ARRET N° 49

N° RG 25/00657 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HIFH

[P]

[P]

C/

[A]

Loi n° 77-1468 du30/12/1977

Copie revêtue de la formule exécutoire

Le à

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Copie gratuite délivrée

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1ère Chambre Civile

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/00657 – N° Portalis DBV5-V-B7J-HIFH

Décision déférée à la Cour : jugement du 26 février 2025 rendu par le Président du TJ de [Localité 21].

APPELANTS :

Monsieur [O] [P]

né le [Date naissance 8] 1978 à [Localité 22]

[Adresse 12]

[Localité 15]

Madame [V] [P]

née le [Date naissance 7] 1976 à [Localité 21] (86)

[Adresse 18]

[Localité 14]

ayant tous les deux pour avocat M^e Paul BARROUX de la SARL BACLE BARROUX AVOCATS, avocat au barreau de POITIERS

INTIME :

Monsieur [J] [A]

né le [Date naissance 9] 1965 à [Localité 22]

[Adresse 6]

[Localité 13]

Défaillant

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 17 Novembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Monsieur Philippe MAURY, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me Angélique MARQUES-DIAS,

ARRÊT :

— Rendue par défaut

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, Président et par M^me Angélique MARQUES-DIAS, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

[L] [A] est décédé le [Date décès 17] 2018 à [Localité 25] ([Localité 23]), laissant pour lui succéder :

— [G] [Y] son épouse ;

— [T] [A] son fils ;

— [J] [A] son fils ;

— [V] [P] et [O] [P], ses petits-enfants venant par représentation de [X] [A] leur mère, prédécédée.

[T] [A] est décédé le [Date décès 16] 2022 à [Localité 21] ([Localité 23]), laissant pour héritiers :

— [G] [Y] sa mère ;

— [J] [A] son frère ;

— [V] [P] et [O] [P] ses neveux, venant par représentation de leur mère [X] [A].

[G] [Y] veuve [A] est décédée le [Date décès 11] 2022 à [Localité 25], laissant pour héritiers :

— [J] [A] son fils, pour moitié de la succession ;

— [V] [P] sa petite-fille, venant par représentation de sa mère [X] [A], pour un quart de la succession ;

— [O] [P] son petit-fils, venant par représentation de sa mère [X] [A], pour un quart de la succession.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 6 août 2024, le conseil de [V] et [O] [P] a mis en demeure [J] [A] de se déterminer sur la sortie de l’indivision post successorale de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 25], cadastré section BK numéros [Cadastre 19] et [Cadastre 20].

Par courrier en date du 20 août 2024, [J] [A] a notifié son refus de :

— racheter les parts indivises de [V] et [O] [P] ;

— vendre l’ensemble immobilier en l’état, désirant procéder à une parcellisation des terrains.

Le procès-verbal de constat de l’état de l’immeuble est du 24 juillet 2024.

Par acte du 2 décembre 2024, [V] [P] et [O] [P] ont assigné [J] [A] devant le président du tribunal judiciaire de Poitiers statuant selon la procédure accélérée au fond.

Ils ont demandé à être autorisés à régulariser seuls tous les mandats de vente, tous les compromis de vente et tous actes authentiques de vente destinés à la vente de l’ensemble immobilier, au prix plancher de 90.000 €.

[J] [A] n’a pas constitué avocat.

Par jugement du 26 février 2025, le tribunal judiciaire de Poitiers a statué en ces termes :

'Rejette la demande de Mme [V] [P] et M. [O] [P] tendant à obtenir l’autorisation de vendre seuls l’ensemble immobilier composé d’une maison et d’un terrain cadastrés section BK numéros [Cadastre 19] et [Cadastre 20] situés [Adresse 4].

Rejette la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Rappelle qu’il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente.

Condamne Mme [V] [P] et M. [O] [P] aux entiers dépens'.

Il a considéré que les demandeurs ne justifiaient ni de l’urgence, ni que la vente du bien immobilier à leurs conditions était conforme à l’intérêt commun des indivisaires.

Par déclaration reçue au greffe le 11 mars 2025, [O] [P] et [V] [P] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 avril 2025, ils ont demandé de :

'Vu l’article 815-6 du Code Civil,

INFIRMER le jugement rendu selon la procédure accélérée au fond par le Président du Tribunal Judiciaire de POITIERS le 26 février [Immatriculation 10]/02962 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de Mme [V] [P] et M. [O] [P] tendant à obtenir l’autorisation de vendre seuls l’ensemble immobilier composé d’une maison et d’un terrain cadastrés section BK numéros [Cadastre 19] et [Cadastre 20] situés [Adresse 5].

— Rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamné Mme [V] [P] et M. [O] [P] aux entiers dépens.

Statuant de nouveau,

AUTORISER Madame [V] [P] et Monsieur [O] [P] à régulariser seuls tous les mandats de vente, tous les compromis de vente et tous actes authentiques de vente destinés à la vente de l’ensemble immobilier composé d’une maison et d’un terrain cadastrés section BK [Cadastre 19] et BK [Cadastre 20] situés au [Adresse 3] à [Localité 24] au prix plancher de 90.000 € ;

CONDAMNER Monsieur [J] [A] à payer à Madame [V] [P] et Monsieur [O] [P] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens'.

Ils ont exposé à l’appui de leurs demandes que :

— le plan local d’urbanisme ne permettait pas la division du terrain ;

— le service de l’urbanisme n’avait été saisi d’aucune demande à cette fin de l’intimé ;

— le bien, source de charges pour l’indivision, se dégradait ;

— le bien avait été évalué en février 2024 à 120.000 €.

[J] [A] n’a pas constitué avocat. Il a été assigné devant la cour par acte du 30 avril 2025 déposé en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté.

L’ordonnance de clôture est du 20 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA VENTE

L’article 815-6 alinéa 1er du code civil dispose que : 'Le président du tribunal judiciaire peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun'.

Il entre ainsi dans les pouvoirs du président du tribunal de grande instance d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun.

[G] [Y] veuve [A] est décédée le [Date décès 11] 2022.

L’acte de notoriété après décès établi sur la requête d'[J] [A] est du 13 avril 2023. L’attestation immobilière après décès est du 15 décembre 2023. La déclaration de succession est en date du même jour.

Par courrier en date du 20 février 2024, [V] [P] a indiqué à [J] [A] qu’elle souhaitait vendre le bien immobilier et lui a offert d’acquérir ses droits de propriété indivise.

Par courrier en date du 6 mars 2024, [J] [A] a indiqué que : 'je m’oppose à la vente du bien dans les conditions dans lesquelles vous l’avez décidée unilatéralement'. Il a transmis le courrier en date du même jour qu’il avait adressé à l’agent immobilier que les appelants avaient sollicité. Il y a notamment indiqué que :

'Je fais suite au message que vous a adressé Madame [V] [P] et dans lequel elle sollicite auprès de votre réseau la mise en vente, pour un prix de cent quarante mille euros net vendeur, d’un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 25]

[…]

Je tenais à vous informer qu’un désaccord subsiste sur la nature et la quotité du bien à mettre en vente.

[…]

je souhaite que le terrain servant d’assiette foncière au bâti soit parcellisé avant la vente afin que seul un terrain d’une superficie d’environ 1 000 m² soit vendu avec la maison. Je me porte acquéreur du reliquat de la division foncière.

Ce souhait a toujours été exprimé auprès de ces deux indivisaires, en conséquence de quoi je m’oppose à la vente du bien immobilier avec l’intégralité de son terrain attenant'.

Par courrier en date du 7 mai 2024, [O] [P] a indiqué à [J] [A] que :

'Depuis les obsèques de [B] début 2023, tu nous as fait part de ta volonté de conserver une parcelle du terrain. Nous avons accepté ce choix et attendions un retour de tes démarches auprès des organismes compétents. Lassés de cette attente, nous t’avons proposé le rachat de nos parts, que tu as refusé.

Ainsi, [V] et moi-même, détenteurs pour chacun de 25% des parcelles, avons pris acte de ta volonté de modifier les parcelles en réduisant la BK85, pour te porter acquéreur de la BK86 augmentée de la partie désolidarisée.

Nous acceptons ta demande dans les conditions suivantes:

— Les démarches de parcellisation du terrain, seront effectivement à tes frais, comme tu l’as suggéré,

— La parcellisation devra prendre en compte les contraintes de la maison, notamment la réalisation des travaux d’assainissement individuel pour le futur acquéreur,

— Faire réaliser une estimation immobilière de chacune des parcelles en tenant compte de ton projet (démarche vers l’organisme à ta disposition),

— Mise en place d’un mandat de vente pour la maison et son terrain (BK85 réduite). Ce mandat devra être signé par nous 3 (agence immobilière de ton choix),

— La vente de la maison sera faite « en l’état ».

Maître [R] [D], commissaire de justice associé à [Localité 21], a dressé le 24 juillet 2024 le constat de l’état du bien sur la requête de [O] et [V] [P]. Il en résulte que le bien souffre d’une part d’un défaut d’entretien ancien, d’autre part de son inoccupation.

Par courrier recommandé en date du 6 août 2024, le conseil des appelants a mis en demeure l’intimé de : 'vous positionner sur la sorte de l’indivision post successorale de l’immeuble … sous quinzaine… souhaitez-vos acquérir les parts indivises de mes clients ou à défaut souhaitez-vous vendre l’immeuble ''.

[J] [A] a répondu en ces termes par courrier en date du 20 août suivant :

' je fais suite à la mise en demeure… initiée par vos clients, [V] [P] et [O] [P],

Ceux-ci font part de leur souhait de sortir de l’indivision en m’imposant de faire un choix entre acquérir leur part ou vendre l’immeuble. Mais vous ont-ils fait part de mes intentions '

En effet, je ne me suis jamais opposé à la vente de la maison, contrairement à ce qui semble vous avoir été dit, mais j’avais, pour ce faire, évoqué mon souhait de parcelliser le terrain afin d’en garder une partie Toutefois, [V] [P], ayant expressément refusé de donner son accord, a généré le différend actuel.

Sur l’état de la maison que vous invoquez à plusieurs reprises comme motif impérieux de vente urgente, je précise que je me suis rendu à plusieurs reprises sur les lieux afin d’y entretenir régulièrement l’extérieur et l’intérieur. Vos clients ne se sont jamais donné cette peine.

[…]

Cependant, dans un souci d’apaisement de la situation, je reste ouvert à toute nouvelle négociation avec vos clients'.

[J] [A] ne justifie d’aucune démarche entre la date d’ouverture de la succession (décembre 2022) et l’audience de la cour (novembre 2025), soit pendant près de trois années, afin de 'parcelliser’ le bien pour pouvoir en conserver une partie.

La maison, de 130 m² avec un étage et une dépendance non attenante de 50 m², est située sur un terrain de 1.831 m². Elle génère des charges (électricité, taxes foncières, assurances), sans contrepartie. Le procès-verbal de constat précité établit qu’elle se dégrade du fait de son inoccupation.

Une telle situation caractérise l’urgence au sens de l’article 815-6 précité.

L’agent immobilier contacté par les appelants a évalué au 19 février 2024 à 127.000 € le prix de vente du bien, soit 120.000 € net vendeur. Il a indiqué à l’appui de cette évaluation :

'Ensemble immobilier avec du potentiel d’aménagement. Travaux à envisager surl’ensemble de la maison : toiture, isolation, huisseries, intérieurs. Diagnostics immobiliers complets a réaliser et diagnostic assainissement.

Assainissement non collectif diagnostic a prévoir. Au vue des éléments relevés et transmis le jour de la visite et sous réserve des diagnostics révélant des points non vérifiables.

Prix de vente conseillé : 127000 € (120000 € net vendeur et 7000 € de commission agence).

Prix de vente public maximum 137000 € (130000 € net vendeur et 7000 € de commission agence).

Cette estimation peut titre réajusté (en moins) en fonction du souhait ou pas de détacher une partie de la parcelle constructible (division de parcelle et mise en vente de la maison, puis d’un terrain), ce qui je pense reste déconseillé car influerait sur l’intérêt de la maison.

Le prix de vente reste inchangé la maison n’ayant pas ajouté de valeur depuis la dernière visite'.

La vente envisagée de l’ensemble immobilier au prix du marché apparaît ainsi conforme à l’intérêt commun des indivisaires.

Il résulte de ces développements que les conditions permettant d’autoriser la vente sont réunies.

Eu égard à l’avis de valeur établi par l’agent immobilier, le prix de vente ne saurait être inférieur à 105.000 €.

Le jugement sera pour ces motifs infirmé.

SUR LES DEPENS

La charge des dépens de première instance et d’appel incombe à l’intimé.

SUR LA DEMANDE PRESENTEE SUR LE FONDEMENT DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE

Les circonstances de l’espèce ne justifient pas de faire droit à la demande présentée sur ce fondement par les appelants.

PAR CES MOTIFS,

statuant par arrêt mis à disposition au greffe, par défaut et en dernier ressort,

INFIRME le jugement du 26 février 2025, le tribunal judiciaire de Poitiers ;

et statuant à nouveau,

AUTORISE [V] [P] et [O] [P] à régulariser les mandats de vente, compromis de vente et actes authentiques de vente du bien immobilier dont ils sont propriétaires indivis avec [J] [A], situé [Adresse 2] [Localité 25] ([Localité 23]), cadastré section BK no [Cadastre 19] pour une contenance de 15 a 3 ca et section BK n° [Cadastre 20] pour une contenance de 3 a 28 ca, à un prix qui ne saurait être inférieur à 105.000 € ;

CONDAMNE [J] [A] aux dépens de première instance et d’appel ;

REJETTE la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,