ARRET N°235

N° RG 23/01768 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3G3

S.A.S. [10]

C/

[V]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

Le à

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Copie gratuite délivrée

Le à

Le à

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/01768 – N° Portalis DBV5-V-B7H-G3G3

Décision déférée à la Cour : jugement du 16 mai 2023 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 9].

APPELANTE :

S.A.S. [10]

[Adresse 3]

[Localité 1]

ayant pour avocat M^e Pierre-Frédéric BOUDIERE de la SELARL BOUDIERE CHANTECAILLE, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

INTIME :

Maître [X] [V]

[Adresse 4]

[Localité 2]

ayant pour avocatMe Frédéric MADY de la SELARL MADY-GILLET- BRIAND- PETILLION, avocat au barreau de POITIERS

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 10 Avril 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre qui a fait le rapport

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

qui en ont délibéré

GREFFIER, lors des débats : M^me Elodie TISSERAUD,

ARRÊT :

— Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par M^me Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

La société [10] et les époux [W]/[J] ont conclu le 21 août 2020 par l’intermédiaire de l’agence [7] un compromis de vente portant sur une maison d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 11] au prix, incluant les frais d’agence, de 699.000€ dont 3.000€ portant sur du mobilier garnissant la maison.

L’acte authentique de vente a été dressé le 28 décembre 2020 par maître [X] [V], assistée de maître [H] [R] assistant la venderesse.

Il stipulait au chapitre 'Impôt sur la Plus-value’ que compte-tenu de l’activité du vendeur, la mutation entrait dans le champ d’application des plus-values professionnelles, et au chapitre 'Impôt sur la mutation’ que le vendeur et l’acquéreur indiquaient ne pas agir aux présentes en qualité d’assujettis en tant que tels à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 du code général des impôts et que les présentes seraient soumises au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594D du code général des impôts.

La société [10] a indiqué à maître [V] par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er février 2021 que l’administration des impôts avait retenu que le prix de vente n’était pas assujetti uniquement au régime des plus-values professionnelles mais aussi à celui de la TVA immobilière, en lui indiquant qu’elle avait réglé 44.488€ au titre de la plus-value immobilière dont elle se savait redevable et en lui demandant de trouver pour le surplus réclamé au titre de la TVA une solution afin de réparer les conséquences de son défaut de conseil, lui suggérant d’obtenir des acquéreurs qu’ils abandonnent à son profit la part de profit que leur procurait cette erreur afin de compenser une partie de la perte financière qu’elle subissait

Maître [V] a répondu qu’une erreur matérielle entachait en effet son acte et qu’il avait déjà proposé le 14 janvier à [10] de la corriger.

L’agence immobilière, également sollicitée, a fait répondre par son conseil que la société [10] était un professionnel de la vente immobilière réputée connaître le régime fiscal des ventes qu’elle passait.

La SAS [10] a en définitive réglé aux services fiscaux une somme complémentaire de 71.512€ au titre de la TVA immobilière, soit au total des droits de 116.000€.

Elle a fait assigner maître [X] [V] devant le tribunal judiciaire de La Rochelle par acte du 8 octobre 2021 pour l’entendre condamner à lui payer la somme de 71.512€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son manquement au devoir de conseil, pour ne pas l’avoir avisée lors de la préparation de l’acte et avant la signature, que la maison, construite depuis moins de cinq ans, était soumise à la taxe sur la valeur ajoutée immobilière en plus du régime des plus-values professionnelles, lui faisant perdre une chance de différer la mise en vente du bien ou de le vendre à un prix supérieur car l’acheteur avait quant à lui supporté du fait de cette erreur des droits d’enregistrement allégés.

Mme [V] a conclu au rejet de cette action en faisant valoir qu’en vertu de l’article 257,7° 1-B du code général des impôts, le régime des plus-values professionnelles était légalement applicable à l’opération du fait de la qualité de professionnel du vendeur, parallèlement au régime de la taxe sur la valeur ajoutée immobilière applicable à toute vente intervenant dans les cinq ans de l’achèvement ; que la société [10] ne pouvait échapper à cette imposition ; et que l’erreur affectant l’acte était sans incidence sur l’application de la TVA dont la venderesse était redevable. Elle a contesté la réalité d’un préjudice en lien de causalité avec son erreur en faisant valoir être intervenue alors que la vente était déjà parfaite et alors que la société venderesse était tenue de conclure la vente dans les termes du compromis qui la liait, ajoutant que le paiement de l’impôt légalement dû n’est pas un préjudice.

Par jugement du 16 mai 2023, le tribunal judiciaire de La Rochelle a

* rejeté les demandes présentées par la société [10] à l’encontre de Madame [X] [V]

* condamné la société [10] à payer à Madame [X] [V] une somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* rejeté la demande présentée par la société [10] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

* condamné la société [10] aux dépens de l’instance

* rappelé que le jugement était de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, en substance,

— que le notaire était tenu en vertu de son devoir de conseil d’informer et éclairer les parties de manière complète sur la portée et les effets de l’acte qu’il dresse, notamment quant à ses incidences fiscales

— qu’il avait manqué à son devoir d’informer la venderesse sur le régime fiscal auquel serait soumise l’opération et commis une faute en n’indiquant pas dans l’acte que la vente était assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée immobilière

— qu’aucun préjudice en lien de causalité avec cette faute n’était prouvé par la société [10], qui au moment de l’intervention du notaire avait déjà signé un compromis de vente comportant un prix clairement déterminé et prévoyant une date de réitération, de sorte qu’elle ne disposait plus de la faculté de différer la vente et/ou d’augmenter le prix de vente si le notaire instrumentaire lui avait délivré l’information pertinente, d’autant que les productions démontraient qu’elle était contrainte de vendre sur le champ en raison des conséquences de la crise sanitaire de 2020 ayant rendu impossible la location de la maison qu’elle prévoyait.

La société [10] a relevé appel le 21 juillet 2023.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique :

* le 20 octobre 2023 par la société [10]

* le 16 janvier 2024 par [X] [V].

La SAS [10] demande à la cour :

— de réformer le jugement en toutes ses dispositions

Statuant à nouveau :

— de condamner maître [X] [V] à lui payer la somme de 71.512€ à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du manquement au devoir de conseil

— de condamner maître [X] [V] à lui payer la somme de 5.000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— de condamner maître [X] [V] aux entiers dépens de l’instance.

Elle sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il retient que Me [V] a commis une faute, en rédigeant l’acte, qui énonce de manière erronée que vendeur et acquéreur n’agissent pas en tant qu’assujettis à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 du code général des impôts, alors qu’elle l’était, ce qu’elle ignorait, Me [V] ayant dressé quelques semaines auparavant à sa requête l’acte de vente d’une parcelle issue de la division du terrain initial sur lequel se trouve la maison vendue aux époux [W] sans aucune mention du régime d’application du régime de la TVA immobilière.

Elle fait valoir que Me [V] a au demeurant reconnu à plusieurs reprises qu’une erreur entachait l’acte qu’elle a rédigé le 28 décembre 2020.

Elle conteste que cette erreur ne lui ait pas causé de préjudice, comme l’ont retenu les premiers juges, en soutenant qu’elle n’aurait pas vendu le bien à ce prix si elle avait su devoir acquitter la TVA immobilière.

Elle récuse l’argument tiré de ce qu’elle se trouvait déjà dans les liens du compromis conclu avec les époux [W] lorsque Me [V] a été chargé d’établir l’acte de vente, en soutenant que si celui-ci l’avait informée à ce moment sur le régime fiscal applicable à l’opération, elle se serait rapprochée des acquéreurs, lesquels devaient quant à eux acquitter des droits d’enregistrement extrêmement réduits d'1% environ du prix, pour discuter avec eux en vue de parvenir à une exécution de bonne foi du compromis dans le cadre de laquelle elle estime probable qu’ils auraient consenti à une augmentation du prix puisque celle-ci aurait été au moins en partie compensée par l’économie réalisée sur les droits d’enregistrement dont ils devaient s’acquitter.

Elle affirme qu’elle aurait aussi pu renoncer à la vente en en subissant les conséquences, et attendre que cinq années se soient écoulées pour éviter de devoir s’acquitter de la TVA.

[X] [V] demande à la cour :

— de dire et juger que la société [10] ne caractérise pas la réunion des trois conditions cumulatives à la mise en jeu de sa responsabilité civile professionnelle tenant à une faute, et à un préjudice indemnisable en lien avec la première à raison de la réception par ses soins de l’acte de vente du 28 décembre 2020

— dire et juger en conséquence que maître [X] [V] n’a pas engagé sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de la société [10]

— débouter la société [10] de ses demandes

En conséquence :

— de confirmer le jugement en toutes ses dispositions

Y ajoutant :

— de condamner la société [10] à lui payer 5.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile

— de la condamner aux dépens.

Elle indique ne pas être à l’origine de l’application à la vente de la TVA immobilière, laquelle résultait de l’article 257,7° 1-B du code général des impôts, la TVA Immobilière s’appliquait bien à la vente de ce bien faite par la société moins de cinq ans après son achèvement, sans avoir été précédée d’une autre mutation à titre onéreux postérieure à l’achèvement à une personne n’ayant pas la qualité de marchand de biens.

Elle fait valoir que cette TVA immobilière s’ajoutait à l’imposition de la plus-value elle aussi inéluctablement applicable.

Elle indique que, sitôt informée par l’expert-comptable de la SAS [10] postérieurement à la signature de l’acte, elle a rapidement établi et transmis au notaire qui assistait la venderesse un projet d’acte rectificatif auquel il n’a pas été donné suite, puis qu’elle a renouvelé auprès du conseil de la société le 15 février 2021 sa proposition de régulariser un acte rectificatif.

Elle soutient que la venderesse se trouvait dans les liens du compromis signé sous l’égide de l’agence immobilière avant que les notaires n’aient été contactés pour dresser l’acte de vente,

affirme que la vente était parfaite et que le prix n’était plus négociable.

Elle tient pour invraisemblable que les acquéreurs aient accepté de payer un prix très supérieur à celui du marché arrêté dans le compromis dans le but de prendre à leur charge une partie de l’imposition incombant à la venderesse, et elle observe que l’appelante écrit elle-même dans ses conclusions que la proposition adressée en ce sens ne fut pas suivie d’effets.

Elle tient pour tout aussi invraisemblable que la société ait pu prendre le parti de renoncer à réitérer le compromis afin d’attendre cinq ans avant de vendre son bien, alors qu’elle écrivait sous la plume de son conseil le 29 juin 2021 qu’elle était contrainte de le vendre en 2020.

Elle rappelle que le paiement de l’impôt dû ne constitue pas un préjudice indemnisable.

Elle conteste avoir été tenue d’un devoir de conseil sur l’opportunité économique de l’opération.

L’ordonnance de clôture est en date du 4 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il est constant aux débats que la vente immobilière conclue entre la SAS [10] et les époux [W]/[J] était soumise à l’impôt sur la plus-value, ce qu’énonce l’acte authentique en ses pages 6 et 7, et d’autre part à la TVA immobilière, alors qu’il énonce en sa page 7 que 'le vendeur et l’acquéreur indiquent ne pas agir aux présentes en qualité d’assujettis en tant que tels à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 du code général des impôts, et que les présentes seront soumises au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594D du code général des impôts.

L’expert-comptable de la société [10] l’en a avisée à la mi-janvier 2021, quelques jours donc après la vente, en attirant son attention sur l’urgence à liquider la TVA avant le 24 janvier sous peine d’encourir des pénalités (cf pièce n°3 de l’appelante).

L’indication relative à la TVA portée le 28 décembre 2020 dans l’acte dressé par maître [X] [V] était ainsi erronée.

Celle-ci a au demeurant expressément reconnu à ce titre dans son courrier daté du 15 février 2021 ce qu’elle qualifie d’une 'erreur matérielle’ entachant son acte, et qui est en réalité une erreur intellectuelle et juridique, par mauvaise indication du régime fiscal applicable.

Elle justifiait en l’annexant à ce courrier avoir d’ores-et-déjà -selon elle dès le 14 janvier 2021- établi un projet d’acte rectificatif à l’acte du 28 décembre 2020 énonçant qu’il fallait :

— en page 6, au lieu que 'la vente était conclue au prix de 699.000€ s’appliquant aux meubles à concurrence de 3.000€ et au bien à concurrence de 696.000€', lire qu’elle l’était au prix taxe à la valeur ajoutée incluse de 699.000€ s’appliquant aux meubles à concurrence de 3.000€ et au bien immobilier TVA incluse au taux de 20% à concurrence de 696.000€ le prix hors taxe s’élevant à 580.000€ et la taxe à la valeur ajoutée à 116.000€

— en page 7, au lieu que 'le vendeur et l’acquéreur indiquent ne pas agir aux présentes en qualité d’assujettis en tant que tels à la taxe sur la valeur ajoutée au sens de l’article 256 du code général des impôts, et que les présentes seront soumises au tarif de droit commun en matière immobilière tel que prévu par l’article 1594D du code général des impôts', lire que le vendeur déclarait agir aux présentes en qualité d’assujetti en tant que tel à la TVA au sens de l’article 256 du code général des impôts, que la mutation entrait dans le champ d’application de la TVA, que le bien était achevé depuis plus de cinq ans, et que l’assiette des droits était constituée par le prix hors taxe de 580.000€.

Les premiers juges ont retenu par des motifs pertinents, qui ne sont pas utilement contredits ni véritablement contestés devant la cour, où l’appelante discute le préjudice et sa causalité mais pas réellement sa faute, que l’indication de l’acte afférente au régime fiscal applicable à la vente était erronée, qu’il appartenait à Madame [V] de s’enquérir de la qualité d’assujetti ou non à la TVA immobilière du vendeur, et qu’elle avait manqué à son devoir de conseil et d’information et à son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte qu’elle dressait en n’informant pas la SAS [10] de la fiscalité applicable à la mutation.

La faute de Madame [V] est ainsi avérée.

Pas plus qu’en première instance, la société [10] n’établit toutefois subir un préjudice en lien de causalité avec cette faute.

Le paiement de la taxe dont elle était redevable sur le prix de ce bien vendu moins de cinq ans après son achèvement ne constitue pas, en soi, un préjudice.

Il ressort des énonciations mêmes de l’acte, des productions et de la mise en demeure adressée le 22 mars 2021 par le conseil de la société [10] à l’agence [8], que la vente s’était négociée par l’entremise de celle-ci avant l’intervention du notaire ; qu’un compromis avait été signé sous son égide le 21 août 2020

S’agissant de la privation d’une chance d’avoir renégocié le prix avec les acquéreurs, elle est inexistante, les parties, qui avaient négocié par l’intermédiaire d’un agent immobilier, ayant signé le 22 mars 2021 sans aucune participation du notaire, un compromis de vente stipulant qu’il constituait un accord définitif sur la chose et sur le prix et que le vendeur ne pourrait en aucun cas se refuser à réaliser la vente (cf pièce n°2, page 10), de sorte que l’accord sur le prix était noué et que la vente était parfaite, l’éventualité que les acheteurs acceptent dans le seul intérêt fiscal de la venderesse, de payer un prix supérieur, ou, ce qui revenait au même, de prendre à leur charge une partie de la TVA que la venderesse s’avérait devoir acquitter, n’étant pas même seulement faible ou minime mais dépourvue de toute plausibilité, et l’appelante écrit elle-même dans ses conclusions que la proposition qu’elle a demandé au notaire de transmettre en ce sens n’a pas été suivie d’effets.

S’agissant du grief adressé au notaire par la SAS [10] de l’avoir, par sa faute, privée de la possibilité de renoncer à conclure la vente et d’attendre l’écoulement du délai de cinq années après l’achèvement de la construction à l’issue duquel elle n’aurait plus été assujettie à la TVA immobilière, l’existence même d’une telle perte de chance n’est pas établie et elle est, au contraire, exclue, alors que la venderesse n’était plus en droit de renoncer à une vente qui était parfaite et que les acquéreurs pouvaient la contraindre de réitérer, et alors qu’il ressort de ses propres indications qu’elle n’était pas en situation matérielle et financière de différer la vente de son bien, non seulement sur un tel délai, quitte à en subir les conséquences, mais même à bref délai, son conseil ayant indiqué à celui de l’agence immobilière dans un courrier officiel du 29 juin 2021 (cf sa pièce n°9) que 'la construction de la maison avait pour finalité la location de vacances’ mais que 'toutefois, les circonstances particulières de la crise du [6] ont retardé considérablement l’achèvement des travaux et ont rendu inenvisageable la mise en location pour la saison 2020, ce qui a contraint mon client de vendre pour éviter de devoir porter financièrement cette maison pendant une année blanche'.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a débouté la société [10] de sa demande en paiement de dommages et intérêts faute de démontrer avoir perdu, du fait de l’erreur commise par le notaire sur le régime fiscal applicable, la moindre chance de négocier un prix de vente plus avantageux ou de renoncer à la vente.

* sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Les dépens de première instance ont été mis à raison à la charge de la société [10], déboutée de tous ses chefs de prétentions.

L’équité justifiait de ne pas allouer d’indemnité pour frais irrépétibles à Madame [V], dont la faute était reconnue et avait nourri le procès.

L’appelante succombe pour l’essentiel en son recours et supportera les dépens d’appel.

L’équité justifie de ne pas allouer d’indemnité pour frais irrépétibles au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

CONFIRME le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne la société [10] à payer à Madame [X] [V] une somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

statuant à nouveau de ce chef :

DÉBOUTE Madame [X] [V] de sa demande fondée sur l’application en première instance des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

ajoutant :

CONDAMNE la SAS [10] aux dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,