Cour d'appel de Poitiers, 4e chambre, 4 décembre 2025, n° 22/01448

TGI Poitiers 19 avril 2022

CA Poitiers
Infirmation partielle 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation de la valeur de l'immeuble
La cour a retenu que les évaluations fournies par l'appelant étaient plus fiables et représentatives de la valeur actuelle du bien, en tenant compte des désordres affectant l'immeuble.
Accepté
Calcul de l'indemnité d'occupation
La cour a décidé de fixer l'indemnité d'occupation sur la base de la valeur locative du bien, sans appliquer d'abattement pour vétusté, en raison de la responsabilité de l'appelant dans la dégradation du bien.
Accepté
Responsabilité pour dégradations
La cour a retenu que l'appelant avait effectivement manqué à ses obligations, ce qui a conduit à une perte de valeur significative du bien, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a décidé que l'appelant, ayant succombé dans ses prétentions, devait supporter les dépens.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a accordé des frais irrépétibles à l'intimée, confirmant la décision de première instance.

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Sur la décision

Référence :	CA Poitiers, 4e ch., 4 déc. 2025, n° 22/01448
Juridiction :	Cour d'appel de Poitiers
Numéro(s) :	22/01448
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Poitiers, 19 avril 2022
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	17 décembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique PASCOTGuillaume ALLAIN
Cabinet(s) :	SCP GAND - PASCOT

Texte intégral

ARRET N°

N° RG 22/01448 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GR37

[L]

[P]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

4ème Chambre Civile

ARRÊT DU 04 DECEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/01448 – N° Portalis DBV5-V-B7G-GR37

Décision déférée à la Cour : jugement du 19 avril 2022 rendu par le Juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de POITIERS.

APPELANT :

Monsieur [F] [X] [U] [L]

né le [Date naissance 3] 1964 à [Localité 12]

[Adresse 1]

ayant pour avocat M^e Frédérique PASCOT de la SCP GAND-PASCOT, avocat au barreau de POITIERS

INTIMEE :

Madame [D] [Z] [V] [P]

née le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 11]

[Adresse 5]

ayant pour avocat M^e Guillaume ALLAIN, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 09 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Denys BAILLARD, Président

Madame Marie-Béatrice THIERCELIN, Conseillère, qui a présenté son rapport

Madame Véronique PETEREAU, Conseillère

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Inès BELLIN,

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

**********************

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] et Mme [P] se sont mariés le [Date mariage 6] 1996 à [Localité 11], sous le régime de la séparation de biens selon contrat de mariage reçu par maître [N], notaire à [Localité 9], le 15 juin 1996.

Le 18 août 2000, ils ont fait l’acquisition, en indivision à hauteur de 50% chacun, d’un terrain à bâtir à [Localité 9] ,au prix de 265.000 francs qui portera par la suite l’adresse [Adresse 2]. Ils ont fait construire une maison sur ce terrain, puis une piscine en 2009.

Dans le cadre de la procédure de divorce, le juge aux affaires familiales a attribué à M. [L] la jouissance du logement familial à titre onéreux par ordonnance de non conciliation du 24 mai 2011.

Par jugement en date du 31 août 2016, signifié le 17 octobre 2016 le juge aux affaires familiales a prononcé les divorce des époux, fixé la date des effets du divorce au 13 mai 2010, ordonné la liquidation et le partage de leurs intérêts patrimoniaux.

Par exploit en date du 3 novembre 2021, Mme [P] a assigné M. [L], aux fins de voir procéder à la liquidation et au partage de l’indivision existant entre les ex époux.

Par jugement du 19 avril 2022, le juge aux affaires familiales a notamment :

' fixé la valeur de l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 7], à 500.000 euros au 9 mars 2012.

' fixé l’indemnité d’occupation due par M. [L] à l’indivision à 2.000 euros par mois au 9 mars 2012.

' Indexé la valeur de l’immeuble et le montant de l’indemnité d’occupation sur l’indice INSEE du coût de la construction et de l’habitation, l’indice de base étant le dernier publié au 9mars 2012 et celui d’arrivée le dernier publié lors de l’attribution définitive et en pleine propriété de ce bien soit à l’un des copartageants soit à un ou plusieurs tiers.

' Dit que, pour les besoins du partage, leur révision s’opérera chaque année au 9 mars et pour la première fois le 9 mars 2013.

' Sursis à statuer sur les points de départ et d’arrivée de l’indemnité d’occupation.

' Ordonné la réouverture des débats devant le juge de la mise en état pour que :

' Mme [P] :

' Formule toute demande sur le sort de l’immeuble autre que l’attribution au

défendeur s’il ne la réclame toujours pas.

' Justifie de la date à laquelle le jugement de divorce est devenu définitif, du point de départ de l’indemnité d’occupation, des dépenses réalisées pour l’indivision et de leur fondement légal.

' Produise l’ordonnance de non-conciliation.

' Les parties présentent toutes conclusions et pièces.

' Condamné M. [L] aux dépens jusqu’alors exposés et à régler à Mme [P] 1.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par déclaration enregistrée le 8 juin 2022, M. [L] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 7 février 2023, le Conseiller de la mise en état a ordonné une expertise du bien indivis aux fins de :

— déterminer la valeur vénale actuelle de l’immeuble et sa valeur locative depuis 2011,

— dire si des dégradations affectent l’immeuble et dans l’affirmative si elles sont imputables à un défaut d’entretien,

— déterminer la valeur de l’immeuble si celui-ci avait été correctement entretenu depuis 2011.

Le 13 janvier 2025, l’expert judiciaire a déposé son rapport.

L’appelant conclut à la réformation de la décision déférée et demande à la cour de :

— fixer la valeur de l’immeuble indivis sis à [Adresse 1] à la somme de 215.000 euros,

— fixer l’indemnité d’occupation due par M. [L] à l’indivision à la somme de 671 euros par mois,

— condamner Mme [P] à payer à M. [L] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande M. [L] fait valoir :

— que le premier juge a fixé la valeur du bien sur la base d’une attestation qu’il a qualifiée lui-même de sommaire, et assortie de réserves liées au fait que l’agent immobilier auteur de l’attestation n’a pas visité l’intérieur du bien, quand lui fournit 3 estimations concordantes,

— que la valeur de l’indemnité d’occupation retenue est nécessairement fausse puisque basée sur la même attestation critiquée. Les agences qu’il a mandatées n’ont pas fixé de valeur locative en considérant qu’en l’état le bien ne pouvait être loué,

Il propose néanmoins de retenir une valeur locative basée sur un taux de rendement de 5% de la valeur du bien, auquel doit être appliqué un abattement pour précarité de 25%,

— Mme [P] ne peut sérieusement lui reprocher l’état dégradé du bien car d’une part l’expert n’a pas retenu que celui-ci était dû à un défaut d’entretien, d’autre part s’il n’a pas fait de déclaration de sinistre, Mme [P] non plus alors que la réception faisait apparaître une fissure, et que la plupart des désordres sont postérieurs à la période couverte par la garantie.

L’intimée conclut à la réformation partielle de la décision déférée et demande à la cour de :

— Fixer la valeur de l’immeuble indivis à 492.120 euros,

Subsidiairement,

— Dire que M. [L] a engagé sa responsabilité vis-à-vis de l’indivision en n’assurant pas la conservation du bien,

— Condamner M. [L] à payer à l’indivision 300.000 euros de dommages et intérêts,

— Fixer l’indemnité d’occupation due par M. [L] à l’indivision entre le 24 mai 2011 et le 28 février 2025, à 274.589 euros (mémoire),

— Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné M. [L] à payer à Mme [P] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— Condamner M. [L] à payer à Mme [P] la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre de ses frais irrépétibles en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [P] demande de fixer la valeur du bien conformément à l’expertise.

A défaut, si la cour devait retenir une valeur moindre en raison des désordres affectant le bien, elle considère que la responsabilité de M. [L] est engagée en application de l’article 815-13 du code civil en raison d’un manquement à l’obligation de conserver le bien, qui pesait sur lui alors qu’elle avait déjà quitté le domicile lorsque les désordres sont apparus, certains durant la garantie décennale sans susciter de sa part de réaction appropriée, notamment sans effectuer de déclaration de sinistre. mais après son départ en 2010, précisant en outre que si l’expert n’a pas pu mener à bien sa mission c’est qu’il n’a pas obtenu les documents demandés du fait de la carence de M. [L] qui détenait seul les pièces.

Enfin, elle considère que l’indemnité d’occupation est due dès le 24 mai 2011 et ne doit pas donner lieu à application d’un coefficient de précarité.

Vu les dernières conclusions de l’appelante en date du 9 septembre 2025 ;

Vu les dernières conclusions de l’intimé en date du 12 septembre 2025 ;

L’ordonnance de clôture a été rendye le30 septembre 2025 ;

SUR QUOI

SUR LA VALEUR DE L’IMMEUBLE

L’expert a constaté un nombre importants de désordres affectant les sols, les murs de l’habitation, ainsi que la piscine, qu’il n’a pas imputés à un défaut d’entretien.

Pour chiffrer le coût de la remise en état, il a sollicité un sapiteur, qui n’a pu procéder à sa mission, au motif qu’il n’avait pas reçu des parties l’ensemble des pièces sollicitées.

L’expert en a déduit qu’il ne pouvait se prononcer sur la valeur vénale du bien immobilier à ce jour et indiqué procéder à la valorisation du bien sans tenir compte des désordres observés.

o Approche de la valeur vénale du bien immobilier,

hypothèse basse : 461.000 euros,

hypothèse moyenne : 492.000 euros,

hypothèse haute : 523.000 euros

L’estimation du bien par l’expert ne tient pas compte des désordres importants qui l’affectent, ce faisant la valeur qu’il fixe ne correspond pas à la valeur vénale du bien et ne peut par conséquent être retenue par cette cour.

M. [L] de son côté fournit trois attestations de valeur.

L’agence [13] l’évalue à la somme de 214.500 euros.

L’agence [10] l’évalue à la somme de 236.874 euros.

L’agence [8] l’évalue à une somme comprise entre 205.000 euros et 215.000 euros.

Tenant en compte que ces évaluations ne sont pas contradicoires, il convient de retenir au regard de l’ensemble de ces éléments une valeur de 240.000 euros.

La décision déférée sera infirmée sur ce point.

SUR LA RESPONSABILITÉ

L’article 815-13 alinéa 2 du Code civil énonce que l’indivisaire répond des dégradations et détériorations qui ont diminué la valeur des biens indivis par son fait ou par sa faute.

En l’espèce M. [L] occupe le bien indivis depuis la séparation des parties. De très nombreux désordres ont été recensés par l’expert qui ont diminué considérablement sa valeur.

L’expertise n’a pas mis en évidence de défaut d’entretien du bien.

M. [L] soutient que les désordres sont apparus du temps de la vie commune, que Mme [P] en avait connaissance, qu’elle aurait pu agir et faire des déclarations de sinistre si elle l’avait estimé nécessaire et ne peut par conséquent lui reprocher de ne pas l’avoir fait.

Si le procès-verbal de réception de la maison établi en 2003 signale déjà des micro fissures sous les quatre fenêtres de la salle de bain arrière que l’appelante n’ignorait donc pas, l’indication qu’elles étaient à surveiller permet de considérer qu’à cette époque, elles ne nécessitaient pas une intervention. En outre, il ressort de l’expertise que des désordres sont apparus postérieurement au procès-verbal de réception. Le sapiteur n’a pas pu les dater, ni évaluer le montant des réparations nécessaires, faute d’avoir obtenu des parties les documents nécessaires.

Mme [P] en impute la responsabilité à M. [L] au motif que lui seul détenait les pièces demandées restées au domicile conjugal qu’il occupe depuis la séparation alors qu’elle avait quitté celui-ci en urgence. L’appelant le conteste mais la thèse de l’intimée est accréditée par plusieurs éléments. D’une part il résulte du dossier que Mme [P] a quitté le domicile conjugal dans un contexte certainement compliqué puisqu’ elle est partie sans les enfants, qu’elle a récupérés quelques mois plus tard, d’autre part la réticence de l’intimée à transmettre au sapiteur les documents demandés ne s’explique pas alors que c’est elle qui a demandé l’expertise. Au contraire le fait pour M. [L] de ne pas communiquer ces pièces s’inscrit dans une attitude de blocage dans la réalisation des opérations de liquidation du régime matrimonial des parties constatée par sa défaillance en première instance, qui sert ses intérêts puisqu’il se maintient pour l’instant dans un logement qui perd de la valeur, sans verser de contrepartie.

Par conséquent la cour retient que la carence de M. [L] a empêché l’achèvement de la mission de l’expert qui devait permettre de déterminer l’origine des dégradations, les dater, et les évaluer.

En toute hypothèse l’expert (M. [W]), à la faveur d’éléments communiqués par l’appelant au cours d’une réunion d’expertise retient que la piscine, qui a été construite entre 2009 et 2010, a présenté des désordres un an après l’achèvement de la construction, puisque M. [L] a indiqué qu’il avait pu en avoir l’usage un an. Or lorsque ces désordres sont apparus, Mme [P] n’était plus dans les lieux. A cette date la garantie décennale n’avait pas expiré. Pourtant l’appelant ne démontre pas avoir effectué de déclaration de sinistre ni même avoir informé Mme [P] en sa qualité de co-indivisaire du bien, de l’apparition de fissures rendant inutilisable la piscine et nécessitant sa réfection complète ainsi que cela ressort d’un des avis de valeur circonstancié versé par l’appelant. Par conséquent seul M. [L] pouvait entreprendre des démarches en direction des assureurs dans des délais permettant d’interrompre le délai de forclusion de la garantie décennale, qui désormais est acquis.

Le positionnement adopté par M. [L] concernant les désordres de la piscine est une illustration de son attitude générale à l’égard des autres désordres recensés, dont il n’a même pas informé l’intimée. En omettant sciemment d’informer Mme [P] en sa qualité de co-indivisaire de l’apparition de désordres, M. [L] a privé celle-ci de prendre des dispositions permettant de résoudre les difficultés dans les meilleurs délais, alors que l’absence d’intervention n’a pu que majorer ceux-ci.

Ce défaut de diligence tant en direction des assurances que de Mme [P] caractérise un manquement de M. [L] à ses obligations d’indivisaire occupant les lieux, qui a participé à la dégradation du bien dont il est responsable envers l’indivision.

Eu égard à l’ampleur des désordres, qui ont conduit à une perte de valeur du bien de près de la moitié, de ce que la réfection de la piscine n’a pu être prise en charge par l’assurance par la négligence de M. [L], celui-ci sera tenu au paiement d’une indemnité de 40.000 euros au profit de l’indivision.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

M. [L] ne conteste pas devoir une indemnité pour l’occupation du bien, en application de l’article 815-9 du code civil.

Il demande que celle-ci soit évaluée à partir de la valeur de celui-ci sur la base d’ un taux de rendement de 5% de la valeur vénale du bien. Cette demande ne peut être admise dès lors que son comportement fautif est à l’origine d’une diminution de cette valeur.

La cour retiendra en revanche pour le calcul de l’indemnité la valeur locative du bien retenue par l’expert hors dégradations eu égard aux caractéristiques du bien qui dispose d’une vaste superficie habitable et de 5 chambres avec des facteurs d’agrément mais se situe en dehors du coeur du marché locatif, par comparaison à d’autres locations voisines, confortée par la détermination de la valeur par capitalisation du revenu, soit 1.850 euros par mois avec indexation du loyer actuel sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers et ce, depuis 2011.

Il n’y a en revanche pas lieu d’appliquer un coefficient de précarité eu égard à la durée d’occupation du bien par M. [L] (15 ans à ce jour) et à son attitude manifestement dilatoire pour retarder les opérations de liquidation du régime matrimonial.

La cour ne se prononcera pas sur le point de départ de l’indemnité, le premier juge qui demeure saisi, ayant sursis à statuer sur ce point dans l’attente de documents.

SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

M. [L] qui succombe dans ses prétentions, supportera les dépens d’appel, et de première instance.

Tenu aux dépens il sera condamné à payer à Mme [P] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, sa condamnation en première instance étant par ailleurs confirmée.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant dans les limites de l’appel,

Au fond,

Infirme la décision déférée en ce qui concerne la fixation de la valeur du bien indivis et de l’indemnité d’occupation,

Statuant à nouveau,

— fixe la valeur de l’immeuble sis [Adresse 1], cadastré section [Cadastre 7], à 240.000 euros,

' fixe l’indemnité d’occupation due par M. [L] à l’indivision conformément au tableau retenu par l’expert désigné par le conseiller de la mise en état P 20 et 21 de son rapport, sans retenir d’abattement de vétusté,

Confirme la décision déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne M. [L] à payer à l’indivision la somme de 40.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Renvoie l’affaire devant le juge aux affaires familiales du tribunal judiciaire de Poitiers,

Condamne M. [L] aux entiers dépens de l’appel,

Condamne M. [L] à payer à Mme [P] la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Autorise les avocats de la cause à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Le présent arrêt a été signé par Denys BAILLARD, Président et par Inès BELLIN, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

I. BELLIN D. BAILLARD