monsieur [U] [H] et Madame [V] [H] ,

' débouté Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] de leurs demandes,

' condamné Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] à verser à Monsieur [U] [H] et Madame [V] [H] la somme de mille euros à titre de dommages-intérêts,

' condamné Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] à verser à Monsieur [U] [H] et Madame [V] [H] la somme de mille euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' condamné Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] aux dépens de l’instance

Statuant à nouveau :

— déclarer valide le congé signifié le 29 novembre 2021 conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

— débouter Madame [Y] [H] et Monsieur [L] [H] de l’ensemble de leurs demandes.

— condamner solidairement Madame [Y] [H] et Monsieur [L] [H] au paiement d’une somme de 10.000 € correspondant au préjudice consécutif à l’immobilisation du bien.

— condamner Madame [Y] [H] et Monsieur [L] [H] au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Madame [Y] [H] et Monsieur [L] [H] ont, par dernières conclusions transmises le 6 janvier 2025, demandé à la cour de :

— donner acte à Madame [Y] [H] et à Monsieur [L] [H] de leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de leurs parents [U] et [V] [S] ;

— donner acte à Monsieur [R] [N] de son intervention volontaire en qualité d’héritier de M. [P] [N] ;

— confirmer le jugement ;

En conséquence :

— déclarer nul et non avenu le congé pour vendre délivré le 29 novembre 2021 par Monsieur [J] [N] et Monsieur [P] [N] à Monsieur et Madame [S] ;

— débouter les consorts [N] de l’ensemble de leurs demandes ;

— les condamner solidairement à payer à Madame [Y] [H] et à Monsieur [L] [H] ès-qualités d’héritiers de Monsieur et Madame [S] la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi ;

— les condamner en cause d’appel à payer à Madame [Y] [H] et à Monsieur [L] [H] ès-qualités d’héritiers de Monsieur et Madame [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

MOTIVATION

Sur l’intervention volontaire

Mme [V] [M] est décédée le 10 août 2023 et M. [U] [N] est décédé le 4 août 2024.

Il convient donc de déclarer recevable l’intervention volontaire de leurs deux enfants et ayants droits, Mme [Y] [H] et M. [L] [H].

Sur la validité du congé

Les consorts [N] soutiennent que l’intention de vente résulte de la situation financière difficile de messieurs [P] [N] et [J] [N] dans laquelle ils se trouvaient désirant vendre pour disposer de liquidités.

Ils soutiennent que le prix est dans la normes au regard du marché immobilier actuel dans le secteur géographique concerné et relèvent que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que l’écart de prix ne caractérisait pas une quelconque fraude.

Ils contestent en revanche le fait que le premier juge ait retenu qu’il n’était pas justifié de la production de diagnostics, de publicité ou d’affichage et de l’absence d’offre d’achat alors que c’est le maintien dans les lieux des époux [H] qui faisaient obstacle à la réalisation de ces démarches.

Les consorts [H] contestent au contraire la validité du congé au motif que celui-ci a été délivré dans un contexte dans lequel une précédente tentative de congé avait judiciairement échoué et de conflit opposant les parties depuis plusieurs années au sujet des travaux, les bailleurs ayant été condamnés, le but poursuivi étant de faire partir les locataires.

Ils considèrent que les bailleurs proposent un prix de vente qu’ils savent excessif et qui n’est pas conforme à la réalité du marché.

Selon eux l’intention frauduleuse des bailleurs est avérée par leur mauvaise foi constante et le fait qu’ils n’apportent pas la preuve que le bien a réellement été mis en vente ou qu’une démarche a été faite en ce sens.

Ils relèvent que c’est pour la première fois en cause d’appel que les bailleurs évoquent leur situation financière difficile pour justifier le congé pour vente.

Réponse de la cour d’appel :

L’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose lorsque le bailleur donne congé à son locataire que ce congé soit justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, et que lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, le congé valant offre de vente au profit du locataire, cette offre étant valable pendant les deux premiers mois du préavis.

Le bailleur n’a pas à motiver plus particulièrement la reprise pour vendre, celle-ci présentant un caractère péremptoire ([Localité 10], 9 oct. 1991, D. 1993. Somm. 174, obs. Ph. [C] ).

Le bailleur est libre de la détermination du prix mais le congé peut être annulé en cas de fraude caractérisée constituant, de la part du bailleur, à mentionner un prix dissuasif pour empêcher le locataire de se rendre acquéreur (Civ. 3e, 5 juill. 1995, n° 93-17.283 , D. 1995. 201).

Un simple excès de prix par rapport au niveau du marché ne suffit cependant pas à établir la fraude (Civ. 3e, 19 avr. 2000, no 98-18.123 , Bull. civ. III, no 81 ; RDI 2000. 400, obs. F. Collart-Dutilleul) mais le cumul d’un prix dissuasif et l’absence d’initiative pour trouver un acheteur révèlent l’absence de sincérité de la décision de vendre (Cour d’appel de Versailles, 26 nov. 2002, D. 2004).

Il appartient au preneur qui conteste la réalité du motif du congé de rapporter la preuve de l’absence d’intention de vendre du bailleur (Civ. 3e, 14 juin 2006, no 05-12.559 , Bull. civ. III, no 150 ).

En l’espèce, il s’agit donc de rechercher si les locataires (les consorts [H]) qui contestent la validité du congé pour vendre délivré par les bailleurs (les consorts [N]) font la preuve de ce qu’en réalité, les bailleurs n’avaient pas réellement l’intention de vendre et qu’ils avaient fixé un prix excessif de nature à les dissuader d’acheter.

Les consorts [N] produisent un avis de valeur d’un agent immobilier du 23 décembre 2021 selon lequel la valeur actuelle de l’appartement était situé dans une fourchette entre 430 000 et 450 000 euros, l’attestant précisant que cela demeure indicatif et ne peut être considéré comme une expertise et que l’évaluation est faite sous les réserves qui s’imposent tant par les diagnostics que les servitudes non connues dans l’immédiat, l’agent immobilier ne précisant par qu’il aurait visité le dit appartement.

Ils produisent par ailleurs des estimations en ligne (donc évidemment sur les déclarations des locataires et sans visite de l’appartement) selon lesquelles le bien serait évalué entre 248 929 euros et 304 246 euros pour l’une et entre 350 400 et 385 400 euros pour l’autre.

De leur côté, les consorts [H], bailleurs, produisent un avis de valeur circonstantié d’une étude notariale du 13 décembre 2021 prenant en compte les travaux à réaliser faisant état d’une valeur estimée entre 590 000 et 600 000 euros, cette évaluation étant ici encore basée sur leurs déclarations et mentionnant qu’il s’agit d’une estimation et non d’une expertise, celle-ci établie sous réserve de la production des diagnostics techniques imobiliers obligatoires dans le cadre d’une vente immobilière.

Ils produisent également un mandat de mise en vente non exclusif confié à l’étude notariale ayant établi l’avis de valeur au prix net vendeur de 600 000 euros en date du 20 mars 2022.

Si ces pièces permettent de constater une différence d’évaluation du bien dont s’agit, les conditions de leur établissement, c’est-à-dire sans visite du bien et sans que les diagnostics obligatoires aient été faits, rendent difficile d’affirmer que le prix annoncé dans le congé pour vente est excessif.

Toutefois, comme l’a relevé à juste titre le premier juge, les consorts [N] ne produisent aucun élément de nature à démontrer qu’ils ont fait des démarches en vue de parvenir à une vente effective du bien alors pourtant que le mandat de vente qu’ils produisent leur rappelle qu’ils doivent fournir tous les certificats, constats ou diagnostics rendus obligatoires pour la réalisation de la vente et ils ne justifient d’aucune publicité ou affichage de panneau concernant la vente envisagée ni aucune visite du bien malgré l’écoulement de nombreux mois depuis la délivrance du congé.

Les bailleurs ne démontrent nullement qu’ils auraient été empêchés de faire ces démarches par la faute des locataires.

Ainsi, au regard du contexte de conflit bailleurs-locataires datant de plusieurs années, la différence entre le prix annoncé et les prix ressortant des évaluations faites par les locataires associée à l’absence totale de démarche en vue de vendre révèlent suffisamment l’absence d’intention sincère de vendre des bailleurs.

Il y a donc lieu à confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a annulé le congé pour vendre pour ce motif sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen développé par les consorts [H] tiré de l’absence d’offre de relogement.

Sur les demandes de dommages intérêts

Dès lors que la cour d’appel confirme le jugement déféré en ce qu’il a prononcé la nullité du congé pour vente, il n’y a pas lieu d’indemniser un préjudice né de l’immobilisation ou l’occupation de l’immeuble litigieux invoqué par les consorts [N].

Quant à la demande indemnitaire formée par les époux [H] avant leur décès, personnes âgées et malades, au titre de leur préjudice moral qui serait né du harcèlement judiciaire initié ou imposé par la mauvaise foi des consorts [N], force est de constater que les consorts [H] ne rapportent pas la preuve d’un lien direct entre l’état de santé des époux [H] et l’attitude procédurale des consorts [N], de sorte que la somme de 1 000 euros allouée par le premier juge pour indemniser les locataires du fait de la délivrance d’un congé en fraude de leurs droits est suffisante à réparer leur préjudice moral.

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles et les dépens

Au vu du résultat de l’instance, la décision de première instance condamnant les consorts [N] à verser une somme de 1 000 euros aux consorts [H] ainsi qu’aux dépens sera confirmée.

En cause d’appel, les consorts [N] succombant en leurs demandes, le congé étant nul, il serait particulièrement inéquitable de laisser la charge de leur frais irrépétibles aux consorts [H].

Messieurs [R] et [J] [N] seront donc déboutés de leur demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés à verser à Mme [Y] [H] et M. [L] [H] la somme de 3000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.

Parties perdantes au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Messieurs [R] et [J] [N] seront également condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour d’appel, statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi,

Donne acte à Mme [Y] [H] et M. [L] [H] de leur intervention volontaire en qualité d’héritiers de M. et Mme [U] et [V] [H] [M] ;

Confirme le jugement déféré ;

Et y ajoutant,

Condamne M. [R] [N] et M. [J] [N] à verser à Mme [Y] [H] et M. [L] [H] la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [R] [N] et M. [J] [N] aux entiers dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes contraires et supplémentaires.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,