RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 6

ARRÊT DU 09 JANVIER 2026

(n° /2026, 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/13822 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGG6B

Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mai 2022-Tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 18/10664

APPELANTES

S.A. MMA IARD assureur de Monsieur [R], immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0074, ayant pour avocat plaidant à l’audience Maître NAGARADJANE Fimoline

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, assureur de Monsieur [R], immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Gilles GODIGNON SANTONI de la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : P0074, ayant pour avocat plaidant à l’audience Maître NAGARADJANE Fimoline

INTIMÉS

Monsieur [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 10]

né le 19 Novembre 1969 à [Localité 13]

Représenté par M^e Rémi ANTOMARCHI de la SELARL AYRTON AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : C1289

Monsieur [M] [R] (décédé)

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par M^e Georges SITBON de la SCP PEREZ SITBON, avocat au barreau de Paris, toque : P0198

M. A.F. – MUTUELLE DES ARCHITECTES FRANÇAIS, société d’assurance mutuelle à cotisations variables, entreprise régie par le Code des Assurances, n° SIRET 784 647 349, agissant en la personne de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Nathalie BOUDE, avocat au barreau de Paris, toque : L0018

MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, en sa qualité s’assureur des sociétés Viza Construction et Rénov 95, immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau d’Essonne

S.A. MMA IARD assureur de Monsieur [R], immatriculée au RCS du MANS sous le numéro 775 652 126, prise en sa qualité d’assureur des sociétés Viza Construction et Renov 95, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Laurent SERVILLAT de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau d’Essonne

Société MAAF ASSURANCES, entreprise régie par le code des assurances, immatriculée au RCS de [Localité 15] sous le numéro 542 073 580, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

[Adresse 12]

[Localité 8]

Représentée par M^e Serge CONTI de la SELARL CONTI & SCEG, avocat au barreau de Paris, toque : L0253, ayant pour avocat plaidant à l’audience M^e DUBREY Emmanuelle

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 23 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre

M^me Agnès LAMBRET, Conseillère

Madame Viviane SZLAMOVICZ,Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par M^me Agnès LAMBRET dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Sylvie DELACOURT, Présidente de Chambre et par Clément COLIN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

M. [J] a fait procéder, en qualité de maître d’ouvrage, à des travaux de rénovation d’un immeuble composé de deux bâtiments et 8 appartements, sis [Adresse 9] à [Localité 14].

Sont initialement intervenus à l’acte de construire :

— M. [R], assuré par la Mutuelle des architectes français (la MAF), en qualité de maître d''uvre, chargé d’une mission complète ;

— la société Renov 95, assurée par la société MMA et la société MMA IARD assurances mutuelles (les sociétés MMA) en qualité d’entreprise générale ;

— la société Viza, assurée par la société MMA, en qualité de sous-traitant.

Les travaux, d’un montant initial de 299 800 euros, ont débuté à l’été 2006. La société Renov 95 ayant cessé d’intervenir, la poursuite des travaux a été confiée à la société Viza à compter du 30 octobre 2006.

Cette dernière étant également défaillante, la société EGB Plus, assurée par la société MAAF assurances (la MAAF), a poursuivi le chantier en qualité d’entreprise générale à compter du 2 avril 2007.

La société EGB Plus a cessé d’intervenir à compter du 7 juin 2008 et a été radiée du registre du commerce et des sociétés le 25 octobre 2010.

Sept des huit appartements de l’immeuble ont été mis en location à compter du 1er juillet 2008.

M. [J] s’est plaint de désordres et malfaçons. M. [R] a nié toute responsabilité dans leur survenance, ainsi que les sociétés MMA et la MAAF, qui ont réfuté toute responsabilité de leurs assurées.

M. [J] a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris pour que soit ordonnée une expertise judiciaire.

Une ordonnance du 17 novembre 2015 a désigné pour y procéder M. [X].

Par actes d’huissier des 17, 19 et 30 juillet 2018, M. [J] a fait assigner M. [R], la MAF, la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus et les sociétés MMA en qualité d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza devant le tribunal de grande instance de Paris aux finns d’indemnisation de ses préjudices.

Par acte d’huissier du 4 février 2020, la MAF a fait assigner les sociétés MMA, venant aux droits de la société Covea Risks, en intervention forcée et garantie, en leurs qualités d’assureur de M. [R] à compter du 1er janvier 2009.

Les deux instances ont été jointes.

Par ordonnance du 03 septembre 2019, le juge de la mise en état a notamment :

— condamné in solidum M. [R] et la MAF à payer à M. [J] les sommes de :

—  135 343,23 euros TTC à titre de provision à valoir sur les travaux de remise en état et frais de maîtrise d''uvre ;

—  30 000 euros à valoir sur le préjudice 'nancier résultant de la perte de loyers ;

—  3 000 euros à valoir sur son préjudice moral ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit au surplus des demandes de M. [J] ;

— dit n’y avoir lieu de faire droit aux appels en garantie des parties.

Par arrêt du 9 décembre 2020, la cour d’appel de Paris a infirmé cette ordonnance et débouté M. [J] de ses demandes.

Se plaignant de carences et erreurs d’analyse dans le rapport d’expertise, M. [J] a par la suite saisi le juge de la mise en état d’une demande de récusation d’expert et complément d’expertise, laquelle a été rejetée par ordonnance du 9 février 2021.

Par jugement rendu le 31 mai 2022, le tribunal judiciaire de Paris a statué en ces termes:

— Déclare recevables les demandes formées à l’encontre des sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] par M. [J] et la MAF ;

— Déclare irrecevables les demandes formées par M. [J] à l’encontre de M. [R] sur le fondement contractuel et tendant au paiement des sommes de :

—  106 692,35 euros au titre des sommes payées en trop à la société Viza au regard de l’avance réelle des travaux,

—  2% du montant des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage ;

—  248 062,18 euros au titre de la sous-estimation de l’enveloppe des travaux ;

— Prononce la réception judiciaire des travaux au 1er juillet 2008, assortie des réserves mentionnées sur la liste établie par M. [R] le 31 mai 2008 telle qu’actualisée le 16 juin 2008 (pièce n°35 de M. [J]),

— Condamne in solidum M. [R] et la MAF (dans la limite de 23%) à payer à M. [J] la somme de 76 493,49 euros TTC au titre du coût de reprise du bâtiment B hors VMC ;

— Condamne in solidum M. [R] et la MAF (dans la limite de 23%) et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 120 949 euros TTC au titre du coût de reprise du bâtiment A ;

— Condamne in solidum M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R], la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] les sommes de :

—  57 440 euros au titre des pertes de loyer du bâtiment A,

—  16 629,50 euros au titre du préjudice financier,

—  812,12 euros au titre des frais bancaires,

—  12 000 euros titre du préjudice moral ;

— Condamne M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] à payer à M. [J] la somme de 265 372 euros au titre des pertes de loyers du bâtiment B ;

— Dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage des responsabilités s’effectuera de la manière suivante :

— M. [R] garanti par la MAF (dans la limite de 23 %) et les sociétés MMA : 40%,

— La société EGB Plus garantie par la MAAF : 60% ;

— Condamne la MAAF à garantir respectivement M. [R] et la MAF (dans la limite de 23 %) à hauteur de 60 % des condamnations prononcées à leur encontre,

— Condamne les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] à garantir M. [R] de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices immatériels ;

— Condamne la MAAF à payer à M. [J] la somme de 3 121,21 euros TTC au titre du coût de réfection de l’escalier ;

— Dit que les intérêts sur ces sommes courront à compter du présent jugement et se capitaliseront par année entière conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Déboute les parties des demandes formées à l’encontre des sociétés MMA en leur qualité d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza,

— Condamne in solidum M. [R], la MAF (dans la limite de 23 %), les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne in solidum M. [R], la MAF (dans la limite de 23 %), les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus aux dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

— Dit que la charge finale des dépens et celle de l’indemnité accordée au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront réparties au prorata des responsabilités retenues ci-dessus ;

— Admet les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

— Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration du 19 juillet 2022, les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] ont interjeté appel de cette décision, intimant devant la cour :

— M. [J],

— La MAF en qualité d’assureur de M. [R],

— La société MAAF en qualité de la société EGB Plus,

— M. [R].

Par déclaration du 27 juillet 2022, la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus a interjeté appel du jugement, intimant devant la cour :

— M. [J],

— La MAF en qualité d’assureur de M. [R],

— M. [R],

— Les sociétés MMA en qualité d’assureur RCP de M. [R],

— Les sociétés MMA en qualité d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza.

Les procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 21 mars 2024.

M. [R] est décédé le 29 Mai 2024.

La clôture a été prononcée le 13 février 2025.

Par ordonnance rendue le 6 mars 2025, la cour a ordonné la révocation de la clôture afin notamment d’obtenir les observations des parties sur l’irrecevabilité des demandes à l’encontre de M. [R].

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025, les sociétés MMA, assureurs de M. [R], demandent à la cour de :

— Déclarer recevables et bien fondées les sociétés MMA en leurs demandes,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a condamné les sociétés MMA au titre des préjudices immatériels, aux frais irrépétibles et aux dépens ;

Statuant à nouveau,

— Déclarer M. [J], M. [R] et la MAF irrecevables en toutes leurs demandes formées à l’encontre des sociétés MMA et les mettre hors de cause,

— Débouter les parties de toutes leurs demandes formées à l’encontre des sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R],

— Condamner in solidum la MAAF à indemniser M. [J] au titre des loyers du bâtiment B soit 265 372 euros,

— En tout état de cause, juger M. [J] irrecevable en ses demandes du fait de la vente de son bien en février 2024,

— Débouter toutes les parties des demandes formulées à l’encontre des sociétés MMA, condamner la MAF et la MAAF à garantir les MMA de toutes les condamnations éventuellement mises à leur charge,

— Condamner tout succombant à verser aux sociétés MMA la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 22 septembre 2025 la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus, demande à la cour de :

A titre principal,

Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a :

— Prononcé la réception judiciaire des travaux ;

— Condamné in solidum, la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus, avec d’autres à payer à M. [J], la somme de 120 949 euros au titre du coût de reprise du Bâtiment A ;

— Condamné in solidum M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] :

— la somme de 57 440 euros au titre des pertes de loyer du bâtiment A ;

— la somme de 16 629,50 euros au titre du préjudice fiscal ;

— la somme de 812,12 euros au titre des frais bancaires 12 000 euros au titre du préjudice moral ;

— Dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuerait de la manière suivante : M. [R], garanti par la MAF (dans la limite de 23%) et les MMA: 40%; la société EGB plus, garantie par la MAAF: 60%;

— Limité le montant des condamnations prononcées contre la MAF à hauteur de 23 % ;

— Fait droit aux appels en garantie à l’encontre de la MAAF ;

— Condamné la MAAF à garantir M. [R] ;

— Condamné la MAAF à payer à M. [J] la somme de 3 121,21 euros TTC au titre du coût de réfection de l’escalier ;

— Débouté les parties de l’ensemble de leurs demandes formulées à l’encontre des sociétés MMA en qualité des sociétés Renov 95 et Viza ;

— Condamné in solidum M. [R], la MAF, les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens en ce compris les frais d’expertise.

Et statuant à nouveau,

— Déclarer irrecevable M. [J] en toutes ses demandes du fait de la vente intervenue en cause d’appel ;

— Déclarer irrecevable comme nouvelles les demandes sur la taxe des logements vacants ;

— Mettre hors de cause la MAAF dont les garanties n’étaient pas mobilisables ;

— Débouter M. [J] de toutes ses demandes à l’encontre de la MAAF ;

— Débouter toutes les parties de toutes leurs demandes formulées à l’encontre de la MAAF;

En tout état de cause,

— Confirmer l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la MAAF au titre du bâtiment B et toutes les demandes de M. [J] rejetées par le tribunal ;

— Réduire la part de responsabilité prononcée à l’encontre de l’assuré de la MAAF et limiter le montant des condamnations à un taux de 10 % ;

— Réduire toutes les réclamations de M. [J] et le débouter de toutes des demandes ;

— Débouter M. [J] en son appel incident visant à obtenir la confirmation du jugement et relativement à :

— Condamner la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 123 975,72 euros TTC au titre des coûts de reprise du bâtiment A ;

— Condamner la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 58 860 euros au titre des pertes de loyer du bâtiment A ;

— Condamner in solidum M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur M. [R] et la MAAF au paiement de la somme de 69 518 euros au titre du préjudice fiscal ;

— Condamnera in solidum M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] et la MAAF au paiement de la somme de 7 388 euros au titre de la taxe des logements vacants dont s’est acquittée M. [J] ;

— Le débouter de toutes ses demandes contre la MAAF ;

Débouter la MAF et les sociétés MMA de toutes leurs demandes et appels incidents ;

Rejeter les appels en garantie formés par M. [R], la MAF, les sociétés MMA et globalement par toutes autres parties ;

— Condamner in solidum, la MAF sans réduction proportionnelle, les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] et les sociétés MMA en qualité d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza à relever et garantir la concluante de toutes condamnations prononcées à son encontre

— Condamner in solidum M. [J], la MAF, les sociétés MMA et toutes autres parties défaillantes à payer à la MAAF une somme de 5 000 euros outre les dépens de l’instance.

Dans leurs conclusions notifiées par voie électronique le 24 septembre 2025 les sociétés MMA en leur qualité d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza demandent à la cour de :

Déclarer irrecevable M. [J] en toutes ses demandes du fait de la vente intervenue en cause d’appel ;

Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris le 31 mai 2022 en ce qu’il a jugé que les désordres allégués par M. [J] n’étaient pas imputables aux sociétés Renov 95 et Viza, assurées auprès des sociétés MMA ;

En conséquence,

Dire qu’aucune condamnation ne saurait intervenir à l’encontre de leurs assureurs, les sociétés MMA, en cette qualité ;

A titre subsidiaire,

Débouter M. [J] de l’intégralité de ses demandes dirigées à l’encontre des sociétés MMA en leur qualité d’assureur de Renov95 et Viza ;

Rejeter tout appel en garantie qui serait susceptible d’être formé par toute autre partie à l’encontre des sociétés MMA en leur qualité d’assureurs des sociétés Renov 95 et Viza ;

Mettre purement et simplement hors de cause les sociétés en leur qualité d’assureur de Renov 95 et Viza ;

A titre reconventionnel,

Condamner M. [J] à payer aux sociétés MMA en leur qualité d’assureur de Renov 95 et Viza une indemnité de 8 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [J] et tout succombant en tous les dépens ;

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025 la MAF en qualité d’assureur de M. [R] demande à la cour de :

Déclarer M. [J] irrecevable en ses demandes du fait de la vente de son bien intervenue en cours d’instance et hors l’information de la cour et des parties ;

En conséquence,

Le débouter de l’ensemble de ses demandes.

En tout état de cause,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevables les demandes de M. [J] à l’encontre de M. [R] sur le fondement contractuel et visant à le voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  106 692,35 euros au titre des sommes payées en trop à la société Viza,

—  2% du montant des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages ouvrage,

—  248 062,18 euros à titre de la sous-estimation de l’enveloppe des travaux.

— Condamné les sociétés MMA en leur qualité d’assureur de M. [R] du chef de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre au titre des préjudices immatériels.

Réformer le jugement en ce qu’il a :

— Condamné in solidum M. [R] et la MAF dans la limite de 23 % à payer à M. [J] la somme de 76 493,49 euros TTC au titre du coût de reprise du bâtiment B hors VMC,

— Condamné in solidum M. [R] et la MAF dans la limite de 23 % et la MAAF en qualité d’assureur de EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 120 949 euros TTC au titre du coût de reprise du bâtiment A,

— Condamné M. [R] à payer à Monsieur [J] les sommes de 57 440 euros, 16 629,50 euros, 812,12 euros, 12 000 euros et 265 372 euros,

— Dit que dans les rapports entre coobligés, la part de M. [R] sera de 40 % et condamne la MAAF à garantir ce dernier et la MAF à hauteur de 60 %

— Débouté les parties de leurs demandes formées à l’encontre des sociétés MMA en leur qualité d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza.

— Condamné in solidum M. [R], la MAF dans la limite de 23 %, les sociétés MMA en leur qualité d’assureur de M. [R] et la MAAF, assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement critiqués :

Rejeter les demandes,

A titre subsidiaire :

Mettre la MAF hors de cause,

A titre plus subsidiaire dans l’hypothèse d’une confirmation du jugement quant à la condamnation de la MAF,

Le confirmer en ce qu’il l’a condamné dans la limite 23 % et ce du seul chef des dommages matériels ;

Encore plus subsidiairement,

Rejeter les préjudices tels que sollicités à l’encontre de la MAF,

Infiniment plus subsidiairement :

Rejeter toute demande de condamnation in solidum,

Condamner les sociétés MMA, d’assureur des sociétés Renov 95 et Viza, ainsi que la MAAF assureur de la Société EGB Plus à relever et garantir intégralement la MAF,

Rejeter toutes demandes excédant les conditions et limites de son contrat relativement à sa franchise et son plafond,

Condamner tous succombants à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 septembre 2024, M. [J] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 31 mai 2022 en tout point excepté sur les points suivants :

— Les erreurs matérielles affectant le calcul des pertes de loyer et du coût des travaux des bâtiments A et B ,

— Les rejets des postes de préjudice suivant :

— Le ravalement du bâtiment B sur jardin

— Le remplacement des velux fuyards

— Le rejet partiel du préjudice fiscal

— Le rejet de l’indemnisation des frais bancaires.

— La non prise en compte du remboursement de la taxe sur les logements vacants – Le rejet de l’indemnisation du fait de l’absence de souscription de l’assurance dommages ouvrage compte tenu du défaut de conseil de Monsieur [R]

En conséquence, d’infirmer le jugement querellé sur ces points, les rejuger et de :

Condamner in solidum M. [R] et son assureur RCP, la société MMA, du fait des fautes commises au titre du devoir de conseil au paiement de la somme égale à 2% du montant des travaux de reprise que retiendra le tribunal au titre de l’assurance dommages à souscrire dans le cadre de la réalisation de ces travaux ;

Condamner in solidum M. [R], la MAF (dans la limite de 23%) et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 139 829,63 euros TTC au titre des coûts de reprise du bâtiment A ;

Condamner in solidum M. [R], la MAF (dans la limite de 23%) à payer à M. [J] la somme de 125 425,76 euros TTC au titre des coûts de reprise du bâtiment B hors VMC;

Condamner in solidum M. [R] et les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à Monsieur [J] la somme de 59 452,50 euros au titre des pertes de loyer du bâtiment A ;

Condamner in solidum M. [R] et les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] à payer à M. [J] la somme de 273 014,57 euros au titre des pertes de loyer du bâtiment B ;

Condamner in solidum sur le fondement de l’article 1792 du code civil, M. [R] et la société MMA en sa qualité d’assureur de la société Viza à payer à M. [J] la somme de 10 326, 68 euros TTC en sus des condamnations déjà prononcées ;

Condamner la MAAF au paiement de la somme de 8 479,47 euros au titre de la réfection de l’escalier ;

Condamner in solidum M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] et la MAAF au paiement de la somme de 33 472,5 euros au titre du préjudice fiscal en sus des condamnations prononcées en 1ère instance (50 102 euros au total) ;

Condamner in solidum M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur de ce dernier et la MAAF au paiement de 29 294,78 euros et 381.78 euros en sus des condamnations de première instance (soit un total de 30 736.74 euros) au titre du préjudice subi du fait de l’application de pénalités et des intérêts sur le prêt consenti à M. [J] du fait de son impossibilité de régler les échéances ;

Condamner in solidum M. [R], les sociétés MMA en qualité d’assureur de ce dernier et la MAAF au paiement de la somme de 11 065 euros au titre de la taxe des logements vacants dont s’est acquittée M.[J] ;

Condamner in solidum les défendeurs à payer à M. [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 15 000 euros, ainsi qu’aux entiers dépens.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur les fins de non-recevoir

1.1 Sur la recevabilité des demandes à l’encontre de M. [R]

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable tout prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Par message RPVA transmis le 3 octobre 2024, le conseil de M. [R] a communiqué aux parties en la cause l’acte de décès de son client. L’ordonnance de clôture a été révoquée le 6 mars 2025 et les parties ont été invitées à faire leurs observations sur la recevabilité des demandes à l’encontre de M. [R], aucun héritier n’ayant été mis dans la cause. Elles n’ont cependant pas conclu sur ce point.

La cour n’est pas saisie de demandes d’infirmation des condamnations prononcées à l’encontre de M. [R], celles-ci sont donc définitives.

A défaut pour les parties d’avoir mis en cause les héritiers de M. [R], les demandes formées à son encontre en appel seront déclarées irrecevables. Pour les mêmes motifs, la demande de la MAAF, assureur de la société EGB Plus, qui tend à l’infirmation de sa condamnation à garantir M. [R] sera déclarée irrecevable.

1.2 Sur la recevabilité des demandes de M. [J]

Moyens des parties

Les sociétés MMA en qualité d’assureurs de M. [R] soutiennent que M. [J] est irrecevable à agir du fait de la vente de son bien le 28 février 2024.

La MAAF soutient que l’action en garantie décennale se transmet aux accesseurs successifs lors de la vente du bien de sorte que le nouveau propriétaire se trouve seul titulaire de l’action en garantie décennale postérieurement à la cession. Elle en déduit que M. [J] ne peut plus exercer ni l’action en responsabilité décennale ni aucune autre action contractuelle du fait de la vente intervenue.

Les sociétés MMA en qualité d’assureurs des sociétés Renov 95 et Viza soutiennent que, du fait de la vente de son bien, M. [J] n’est plus titulaire des actions en responsabilité décennale et contractuelle au titre des désordres affectant le bien dont il n’est plus propriétaire.

La MAF assureur de M. [R] expose, pour les mêmes raisons, que M. [J] n’a plus qualité à agir sur les fondements décennal et contractuel.

Réponse de la cour

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention.

Il résulte de ce texte que l’action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs avec la propriété de l’immeuble. Cependant, le maître de l’ouvrage ne perd pas la faculté de l’exercer dès lors qu’elle présente pour lui un intérêt direct et certain et qu’il peut invoquer un préjudice personnel (3e Civ., 31 mai 1995, pourvoi n° 92-14.098, Bulletin 1995 III N° 133). Il appartient alors au maître de l’ouvrage qui l’invoque de rapporter la preuve de cet intérêt direct et certain à agir (3e Civ., 3 mai 2001, pourvoi n° 99-19.205).

Le même raisonnement est applicable aux actions en responsabilité contractuelle contre les constructeurs lesquelles, sauf clause contraire, se transmettent aux acquéreurs successifs de l’immeuble, même pour les dommages nés antérieurement à la vente et ce, nonobstant l’action en réparation intentée par le vendeur avant cette vente (3e Civ., 10 juillet 2013, pourvoi n° 12-21.910, Bull. 2013, III, n° 102).

La MAAF produit un certificat du service de la publicité foncière de l’Essonne émis à la suite d’une demande de renseignements datée du 13 août 2025 portant sur l’immeuble sis à [Localité 14], parcelle cadastrée [Cadastre 11] dont les références sont reprises sur les documents contractuels, notamment le contrat de maîtrise d''uvre. Ce document mentionne que le bien immobilier a été cédé par acte authentique du 11 mars 2024 à la société TMI immatriculée 901 859 892.

Il résulte de ces éléments que M. [J] a cédé son bien à une société TMI le 19 février 2024, de sorte qu’il lui appartient de rapporter la preuve que ses actions en garantie décennale et contractuelle présentent pour lui un intérêt direct et certain à agir.

Or, M. [J] n’a pas répondu aux moyens d’irrecevabilité soulevés par ses contradicteurs à ce titre. Il ne produit pas l’acte de cession de son immeuble ni ne démontre subir un quelconque préjudice postérieurement à la cession de son immeuble. Faute pour lui de démontrer son intérêt à agir postérieurement à la cession de son bien, il sera déclaré irrecevable en toutes ses demandes en ce qu’elles sont exclusivement fondées sur les responsabilités décennale et contractuelle des constructeurs.

En conséquence, l’arrêt sera infirmé en ce qu’il a :

— Prononcé la réception judiciaire des travaux au 1er juillet 2008,

— Condamné la MAF (dans la limite de 23%) à payer à M. [J] la somme de 76 493,49 euros TTC au titre du coût de reprise du bâtiment B hors VMC ;

— Condamné in solidum la MAF (dans la limite de 23%) et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 120 949 euros TTC au titre du coût de reprise du bâtiment A ;

— Condamné in solidum les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] les sommes de :

—  57 440 euros au titre des pertes de loyer du bâtiment A,

—  16 629,50 euros au titre du préjudice financier,

—  812,12 euros au titre des frais bancaires,

—  12 000 euros titre du préjudice moral ;

— Condamné les sociétés MMA en qualité d’assureur de M. [R] à payer à M. [J] la somme de 265 372 euros au titre des pertes de loyers du bâtiment B ;

— Dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage des responsabilités s’effectuera de la manière suivante :

— M. [R] garanti par la MAF (dans la limite de 23 %) et les sociétés MMA : 40%,

— La société EGB Plus garantie par la MAAF : 60% ;

— Condamné la MAAF à payer à M. [J] la somme de 3 121,21 euros TTC au titre du coût de réfection de l’escalier ;

— Condamné in solidum la MAF (dans la limite de 23 %), les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus à payer à M. [J] la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum la MAF (dans la limite de 23 %), les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

1.3 Sur les appels en garantie

Les demandes indemnitaires de M. [J] étant rejetées, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires d’appels en garantie formées par les assureurs.

2. Sur les frais du procès

Le sens de l’arrêt conduit à infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la MAF (dans la limite de 23 %), les sociétés MMA en leur qualité d’assureurs de M. [R] et la MAAF en qualité d’assureur de la société EGB Plus aux dépens ainsi qu’à payer à M. [J] la somme de 15 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par dispositions nouvelles, M. [J] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise. Les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile seront en revanche rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevables les demandes formées par M. [J] à l’encontre de M. [R] sur le fondement contractuel et tendant au paiement des sommes de :

—  106 692,35 euros au titre des sommes payées en trop à la société Viza au regard de l’avance réelle des travaux,

—  2% du montant des travaux de reprise au titre de l’assurance dommages-ouvrage ;

—  248 062,18 euros au titre de la sous-estimation de l’enveloppe des travaux ;

Statuant à nouveau,

Déclare les parties irrecevables en toutes leurs demandes formulées à l’encontre de M. [R] ;

Déclare M. [J] irrecevable en toutes ses demandes ;

Condamne M. [J] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La Présidente,