ARRET N°

du 11 février 2025

R.G : N° RG 24/00650 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPMD

[B] DIVORCÉE [X]

c/

[I]

CH

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL RAFFIN ASSOCIES

M^e Marine BASSET

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 11 FEVRIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 01 mars 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

Madame [R] [B] divorcée [X]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Damien JOCHUM de la SELARL RAFFIN ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

INTIME :

Monsieur [O] [I]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Marine BASSET, avocat au barreau de REIMS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 14 janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 11 février 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Suivant contrat en date du 3 septembre 2019, Mme [R] [B] divorcée [X] a consenti à M. [O] [I] un bail d’habitation portant une maison située [Adresse 5] à [Localité 6], pour une durée de 3 ans à compter du 12 novembre 2019 moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable d’un montant de 1130 euros, ainsi qu’un dépôt de garantie correspondant à un mois de loyer.

Suivant lettre recommandée avec avis de réception en date du 16 février 2022, Mme [B] a délivré à M. [I] un congé à l’échéance du bail prévue le 11 novembre 2022 en vue d’occuper personnellement ce logement en raison de sa retraite programmée au 1 er septembre 2023.

Par courrier en date du 24 septembre 2022, M. [I] a sollicité un délai supplémentaire pour pouvoir libérer les lieux au motif que son projet de construction situé [Adresse 1] avait pris du retard, ce que Mme [B] a accepté pour que celui-ci libère les lieux au plus tard au mois de février 2023.

Courant mars 2023, M. [I] a sollicité un nouveau délai jusqu’au 15 avril 2023 et le 8 avril 2023, il a refusé de fixer une date pour l’état de lieux de sortie.

Suivant lettre en date du même jour, Mme [B], par l’intermédiaire de son gestionnaire de biens, l’a mis en demeure d’avoir à prendre ses dispositions pour libérer les lieux au plus tard le 29 avril 2023.

En l’absence de réponse, Mme [B] lui a fait délivrer, par exploit d’huissier en date du 27 avril 2023, une sommation interpellative qui n’a été suivie d’aucun effet.

Suivant exploit en date du 4 juillet 2023, Mme [B] divorcée [X] a saisi le juge des contentions de la protection de Reims aux fins de :

— juger que le congé pour reprise délivré à M. [O] [I] a pris effet le 12 novembre 2022,

En conséquence,

— ordonner la libération des locaux à usage d’habitation [Adresse 5]) occupés par M. [O] [I] et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,

— ordonner l’expulsion de M. [O] [I] et de tous occupants de leur chef, avec au besoin, l’assistance de la force publique, à défaut de libération spontanée des locaux et de remise des clés,

— ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié aux frais, risques et périls de M. [O] [I],

— assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte d’un montant de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du Jugement à intervenir et ce jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,

— condamner M. [O] [I] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. [O] [I] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative et de l’assignation adverse.

En défense, M. [I] a demandé de voir :

— déclarer Mme [B] irrecevable et mal fondée en ses demandes,

— déclarer irrégulier le congé et le déclarer nul,

— la débouter de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, fixer le montant du trouble de jouissance subi par lui à toutes sommes qu’il pourrait être amené à devoir régler à titre de dommages-intérêts et frais de procédure adverses le cas échéant, opérant ainsi compensation,

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, il a par ailleurs sollicité des délais de paiement s’agissant des loyers impayés et des demandes subsidiaire en paiement auxquelles il pourraient être condamné.

Par jugement en date du 1er mars 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— dit nul et de nul effet le congé donné par Mme [R] [B] divorcée [X] par courrier en date du 16 février 2022 aux fins de reprise de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6] donné à bail à M. [O] [I] suivant acte sous-seing privé en date du 3 septembre 2019,

— condamné M. [O] [I] à payer à Mme [R] [B] divorcée [X] la somme de 8 695,65 euros au titre des loyers impayés du mois d’avril 2023 au mois de novembre 2023 (loyer de novembre inclus),

— débouté les parties du surplus de leurs prétentions,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Par déclaration en date du 18 avril 2024, Mme [B] a interjeté appel de l’ensemble des dispositions du jugement.

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, Mme [B] demande de voir :

— déclarer son appel recevable,

y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en toutes ses disposistions,

statuant à nouveau,

— juger que le congé pour reprise délivré à M. [O] [I] a pris effet le 12 novembre 2022,

en conséquence,

— condamner M. [O] [I] à lui verser la somme de 14 488,92 euros au titre des indemnités d’occupation dues jusqu’à son départ des lieux,

— condamner M. [O] [I] à lui verser la somme de 5 571,20 euros à titre de dommages et intérêts en remboursement des frais d’hébergement supportés arrêtés provisoirement au 18 juin 2024,

— condamner M. [O] [I] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— condamner M. [O] [I] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouter M. [O] [I] de son appel incident et de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner M. [O] [I] aux entiers dépens, en ce compris le coût de la sommation interpellative.

Dans ses dernières conclusions auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé des moyens, M. [I] demande à la cour de :

— déclarer Mme [R] [B] divorcée [X] irrecevable et mal fondée en son appel et en ses demandes,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit nul et de nul effet le congé donné par Mme [R] [B] divorcée [X] par courrier en date du 16 février 2022 aux fins de reprise de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6] donné à bail à M. [O] [I] suivant acte sous-seing privé du 03 septembre 2019

— débouté Mme [R] [B] divorcée [X] de sa demande de dommages et intérêts et de sa demande fondée sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

— dire et juger qu’il est recevable et bien fondé en son appel incident,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts du fait du trouble de jouissance et préjudice matériel,

— condamner Mme [R] [B] divorcée [X] à lui payer une somme de 5 000 euros au titre du trouble de jouissance subi lui et le montant des frais de mise en état engagés, soit une somme de 1 980 euros s’agissant de réparations n’incombant pas au locataire,

— juger que ces sommes se compenseront avec les loyers restant dus le cas échéant,

— débouter Mme [R] [B] divorcée [X] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [R] [B] divorcée [X] à lui payer à une somme de 1500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [R] [B] divorcée [X] aux entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Basset, avocat aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

Motifs

— sur la validité du congé pour reprise

Aux termes de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être notamment justifié par sa décision de reprendre ou de vendre son logement. (') lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur ».

Il ressort des dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 'qu’à peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire..

(')

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.'

Pour déclarer nul le congé délivré par Mme [B] à M. [I], le premier juge a constaté que le congé adressé par lettre recommandée avec accusé de réception le 16 février 2022 n’avait pas été réceptionné par M. [I], le courrier lui ayant été retourné avec la mention ' pli avisé non réclamé’ alors que le délai de préavis ne court qu’à compter du jour où le locataire réceptionne sa lettre de congé, que le courrier daté du 18 mars 2022 portant la signature de M. [I] a fait courir le délai de six mois qui n’était donc pas expiré au 11 novembre 2022, date pour laquelle le congé était donné.

Il a ajouté que le délai supplémentaire accordé par Mme [B] pour quitter les lieux au mois de février 2023 ne saurait valider rétroactivement un congé non délivré dans le délai légal de six mois.

Pour contester le jugement, Mme [B] affirme que le caractère sérieux de son projet était non contestable puisqu’il s’agissait d’y fixer son habitation principale en raison de son départ à la retraite à compter du 1er septembre 2023, qu’elle a apporté la preuve que M. [I] n’avait pas réceptionné ce courrier et ne s’était pas déplacé à la Poste pour retirer le pli recommandé mais que ce congé lui a été présenté en main propre le 18 mars 2022, ce qui est attesté sa mention manuscrite : 'lu et approuvé’ apposée sur le congé du 16 février 2022.

Elle ajoute que le délai minimum de 6 mois avant la date d’expiration du bail prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 a bien été respecté puisqu’il expirait le 11 novembre 2022 et que M. [I] a accusé réception de son congé le 18 mars 2022.

M. [I] sollicite la confirmation du jugement estimant que le congé délivré par la bailleresse n’était pas valable pour ne pas avoir respecté les obligations légales imposées par la loi.

Comme l’a relevé le premier juge, le congé pour reprise daté du 16 février 2022 adressé par Mme [B] à M. [I] à certes été envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception le 18 février 2022 mais cet accusé de réception n’a pas été signé par M. [I], alors qu’il est de jurisprudence constante que c’est la date de réception effective du congé par le locataire qui fait courir le délai de six mois du congé et non la date d’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception.

C’est donc à bon droit que le premier juge a constaté que le délai n’avait pas couru à compter du 18 février 2022.

En revanche, il est constant que le congé pour reprise a été notifié à M. [I] par remise en mains propres, sa signature ayant été apposée sur le congé le 18 mars 2022 avec la mention 'Lu et approuvé', la cour constatant que cette signature est la même que celle apposée sur le courrier envoyé par M. [I] à Mme [B] le 24 septembre 2022 par lequel il a demandé un délai.

Dans ces conditions, la notification du congé le 18 mars 2022 a fait courir le délai de six mois laissé au locataire pour quitter les lieux jusqu’au 18 septembre 2022.

Par conséquent, le congé délivré par Mme [B], lequel expose précisément les motifs de la reprise du logement par elle-même pour y résider personnellement en raison de sa mise à la retraite n’est pas nul.

Le jugement sera donc infirmé sur ce point.

— Sur la demande au titre des des indemnités d’occupation

Le congé pour reprise étant valable, le bail était donc résilié et les délais accordés à M. [I] pour quitter les lieux ne peuvent s’analyser en une renonciation de la part de Mme [B], les sommes dues au titre de l’occupation du logement devant dés lors être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Mme [B] expose que M. [I] n’a réalisé aucun règlement depuis la mi-avril 2023, date à laquelle il s’était engagé à libérer les lieux tel qu’il en résulte du courrier adressé par la SARL Witry Immo en charge de la gérance du bien.

Or, M. [I] ne conteste pas qu’il n’a quitté les lieux que le 26 avril 2024 malgré une sommation interpellative signifiée par huissier le 27 avril 2023.

Il ressort des décomptes versés aux débats non contesté par M. [I] qu’aucune indemnité d’occupation n’a été versée du 15 avril 2023 au 26 avril 2024, celles-ci représentant la somme de 14 329,32 euros (frais d’huissier déduits) étant précisé que le virement effectué le 14 décembre 2023 par M. [I] le 8 723,95 euros a finalement été impayé.

Dans ces conditions, il y a lieu d’infirmer le jugement qui a condamné M. [I] à payer à Mme [B] la somme de 8 695,65 euros au titre des loyers impayés au mois d’avril 2024 et de condamner M. [I] à lui payer la somme de 14 329,32 euros au titre des indemnités d’occupation due au 26 avril 2024.

— Sur les demandes de dommages-intérêts formées par Mme [B]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour s’opposer aux demandes de dommages-intérêts formées par Mme [B], M. [I] expose que le non-respect par la bailleresse des formes exigées pour délivrer le congé de reprise des lieux rend inopérante sa demande de dommages-intérêts.

— au titre des frais d’hébergement exposés

Mme [R] [B] affirme qu’elle a exposé des frais de garde meubles et des frais d’hébergement dans l’attente de pouvoir jouir à nouveau de son logement. Elle estime que M. [I] a manifestement abusé de sa bienveillance en sollicitant, à plusieurs reprises, des délais alors qu’il savait dès l’origine qu’il n’avait pas la capacité ni l’intention de les respecter.

Elle demande donc la condamnation de M. [I] à lui verser la somme de 5.571,20 € (557,12 € x 10) à titre de dommages et intérêts en réparation des loyers pris en charge arrêté provisoirement au 18 juin 2024, rappelant que même si le logement a été restitué par M. [I] fin avril 2024, il n’était pas habitable en l’état compte-tenu des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie dont la réparation est actuellement évaluée à 15 000 euros.

La cour constate que cette demande nouvelle est recevable en ce que le préjudice invoqué au soutien de cette demande est né postérieurement à l’introduction de la procédure devant le premier juge et qu’elle apparaît être l’accessoire des demandes initiales.

En l’espèce, la cour a constaté que le congé pour reprise des lieux délivré par Mme [B] n’est pas nul et compte-tenu de l’accord donné par cette dernière pour que M. [I] reste dans les lieux jusqu’à mi-avril 2023, le maintien dans les lieux par ce dernier au-délà de cette date est manifestement fautif.

Or, alors que Mme [B] aurait dû se loger dans son propre logement, elle a dû exposer des frais d’hébergement dont elle justifie par la production d’une quittance faisant état d’un loyer mensuel de 557,12 euros, limitant cependant sa demande d’indemnisation à dix mois de loyer à laquelle il sera fait droit.

Dans ces conditions, M. [I] sera condamné à lui payer la somme de 5 571,20 euros en réparation du préjudice financier supporté dans l’attente de la reprise effective de son logement.

— au titre de son préjudice moral

Mme [B] affirme que cette situation d’insécurité et d’incertitude est à l’origine d’un état anxio-dépressif diagnostiqué par son médecin. Au soutien de sa demande, elle produit aux débats des certificats médicaux établis par son médecin traitant le 14 juin 2023 et le 5 octobre 2023, le dernier précisant qu’elle est toujours sous traitement.

Dans ces conditions, alors qu’il résulte des pièces versées aux débats que M. [I] a sollicité un délai pour quitter le logement le 24 septembre 2022 compte-tenu du retard de construction de sa maison, indiquant alors qu’il espérait pouvoir quitter les lieux en février 2023 et que Mme [B] lui a accordé ce délai, il ne conteste pas avoir sollicité un nouveau délai en mars 2023 pour quitter les lieux le 15 avril 2023 ce qu’il a refusé de faire tout comme il a refusé de fixer une date pour fixer l’état des lieux de sortie comme en atteste le courrier de Witry Immo du 8 avril 2023.Il s’est par ailleurs maintenu dans les lieux en cessant de régler les indemnités d’occupation, alors qu’il exerce la profession de médecin.

Cette situation qui a duré sur plus d’un an a nécessairement causé à Mme [B] un stress qui s’est manifesté par un état anxio-dépressif constaté médicalement, ce préjudice moral devant être réparé par l’allocation d’une indemnité fixée à la somme de 1 500 euros.

Le jugement qui a débouté Mme [B] de sa demande sera donc infirmé et M. [I] sera condamné à lui payer la somme de 1 500 euros.

— Sur les demandes de dommages-intérêts formées par M. [I]

Pour solliciter la condamnation de Mme [B] à payer une indemnité en réparation d’un trouble de jouissance et de réparation n’incombant pas au locataire, M. [I] évoque un lourd problème de tout à l’égout sans plus de précision quant au dommage effectivement subi ni à la somme qu’il estime devoir demander en réparation.

Dans ces conditions, alors qu’il résulte du courrier du 26 août 2020 reçu par la bailleresse de la part de M. [F] [W] exerçant sous l’enseigne AB Services, intervenu dans le logement pour déboucher une canalisation à deux reprises, qu’il avait constaté une première fois que le conduit était bouché par du riz, des pâtes et de la viande hachée puis une deuxième fois qu’il était obstrué par des lingettes de nettoyage, photographies à l’appui, M; [I] ne rapporte pas la preuve que le problème d’évacuation invoqué ressorte de la responsabilité de la bailleresse.

Dans ces conditions, le jugement qui l’a débouté de ses demandes sera confirmé.

— Sur les dépens de première instance et d’appel et les frais irrépétibles de procédure .

Il ressort des articles 696 et 700 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens et que, sauf considération d’équité, la partie tenue aux dépens doit supporter les frais irrépétibles de procédure exposés par l’autre partie.

Mme [B] a vu ses demandes partiellement acceptées par le juge de première instance, s’agissant notamment de sa demande en paiement des loyers impayés, et a vu son appel prospérer de sorte qu’il est légitime qu’elle puisse récupérer les dépens de première instance comprenant notamment le coût de la sommation interpellative du 27 avril 2023.

La décision déférée sera donc infirmée sur ce point et M. [I] sera condamné à payer les dépens de première instance et ceux exposés en appel.

En outre, alors que Mme [B] voit ses demandes prospérer en appel, l’équité commande de condamner M. [I] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré en ce qu’il a :

— dit nul et de nul effet le congé donné par Mme [R] [B] divorcée [X] par courrier en date du 16 février 2022 aux fins de reprise de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] à [Localité 6] donné à bail à M. [O] [I] suivant acte sous-seing privé en date du 3 septembre 2019,

— condamné M. [O] [I] à payer à Mme [R] [B] divorcée [X] la somme de 8 695,65 euros au titre des loyers impayés du mois d’avril 2023 au mois de novembre 2023 (loyer de novembre inclus),

— débouté Mme [B] de ses demandes de dommages-intérêts,

— dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

Statuant à nouveau,

Déclare valable le congé donné par Mme [R] [B] divorcée [X] par courrier en date du 16 février 2022 remis en main propres au locataire le 18 mars 2022 aux fins de reprise de la maison à usage d’habitation sise [Adresse 5] donné à bail à M. [O] [I] suivant acte sous-seing privé en date du 3 septembre 2019 ;

Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [R] [B] la somme de 14 329,32 euros au titre des indemnités d’occupation due au 26 avril 2024,

Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [R] [B] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice moral,

Condamne M. [O] [I] à payer les dépens de première instance y compris le coût de la sommation interpellative du 27 avril 2023,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande nouvelle de dommages-intérêts au titre des frais d’hébergement exposés par Mme [B] dans l’attente de la reprise effective de son logement,

Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [R] [B] la somme de 5 571,20 euros en réparation des frais d’hébergement exposés dans l’attente de la reprise effective de son logement,

Condamne M. [O] [I] aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne M. [O] [I] à payer à Mme [R] [B] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président