ARRET N°

du 05 novembre 2024

N° RG 22/02188 – N° Portalis DBVQ-V-B7G-FISX

S.C.I. KIZIL

c/

[U]

[N]

Formule exécutoire le :

à :

la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES

la SCP PLOTTON-VANGHEESDAELE-FARINE-YERNAUX

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE-1° SECTION

ARRET DU 05 NOVEMBRE 2024

APPELANTE :

d’un jugement rendue le 25 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de TROYES

La S.C.I. KIZIL, société civile immobilière dont le siège social est [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal ayant élu domicile audit siège

Représentée par Maître Florence SIX de la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, par Maître Haciali DOLLER, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [S] [U]

née le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représentée par M^e Anne-sophie FARINE de la SCP PLOTTON-VANGHEESDAELE-FARINE-YERNAUX, avocat au barreau de l’AUBE

PARTIE INTERVENANTE :

Monsieur [X] [N]

né le [Date naissance 1] 1987 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Anne-sophie FARINE de la SCP PLOTTON-VANGHEESDAELE-FARINE-YERNAUX, avocat au barreau d’AUBE

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

M^me Sandrine PILON, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Monsieur Rémy VANDAME, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 23 septembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 05 novembre 2024

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 novembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de chambre, et Monsieur Rémy VANDAME, greffier placé, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Mme [S] [U] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 2] (Aube).

L’immeuble voisin, situé [Adresse 6], appartient à la SCI Kizil.

Se plaignant de dégâts des eaux dans son immeuble, Mme [U] a demandé au juge des référés du tribunal judiciaire de Troyes d’ordonner une expertise, laquelle a été confiée à M [P] [W] par ordonnance du 26 février 2019.

Mme [U] a ensuite fait assigner la SCI Kizil, le 8 janvier 2021, devant ce même tribunal afin d’obtenir la condamnation de celle-ci à lui régler les sommes nécessaires à la réalisation des travaux préconisés par l’expert et à la réparation de ses préjudices.

Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal a :

Rejeté la demande de nullité formée par la SCI Kizil à l’encontre de l’assignation,

Condamné la SCI Kizil à payer à Mme [U] la somme de 13 481.47 euros pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur l’immeuble de la SCI Kizil,

Autorisé Mme [U] à mandater pour les réaliser toute entreprise de son choix, avec le droit pour cette dernière de pénétrer sur le fonds de la SCI Kizil si nécessaire,

Condamné la SCI Kizil à payer à Mme [U] la somme de 1 308.61 euros pour la réalisation des travaux de réfection consécutifs aux dégâts des eaux dans l’immeuble de Mme [U],

Condamné la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance,

Débouté Mme [S] [U] de sa demande d’indemnisation au titre de la surconsommation d’électricité,

Condamné la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la SCI Kizil aux entiers dépens, en ce compris les dépens du référé et les frais et honoraires de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de la SCP Plotton Vangheesdaele Farine Yernaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au dispositif.

La SCI Kizil a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 22 décembre 2022.

Par conclusions notifiées le 6 septembre 2024, la SCI Kizil demande à la cour :

D’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

De débouter Mme [U] et de M [N] de leur demande de condamnation pour les travaux préconisés par l’expert, la SCI Kizil justifiant avoir réalisé lesdits travaux, et du coût des travaux faute d’être propriétaire du fonds,

Sur la demande subsidiaire formulée par les intimés, de déclarer irrecevable la demande nouvelle en cause d’appel de condamnation de la SCI Kizil à faire réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’intégralité des travaux décrits dans les trois devis établis par la société Decorenov,

A défaut, de débouter Mme [U] et M [N] de leur demande de réalisation de travaux sous astreinte faute de pouvoir rapporter la preuve que ces travaux correspondraient aux préconisations de l’expert judiciaire,

De juger Mme [U] et M [N] mal fondés en leur appel,

De les débouter de toutes leurs demandes formulées à ce titre,

De les débouter de leurs demandes portant sur les préjudices annexes ou, à défaut, de ramener ces demandes à de plus justes proportions,

De laisser à chacune des parties la charge de ses entiers frais et dépens.

Elle affirme que la demande principale de Mme [U] n’a plus lieu d’être dès lors qu’elle a procédé à l’ensemble des travaux préconisés par l’expert judiciaire. Elle conteste que le rapport extra-judiciaire établi par le Cabinet Elex, puisse fonder, à lui seul, la décision du juge et considère que la somme mise à sa charge par le tribunal est disproportionnée par rapport à l’estimation du coût des travaux par l’expert judiciaire et compte tenu des travaux qu’elle a déjà réalisés, même si ceux-ci devaient être jugés insuffisants.

Elle ajoute que Mme [U] et M [N] ne peuvent prétendre au coût des travaux à réaliser sur un mur qui ne leur appartient pas et que la demande subsidiaire présentée en conséquence par ceux-ci est irrecevable sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile pour être nouvelle en cause d’appel.

Si la cour devait néanmoins faire droit à cette demande, elle fait observer que les devis qui la fonde ont été établis après le rapport d’expertise et que la cour ne peut donc vérifier si les travaux qui en sont l’objet correspondent aux constatations et préconisations de l’expert judiciaire.

Elle s’oppose aux autres demandes en paiement de Mme [U] au motif que l’expert judiciaire n’a retenu aucun des préjudices annexes invoqués par celle-ci, que ces demandes ne sont justifiées ni dans leur principe, ni dans leur quantum et qu’il n’est pas établi de lien de causalité avec les faits qui lui sont reprochés.

Elle fait observer que la demande infiniment subsidiaire afin d’expertise de Mme [U] ne figure pas au dispositif des conclusions de cette dernière.

Par conclusions transmises le 9 septembre 2024, Mme [U] et son fils, M. [X] [N], intervenant volontairement à l’audience, demandent à la cour de :

Dire et juger M [N] recevable et bien fondé en son intervention volontaire,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il :

condamne la SCI Kizil au paiement de la somme de 13 481.77 euros TTC au titre des travaux préconisés par l’expert judiciaire,

autorise Mme [U] à mandater pour les réaliser toute entreprise de son choix avec le droit pour cette dernière de pénétrer sur le fonds de la SCI Kizil si nécessaire,

condamne la SCI Kizil au versement de la somme de 1 308.61 euros au titre des travaux de réfection consécutifs aux dégâts des eaux,

A titre subsidiaire et si la cour estimait ne pas pouvoir accorder à Mme [U] et à M [N] une indemnisation au titre des travaux à effectuer sur le fonds voisin,

Condamner la SCI Kizil à faire réaliser sous astreinte de 500 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 2 mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, l’intégralité des travaux décrits dans les trois devis établis par la société Decorenov, dûment annexés aux conclusions et selon le détail repris dans le corps de celles-ci,

Faisant droit pour le surplus à l’appel incident de Mme [U],

Infirmer le jugement en ce qu’il déboute Mme [U] de sa demande au titre de la surconsommation d’électricité et limite l’indemnisation de son préjudice moral et de jouissance à la somme de 2 000 euros,

Condamner la SCI Kizil au versement de la somme de 5 367 euros au titre des préjudices immatériels, se détaillant comme suit :

Préjudices moral et de jouissance : 5 000 euros,

Surconsommation d’électricité : 367 euros,

A titre infiniment subsidiaire et si par extraordinaire la cour devait s’estimer insuffisamment informée,

Ordonner le retour des parties devant l’expert judiciaire afin qu’il décrive les travaux exécutés depuis sa visite sur les lieux et se prononce sur la nature des travaux restant à réaliser,

Condamner la SCI Kizil au versement d’une indemnité complémentaire de 3 000 euros en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel par Mme [U],

La condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement au profit de la SCP Plotton Vangheesdaele Farine Yernaux, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils exposent que Mme [U] a fait don à son fils de la nue-propriété de l’immeuble objet du présent litige.

Ils invoquent la théorie des troubles anormaux du voisinage et font valoir qu’ils subissent des inondations récurrentes dans la dépendance de l’immeuble abritant le bureau de Mme [U] et un atelier. Ils précisent avoir subi un nouveau sinistre le 2 octobre 2020, démontrant que l’origine des désordres n’est pas résolue.

Ils affirment que le coût des travaux est très nettement supérieur à l’estimation de l’expert judiciaire et que celui-ci a en outre omis de reprendre le devis de réfection du bureau.

Ils affirment que leur prétention subsidiaire ne peut être considérée comme nouvelle dès lors que son objet est l’expression d’une autre forme de l’exercice d’un même droit.

Après avoir relevé que la cour de cassation a, dans un arrêt du 14 septembre 2023, considéré qu’à défaut d’accord des parties, la victime d’un dommage ne pouvait être indemnisée du coût de travaux devant être effectués sur un fonds dont elle n’était pas propriétaire, ils indiquent s’en remettre à la sagesse de la cour quant au moyen soulevé d’office par cette dernière.

Ils font valoir au titre de préjudices annexes la perte de nombreuses journées de travail par Mme [U], le préjudice moral et l’anxiété à chaque période de fortes pluies, la perte temporaire du bureau par Mme [U], le déménagement de toutes les étagères de ses dossiers afin de permettre la réalisation des travaux de réfection, la surconsommation d’électricité liée au fonctionnement d’un déshumidificateur. Ils rappellent que les premiers désordres se sont produits en 2014.

L’affaire a été de nouveau clôturée par ordonnance du 9 septembre 2024 et renvoyée pour être plaidée à l’audience du 23 septembre 2024.

MOTIFS

Sur l’intervention de M [N]

L’intervention volontaire de M [N] a déjà été déclarée recevable par l’arrêt du 7 mai 2024.

La demande de Mme [U] et M [N] demandant à la cour de dire et juger M [N] recevable en son intervention volontaire est donc sans objet.

Sur la nullité de l’assignation

La SCI Kizil demande, dans le dispositif de ses conclusions, l’infirmation du jugement en ce qu’il rejette sa demande de nullité formée à l’encontre de l’assignation du 8 janvier 2021.

Toutefois, elle ne saisit la cour d’aucune demande d’annulation de ladite assignation, ni ne développe aucun moyen en ce sens.

Le jugement sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’existence d’un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage

Il est constant que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage.

Mme [U] et M [N] produisent un procès-verbal de constat d’huissier du 9 mai 2019, dont il résulte que :

— dans le bureau, l’huissier constate dès l’entrée la présence de nombreuses flaques d’eau en cours d’assèchement, que de l’eau s’écoule du dessous des plinthes situées sur le mur droit de la pièce pour ensuite s’épandre sur les tommettes du sol avant de former des flaques sur toute la largeur de la pièce, qu’au fond de la pièce, l’eau est partout et s’écoule sur toute la largeur, que les plinthes en bois du mur droit sont gorgées d’eau, tachées d’humidité sur toute la longueur de la pièce et présentent des taches de moisissures, qu’en partie basse, au-dessus des plinthes le mur présente également de nombreuses traces d’humidité, que le mur droit est humide sans être gorgé d’eau, que sur toute la longueur de la pièce, à la jonction entre le mur droit et le plafond, de l’eau ruisselle du haut vers le bas, qu’aux abords des poutres de soutènement, de l’eau continue de goutter et que ces poutres présentent des traces d’humidité et de moisissures,

— dans l’atelier, il n’y a pas d’eau au sol, ni sur les murs, il y a des traces d’humidité à la jonction entre la poutre principale et le mur, ainsi que des moisissures sur la poutre.

L’assureur des intimés avait désigné un expert après les déclarations de sinistres survenus les 28 décembre 2017 et 14 mai 2018, qui évoquent également la présence de moisissure sur la poutre et des traces de « mouille » périphériques sur la cloison et des dommages sur un linéaire de plinthes.

L’expert judiciaire indique que les dégâts sont concentrés sous un chéneau défaillant recueillant les eaux de couverture de la SCI Kizil, que ce chéneau est en très mauvais état et que toute la zinguerie en limite de propriété doit faire l’objet de correctifs.

Il ajoute que des désordres affectent aussi le mur héberge séparatif des deux propriétés, en très mauvais état d’entretien, qui s’était partiellement effondré et avait été grossièrement repris avant le début des opérations d’expertise.

Il conclut qu’il n’y a pas de débat sur le fait que les désordres sont concentrés sur la propriété de la SCI Kizil.

Il apparaît ainsi que le mauvais état d’entretien et de réparation d’un chéneau de l’immeuble de la SCI Kizil a provoqué plusieurs dégâts des eaux dans l’immeuble de Mme [U] et M [N]. De tels sinistres excèdent, par leur nature même et leur répétition, outre le risque auquel les intimés étaient exposés qu’ils se reproduisent en cas de simples pluies, les inconvénients normaux du voisinage.

Sur les mesures sollicitées par les intimés pour mettre fin au trouble et réparer ses conséquences

La SCI Kizil a fait reprendre le chéneau en cours d’expertise, mais le technicien estime dans son rapport, du 19 juillet 2019, que des correctifs doivent encore être mis en 'uvre par celle-ci.

Cette société produit un rapport d’avis technique du 28 septembre 2023, établi à sa demande par la société Saretec, dont l’auteur indique avoir constaté quelques non-conformités, reprises par la suite, en précisant que ces non-conformités, non majeures, n’engendraient pas d’infiltrations dans les différents bâtiments. Il conclut que l’étanchéité et la vacuité du chéneau sont fonctionnelles.

Les nouvelles infiltrations invoquées par les intimés, survenues le 2 octobre 2022, touchent, au vu des photographies produites, la façade sur rue de l’immeuble et non plus le bureau et l’atelier, situés à l’arrière, de sorte qu’il n’est pas établi qu’elles seraient provoquées par la persistance de défauts sur le chéneau.

En revanche, la SCI Kizil ne justifie pas avoir fait réaliser les travaux préconisés par l’expert judiciaire sur le mur d’héberge.

Il convient, en tout état de cause, de relever que les devis produits par Mme [U] et M [N] à l’appui de leur demande tendant à l’exécution des travaux correctifs n’évoquent pas de prestations sur le chéneau, mais ne concernent que la reprise de murs.

A défaut d’accord entre les parties, la victime d’un dommage ne peut être indemnisée du coût de travaux devant être effectués sur un fonds dont elle n’est pas propriétaire (Civ 3, 14 septembre 2023, pourvoi n°22-15.750).

En l’absence d’accord de celle-ci, Mme [U] et M [N] ne peuvent donc obtenir la condamnation de la SCI Kizil à leur verser les sommes nécessaires à la réalisation des travaux destinés à mettre fin au trouble qu’ils subissent, qui doivent être réalisés sur l’immeuble appartenant à la société.

Selon l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

La demande formulée en première instance par Mme [U] et M [N] afin d’obtenir de la SCI Kizil la somme destinée à la réalisation des travaux nécessaires à la disparition du trouble tend aux mêmes fins que la demande de condamnation de celle-ci à effectuer lesdits travaux sous astreinte. Le moyen soulevé par la SCI Kizil pris de l’irrecevabilité de cette demande au motif qu’elle serait nouvelle en appel doit donc être rejeté.

En conséquence, la SCI Kizil sera condamnée à faire réaliser les travaux de réparation du mur d’héberge selon le devis DE201296 de la SARL Decorenov, sous astreinte de 1 500 euros par mois pendant 4 mois, qui commencera à courir 4 mois après la signification du présent arrêt.

La demande de Mme [U] et M [N] au titre des deux autres devis de la SARL Decorenov sera rejetée dès lors que les travaux correspondants n’ont pas été préconisés par l’expert judiciaire et qu’il n’est pas démontré qu’ils soient nécessaires à la résorption des infiltrations dans leur immeuble.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il condamne la SCI Kizil à payer à Mme [U] la somme de 13 481.7 euros pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur l’immeuble de la SCI et l’autorise à mandater pour les réaliser toute entreprise de son choix avec le droit pour cette dernière de pénétrer sur le fonds de la société.

Il est établi par les descriptions faites par les experts qui ont examiné les lieux et par l’huissier auteur du procès-verbal de constat déjà cité que l’atelier et le bureau de l’immeuble de Mme [U] et M [N] présentent des dommages à la suite des infiltrations d’eau en provenance de l’immeuble de la SCI Kizil. Celle-ci se trouve donc tenue de réparer ces dommages, sans que le silence de l’expert judiciaire sur ce point ne doive faire exclure le droit à réparation des intimés puisque l’existence de ce préjudice est certaine.

Mme [U] et M. [N] produisent deux devis (un pour chaque pièce concernée), d’un montant total de 1 372.55 euros TTC, dont le détail permet de vérifier qu’ils sont bien destinés à réparer les désordres en cause.

La SCI Kizil ne justifie d’aucun élément de nature à remettre en cause le montant de ces devis, qu’il convient donc de retenir, sans qu’il soit besoin de les réactualiser dès lors qu’ils datent de 2023. Le jugement sera confirmé en ce qu’il condamne la SCI Kizil de ce chef, sauf à réactualiser la somme due à 1 372.55 euros.

La répétition des dégâts des eaux depuis 2017, la crainte que de nouvelles infiltrations se produisent lors des épisodes pluvieux et les tracas causés par les démarches rendues nécessaires pour y remédier ont nécessairement causé un préjudice moral à Mme [U], outre un préjudice de jouissance compte tenu du trouble causé dans l’occupation des pièces atteintes. Ces préjudices seront entièrement réparés par l’allocation d’une somme de 4 000 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

Mme [U] justifie en outre d’une surconsommation d’électricité résultant de l’utilisation d’un déshumidificateur, qui sera entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 367 euros, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le sort des dépens et frais irrépétibles de première instance a été exactement réglé par le premier juge.

La SCI Kizil, partie condamnée, doit supporter les dépens d’appel, qui pourront être recouvrés par la SCP Plotton Vangheesdaele Farine Yernaux dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il est équitable d’allouer à Mme [U] et M. [N] la somme de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant contradictoirement,

Dit que la demande de Mme [S] [U] et M. [X] [N] demandant à la cour de dire et juger ce dernier recevable en son intervention volontaire est sans objet,

Infirme le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Troyes en ce qu’il :

Condamne la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] la somme de 13 481.47 euros pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur l’immeuble de la SCI Kizil,

Autorise Mme [S] [U] à mandater pour les réaliser toute entreprise de son choix, avec le droit pour cette dernière de pénétrer sur le fonds de la SCI Kizil si nécessaire,

Condamne la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral et de son préjudice de jouissance,

Déboute Mme [S] [U] de sa demande d’indemnisation au titre de la surconsommation d’électricité,

Statuant à nouveau de ces chefs,

Déboute Mme [S] [U] de ses demandes de condamnation de la SCI Kizil à lui payer la somme de 13 481.47 euros pour la réalisation des travaux préconisés par l’expert judiciaire sur l’immeuble de la SCI Kizil et d’autorisation à faire procéder à ces travaux par toute entreprise de son choix,

Condamne la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] la somme de 4 000 euros en réparation de ses préjudices moral et de jouissance,

Condamne la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] la somme de 367 euros au titre de la surconsommation d’électricité,

Confirme le jugement pour le surplus, sauf à réactualiser la somme due par la SCI Kizil pour la réalisation des travaux de réfection consécutifs aux dégâts des eaux dans l’immeuble de Mme [S] [U] à la somme de 1 372.55 euros,

Y ajoutant,

Déboute la SCI Kizil de sa fin de non-recevoir prise de la nouveauté en appel de la demande de condamnation à effectuer les travaux présentée par Mme [U] et M. [N],

Condamne la SCI Kizil à faire réaliser les travaux de réparation du mur d’héberge selon le devis DE201296 de la SARL Decorenov, sous astreinte de 1 500 euros par mois pendant 4 mois, qui commencera à courir 4 mois après la signification du présent arrêt,

Condamne la SCI Kizil à payer à Mme [S] [U] et M. [X] [N] la somme globale de 1 500 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel,

Condamne la SCI Kizil aux dépens d’appel et autorise la SCP Plotton Vangheesdaele Farine Yernaux à recouvrer ceux-ci dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente