Cour d'appel de Reims, Chambre 2 jcp, 16 octobre 2025, n° 25/00151

CA Reims
Infirmation 16 octobre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une clause résolutoire dans le bail
La cour a constaté que la clause résolutoire a produit ses effets suite à un commandement de payer régulièrement délivré, rendant la demande recevable.
Accepté
Occupation sans droit ni titre
La cour a ordonné l'expulsion de Monsieur [V] [J] en raison de l'occupation illégale de l'appartement suite à la résiliation du bail.
Accepté
Débiteur de loyers impayés
La cour a constaté que Monsieur [V] [J] est non sérieusement contestable débiteur de la somme due au titre des loyers et charges impayés.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation du bail
La cour a accordé une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyer et des charges prévus au bail.
Accepté
Frais irrépétibles en raison du comportement de l'intimé
La cour a alloué une somme au titre des frais irrépétibles en raison des circonstances de l'affaire.

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Sur la décision

Référence :	CA Reims, ch. 2 jcp, 16 oct. 2025, n° 25/00151
Juridiction :	Cour d'appel de Reims
Numéro(s) :	25/00151
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jérôme BERNS
Cabinet(s) :	BDB & ASSOCIES

Texte intégral

ARRET N°

du 16 octobre 2025

N° RG 25/00151

N° Portalis DBVQ-V-B7J-FTE2

[G]

[J]

Formule exécutoire le :

à :

la SELAS BDB & ASSOCIÉS

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 16 OCTOBRE 2025

APPELANT :

d’une ordonnance de référé rendue le 19 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5]

Monsieur [H] [G]

Né le 27 février 1995 à [Localité 7] (02)

Demeurant [Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Lorraine DE BRUYN de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de Reims, avocat postulant, et M^e Jérôme BERNS de la SELAS BDB & ASSOCIÉS, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [V] [J]

Né le 02 février 1980 à [Localité 6],[Localité 8] (Tunisie)

Demeurant [Adresse 2]

[Localité 3]

Non comparant, non représenté, bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice du 18 décembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors des débats et de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 09 septembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 octobre 2025,

ARRET :

Par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe le 16 octobre 2025 et signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et Madame Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, avec prise d’effet au 1er juillet 2020, M. [H] [G] a donné à bail à M. [V] [J] un appartement de type 2 situé au 2 ème étage d’un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 5].

Le bail initial a pris fin le 30 juin 2023 et a ensuite été renouvelé par tacite reconduction pour une durée de 3 ans. Il prévoit un loyer mensuel de 300 €, outre 50 € de charges, soit 350 €, payable mensuellement d’avance en début de chaque mois.

A la suite de la carence du locataire dans le règlement des loyers, M. [G] lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire le 13 février 2024, pour un montant en principal de 3 663,20 €.

Puis, suivant exploit en date du 10 septembre 2024, M. [G] a fait délivrer assignation à M. [J] aux fins :

'Vu l’article 835 du Code de Procédure Civile,

Vu l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989,

Vu le contrat de bail du 29 juin 2020,

Vu le commandement de payer délivré le 13 février 2024,

DECLARER acquis le bénéfice de la clause résolutoire prévue au contrat de bail signé le 29 juin 2020 ;

CONSTATER la résiliation du contrat de bail à la date du 27 mars 2024 ;

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion immédiate de Monsieur [V] [J] ainsi que de tous occupants du chef de ces derniers à compter de la signification de la décision à intervenir, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

AUTORISER la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de Monsieur [V] [J] ;

CONDAMNER Monsieur [V] [J] à payer, à titre provisionnel, à Monsieur [H] [G] la somme de 4.031,67 €, au titre des loyers et charges impayés pour la période allant jusqu’au 27 mars 2024 ;

CONDAMNER Monsieur [V] [J] à payer à Monsieur [H] [G] la somme de 40,41 €, arrêtée au 10 juin 2024 et à parfaire jusqu’au jour du jugement, au titre des indemnités d’occupation impayées ;

CONDAMNER Monsieur [V] [J] à payer à Monsieur [H] [G] une indemnité d’occupation d’un montant de 368,47 €, à compter du jour du jugement ;

CONDAMNER Monsieur [V] [J] à verser la somme de 1.500 € à Monsieur [H] [G] en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [V] [J] aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 13 février 2024".

M. [J] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter à l’audience du 3 décembre 2024, à laquelle le requérant a réitéré ses demandes.

Par ordonnance de référé du 19 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré M. [G] irrecevable en ses demandes,

— l’a débouté de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamné aux dépens.

M. [G] a régulièrement interjeté appel de cette décision suivant déclaration du 5 février 2025, recours portant sur l’entier dispositif.

Suivant conclusions du 26 mars 2025, M. [G] demande à la cour de le dire recevable et bien fondé en son appel, d’infirmer la décision entreprise en ce qu’elle l’a déclaré irrecevable en ses demandes et débouté de sa demande en application de l’article 700 du code de procédure civile et condamné aux dépens, pour, statuant à nouveau :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 27 mars 2024,

— constater la résiliation du bail signé le 29 juin 2020,

— en conséquence, ordonner l’expulsion immédiate de M. [J] de l’appartement litigieux, ainsi que de tous occupants du chef de ce dernier à compter de la signification de la décision à intervenir, en la forme ordinaire et accoutumée même avec l’assistance de la force publique si besoin est,

— l’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [J],

— condamner M. [J] à lui payer, à titre provisionnel, la somme de 4.031,67 €, au titre des loyers et charges impayés pour la période allant jusqu’au 27 mars 2024,

— le condamner à lui payer la somme de 40,41 € au titre des loyers impayés arrêtée au 10 juin 2024,

— le condamner à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant mensuel 368,47 €, à compter du 27 mars 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire,

— condamner M. [J] à lui verser la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel et aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 13 février 2024.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation à bref délai ont été signifiés à M. [J] en l’étude le 18 févreir 2025. Les conclusions lui ont été signifiées suivant le même mode le 8 avril 2025. Il n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

Sur ce, la cour,

I- Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’indemnité d’occupation

Le premier juge a déclaré M. [G] irrecevable en ses demandes en retenant que:

'en se bornant à invoquer l’existence d’une telle clause résolutoire, et en l’absence d’éléments relatifs à l’existence d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, la demande de M. [H] [G] ne saurait valablement être considérée comme urgente et excluant, à elle seule, toute contestation sérieuse. Succombant ainsi à la charge de la preuve qui lui incombe, M. [H] [G] sera déclaré irrecevable en ses demandes. »

L’article 834 du code civile énonce que 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protetion dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justfie l’existence d’un différend'.

L’article 835 du code de procédure civile prévoit que :

« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Contrairement aux motivations du premier juge, dès lors qu’il est acquis que la clause résolutoire prévue au bail a produit ses effets suite à un commandement de payer régulièrement délivré, les conditions de l’article 834 du code de procédure civile sont réunies tant quant à l’absence de contestatation sérieuse sur le fond que sur l’urgence nécessairement constituée par le défaut de paiement du loyer, obligation principale du locataire ainsi que pour faire cesser le trouble manifestement illicite qui découle de l’occupation sans droit ni titre du logement compte-tenu de l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce :

— une clause résolutoire figure au bail au paragraphe VIII en page 6 ('deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges').

— un commandement de payer a été délivré le 13 février 2024 et aucun règlement n’est intervenu dans les délais, le preneur n’ayant pas non plus repris le cours des paiements de son loyer. Il est taisant dans le cadre de la présente procédure.

Il s’ensuit que la demande est recevable et que doit être constatée l’acquisition de la clause résolutoire.

L’appelant demande que la résiliation du bail soit constatée au 27 mars 2024, soit 6 semaines après la délivrance du commandement de payer en date du 13 février 2024 (délai de 6 semaines tel qu’indiqué par l’huissier dans le commandement de payer).

Toutefois, il résulte des dispositions nouvelles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que seuls les contrats conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 (entrée en vigueur le 29 juillet 2023) sont soumis au nouveau délai de régularisation des loyers impayés (6 semaines au lieu de 2 mois).

En l’espèce, la reconduction du bail initial du 29 juin 2020 est en date du 30 juin 2023 et donc antérieure à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023.

Il s’ensuit que la résilation du bail doit ici être constatée à compter du 13 avril 2024.

La cour réforme par conséquent la décision attaquée pour constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail au 13 avril 2024, avec toutes conséquences de droit, dont l’expulsion de M.[J], ainsi que de toute personne occupant de son chef et mise à sa charge d’une indemnité d’occupation dans les conditions prévues au dispositif à compter du 14 avril 2024.

Cette indemnité d’occupation sera fixée à la somme mensuelle de 350 € correspondant au loyer + charges prévus au bail, le montant de 368,47 € sollicité par l’appelant n’étant pas autrement explicité.

II- Sur la demande de condamnation financière

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé, dans les limites de sa compétence, peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, au regard des pièces communiquées (commandement de payer, courriers de mise en demeure, décompte arrêté au 1er avril 2024), il apparaît non sérieusement contestable que M. [J] est débiteur de la somme de 4 031,67 €, arrêtée au 27 mars 2024 au titre des loyers et charges impayés.

En conséquence, il sera, par voie d’infirmation, condamné au paiement de cette somme.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

L’intimé, succombant aux termes du présent recours, est tenu aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer.

M.[G] indique avoir été dans l’obligation d’exposer des frais irrépétibles importants comprenant la procédure de référé et la présente instance, frais qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge eu égard au comportement adopté par M. [J] 'fuyant la justice depuis le commandement de payer. En effet, au moment de la signification du commandement de payer, le Commissaire de justice s’était rendu au domicile de Monsieur [J], qui avait déjà eu confirmation de la présence de ce dernier dans les lieux en constatant son nom sur la boîte aux lettres ainsi qu’en constatant qu’il y avait du courrier à son nom dans ladite boîte. De plus, concernant l’acte de signification de la déclaration d’appel, le Commissaire de justice a cette fois eu confirmation par le voisinage qu’il était bien au domicile de Monsieur [J], mais il fait également face au refus de la personne présente sur les lieux de recevoir l’acte.'

Il sera alloué à l’appelant, propriétaire particulier, en équité, la somme globale de 1500 € au titre des frais de procédure.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par mise à disposition au greffe et par arrêt rendu par défaut,

Infirme l’ordonnance rendue le 19 décembre 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Déclare recevables les demandes formées par M. [G] devant le juge des référés ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail du 29 juin 2020 liant M. [H] [G] et M. [V] [J], à la date du 13 avril 2024 ;

Ordonne en conséquence l’expulsion de M. [V] [J] de l’appartement litigieux, ainsi que de tous occupants de son chef à compter de la signification de la décision à intervenir, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

Autorise M. [H] [G] à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tout garde meuble de son choix, aux frais, risques et périls de M. [V] [J] ;

Condamne M. [V] [J] à payer à M. [H] [G], à titre provisionnel, la somme de 4 031,67 €, au titre des loyers et charges impayés pour la période allant jusqu’au 27 mars 2024 ;

Condamne M. [V] [J] à payer à M. [H] [G] une indemnité d’occupation d’un montant mensuel 350 €, à compter du 14 avril 2024 ;

Condamne M. [V] [J] à payer à M. [H] [G] la somme de 1 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Condamne M. [V] [J] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 13 février 2024.

Le greffier Le président de chambre