ARRET N°

du 6 mai 2025

R.G : 23/00948

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FK7J

1) [O] [J]

2) [H] [S], épouse [O]

c/

SCI JOSSIMMO

Formule exécutoire le :

à :

la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

la SELARL SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 6 MAI 2025

APPELANTS :

d’un jugement rendu le 5 mai 2023 par le tribunal judiciaire de TROYES,

1) Madame [S] [H], épouse [O], née le 29 octobre 1963, à [Localité 7] (CREUSE), de nationalité française, demeurant :

[Adresse 4],

[Localité 1],

Représentée par la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS,

2 ) Monsieur [J], [N] [O], né le 4 avril 1962, à [Localité 8], de nationalité française, demeurant :

[Adresse 4],

[Localité 1],

Représentée par la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS,

INTIMEE :

la SCI JOSSIMMO, société civile immobilière au capital de 100 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de TROYES sous le numéro 844.436.519, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège :

[Adresse 5],

[Localité 1],

Représentée par M^e Julien FROMGET, avocat au barreau de l’AUBE (SELARL SF CONSEIL ET ASSOCIES),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et Monsieur Kevin LECLERE-VUE, conseiller, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; ils en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

Monsieur Kevin LECLERE-VUE, conseiller,

GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 18 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 6 mai 2025 et signé par Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant contrat de bail verbal, la société Investimazur a donné à bail à M. [J] [O] et son épouse, Mme [S] [H], un appartement situé [Adresse 6] et [Adresse 2], [Adresse 3], [Adresse 4] à [Localité 1] (Aube), moyennant un loyer mensuel de 530 euros.

Le [Adresse 2] juillet 2019, l’immeuble a été vendu à la société Jossimmo.

Le 1er décembre 2020, un commandement de payer a été délivré aux locataires pour un montant de 1 060 euros correspondant aux loyers des mois de juillet et novembre 2020.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie le 15 janvier 2021.

Faute de régularisation, par exploit du 23 septembre 2021, la société Jossimmo a délivré à M. et Mme [O] un congé pour motifs légitimes et sérieux.

Le 1er décembre 2021, un commandement de payer a été notifié à M. et Mme [O].

Invoquant des impayés de loyers, par exploit du 4 novembre 2021, la société Jossimmo a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Troyes aux fins de résiliation du bail et d’expulsion de ces derniers des lieux.

Par jugement du 5 mai 2023, ce juge a :

— prononcé la résiliation du bail verbal conclu entre la société Jossimmo et M. et Mme [O] relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 6] et [Adresse 2],[Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 1], aux torts exclusifs des défendeurs et à la date du 4 novembre 2021,

— ordonné en conséquence à M. et Mme [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour eux d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Jossimmo pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. et Mme [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code,

— condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à la société Jossimmo une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 4 novembre 2021 et jusqu’à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés,

— rejeté la demande d’astreinte formulée par la société Jossimmo,

— condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à la société Jossimmo la somme de 530 euros (selon décompte arrêté au 22 février 2023 et incluant le mois de février 2023), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 novembre 2021,

— rejeté la demande de médiation formulée par M. et Mme [O],

— rejeté la demande de M. et Mme [O] formulée pour procédure abusive,

— condamné in solidum M. et Mme [O] à verser à la société Jossimmo une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l’Aube en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration du 12 juin 2023, M. et Mme [O] ont interjeté appel de cette décision.

Une médiation a été ordonnée mais n’a pas permis aux parties de trouver une issue amiable au litige.

Aux termes de leurs conclusions transmises par la voie électronique le 4 octobre 2024, M. et Mme [O] demandent à la cour de :

— les déclarer bien fondés en leur appel et y faisant droit,

— infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu,

— débouter la société Jossimmo de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société Jossimmo à rembourser la somme de 930 euros perçue suite au paiement des condamnations de première instance qu’ils ont acquittées en vertu de l’exécution provisoire de droit,

A titre subsidiaire,

— prononcer la nullité du commandement de payer au vu de l’approximation des différents décomptes produits sur lesquels sont fondées les poursuites comme faisant grief aux locataires,

— débouter la société Jossimmo de l’ensemble de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire,

— dire que la société Jossimmo est redevable de la somme de 2 921,88 euros au titre des frais de copropriété et de la somme de 1 791 euros s’agissant du prorata de la taxe foncière de l’année 2019 réglée à la Société Investimazur,

— la condamner au paiement de ces sommes à leur profit,

— ordonner toute compensation utile entre les condamnations respectives des parties,

Vu l’absence de dette locative résiduelle,

— débouter la SCI Jossimmo de ses demandes en paiement et de résiliation du bail,

A titre très infiniment subsidiaire,

— leur accorder des délais de paiement pour s’acquitter de leur dette et suspendre la clause résolutoire et les effets du commandement de payer,

Vu les paiements effectués et l’absence de dette locative résiduelle,

— dire que la procédure de résiliation et d’expulsion n’a plus d’objet,

En tout état de cause,

— les déclarer recevables et bien fondés en leur demande et infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— déclarer la société Jossimmo mal fondée en toutes ses demandes,

— condamner la société Jossimmo à leur payer la somme de 2 921,88 euros au titre des frais de copropriété et de la somme de 1 791 euros s’agissant du prorata de la taxe foncière de l’année 2019 réglée à la société Investimazur,

— condamner la société Jossimmo à leur verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais des commandements de payer et actes de poursuites.

Ils contestent être redevables d’une dette locative et affirment que c’est au contraire la société Jossimmo qui l’est de sommes en trop payées.

Ils soutiennent que le commandement de payer délivré le 1er décembre 2020 est entaché d’une nullité du fait de l’absence de clarté des décomptes et des contradictions qu’il contient lesquelles ne leur permettent pas de vérifier l’exactitude du calcul de la créance imputée ce qui leur fait nécessairement grief.

Ils se prévalent également de leur bonne foi dans la mesure où ils ont réglé les sommes mises à leur charge par le tribunal judiciaire.

Ils s’estiment par ailleurs bien fondés à obtenir le paiement du trop payé versé à la société Investimazur lequel est opposable à la société Jossimmo, nouveau propriétaire bailleur, au vu des liens des deux sociétés ainsi que le remboursement du prorata de la taxe foncière pour l’année 2019, frais qui ne leur incombaient pas et qu’ils avaient consentis à prendre en charge dans le cadre de l’engagement pris par le représentant de la société Investimazur de leur revendre l’ensemble immobilier par la suite.

Subsidiairement, ils se déclarent légitimes, du fait de leur bonne foi et des man’uvres dolosives dont ils ont été victimes de la part des bailleurs successifs, à obtenir des délais a posteriori pour paralyser la clause résolutoire et par suite la résiliation du bail et l’expulsion en résultant.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 10 juin 2024, la SCI Jossimmo demande à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

y ajoutant à titre incident,

— condamner solidairement M. et Mme [O] à lui verser la somme de 530 euros au titre de l’arriéré de loyer pour le mois de juillet 2020,

en tout état de cause,

— débouter M. et Mme [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— condamner M. et Mme [O] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais des commandements de payer et actes de poursuites.

Elle soutient que la dette locative est incontestable et que le paiement irrégulier des loyers est une cause rendant légitime la demande de résiliation judiciaire du contrat de bail.

Elle conteste le moyen selon lequel le commandement de payer serait entaché de nullité. Elle affirme par ailleurs qu’elle n’est aucunement tenue par la dette supposée de la société Investimazur envers les locataires de sorte qu’aucune compensation de dette ne peut être opérée.

Elle s’oppose enfin à l’octroi aux locataires de délais a posteriori, observant qu’ils ont eu le temps de régulariser leur situation antérieurement au jugement querellé.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 21 octobre 2024, date à laquelle le dossier a été renvoyé, à la demande des parties, au 16 décembre 2024 puis, à cette date, au 18 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1224 du code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il résulte de l’article 1227 du code civil que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

Selon l’article 1228 de ce même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débuteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, s’agissant d’un bail verbal, aucune clause résolutoire n’y figure.

M. et Mme [O] ne contestent pas le versement irrégulier des loyers. Ils ne peuvent valablement soutenir que les prélèvements étaient à l’initiative du bailleur pour justifier cette irrégularité alors qu’il leur appartenait de s’assurer du paiement effectif du loyer à bonne date.

Le défaut de paiement pendant plusieurs mois, même non consécutifs, caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave.

Il résulte du dernier décompte transmis par la SCI Jossimmo (sa pièce 5) que les appelants étaient débiteurs de la somme de 530 euros au titre du loyer de novembre 2020, outre les frais de commandement de payer de 157,93 euros, sommes auxquelles s’ajoute celle de 530 euros au titre du loyer de juillet 2020.

Le commandement de payer du 1er décembre 2020, auquel est annexé un état des paiements opérés par M. et Mme [O], arrêté au 25 novembre 2020, est suffisamment clair et précis.

Ces derniers justifient (leur pièce 16) d’un versement, par virement bancaire du 9 janvier 2021 opéré au profit du commissaire de justice mandaté par le bailleur, d’une somme de 1 000 euros en règlement de la somme restant due.

Ils attestent en outre (leur pièce 15) avoir depuis régulièrement payé le loyer mis à leur charge entre novembre 2020 et mai 2023. L’intimée ne fait part d’aucun nouvel incident de paiement à ce titre.

Il s’en déduit que les appelants sont à présent à jour du paiement des sommes dues en exécution de leur contrat de bail.

Les manquements contractuels antérieurs, bien qu’établis, ne présentent pas de caractère suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail aux torts des locataires.

La décision querellée est donc infirmée en ce qu’elle a prononcé la résiliation du bail verbal liant les parties aux torts exclusifs des locataires à la date du 4 novembre 2021, ordonné à ces derniers de quitter les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement et condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à la société Jossimmo une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges.

Au vu des paiements opérés, il y a lieu également d’infirmer la décision en ce qu’elle a condamné solidairement M. et Mme [O] à verser à la société Jossimmo la somme de 530 euros incluant le mois de février 2023.

La société Jossimmo qui succombe sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel. Déboutée de ses prétentions, elle ne peut prétendre à une indemnité de procédure.

L’équité justifie qu’il soit alloué à M. et Mme [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a :

— rejeté la demande d’astreinte formulée par la société Jossimmo,

— rejeté la demande de médiation formulée par M. et Mme [O],

— rejeté la demande de M. et Mme [O] formulée pour procédure abusive,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Rejette la demande de la société Jossimmo tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du bail d’habitation à compter du 2 février 2021 et à voir ordonner l’expulsion de Mme [S] [H] épouse [O] et M. [J] [O] ;

Rejette la demande en paiement de la société Jossimmo au titre de l’arriéré locatif et au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges en cours ;

Condamne la société Jossimmo aux dépens de première instance et d’appel ;

Condamné la société Jossimmo à payer à Mme [S] [H] épouse [O] et M. [J] [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La conseillère,