R.G. : N° RG 24/01244 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQ36

ARRÊT N° 395

du : 25 novembre 2025

APDiB

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL BOILEAU AVOCATS-CONSEILS

M^e Camille ROMDANE

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 28 mai 2024 par le tribunal judiciaire de REIMS (RG 21/01210)

S.C. R&D

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Stéphane BOILEAU de la SELARL BOILEAU AVOCATS-CONSEILS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉES :

1°) S.A.R.L. DRINK EAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS

2°) S.C.I. SCI VICTOIRE IMMO

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Camille ROMDANE, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 octobre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillere

Monsieur Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lozie SOKY, greffier placé lors des débats et de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Anne POZZO DI BORGO, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre empêchée conformément à l’article 456 du code de procédure civile et par Madame Lozie SOKY, greffier placé, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat du 24 octobre 2019, la société civile de construction R&D s’est engagée à réserver au profit de la SCI Victoire Immo, représentée par son gérant, M. [G] [P], la cellule n°6, d’une surface de 360 m2, au sein d’un ensemble immobilier à usage professionnel, ainsi que deux places de parking, l’ensemble devant être édifié sur un terrain situé à Cernay-lès-Reims (Marne) sur les parcelles cadastrées ZW [Cadastre 4] lieu-dit [Adresse 5].

Suivant acte authentique reçu par Maître [U] [O], notaire à Reims, du 10 novembre 2020, la SCI Victoire Immo et la SARL Drink Eat, ayant également pour gérant M. [P], ont acquis sur plan auprès de la SC R&D la propriété du lot n°6 correspondant à la cellule n°6 réservée en l’état futur d’achèvement et les deux emplacements de parking n°38 et 39 (lots n°124 et 125) au prix de 304 560 euros.

Les acquéreurs se sont acquittés de 70 % du prix de vente, soit la somme de 213 192 euros, le jour de la signature de l’acte, le solde de 91 368 euros devant être réglé en fonction de l’avancement des travaux et selon un échelonnement prévu au contrat.

La réception de la cellule n°6 a été constatée par procès-verbal du 14 décembre 2020, signé par la SC R&D et M. [P].

Le 17 février 2021, la SC R&D a fait délivrer une sommation de payer à la SCI Victoire Immo de la somme de 11 697,16 euros lui restant due.

Le 15 mars 2021, le conseil de la SARL Drink Eat a mis en demeure la SC R&D de lui régler la somme de 16 150 euros au titre d’un préjudice subi du fait du blocage par cette dernière du portail donnant accès au local de stockage le 10 mars 2021.

En réponse, ce même jour, le conseil de la société R&D a mis en demeure la société DrinK Eat de payer la somme de 11 549,25 euros sous 8 jours ou de procéder à la consignation de cette somme.

Faute de règlement, par exploit du 11 juin 2021, la SC R&D a fait assigner la SCI Victoire Immo et la SARL Drink Eat aux fins de paiement du solde du prix de vente.

Par jugement du 28 mai 2024, le tribunal judiciaire de Reims a':

— débouté la société R&D de l’ensemble de ses demandes,

— condamné cette dernière à payer à la SARL Drink Eat la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et financier,

— débouté la SARL Drink Eat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande d’opposabilité du jugement à la SCI Victoire Immo,

— condamné la société R&D aux entiers dépens, sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à la SARL Drink Eat la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— rappelé que la décision est exécutoire de plein droit par provision.

Par déclaration du 22 juillet 2024, la SC R&D a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 18 mars 2025, elle demande à la cour de':

— infirmer le jugement sauf en ce qu’il a débouté la SARL Drink Eat de sa demande de dommages et intérêts

y faisant droit et statuant à nouveau,

— débouter les sociétés Drink Eat et Victoire Immo de leurs demandes,

— la décharger des condamnations prononcées contre elle en principal, intérêts, frais et accessoires,

— ordonner le remboursement des sommes qui auront pu être versées en vertu de l’exécution provisoire de la décision entreprise, en principal, intérêts, frais et accessoires,

— condamner solidairement les sociétés Drink Eat et Victoire Immo à lui payer la somme de 11 549,25 euros au titre du solde du prix de vente du bâtiment ainsi que les intérêts de retard au taux légal à compter de la sommation de payer du 17 février 2021,

— les condamner solidairement à lui verser la somme de 2 000 euros pour résistance abusive,

— les condamner solitairement à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépense de l’instance.

Concernant le paiement du solde du prix de vente, elle soutient que les intimées n’ont jamais invoqué l’existence de la réserve relative au réglage de la porte d’entrée figurant sur le PV de réception pour refuser ce règlement ni exigé la levée de celle-ci de sorte que l’absence de cette levée, qui ne leur est au demeurant pas imputable, ne peut faire obstacle au versement réclamé.

Elle ajoute que le refus de paiement ne peut pas davantage être justifié par une réserve relative au dysfonctionnement du portail qui empêcherait les véhicules poids lourd d’accéder à la cour, laquelle n’est pas établie.

Elle fait valoir que le refus de paiement est manifestement abusif et que les intimées font preuve de mauvaise foi en invoquant une réserve inexistante de sorte qu’elle est bien fondée à obtenir une indemnisation pour leur résistance abusive.

Pour s’opposer aux demandes reconventionnelles de la SARL Drink Eat, elle conteste toute faute de sa part relevant’que':

— aucune réserve concernant le fonctionnement du portail n’a été émise,

— aucune impossibilité pour les véhicules poids lourd d’accéder aux locaux n’est démontrée,

— les intimées ont acquis le bien immobilier en parfaite connaissance des dimensions du portail et il leur appartenait de s’assurer que les locaux acquis sur plan correspondaient à leurs besoins,

— l’opération de maintenance et le changement de code réalisés sur la porte en raison de son dysfonctionnement pour permettre de sécuriser les bâtiments, dont aucun autre occupant ne s’est plaint, ne peut caractériser une faute,

Quant aux préjudices allégués, elle affirme que leur lien de causalité avec les fautes reprochées n’est pas démontré. Elle ajoute que leur demande d’indemnisation ne peut aboutir étant forfaitaire et que les pertes prétendument subies ne sont pas établies.

Elle indique enfin que la demande formée au titre du préjudice lié aux frais de stockage, de manipulation et à la remise en état du portail imputés à un sous-dimensionnement de celui-ci, ne peut davantage aboutir, aucune faute ne pouvant être relevée contre elle concernant le calibrage du portail en cause.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 janvier 2025, la SARL Drink Eat et la SCI Victoire Immo demandent à la cour de':

— juger l’appelante mal fondée en ses demandes,

— confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné la SC R&D à payer à la SARL Drink Eat la somme de 4 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel et financier,

— infirmer la décision sur ce point et statuant à nouveau,

— condamner la société R&D au paiement de la somme totale de 90 000 euros au titre du préjudice matériel et financier subi par la société Drink Eat comprenant ainsi les pertes d’exploitation, de clientèle et de chiffres d’affaires ainsi que les frais de stockage et de manipulation et enfin les frais de remise en état du portail,

— condamner la société R&D au paiement d’une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Elles soutiennent que la société appelante n’a jamais remédié aux dysfonctionnements du portail objet de la réserve du 14 octobre 2020 de sorte qu’elles étaient fondées à ne pas régler le solde du prix de vente.

Elles ajoutent qu’en tout état de cause, seule la SCI Victoire Immo a été touchée par la sommation de payer de sorte qu’aucun intérêt de retard ne peut être réclamé à la SARL Drink Eat.

Elles font valoir que le plan de masse faisant apparaître les dimensions du portail n’a pas été annexé à l’acte de vente et que l’intention de nuire du vendeur, qui les a convaincues que les semi-remorques pouvaient entrer sans difficulté sur le site pour les déterminer à acheter, est caractérisée.

Elles affirment que la demande indemnitaire pour résistance abusive de l’appelante a été formulée dans un second temps uniquement en réplique à celle qu’elles ont présentée au titre du caractère abusif de la procédure.

Elles indiquent que les dysfonctionnements subis concernant le portail ont généré des répercussions sur l’activité économique de la SARL Drink Eat qui a du engager des frais pour le stockage des produits, la manipulation des palettes et la remise en état du portail du bâtiment du fait de l’inertie de l’appelante.

Elles arguent que les préjudices dont il est sollicité la réparation sont bien distincts.

Elles se prévalent du comportement fautif de l’appelante s’agissant du blocage de la porte le 10 mars 2021, directement à l’origine d’une perte de chiffre d’affaires, d’exploitation et de clientèle démontrées par les pièces comptables qu’elles versent.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 17 juin 2025, date à laquelle elle a été renvoyée au 7 octobre 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de la déclaration d’appel et des conclusions des parties que la cour n’est pas saisie de la disposition du jugement querellé ayant débouté la SARL Drink Eat de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive et de sa demande d’opposabilité du jugement à la SCI Victoire Immo.

Sur les demandes de la société SCC R&D':

Aux termes de l’article 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Selon l’article L. 261-3 du code de la construction, la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En l’espèce, il résulte du contrat de réservation liant les parties (pièce 1 de l’appelante, page 4) et de l’acte authentique de vente du 10 novembre 2020 (sa pièce 9, page 8) que le prix de vente des locaux en cause était payable selon un échelonnement prévisionnel, 95 % du prix devant être versé à réception des travaux et les 5 % restants (15 228 euros) à la levée des réserves des parties privatives.

Le procès-verbal de réception (pièce 2), non daté, précise que la réception est assortie de la réserve suivante': «'réglage porte entrée'».

Les intimées ne produisent aucun élément attestant qu’un autre désordre concernant le portail a fait l’objet d’une réserve.

De surcroît, le contrat de réservation précise (page 4) que les réserves, dont la levée emporte le paiement du solde du prix de vente, sont celles portant sur les parties privatives. Or il n’est pas contesté que le portail en cause est un élément de copropriété du site, commun à six autres cellules, comme en atteste l’intervention du syndic de copropriété pour solutionner les difficultés concernant le code d’accès du portail (pièce 15 des intimées).

Le refus de paiement du solde du prix ne peut donc être justifié par la non-levée d’une réserve afférente à cet élément.

En revanche, il ressort du procès-verbal de réception que le gérant des sociétés intimées s’est engagé à régler le solde du prix dès la levée de la réserve concernant le réglage de la porte d’entrée ou la réalisation des travaux à exécuter.

Or, aucun constat de levée de cette réserve n’est produit. La partie réservée à cette levée figurant dans le procès-verbal en cause n’a pas été renseignée.

L’acte authentique de vente précise (pages 34 et 35), s’agissant de la levée des réserves et de la reprise des malfaçons, que le vendeur doit faire procéder aux travaux de levées des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier ou en cas de défaillance par les entreprises de son choix, dans un délai de 90 jours et qu’il doit être établi un procès-verbal de levée des réserves.

Si l’appelante affirme que le réglage de la porte a été effectué et qu’aucun procès-verbal de levée n’a pu être réalisé par la faute des sociétés intimées (page 9 de ses conclusions), elle ne produit aucune pièce en attestant, notamment aucune facture d’intervention d’une entreprise ou constat de l’impossibilité d’accéder au site ou de carence des intimées pour procéder à ladite levée après convocation de celles-ci.

Par suite, elle n’est pas fondée à exiger le paiement du solde du prix, qui n’est exigible qu’à la levée de toutes les réserves, et ne peut se prévaloir d’une prétendue résistance abusive des intimées à leur obligation de paiement du prix de vente pour obtenir une indemnisation.

C’est donc à bon droit que le premier juge a débouté la société appelante de ses demandes.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL Drink Eat':

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Selon l’article 1240 du même code, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le contrat de réservation du 24 octobre 2019 précise dans son article 11 (remise des documents) page 8 que le réservataire a reçu en même temps qu’un exemplaire du contrat le plan de masse/division intégrant le portail litigieux.

L’acte authentique du 10 novembre 2020 stipule en page 29 que la demande de permis de construire, les plans, la notice explicative du projet architectural et la notice de sécurité sont annexés au règlement de copropriété.

L’appelante produit au surplus le plan de masse en cause, daté du 13 juin 2020, antérieur à l’acte susvisé, sur lequel figure notamment l’emplacement de l’accès au site des véhicules poids-lourd et ses dimensions.

Il s’en déduit, contrairement aux affirmations contraires des intimées, qu’elles avaient connaissance de la configuration des lieux et des capacités d’accès du site notamment concernant les véhicules de gros gabarit avant de consentir à la vente et qu’elles disposaient des éléments permettant de vérifier la compatibilité de leur activité aux dimensions du site.

Le défaut d’accessibilité des lieux aux véhicules poids-lourd imputable à l’appelante qu’elles invoquent n’a jamais fait l’objet d’aucune dénonciation notamment au moment de la réception de l’ouvrage. La mise en demeure du conseil des intimées du 15 mars 2021 (leur pièce 1) n’en fait pas davantage état alors même que le site était exploité depuis plusieurs mois par la SARL Drink Eat.

Il n’est pas non plus établi que les dimensions finales du portail coulissant ne seraient pas conformes à celles prévues dans le plan de masse qui leur a été communiqué ou que l’accès des véhicules poids lourd au site conditionnait la conclusion de l’acte de vente.

Enfin, aucun autre occupant du site, alors même que le portail permet d’accéder à 6 cellules distinctes, n’a signalé le sous-dimensionnement du portail.

Si le procès-verbal de constat par commissaire de justice du 31 janvier 2023 que les intimées produisent (leur pièce 16) relève qu’il est difficile pour le chauffeur du véhicule semi-remorque présent le jour de l’acte, de passer par le portail en marche arrière et d’éviter de heurter le panneau de signalisation et la bordure situés à proximité comme le fossé, l’impossibilité totale pour ces véhicules d’y pénétrer n’est pas démontrée.

Les diverses attestations produites par les intimées émanant des partenaires commerciaux de la société Drink Eat (leurs pièces 3 à 5) attestant d’une telle difficulté sont contredites par les clichés photographiques versés par l’appelante (sa pièce 7) montrant un véhicule poids-lourd semi-remorque stationné à l’intérieur du site en position de chargement/déchargement.

Au demeurant, l’un des témoins, M. [I] [D] (pièce 5) précise que le transfert des marchandises ne peut se faire en semi-remorque en raison d’un défaut dans la réalisation de la voirie entourant le portail d’accès à l’entrepôt, élément extérieur au site dont le vice, à le supposer réel, ne peut être imputé au vendeur de celui-ci.

Dans ce contexte, les intimées échouent à rapporter la preuve d’une faute contractuelle de la société R&D tenant à un défaut de calibrage du portail coulissant.

S’agissant du changement de code d’accès du portail le 10 mars 2021, il est constant que la société Drink Eat a été dans l’incapacité d’accéder à ses locaux du fait de la neutralisation du portail.

Il résulte du courriel adressé le 12 mars 2021 par le technicien de la société ABC automatismes au syndic de copropriété (pièce 15 des intimées) qu’il a été sollicité directement par M. [S] (gérant de la société R&D) pour un changement du code d’accès des portails en urgence et qu’il lui a été demandé de ne communiquer le nouveau code à personne pour empêcher des personnes non autorisées de pénétrer sur le site.

Si la société R&D, sans contester l’intervention de son dirigeant dans ce contexte, affirme que la modification du code a été réalisée, dans le cadre d’une opération de maintenance nécessitée par le dysfonctionnement du portail, pour remédier à des ouvertures et fermetures inopinées, elle n’établit pas la réalité de ces désordres, aucune réclamation en ce sens des copropriétaires du site n’étant versée.

Il ressort au surplus des échanges entre le syndic et la société de maintenance ABC automatismes (pièce 15 des intimées) que les difficultés de cet ordre relèvent par principe des missions de gestion du syndic qui doit servir d’intermédiaire entre les copropriétaires et les sociétés prestataires.

L’intervention directe du gérant de la société appelante pour faire modifier le code et les instructions donnés pour empêcher sa communication n’a donc aucune légitimité.

En outre, le refus de communication du code aux copropriétaires du site, qui doivent pouvoir accéder à leur cellule à tout moment, n’est aucunement justifié par les raisons de sécurité alléguées par l’appelante.

Le courriel de M. [J] adressé pour le compte de la société ABC automatismes à son interlocuteur du syndic de copropriété (M. [C]), concernant cet incident confirme le mal être de la société qui a eu le sentiment d’être utilisée comme intermédiaire pour faire pression sur le gérant de la SARL Drink Eat dans le litige l’opposant à la société R&D.

Il est ainsi établi qu’en donnant, sans légitimité, des instructions à un tiers pour neutraliser, par pure malice, les entrées sur la propriété des intimées empêchant ces dernières de disposer de leur bien pendant plusieurs heures et de poursuivre l’activité exploitée sur le site du droit de disposer des infrastructures communes à la copropriété, la société R&D a commis une faute délictuelle ouvrant droit à réparation.

La soirée du mercredi 10 mars 2021 correspondant à un soir de match de ligue de champions de football en période de confinement, générant habituellement une forte demande, la société Drink Eat affirme que le blocage du portail, a fait obstacle à l’enlèvement des palettes par son transporteur, réalisé habituellement chaque mercredi, et à la livraison des magasins qu’elle devait ravitailler en marchandises pour le reste de la semaine.

Du fait des annulations de commandes qu’elle a subies et de son incapacité à satisfaire les demandes des clients, elle évalue la perte de son chiffre d’affaires à 6 000 euros, précisant que sa marge se situe entre 2 et 3 fois le prix de la marchandise et affirme que la perte de clientèle représente a minima la somme de 15 000 euros.

Il résulte de l’attestation de M. [J] (pièce 6 de l’appelante) que les codes ont été modifiés à 18 heures 30 et rétablis à 20 heures. Le site a donc été inaccessible durant 2 heures.

Le tableau de suivi des commandes (pièce 10 des intimées) laisse apparaître un grand nombre d’annulations de commandes le 10 mars 2021 entre 16 heures 53 et 22 heures 31 qui doit être mis en relation avec le blocage du site et qui a incontestablement généré une perte de chiffre d’affaires.

Au vu du tableau de facturation produit pour la période du 7 au 15 mars 2021 et de la liste des documents de ventes pour la période du 8 au 15 mars 2021 (pièce 11 des intimées), en tenant compte de l’importance du nombre des commandes annulées, le préjudice résultant de la perte de chiffre d’affaires de la SARL Drink Eat sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 4 000 euros.

La société Drink Eat ne démontrant par ailleurs pas la réalité du défaut d’enlèvement de sa marchandise le 10 mars 2021 du fait du blocage durant 2 heures du portail d’accès à son site, pas plus que le défaut de livraison de ses clients durant la semaine suivant l’incident et la perte de clientèle du fait de leur insatisfaction, sa demande d’indemnisation au titre d’une perte d’exploitation et de clientèle doit être rejetée.

Aucune faute n’étant caractérisée s’agissant du défaut de calibrage du portail, les intimées sont mal fondées à réclamer l’indemnisation des préjudices résultant des frais de stockage, de manipulation de palettes et de remise en état du portail. C’est donc à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes présentées à ce chef.

Le jugement est donc confirmé en toutes ses dispositions.

La société R&D, qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance d’appel. Déboutée de ses demandes, elle ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

L’équité justifie d’allouer aux intimées la somme totale’de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris’en toutes ses dispositions soumises à la cour,

y ajoutant,

Condamne la société R&D aux dépens d’appel';

Condamne la société R&D à payer à la SARL Drink Eat et la SCI Victoire Immo la somme totale de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile';

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier Le conseiller