R.G. : N° RG 24/01031 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQLF

ARRÊT N°

du : 02 septembre 2025

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 02 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 19 juin 2024 par la chambre civile du tribunal judiciaire de Chalons-en-Champagne (RG 22/00426)

S.C.I. Le Triangle

[Adresse 11]

[Localité 7]

Représentée par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, et M^e Isabelle LOREAUX, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

INTIMÉE :

S.C.I. [Adresse 9]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Représentée par M^e Pierre DEVARENNE de la SELAS DEVARENNE ASSOCIES GRAND EST, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 02 septembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M^me Anne POZZO DI BORGO, et M. Kevin LECLERE VUE, conseillers, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Sandrine PILON, conseiller,

M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER:

M^me Jocelyne DRAPIER, greffier, lors des débats, et M^me Lucie NICLOT, greffier lors du délibéré.

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me PILON, conseiller, et par M^me NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 20 janvier 2007, la SCI le champ Godin a vendu à la SCI le triangle la parcelle ZC [Cadastre 2], située sur la commune de Moncetz-l’Abbaye ([12]) d’une contenance de 41 a 98 ca provenant de la division de la parcelle ZC [Cadastre 1] dont elle est restée propriétaire, la nouvelle parcelle devenant la ZC [Cadastre 3]. L’acte de vente stipule que le propriétaire du fonds servant, à savoir la parcelle ZC [Cadastre 2] appartenant à la SCI le triangle, constitue à titre de servitude réelle et perpétuelle au profit de la parcelle ZC [Cadastre 3] un droit de passage en tous temps et avec tous véhicules lequel s’exercera exclusivement sur une bande d’une largeur de 6 mètres selon plan annexé.

Par acte authentique du 29 mai 2009 la SCI le champ Godin a vendu à la SCI le triangle les parcelles cadastrées ZC [Cadastre 4] et ZC [Cadastre 5] issues de la division de la parcelle ZC [Cadastre 3], restant propriétaire du surplus cadastré ZC [Cadastre 6]. Cet acte rappelle l’existence d’une servitude de passage créée par l’acte de vente du 20 janvier 2007 et stipule que le prix de vente de 5 394 euros est payé par compensation avec la valeur des travaux réalisés par la SCI le triangle, à savoir la mise en place d’un portail ouvert à télécommande électrique, l’édification d’un mur d’entrée et la plantation de 40 peupliers.

Les deux SCI sont en conflit depuis 2015 au sujet de la servitude de passage.

Arguant du non-respect de la servitude de passage, la SCI [Adresse 9] a fait assigner la SCI le triangle devant le juge des référés qui, par ordonnance du 31 mai 2016, a fait droit, sous astreinte, à la demande de rétablissement du droit de passage sur une bande d’une largeur de 6 mètres.

Par jugement du 28 février 2017 le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 13 500 euros et fixé une nouvelle astreinte. Par arrêt du 12 septembre 2017, cette cour a confirmé ce jugement sauf à rectifier la période de liquidation de l’astreinte.

Par ordonnance du 13 juin 2017 le juge des référés a débouté la SCI le triangle de sa demande d’expertise judiciaire aux fins de définir l’assiette du droit de passage.

La SCI [Adresse 9] a de nouveau saisi le juge de l’exécution d’une nouvelle liquidation d’astreinte. Par arrêt du 8 janvier 2019, statuant sur l’appel à l’encontre du jugement du juge de l’exécution, cette cour a liquidé l’astreinte définitive à la somme de 13 500 euros et a assorti l’obligation faite à la SCI le triangle de rétablir la largeur du passage de 6 mètres, selon ordonnance de référé du 31 mai 2016, d’une nouvelle astreinte définitive de 300 euros par jour de retard.

Par jugement du 20 juillet 2021, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte ordonnée par la cour d’appel le 8 janvier 2019 à la somme de 55 200 euros et condamné la SCI le triangle au paiement de cette somme à la SCI le champ [Adresse 8].

Parallèlement à ces procédures, la SCI le triangle a fait assigner la SCI le champ Godin en contestation de la servitude de passage créée par l’acte de vente du 20 janvier 2007. Après appel interjeté par la SCI le triangle contre le jugement du 4 juillet 2018 qui l’a déboutée de toutes ses demandes, cette cour, par arrêt du 10 novembre 2020, a:

— débouté la SCI le triangle de ses demandes d’extinction de la servitude, d’interdiction d’utiliser la servitude, de réduction de l’assiette de la servitude et de clôture de la bande de terrain constituant l’assiette de la servitude,

— autorisé la SCI le triangle à:

apposer sur sa propriété en limite de la voie publique ses tarifs dans un support permettant de les protéger des intempéries dont l’épaisseur totale sera inférieure à 30 centimètres et dont la largeur n’excédera pas 2 mètres,

implanter sur sa propriété, sur le coté gauche du passage et le plus près possible de la limite séparative, 3 boîtes aux lettres accessibles depuis la voie publique de manière à gêner le moins possible le passage,

— ordonné à la SCI le triangle de:

reconstituer l’entrée commune avec un mur de chaque coté du passage, de même forme et de mêmes dimensions que les murs réalisés en 2009 mais devant être implantés au droit de l’entrée sur la RD 13 sur la propriété de la SCI le champ Godin de manière à respecter l’assiette de la servitude de passage de 6 mètres en limite de propriété de la SCI le triangle,

remettre en place le portail ouvert à télécommande électrique, tel que mentionné dans l’acte de vente du 29 mai 2009,

— dit que la SCI le triangle devra au préalable soumettre à l’approbation de la SCI le champ Godin un plan précis comportant le tracé du mur et du portail envisagé permettant de visualiser l’emplacement des ouvrages ainsi que les dimensions et la forme du mur et que la SCI le champ Godin devra pendre position dans un délai fixé.

Par jugement du 7 juin 2022, le juge de l’exécution a ordonné la liquidation de l’astreinte ordonnée par arrêt du 10 novembre 2020 à la somme de 12 000 euros et dit que la SCI le triangle devait mettre en oeuvre, dans le délai de 3 mois, les dispositions du plan et d’avoir à implanter les vantaux du portail de manière à ce qu’ils soient jointifs avec les murs délimitant l’accès situé de part et d’autre de ce portail.

Suivant exploit délivré le 9 février 2022, la SCI le triangle a fait assigner la SCI [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne aux fins notamment de voir dire qu’elle est propriétaire sur la parcelle [Cadastre 15] lieudit [Adresse 9] d’une bande de le long de la parcelle appartenant à la défenderesse.

Par jugement du 19 juin 2024, ce tribunal a':

— déclaré l’action de la SCI le triangle recevable,

— débouté celle-ci de toutes ses demandes,

— débouté la SCI [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts,

— condamné la SCI le triangle aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 28 juin 2024, la SCI le triangle a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 23 septembre 2024, elle demande à la cour de':

— la déclarer bien fondée en son appel et y faire droit,

— confirmer le jugement en ce qu’il a déclaré recevable son action,

— l’infirmer en ce qu’il l’a'déboutée de ses demandes, condamnée aux dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à verser à l’intimée la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 de ce même code,

statuant à nouveau,

— ordonner à la SCI le champ Godin de la réintégrer dans sa propriété sur la parcelle [Cadastre 15] lieu-dit [Adresse 9] sur la commune de [Adresse 13]-l’Abbaye sur une bande de largeur de 6 mètres et d’une longueur de 135,43 mètres de long des points A à D de la parcelle n°[Cadastre 6] appartenant à la SCI le champ Godin,

— dire que le jugement vaut titre quant à la largeur de la bande ABCD et sera publié comme tel au service de la publicité foncière,

— ordonner à la SCI le champ Godin la modification du document d’arpentage établi le 10 août 2006 sous le numéro 76 D provenant de la division de la parcelle cadastrée [Cadastre 14] ainsi que la modification des bornes A et D et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un mois de la signification de la décision à intervenir,

— la condamner à lui verser la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts, celle de 3 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle soutient qu’elle est recevable à agir, l’action qu’elle intente, visant à la revendication immobilière, n’étant pas soumise au préalable d’une publication à la conservation des hypothèques.

Elle expose que la largeur de 6 mètres de la servitude est une condition essentielle de la signature de l’acte de vente et que la clause de non garantie de contenance, rédigée après la clause de servitude de 6 mètres, n’est pas applicable en l’espèce de sorte qu’elle est en droit d’obtenir de l’intimée qu’elle exécute son obligation de délivrance de cette surface.

Elle affirme que, contrairement aux plans d’arpentage antérieurs à l’acte, la distance entre les deux fonds sur la bande destinée à servir de chemin est inférieure à 6 mètres et qu’elle est donc bien-fondée à imposer à la SCI le champ Godin la restitution de la totalité de la parcelle sur une largeur de 6 mètres afin d’être en mesure de respecter son obligation de servitude au profit de l’intimée sur la parcelle appartenant actuellement à celle-ci.

Elle fait valoir en outre qu’elle est bien fondée à obtenir le remboursement de l’ensemble des sommes auxquelles elle a été condamnée lors des procédures antérieures.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 27 novembre 2024, la SCI le champ [Adresse 8] demande à la cour de':

— déclarée infondée l’appelante,

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant,

— condamner la SCI le triangle à lui verser la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel et aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

Elle expose, comme l’a justement retenu le tribunal, que la réclamation de l’appelante contrevient aux mentions portées dans l’acte authentique de vente qui emportent renonciation à tout recours consistant à remettre en cause l’assiette du bien vendu.

Subsidiairement, se prévalant de la règle de l’unicité du litige, elle fait valoir que cette cour a déjà statué dans son arrêt du 10 novembre 2020 sur la largeur de la bande de terrain en cause et que l’assiette du terrain vendu a déjà été validée entre les parties lors de l’établissement par un géomètre du plan de bornage, de sorte que la demande présentée doit être rejetée.

Elle relève enfin que la réclamation de l’appelante au titre des dommages et intérêts n’est pas fondée au vu de ses défaillances successives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mai 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au vu de la déclaration d’appel et des conclusions des parties, la cour n’est pas saisie des dispositions du jugement ayant déclaré recevable l’action de la SCI le triangle.

Aux termes de l’article du 1103 code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du bien du 20 janvier 2007 (page 3) que le fonds vendu à l’appelante (sa pièce 5) est d’une surface de 41 a et 98 ca.

L’acte stipule par ailleurs en page 9 que «'l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans aucune garantie de la part du vendeur pour raison (…) de la surface du bien vendu ou de celle du terrain sur lequel il est édifié, la différence en plus ou en moins s’il en existe, entre la contenance sus-indiquée et celle réelle, excédât t-elle un/vingtième, devant faire le profit ou la perte de l’acquéreur, sans aucun recours contre le vendeur à ce sujet'».

Il s’en déduit que les parties ont expressément prévu que l’acheteur renonçait à tout recours contre le vendeur en raison notamment de la surface du bien quand bien même cette différence excéderait 1/20ème.

La demande de l’appelante vise à voir réintégrer dans sa propriété sur la parcelle [Cadastre 15] lieu-dit [Adresse 9], une bande d’une largeur de 6 mètres et d’une longueur de 135,43 mètres le long des points A à D de la parcelle [Cadastre 16] appartenant à la SCI [Adresse 9] afin d’être en mesure de respecter son obligation de servitude, elle même d’une largeur de 6 mètres. Elle tend donc, malgré les affirmations contraires de l’appelante, à revendiquer la propriété d’une surface supérieure à celle acquise, aucune compensation ou échange de surfaces n’étant proposée en parallèle.

Or les parties ont expressément renoncé à une telle revendication en vertu de la clause susvisée.

L’appelante ne peut valablement prétendre que la clause, puisque insérée dans un paragraphe ultérieur, ne concernerait que la superficie du bien vendu et non la servitude convenue de 6 mètres, la superficie de cette servitude ne pouvant être modifiée, toutes choses étant égales par ailleurs, sans que cela ait pour effet de modifier la superficie de l’ensemble du bien, ce que prohibe cette clause. Au surplus, le paragraphe de l’acte notarié concernant la constitution de servitude (page 4) mentionne également que le fonds servant dont la SCI le triangle est propriétaire est d’une surface de 41 ares et 98 centiares ce qui atteste encore d’une volonté précise et répétée des parties relative à la contenance de ce fonds.

Dans ce contexte, c’est à bon droit que les premiers juges ont rejeté les demandes présentées.

La décision est donc confirmée en toutes ses dispositions.

La SCI le triangle, qui succombe en son recours, est condamnée aux dépens d’appel. Déboutée de ses prétentions, elle ne peut prétendre à une indemnité au titre des frais de procédure.

L’équité commande d’allouer une somme de 3 000 euros à la SCI [Adresse 9] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme la décision entreprise’en toutes ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne la SCI le triangle aux dépens d’appel';

Condamne la SCI le triangle à payer à la SCI [Adresse 9] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile';

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier Le conseiller,