COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 10 SEPTEMBRE 2025

N° 2025/ 230

N° RG 23/10818

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLYZG

E.U.R.L. TORDO

C/

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]'

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Firas RABHI

M^e Christophe PETIT

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de NICE en date du 10 Juillet 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 20/00737.

APPELANTE

S.A.R.L. TORDO

exerçant sous l’enseigne Cabinet CITYA TORDO, dont le siège social est [Adresse 3], prise par l’intermédiaire de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 4]

représentée par M^e Firas RABHI, membre de la SCP ASSUS-JUTTNER -MAGAUD- RABHI- JUTTNER, avocat au barreau de NICE substituée par M^e Jeanne VEZIER, avocat au barreau de NICE

INTIMÉE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 8]' sis à [Adresse 7]

représenté par son syndic en exercice, le cabinet IMMOBILIS, dont le siège social est sis [Adresse 1], pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège en cette qualité

représentée par M^e Christophe PETIT, membre de la SCP PETIT-BOULARD-VERGER, avocat au barreau de NICE

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

Madame Florence PERRAUT, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère faisant fonction de présidente et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DE LA PROCÉDURE

Suivant exploit délivré le 12 février 2020, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé '[Adresse 8]', sis [Adresse 2], a assigné son ancien syndic la société TORDO, exerçant sous l’enseigne Cabinet CITYA TORDO, à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nice pour l’entendre condamner à lui payer la somme totale de 150.300,10 € à titre de dommages-intérêts en réparation de diverses fautes de gestion, outre 10.000 € pour résistance abusive.

Pour conclure principalement au rejet de ces demandes, la société TORDO a fait valoir:

— la prescription de certaines demandes à concurrence de la somme de 104.255,32 €,

— l’approbation des comptes des années 2007, 2008, 2010, 2011, 2012, 2013 et 2014, et le quitus voté par l’assemblée générale pour les exercices correspondants,

— l’absence de démonstration d’une quelconque faute dans l’exécution de son mandat.

Subsidiairement, elle a conclu à une réduction du montant des indemnités à de plus justes proportions, conformément aux principes régissant la réparation d’une perte de chance.

Par jugement rendu le 10 juillet 2023, le tribunal :

— a déclaré irrecevable le moyen tiré de la prescription, faute d’avoir été soumis au juge de la mise en état,

— a condamné la société TORDO à payer au syndicat une somme de 113.134,23 € à titre de dommages-intérêts, en réparation des pertes financières subies par suite d’un défaut d’exécution de travaux d’étanchéité votés le 4 juin 2014 par l’assemblée générale,

— a débouté le syndicat du surplus de ses prétentions,

— a condamné la défenderesse aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société TORDO a interjeté appel le 10 août 2023.

Aux termes de ses conclusions notifiées le 19 septembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens, elle demande à la cour d’infirmer l’ensemble des chefs de jugement qui lui sont défavorables, et statuant à nouveau :

— de déclarer prescrites les demandes en paiement portant sur les sommes de :

* 74.000,00 € au titre des condamnations prononcées en faveur des époux [R],

* 19.134,23 € au titre des sommes portées au crédit du compte individuel de M. [E] et de Mme [M],

* 6.309,94 € au titre de la perte de chance d’obtenir une subvention municipale pour la réalisation des travaux de ravalement des façades,

* 4.811,15 € au titre de l’utilisation du fonds de travaux à des fins non autorisées par l’assemblée générale,

— principalement au fond, de débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions,

— subsidiairement, de réduire celles-ci à de plus justes proportions,

— en tout état de cause, de condamner l’intimé aux entiers dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées le 12 décembre 2023, auxquelles il est également renvoyé pour le détail de l’argumentation, le syndicat des copropriétaires de [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet IMMOBILIS, demande à la cour :

— de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription et condamné la société TORDO à lui payer la somme de 113.134,23 € à titre de dommages-intérêts, outre les dépens et l’indemnité pour frais irrépétibles,

— de l’infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, de condamner l’appelante à lui payer en sus les sommes de :

* 6.309,94 € au titre de la perte de chance d’obtenir une subvention municipale pour la réalisation des travaux de ravalement des façades,

* 4.811,15 € au titre de l’utilisation du fonds de travaux à des fins non autorisées par l’assemblée générale,

* 9.280,99 € au titre des émoluments et débours versés à l’administrateur provisoire désigné le 24 août 2018 par suite de l’omission de convoquer une assemblée générale à l’effet de désigner un nouveau syndic,

* 16.763,79 € au titre d’honoraires de gestion indûment facturés en 2017 et 2018,

— de condamner la société TORDO aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 27 mai 2025.

DISCUSSION

Sur la recevabilité en cause d’appel du moyen tiré de la prescription :

En vertu de l’article 123 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir, telle que la prescription, peuvent être proposées en tout état de cause, à moins qu’il n’en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de condamner à des dommages-intérêts ceux qui se seraient abstenus, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt.

Suivant l’article 789 du même code, dans sa rédaction applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le juge de la mise en état est seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir, et les parties ne sont plus recevables à soulever celles-ci au cours de la même instance, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement de ce magistrat.

Il est d’autre part constant que l’instance d’appel constitue une instance distincte.

Enfin, selon l’avis rendu le 3 juin 2021 par la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, le conseiller de la mise en état ne peut connaître des fins de non-recevoir qui n’ont pas été tranchées en première instance et qui auraient pour conséquence, si elles étaient accueillies, de remettre en cause ce qui a été jugé au fond.

Il résulte de l’articulation de ces différentes règles que la partie qui s’est abstenue de soulever le moyen tiré de la prescription devant le juge de la mise en état demeure recevable à invoquer celui-ci devant la cour d’appel.

Sur la responsabilité encourue par le syndic à raison du défaut d’exécution des décisions adoptées le 4 juin 2014 par l’assemblée générale :

1) Sur le contentieux ayant opposé le syndicat aux époux [R] :

Aux termes de la résolution n° 17 votée le 4 juin 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de réaliser des travaux de réfection complète de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement sus-jacent de celui des époux [R] pour mettre fin à des infiltrations subies par ces derniers sur la base du devis proposé par l’entreprise MAREVE et autorisé le syndic à les financer au moyen d’appels de fonds échelonnés entre le 1er septembre 2014 et le 1er mars 2015.

Suivant ordonnance rendue le 6 octobre 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a reconnu que le syndic s’était heurté à des difficultés ayant retardé la réalisation des travaux, a donné acte au syndicat de son engagement de débuter le chantier à compter du 15 septembre 2015 et l’a condamné à payer aux époux [R] une provision de 3.000 €.

Par une seconde ordonnance du 20 décembre 2016, ce même magistrat, considérant que l’engagement pris n’avait pas été tenu, a condamné le syndicat à effectuer lesdits travaux sous peine d’astreinte, ainsi qu’à payer aux époux [R] une nouvelle provision de 5.000 €.

Par jugement rendu le 14 mai 2018, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 20.000 € pour la période écoulée et fixé une nouvelle astreinte provisoire pour l’avenir.

Par un second jugement du 29 juillet 2019, ce même magistrat a liquidé la nouvelle astreinte à la somme de 45.000 € et fixé une astreinte définitive pour l’avenir.

Le syndicat des copropriétaires évalue à la somme totale de 74.000 € les pertes financières liées à ces différentes condamnations en principal et frais de procédure. Il s’agit là d’une préjudice éprouvé, et non d’une simple perte de chance.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Lorsque le dommage résulte d’une condamnation en justice, le point de départ du délai pour agir se situe à compter de son prononcé.

En l’espèce, la première condamnation du syndicat étant intervenue le 6 octobre 2015, l’action introduite le 12 février 2020 n’est pas prescrite.

La société TORDO ne peut d’autre part se prévaloir d’un quitus donné par l’assemblée générale, le dernier en date remontant à l’exercice 2014.

L’ancien syndic, tenu en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, ne démontre pas qu’il se serait heurté, à compter du 15 septembre 2015, à des circonstances indépendantes de sa volonté l’ayant empêché de réaliser les travaux, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu le principe de sa responsabilité.

Bien que la société TORDO ait été dessaisie de son mandat à compter du 24 août 2018, date de la désignation d’un administrateur provisoire, il convient de relever que la dernière astreinte liquidée correspond à une période durant laquelle elle était toujours en fonction.

Il convient en conséquence de liquider le montant de l’indemnité due au titre de sa responsabilité de mandataire à la somme de 74.000 €.

2) Sur le contentieux ayant opposé le syndicat à M. [E] et Mme [M] :

Aux termes de la résolution n° 11 votée le 4 juin 2014, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de réaliser des travaux de réfection complète de l’étanchéité de la terrasse de l’appartement de Madame [S] destinés à mettre fin à des infiltrations touchant l’appartement sous-jacent de M. [E] et Mme [M] sur la base du devis proposé par l’entreprise MAREVE et autorisé le syndic à les financer au moyen de quatre appels de fonds trimestriels à compter du 1er septembre 2014.

Suivant ordonnance rendue le 24 mars 2015, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice a condamné le syndicat à effectuer lesdits travaux sous peine d’astreinte.

Par jugement rendu le 11 juillet 2016, le juge de l’exécution a liquidé l’astreinte à la somme de 32.300 € pour la période écoulée et fixé une nouvelle astreinte pour l’avenir.

Par un second jugement rendu le 22 mai 2017, ce même magistrat a liquidé la nouvelle astreinte à la somme de 12.300 €.

Le syndicat s’est acquitté de la somme de 19.308 €, puis les parties ont conclu le 24 juin 2019 un protocole d’accord transactionnel aux termes duquel M. [E] et Mme [M] ont renoncé à toute action future contre l’apurement de leur dette de charges s’élevant à 19.826,23 €.

Le syndicat des copropriétaires évalue donc à la somme totale de 39.134,23 € les pertes financières liées à ce litige. Il s’agit ici encore d’un préjudice éprouvé, et non d’une simple perte de chance.

L’article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Lorsque le dommage résulte d’une condamnation en justice, le point de départ du délai pour agir se situe à compter de son prononcé.

En l’espèce, la première condamnation du syndicat étant intervenue le 24 mars 2015, l’action introduite le 12 février 2020 n’est pas prescrite.

La société TORDO ne peut d’autre part se prévaloir d’un quitus donné par l’assemblée générale, le dernier en date remontant à l’exercice 2014.

L’ancien syndic, tenu en vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 d’assurer l’exécution des délibérations de l’assemblée générale, ne démontre pas qu’il se serait heurté à des circonstances indépendantes de sa volonté l’ayant empêché de réaliser les travaux, de sorte que c’est à bon droit que le premier juge a retenu le principe de sa responsabilité.

Bien que la société TORDO ait été dessaisie de son mandat à compter du 24 août 2018, date de la désignation d’un administrateur provisoire, il convient de relever que la dernière astreinte liquidée correspond à une période durant laquelle elle était toujours en fonction.

Il convient en conséquence de liquider le montant de l’indemnité due au titre de sa responsabilité de mandataire à la somme de 39.134,23 €.

Sur la responsabilité encourue par le syndic au titre de la perte de chance d’obtenir une subvention pour la réalisation des travaux de ravalement des façades :

Aux termes de résolutions adoptées le 8 octobre 2008, l’assemblée générale a décidé d’effectuer des travaux de ravalement des façades de l’immeuble sur la base du devis proposé par l’entreprise CAPOBAT et donné mandat au syndic de solliciter toutes subventions à cette fin.

Il est produit aux débats un courrier des services administratifs de la Ville de [Localité 6] en date du 16 avril 2018, précisant que la subvention municipale n’a pu été accordée en raison de l’absence de dépôt d’un dossier complet avant le 31 décembre 2010.

Le syndicat des copropriétaires réclame paiement d’une somme de 6.309,94 € sur la base de la subvention accordée à une autre copropriété similaire.

Toutefois, les travaux de ravalement ayant fait l’objet d’une réception prononcée le 8 mars 2011, le point de départ du délai pour agir se situait au 16 mai 2012, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires, appelée à approuver les comptes de l’exercice 2011, a été en mesure de constater que la subvention ne figurait pas dans les produits du syndicat.

L’action introduite le 12 février 2020 est donc éteinte par la prescription.

Sur la responsabilité encourue par le syndic au titre de l’utilisation du fonds de travaux à des fins non autorisées par l’assemblée générale :

Aux termes d’une résolution adoptée le 28 octobre 2009, l’assemblée générale a décidé de modifier le mode de financement du ravalement des façades, reposant initialement sur le recours à l’emprunt, en débloquant une somme de 23.799,84 € figurant au crédit du fonds de réserve pour travaux.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’une somme de 4.811,15 € n’aurait pas été affectée par le syndic aux travaux de ravalement, mais à d’autres fins non autorisées.

Cependant, le point de départ du délai pour agir se situait là encore au 16 mai 2012, date à laquelle l’assemblée générale, appelée à approuver les comptes de l’exercice 2011, a été en mesure de vérifier l’emploi des crédits figurant au fonds de réserve.

L’action introduite le 12 février 2020 est donc éteinte par la prescription.

Sur la responsabilité encourue par le syndic au titre des émoluments et débours payés à l’administrateur provisoire :

Par délibération adoptée le 26 mai 2015, l’assemblée générale a reconduit la société TORDO dans ses fonctions de syndic pour une durée de trois ans.

Le syndicat soutient que celle-ci aurait omis de convoquer une assemblée générale pour désigner un nouveau syndic à l’expiration de son mandat, ce qui aurait nécessité la désignation d’un administrateur provisoire en la personne de Maître [L] [V] suivant ordonnance rendue sur requête le 24 août 2018 par le président du tribunal de grande instance de Nice, dont les émoluments et débours ont été par la suite taxés à la somme de 9.280,99 €.

Cependant, c’est à bon droit que le tribunal, ayant relevé que les circonstances de la désignation d’un administrateur provisoire demeuraient inconnues faute de production aux débats de l’ordonnance susvisée, a rejeté la demande en paiement.

Sur la demande en répétition des honoraires de gestion indûment prélevés par le syndic en 2017 et 2018 :

Le contrat de syndic conclu le 26 mai 2015 stipulait une rémunération forfaitaire annuelle au titre de la gestion courante et une rémunération supplémentaire à la vacation ou au pourcentage pour les prestations particulières non incluses dans le forfait.

Le syndicat des copropriétaires produit aux débats l’état des honoraires supplémentaires indûment prélevés par la société TORDO au titre du suivi de procédures contentieuses, de sinistres ou d’expertises, s’élevant à 12.699,29 € au titre de l’exercice 2017 et 3.766,50 € au titre de l’exercice 2018, que l’assemblée générale du 17 juin 2019 a refusé d’approuver.

Les conclusions de l’appelante ne contiennent aucun développement de nature à justifier le bien fondé de ces honoraires, de sorte qu’il doit être fait droit à l’action en répétition à hauteur de la somme de 16.465,79 €, outre intérêts au taux légal à compter de la demande en justice.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a condamné la société TORDO à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 113.134,23 euros à titre de dommages-intérêts en réparation des pertes financières subies du fait d’un défaut d’exécution des travaux votés par l’assemblée générale, outre les dépens de première instance et une somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure,

Confirme également le jugement en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 9.280,99 euros au titre des émoluments et débours versés à l’administrateur provisoire,

L’infirme pour le surplus de ses dispositions contestées, et statuant à nouveau :

Déclare irrecevables pour cause de prescription les demandes du syndicat tendant au paiement de la somme de 6.309,94 euros au titre de la perte de chance d’obtenir une subvention pour la réalisation des travaux de ravalement des façades et de la somme de 4.811,15 euros au titre de l’utilisation du fonds de travaux à des fins non autorisées par l’assemblée générale,

Condamne la société TORDO à rembourser au syndicat des copropriétaires la somme de 16.465,79 euros au titre des honoraires de gestion indûment prélevés au cours des exercices 2017 et 2018, outre intérêts au taux légal à compter du 12 février 2020,

Y ajoutant, condamne la société TORDO aux dépens de l’instance d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés par l’intimé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE