ARRET N°

du 13 mai 2025

R.G : 24/00410

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FOX4

SARL BROOKS CORP

c/

SARL REALIMMO

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL FOSSIER NOURDIN

la SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 13 MAI 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 6 février 2024 par le tribunal de commerce de REIMS,

la SARL BROOKS Corp, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 518.704.374 sous la forme d’une SARL unipersonnelle, au capital de 5 251 440,00 euros, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège :

[Adresse 2],

[Localité 5],

Représentée par M^e Chéryl FOSSIER-VOGT, avocat au barreau de REIMS (SELARL FOSSIER NOURDIN),

INTIMEE :

la SARL REALIMMO, société à responsabilité limitée, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 909.255.374 sous la forme d’une société par actions simplifiée unipersonnelle, au capital de 1 520,00 euros, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège :

[Adresse 3],

[Localité 5],

Représentée par M^e Florence SIX, avocat au barreau de REIMS (SCP HERMINE AVOCATS ASSOCIES), postulant et M^e Asher OHAYON, avocat au barreau de PARIS, plaidant,

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Sandrine PILON, conseillère, et Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère, ont entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; elles en ont rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier,

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 25 mars 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 13 mai 2025 et signé par Madame Sandrine PILON, conseillère, en remplacement de la présidente de chambre régulièrement empêchée, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * *

Le 16 décembre 2021, M [V] [Y], président de la SAS Realimmo a déposé auprès des services de la ville de [Localité 5] une demande de permis de construire ayant pour objet l’autorisation de transformer une ancienne maison d’habitation située [Adresse 4], à [Localité 5] en 12 logements.

Suivant acte notarié du 20 septembre 2022, la SAS Realimmo a promis de vendre cet immeuble à la SARL Brooks Corps. Cette promesse, stipulée unilatérale par les parties, a été consentie pour une durée expirant le 25 novembre 2022.

La SARL Brooks Corp, qui a accepté cette promesse de vente, n’a pas levé l’option dans le délai imparti.

Par acte du 8 mars 2023, la SAS Realimmo a fait assigner la SARL Brooks Corp devant le tribunal de commerce de Reims afin de la voir condamner à lui verser 160 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente.

Par jugement du 6 février 2024, le tribunal a :

— reçu la SAS Realimmo en ses demandes et l’a déclarée bien fondée,

— condamné la SARL Brooks Corp à payer à la SAS Realimmo une somme de 160 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 20 septembre 2022,

— dit que la SARL Brooks Corp s’acquittera de cette condamnation par la libération au profit de la SAS Realimmo de la somme de 79 950 euros séquestrée entre les mains de Me [N] [X], notaire, et par le versement d’une somme de 80 050 euros à la SAS Realimmo,

— condamné la SARL Brooks Corp à payer à la SAS Realimmo une somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— rejeté toutes autres demandes, fins et conclusions des parties,

— condamné la SARL Brooks Corp aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés à la somme de 69.59 euros TTC.

La SARL Brooks Corp a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 mars 2024.

Par conclusions notifiées le 20 février 2025, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de :

— rejeter comme irrecevable en raison de son caractère nouveau en appel la demande tendant à l’allocation de 50 000 euros de dommages intérêts, distincte de la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation et à défaut de la déclarer mal fondée,

— prononcer la nullité de la promesse de vente conclue le 20 septembre 2022 aux torts de la société Realimmo en raison du dol commis par elle,

Par conséquent,

— dire n’y avoir lieu au paiement de l’indemnité d’immobilisation par la société Brooks Corp,

— condamner la société Realimmo à restituer à la société Brooks Corp la somme de 160 000 euros versée au titre de l’indemnité d’immobilisation mise à sa charge par le jugement de première instance, revêtu de l’exécution provisoire, qu’elle justifie avoir intégralement exécuté et ce dans un délai de quinzaine à compter du prononcé de l’arrêt à intervenir, sous astreinte de 150 euros par jour de retard,

— condamner la société Realimmo à lui verser une somme de 10 000 euros en réparation de son préjudice moral,

— débouter la société Realimmo de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner la société Realimmo à lui verser une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile de première instance, outre une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel, outre les entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle conclut à l’irrecevabilité de la demande de la société Realimmo en paiement d’une indemnité en sus de l’indemnité d’immobilisation, comme étant nouvelle en appel, contestant qu’elle soit l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire de cette dernière.

Sur le fond, s’agissant de cette indemnité, elle fait valoir qu’elle a informé la société Realimmo qu’elle ne lèverait pas l’option à peine deux mois après la signature de la promesse de vente et estime que celle-ci ne justifie pas d’un préjudice qui excèderait celui que tend à réparer l’indemnité d’immobilisation.

Afin d’obtenir l’annulation de la promesse de vente, elle expose que la société Realimmo a confié, dès le mois de juin 2022, au cabinet de géomètres Fuyme Vittenet Renfer la mise en copropriété de l’immeuble après division en 12 lots d’appartements, outre les parkings et que ce n’est qu’après la signature de la promesse qu’elle lui a transmis ces éléments, qui révèlent une superficie de logements cessibles de 619.95 m², bien différente de celle jusque-là arguée, de 885 m².

Elle ajoute que cette information est déterminante pour elle dès lors qu’en qualité de professionnel de la promotion immobilière, elle détermine la faisabilité et la rentabilité de l’opération en fonction des prix de revente au mètre carré et donc de la surface nette cessible aux acquéreurs finaux.

Elle conclut que ces faits constituent une réticence dolosive et que toutes clauses d’exclusion de garantie lui sont dès lors inopposables, outre le fait que la société Realimmo est un vendeur professionnel.

Par conclusions notifiées le 3 février 2025, la SAS Realimmo demande à la cour de :

— confirmer le jugement,

En conséquence,

— rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la SARL Brooks Corp à son encontre,

— débouter la SARL Brooks Corp de sa demande d’irrecevabilité de la demande qu’elle formule, tendant à l’allocation de 50 000 euros de dommages intérêts,

Ajoutant au jugement,

— condamner la SARL Brooks Corp à lui payer une somme de 50 000 euros à titre de dommages intérêts du fait des préjudices causés par la légèreté dans l’engagement de la SARL Brooks Corp,

— condamner la SARL Brooks Corp à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL Brooks Corp aux entiers dépens de l’instance.

Elle conteste l’existence d’un dol en affirmant qu’elle était tenue d’indiquer, dans sa demande de permis de construire, la surface de plancher de la maison existante résultant de l’application des dispositions des articles L111-14 et R111-22 du code de l’urbanisme, soit celle de 885 m² définie par son architecte.

Elle ajoute que la SARL Brooks Corp disposait de l’entier dossier de dépôt de demande de permis de construire, avec toutes ses annexes, avant la signature de la promesse et que la détermination de la surface habitable ou de la surface loi Carrez, de 619.95 m², pouvait aisément être effectuée par celle-ci en étudiant les plans de permis de construire, sur le fondement desquels le géomètre a établi le dossier de mise en copropriété.

Elle soutient en outre que la surface habitable n’est pas entrée dans le champ contractuel, en l’absence de mention à cet égard dans les engagements des parties et parce que la promesse contient une clause de non garantie de contenance et de surface.

Elle estime que sa demande en paiement de dommages intérêts est recevable en appel dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation, soit la réparation de son entier préjudice né de la défaillance fautive de l’acquéreur.

Elle précise que son préjudice, causé par la légèreté fautive avec laquelle la SARL Brooks Corp s’est engagée, a entraîné un retard dommageable dans l’implémentation de son projet et dévalorisé le bien sur le marché local.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 25 mars 2025.

MOTIFS :

Sur la demande d’annulation de la promesse de vente :

L’article 1137 du code civil dispose : « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des man’uvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

La promesse de vente mentionne que le bien vendu figure au cadastre section CY n°[Cadastre 1] pour une surface de 734 centiares. Elle ne comporte pas d’autre indication quant aux valeurs des surfaces de l’immeuble.

Cependant, les parties ont érigé en condition suspensive particulière le transfert du permis de démolir et de construire numéro PC 051 454 21 K0286 délivré à M. [Y] le 20 mai 2022 portant sur la transformation de l’habitation objet de la promesse en 12 logements.

Il est précisé que sont annexés à la promesse, plusieurs documents se rapportant à la procédure d’obtention du permis de construire, dont deux imprimés de permis de démolir et de construire portant sur la transformation d’une habitation en 14, puis 12 logements sans création de surface de plancher, des plans établis par la société Archi Projet et la notice descriptive établie le 14 décembre 2021 sous la référence PC4 par la société Archi Projet.

Il en résulte que les mentions des documents précités sont entrées dans le champ contractuel.

La demande de permis de construire fait état d’une surface de plancher existante avant travaux de 885 m². Il est précisé dans l’imprimé de la demande que la surface du plancher d’une construction est égale à la somme des surfaces de plancher closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1.80 mètres, calculée à partir du nu intérieur des façades, après déduction, sous certaines conditions, des vides et des trémies, des aires de stationnement, des caves ou celliers, des combles et des locaux techniques ainsi que, dans les immeubles collectifs, une part forfaitaire des surfaces de plancher affectées à l’habitation.

La société Brooks Corp se prévaut du dossier de mise en copropriété établi, à la demande de la société Realimmo, au cours du mois de juin 2022 et qui fait apparaître une surface nette cessible aux acquéreurs finaux de 619.95 m².

Elle soutient que la société Realimmo n’a opéré, pour indiquer une surface de 885m² dans la demande de permis de construire, aucune des déductions légales qui s’imposent, et que cette indication est mensongère.

La société Realimmo a fait vérifier le premier calcul de la surface de plancher qu’avait réalisé son architecte, par une société de géomètres experts, laquelle a conclu à une surface de plancher de 875 m², ce qui, pour être inférieur de 10 m² à la surface de plancher indiquée dans la demande de permis, est bien supérieur à la surface totale des lots après travaux.

Outre le fait que la surface de plancher au sens du code de l’urbanisme, que vise la demande de permis de construire, comporte des différences avec celle de surface au sens de la loi Carrez, notamment quant aux éléments déductibles, il n’est donc pas établi que la surface de plancher mentionnée dans la demande de permis de construire soit erronée au-delà de l’écart de 10 m² et en tout cas pas que cette surface était en réalité de 619.95 m².

S’agissant de l’indication de la surface de plancher « avant travaux », la société Brooks Corp ne pouvait se méprendre sur le fait qu’il ne pouvait s’agir de la surface après travaux.

A cet égard, la société Realimmo est fondée à faire remarquer qu’il est indéniable qu’à la suite de la réalisation des travaux autorisés par le permis de construire, les 12 appartements inscrits dans la maison ne possèderont pas une surface habitable ou une surface loi Carrez de 885 ou 875 m² équivalente à la surface de plancher de la maison existante puisque la surface habitable ou la surface loi Carrez de ces appartements ne comportera pas, notamment, la superficie des parties communes.

D’ailleurs, la notice descriptive PC4 contient des plans du bien, avant et après travaux, qui font clairement apparaître la création de plusieurs lots de copropriété dans des espaces qui étaient jusque-là d’un seul tenant, avec création de cloisons et de parties communes, qui ne peuvent que réduire la superficie habitable.

En conséquence, la société Brooks Corp, professionnelle de l’immobilier, ne pouvait douter que la surface habitable au sens de la loi Carrez serait nécessairement inférieure, après travaux, à la surface de plancher nette indiquée dans le formulaire de la demande de permis de construire, seule l’importance de cette réduction restant ignorée de l’acquéreur, sans que ce point constitue toutefois un élément déterminant de l’accord entre les parties.

En effet, la société Realimmo ne s’est pas engagée, aux termes de la promesse, à vendre des lots d’une surface habitable précise, de sorte qu’il ne peut lui être reproché de ne pas avoir communiqué à la société Brooks Corp la superficie que ceux-ci présenteraient après les travaux.

Dès lors, la société Brooks Corp échoue à démontrer l’existence d’un dol et sa demande d’annulation de la promesse de vente pour ce motif doit être rejetée.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation :

La promesse stipule que les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de 160 000 euros, que le bénéficiaire a déposé au moyen d’un virement bancaire à la comptabilité du notaire rédacteur la somme de 79 950 euros, que cette somme est versée entre les mains d’un séquestre, qui la conservera pour la remettre soit au promettant, soit au bénéficiaire selon les hypothèses définies plus haut dans l’acte.

Quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 80 050 euros, le bénéficiaire s’oblige à le verser au promettant au plus tard dans le délai de huit jours de l’expiration du délai de réalisation de la promesse de vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait.

Le permis de démolir et de construire a été transféré au profit du gérant de la société Brooks Corp par arrêté du 22 octobre 2022 du maire de [Localité 5].

Le délai imparti pour la réalisation de la promesse de vente est expiré et la société Brooks Corp n’a pas signé l’acte de vente. Elle est donc tenue au paiement de l’indemnité d’occupation de 160 000 euros au profit de la société Realimmo, le jugement étant donc confirmé.

Sa demande tendant à la restitution de la somme de 160 000 euros versée en exécution du jugement sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes en paiement :

Compte tenu de ce qui précède, la société Brooks Corp ne justifie pas du préjudice moral qu’elle invoque au soutien de sa demande en paiement de dommages intérêts, qui doit donc être rejetée.

L’article 564 du code de procédure civile prévoit qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Selon l’article 566, les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire

La demande de la société Realimmo, en paiement d’une indemnité en réparation du préjudice résultant pour elle de la désorganisation de son projet immobilier est l’accessoire et le complément de celle tendant à obtenir le paiement de l’indemnité stipulée contractuellement qui constitue le prix de l’immobilisation du bien. Elle est donc recevable en appel.

Sur le fond de cette demande, la société Realimmo invoque une dévalorisation du bien sur le marché local et un retard dans le déroulement de son projet, sans en justifier.

Ladite demande sera donc rejetée.

La société Brooks Corp, qui succombe en son appel, doit supporter la charge des dépens de cette procédure et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il est équitable d’allouer à la société Réalimmo une somme pour ses frais irrépétibles d’appel, selon les modalités prévues au dispositif.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SARL Brooks Corp de sa demande aux fins de restitution de la somme de 160 000 euros,

Déclare recevable la demande de la SAS Realimmo en paiement d’une somme de 50 000 euros à titre de dommage intérêts,

Rejette cette demande,

Condamne la SARL Brooks Corp aux dépens d’appel,

Condamne la SARL Brooks Corp à payer à la SAS Realimmo la somme de 2 000 euros pour ses frais irrépétibles d’appel,

Déboute la SARL Brooks Corp de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel.

Le greffier, La conseillère,