ARRET N°

du 22 novembre 2016

R.G : 15/00925

X

c/

Y

Z

FM

Formule exécutoire le :

à

:

— Maître Pascal GUILLAUME

— SCP JACQUEMET

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRÊT DU 22 NOVEMBRE 2016

APPELANT :

d’un jugement rendu le 14 janvier 2015 par le tribunal de grande instance de CHALONS-EN-CHAMPAGNE,

Monsieur A X

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par Maître Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS et ayant pour conseil Maître Jacques LEGAY, avocat au barreau de
CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMES :

Monsieur B Y

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

COMPARANT, concluant par la SCP JACQUEMET, avocats au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Monsieur MARTIN, président de chambre

Madame BOUSQUEL, conseiller

Madame LEFORT, conseiller

GREFFIER :

Monsieur MUFFAT-GENDET, greffier, lors des débats et Madame NICLOT, greffier, lors du prononcé,

DEBATS :

A l’audience publique du 04 octobre 2016, où l’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2016,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 22 novembre 2016 et signé par Monsieur MARTIN, président de chambre, et Madame NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Exposé du litige

Le 11 décembre 2009, M. B
Y et M^me C Z, épouse
Y (ci-après "les époux
Y"), ont conclu avec M. A X un compromis de vente portant sur une maison d’habitation que celui-ci a construite en 1992, située à
Pargny-sur-Saulx (51), 1 rue de la Marne.

La prise de possession a eu lieu à compter du 15 janvier 2010, suivant accord tacite entre les parties.

L’acte authentique de vente a été régularisé le 13 mars 2010.

Suite à la constatation d’infiltrations dans la toiture, les époux Y ont sollicité l’organisation d’une expertise judiciaire, qui leur a été accordée par ordonnance de référé rendue le 5 avril 2011 par le président du tribunal de grande instance de Châlons en
Champagne.

L’expert judiciaire, M. D, a rendu son rapport le 11 juin 2012. Il a conclu à la nécessité de reprises sur l’étanchéité de la lucarne, sur l’étanchéité de la fenêtre de toit, sur la cheminée, sur la couverture de la remise et sur le revêtement de façade, soit un coût de reprises qu’il a évalué au total à 18 304,40 euros ht.

Par acte d’huissier du 13 mai 2013, les époux Y ont assigné M. X devant le tribunal de grande instance de Châlons en Champagne, afin de le voir condamner à leur payer le coût de la reprise des désordres décrits par l’expert judiciaire.

Ils ont conclu à la responsabilité de M. X sur le fondement de la garantie décennale du constructeur, en application des dispositions de l’article 1792 du code civil, ainsi que sur celui du dol et de la garantie des vices cachés.

Par jugement du 14 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Châlons en Champagne a homologué le rapport d’expertise judiciaire, il a condamné M. X à payer aux époux Y la somme de 3012,28 euros pour la reprise de l’étanchéité de la lucarne au titre de la garantie décennale, la somme de 7893,30 euros pour la reprise de la couverture de la remise au titre de la garantie des vices cachés et la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Le tribunal a débouté les époux Y de leurs autres prétentions (à savoir le reprise de la peinture en façade, la reprise d’une fuite sur une fenêtre de toit et la réfection de la cheminée), il a également débouté M. X de toutes ses prétentions en le condamnant aux dépens et il a ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration enregistrée le 13 avril 2015, M. X a interjeté appel. Il demande à la cour d’infirmer dans la mesure utile le jugement rendu le 14 janvier 2015 et de le confirmer en ce qu’il a débouté les époux Y de leurs prétentions relatives à la façade, à la cheminée et à la fenêtre de toit ; de débouter les époux Y de l’ensemble de leurs demandes ; à titre subsidiaire, de dire que dans le cas où sa responsabilité serait engagée, l’estimation des remises en état avancée par l’expert et mise à sa charge serait réduite à la somme forfaitaire de 6000 euros TTC ; de débouter les époux Y de leurs demandes plus amples ou contraires et de les condamner à lui verser une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il soutient que le défaut d’étanchéité de la toiture, au niveau de la lucarne, n’est pas couvert par la garantie décennale de l’article 1792 du code civil, car ce vice était apparent : en effet, les époux Y ont pris possession du bien immobilier à la mi-janvier 2010, soit au cours d’un hiver particulièrement neigeux et pluvieux, de sorte qu’ils ont pu se rendre compte de ce vice avant de signer l’acte authentique de vente le 13 mars 2010.

Concernant la condensation en sous-face des tuiles de la remise, il soutient qu’il s’agissait là aussi d’un désordre apparent qui, de plus, ne rendait pas ce local annexe impropre à sa destination.

Il ajoute que le coût des travaux de reprise a été surévalué par l’expert qui s’est fondé sur les devis produits par les époux Y, ceux qu’il produit lui-même faisant état de coûts bien inférieurs.

Concernant la peinture de la façade, il approuve la décision du tribunal qui a considéré qu’elle ne constituait pas un ouvrage et que les époux Y ne pouvaient donc lui réclamer le coût de sa réfection sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Il ajoute qu’aucun dol ne peut lui être reproché, car s’il avait voulu cacher aux époux Y l’état de la maison, il ne les aurait pas autorisés à l’occuper deux mois avant la signature de l’acte de vente.

Il fait valoir que l’action en garantie des vices cachés ne peut être invoquée en ce qui concerne la cheminée et la fuite en toiture, car l’absence d’enduit et de chapeau sur la cheminée sont visibles à l’oeil nu, tandis que la vétusté de la fenêtre de toit, qui est la cause de la fuite alléguée, est également parfaitement visible.

Enfin, il indique que le prix de vente consenti aux époux Y prenait en compte l’état de la maison.

Les époux Y demandent à la cour de confirmer le jugement rendu en ce qu’il a prononcé l’homologation du rapport d’expertise et a condamné M. X à les indemniser au titre du défaut d’étanchéité de la lucarne couvert par la garantie décennale, au titre de la reprise de la couverture de la remise sur le fondement de la garantie des vices cachés, et au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mais ils forment appel incident afin de voir la cour condamner M. X à leur régler:

' la somme de 6745,40 euros au titre de la reprise des travaux sur la façade, sur le fondement de l’article 1792 du code civil,

' les sommes de 4208,35 euros pour le défaut d’étanchéité sur la fenêtre du toit et de 907,30 euros pour la reprise de la cheminée, sur le fondement du dol ;

' la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Concernant les infiltrations sur la lucarne, ils nient que ce désordre fût apparent et le fait qu’il n’y ait pas de frisette sur l’avant-toit ne pouvait signifier pour eux, comme le soutient M. X, que cette installation n’était pas étanche.

Concernant le revêtement de façade qui s’écaille, celui-ci peut avoir une fonction d’étanchéité, M. X ne démontrant pas la contraire, de sorte qu’il doit également être condamné à réparer ce désordre sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Ils exposent que M. X a repeint la façade avant de vendre sa maison, afin de dissimuler les coulures qui manifestaient les fuites depuis la fenêtre en toiture, ce qui constitue, avec le silence qu’il a gardé sur ce désordre, une manoeuvre dolosive dont il devra réparation, les travaux de reprise correspondant devant être évalués à 4 208,35 euros ttc.

Concernant l’étanchéité de la cheminée, il s’agit d’une non-conformité, à savoir l’absence de bande de solin au pied de la souche et la pose grossière de mastic, que les époux Y ne pouvaient détecter eux-mêmes, n’étant pas des professionnels du bâtiment. M. X est responsable de cette non-conformité tant au titre du dol que de la garantie des vices cachés.

Enfin, ils considèrent que M. X ne peut se prévaloir d’aucune clause de l’acte de vente exclusive de sa responsabilité, d’une part parce qu’il doit être considéré comme un vendeur professionnel dans la mesure où il a lui-même construit la maison litigieuse et d’autre part parce que nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude.

MOTIFS DE LA DECISION

Vu les dernières écritures déposées par les parties,

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 20 septembre 2016,

Sur le défaut d’étanchéité de la lucarne

L’expert judiciaire a constaté que l’une des deux lucarnes en toiture, celle de droite, était la source d’infiltrations d’eaux pluviales se manifestant par la présence de coulures tant sur la face interne du mur de la salle à manger, que sur la face extérieure de ce mur. Il a identifié les causes de ces infiltrations :

— absence de calfeutrement entre le faîtage de la lucarne et la partie courante de couverture,

— l’élément de noue en zinc entre la lucarne et la partie courante de couverture est défaillante,

— absence de recouvrement entre bandes de plomb d’étanchéité sur la jouée.

Les époux Y sollicitent la réparation de ce désordre en invoquant la garantie décennale. M. A
X s’y oppose en se bornant à alléguer le caractère apparent de ce vice, aux motifs que les époux Y se sont forcément rendus compte de ces infiltrations lors de l’occupation anticipée des locaux entre la mi-janvier et le 13 mars 2010 (date de signature de l’acte de vente authentique) et qu’ils ont bien remarqué que la frisette était absente sous l’avant-toit.

Toutefois, l’expert judiciaire a répondu précisément aux objections de M. A X :

« s’agissant de cette lucarne, les défauts relevés ne sont pas décelables par tout profane des métiers du bâtiment, sauf à monter sur le toit, ce qui est bien imprudent. De plus, l’aspect visuel de cette couverture est impeccable depuis le sol et n’appelle aucune investigation particulière ».

L’expert ajoute que même si les pluies ont été abondantes pendant la période janvier-mars 2010, les époux
Y ne se sont pas forcément rendus compte pendant ce laps de temps de l’existence de ces infiltrations, car « elles ne prennent pas directement la forme de gouttes arrivant dans la pièce, mais cheminent dans l’isolant jusqu’à saturation et ensuite seulement viennent souiller le lambrissage ».

Enfin, l’absence de frisette sous l’avant-toit de la lucarne, qui constitue effectivement une non-façon apparente, n’était pas l’indice de l’existence des infiltrations litigieuses. L’expert ne fait d’ailleurs jamais le lien dans son rapport entre les causes ou les effets des infiltrations et cette absence de frisette. M. A X lui-même ne caractérise pas le lien qui pourrait exister entre cette non-façon et les infiltrations.

Aucun des arguments opposés par M. A X à la mise en cause de sa responsabilité n’apparaît donc fondé.

L’expert a évalué la reprise des causes et des effets de ce désordre à la somme de 2 740 euros ht.
En réintroduisant les taux de TVA applicables, le montant des réparations s’élève à 3 012,28 euros. Aucun élément technique ne permet de remettre en cause cette évaluation.

Par conséquent, M. A
X sera condamné à payer aux époux Y la somme de 3 012,28 euros au titre de la reprise de ce désordre et le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

Sur la fuite en fenêtre de toit

L’expert judiciaire a constaté qu’une fenêtre de toit (Vélux) dans la chambre située en partie arrière de la maison présentait une fuite. Il a indiqué que cette fenêtre avait été posée en 1992 et que la fuite était due à la vétusté de cet équipement.

Les époux Y sollicitent au titre de la reprise de ce désordre la somme de 4 208,35 euros en faisant valoir que leur consentement a été vicié.

Mais alléguer les vices du consentement, et plus précisément se prévaloir de manoeuvres dolosives ou de réticence dolosive, comme en l’espèce, implique de solliciter la nullité de la convention litigieuse, soit en l’occurrence la nullité de la vente de la maison, ce que les époux Y ne réclament pas, puisque leur demande porte seulement sur le remboursement du prix de la réparation du désordre invoqué.

En outre, la vétusté de cette fenêtre de toit (installée en 1992) était apparente et la fuite qu’elle occasionnait l’était également puisque l’expert a constaté que la frisette qui l’entourait était abîmée (page 9 du rapport d’expertise). Le fait que M. X ait repeint la façade n’était pas suffisant pour masquer toute trace d’infiltration. De plus, les époux Y ne caractérisent aucune manoeuvre de la part de M. A X pour tenter de masquer la vétusté de cette fenêtre elle-même ou le mauvais état de la frisette périphérique.

Les époux Y n’ont donc pas pu être trompés sur l’état vétuste de cette fenêtre et sur l’existence de la fuite.

Par conséquent, les époux Y seront déboutés de leur demande de réparation de ce désordre et le jugement déféré sera confirmé à cet égard.

Sur le mauvais état de la cheminée

L’expert judiciaire a constaté que la souche de la cheminée était en si mauvais état qu’elle pouvait s’effondrer si l’on s’appuyait dessus et il a relevé de nombreuses anomalies de mise en oeuvre : absence de bande de solin au pied de la souche, étanchéité réalisée avec du mastic silicone de façon grossière et non conforme, absence d’enduit de revêtement, absence de chapeau. L’expert souligne qu’hormis le problème posé par le joint de silicone, ces désordres étaient parfaitement visibles sans investigation ni connaissance particulière des pratiques de fumisterie.

Les époux Y invoquent également le dol concernant le mauvais état de cette cheminée, mais comme pour le désordre affectant la fenêtre de toit, ils ne tirent pas les conséquences de ce fondement juridique en ne sollicitant pas la nullité de la vente de la maison.

Ils invoquent également, pour ce même désordre, la garantie des vices cachés. Or, précisément, l’expert judiciaire a souligné le caractère apparent des désordres affectant la cheminée. D’ailleurs, l’examen des clichés photographiques de cette cheminée, tels qu’ils figurent au rapport d’expertise, permet de constater que la construction de cet ouvrage, dont les boisseaux sont à nu, apparaît manifestement inachevée. Il est évident, au vu de ces clichés, que nul, aussi néophyte soit-il en matière de construction, ne pouvait ignorer la nécessité de parfaire cet ouvrage dans son ensemble.

Les époux Y, qui fondent leur demande de remboursement des travaux de reprise de cette cheminée sur les vices du consentement ou sur la garantie des vices cachés, ne pourront qu’être déboutés de leur demande ainsi fondée. Le jugement déféré sera également confirmé sur ce point.

Sur le défaut d’étanchéité de la couverture de la remise

L’expert judiciaire a constaté des traces d’infiltration généralisées sous la toiture de la remise, ce qu’il a expliqué par une pente insuffisante de cette toiture (sa pente actuelle est de 19,5% alors que selon le DTU elle devrait être au minimum de 40%) et par un défaut d’étanchéité au faîtage.

L’expert a précisé que « tout profane ne pouvait déceler que la pente était insuffisante, sauf à constater de visu des infiltrations ». En outre, s’agissant d’une remise, petit local annexe situé dans le prolongement du garage, où les occupants de la maison ne sont pas présents qu’occasionnellement, l’existence d’infiltrations les jours de pluie peut temporairement passer inaperçu. En revanche, M. A X qui a vécu dans cette maison pendant des années, ne pouvait ignorer ce problème ;
cette connaissance qu’il avait nécessairement de ces infiltrations lui interdit, en application de l’article 1643 du code civil, de se prévaloir de la clause d’exonération de garantie stipulée à l’acte de vente.

Le fait que ce local fasse l’objet d’infiltrations et ne soit pas hors eau en diminue nécessairement fortement l’usage, suffisamment en tous cas pour que les époux Y aient pu négocier un prix moindre s’ils avaient eu connaissance de ce désordre.

Dès lors, les conditions de la garantie des vices cachés sont réunies et les époux Y peuvent se prévaloir de l’action estimatoire pour solliciter le paiement du prix de la réparation du désordre.

M. A X conteste l’évaluation faite par l’expert judiciaire et propose un prix de réparation inférieur. Toutefois, les évaluations de l’expert ont été faites dans le respect du principe de la contradiction, tandis que les devis produits par M. A X ont été établis dans des conditions et sur des indications inconnues.

Par conséquent, l’estimation de la reprise faite par l’expert, une fois complétée par les taux de TVA applicables, sera retenue et M. A
X sera condamné à payer aux époux Y au titre de la réparation de ce désordre la somme de 7 893,30 euros, conformément à le décision des premiers juges.

Sur le revêtement de façade écaillé

L’expert judiciaire a constaté que le revêtement de façade (finition peinture) était écaillé en divers endroits, tant sur la façade avant que sur la façade arrière.
L’expert explique ce désordre par le fait que M. A
X a posé cette peinture sans avoir préalablement préparé les murs à repeindre (pas de nettoyage préalable et absence de primaire d’accrochage).

Les époux Y fondent leur demande de réparation de ce désordre sur la garantie décennale. Or, des peintures, au rôle purement esthétique, ne constituent ni un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil, ni

un élément d’équipement, ni un élément constitutif d’ouvrage. La garantie décennale ne peut donc être invoquée valablement.

Les époux Y tentent d’alléguer que cette peinture pourrait avoir, au-delà de son rôle purement esthétique, « une vocation à assurer l’étanchéité de l’immeuble » (sic). Mais cette hypothèse n’est pas démontrée par eux et elle n’est nullement confirmée par l’expert judiciaire qui évoque seulement une « finition peinture », ni par aucun élément technique du dossier.

Aussi est-ce à juste titre que les premiers juges ont débouté les époux Y de ce chef de demande ainsi fondé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. A X, qui est la partie perdante puisqu’il doit réparer plusieurs des désordres dont il est reconnu responsable, supportera les dépens et sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer aux époux Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de celle de 1 500 euros déjà allouée par les premiers juges.

PAR CES MOTIFS

La COUR, statuant en audience publique et par arrêt contradictoire,

DECLARE l’appel recevable,

CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. A X de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. A X à payer aux époux Y la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. A X aux dépens et autorise la Scp
Jacquemet, avocats, à faire application de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier Le président