ORDONNANCE N°

DOSSIER N° : N° RG 25/00009 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUGW-16

[Z] [O]

c/

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « RÉSIDENCE [11] » SIS [Adresse 1] syndicat des copropriétaires « résidence [11] » sis [Adresse 1], [Adresse 4] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SA PLURIAL NOVILIA SA d’HLM immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 335 480 679 ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuite et diligences de son directeur général domicilié audit siège

S.A.R.L. COLOCATERE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège social

Expédition certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire

délivrée le

à

la SCP DELVINCOURT – [Y]-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES

M^e Christophe BARTHELEMY

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ,

Et le 25 juin,

A l’audience des référés de la cour d’appel de REIMS, où était présent et siégeait M. Christophe REGNARD, Premier Président, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier,

Vu les assignations délivrées le 14 avril par Maître [W] commissaire de justice à [Localité 9] et Maître [Y] commissaire de justice à [Localité 10],

A la requête de :

Monsieur [Z] [O]

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT – CAULIER-RICHARD – CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS

DEMANDEUR

à

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES « RÉSIDENCE [11] » SIS [Adresse 1] syndicat des copropriétaires « résidence [11] » sis [Adresse 1] et [Adresse 5], pris en la personne de son syndic, la SA PLURIAL NOVILIA SA d’HLM immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° 335 480 679 ayant son siège [Adresse 3] agissant poursuite et diligences de son directeur général domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 10]

représenté par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

S.A.R.L. COLOCATERE prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège social

[Adresse 6]

[Localité 9]

représentée par M^e Sophie BILLET-DEROI, avocat au barreau de REIMS

DÉFENDEUR

d’avoir à comparaître le 23 avril 2025, devant le premier président statuant en matière de référé, l’affaire ayant été renvoyée au 14 mai 2025.

A ladite audience, le premier président a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, assisté de Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier, puis l’affaire a été mise en délibéré au 25 Juin 2025,

Et ce jour, 25 Juin 2025, a été rendue l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe du service des référés, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile :

EXPOSE DES FAITS, DES MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par ordonnance de référé du 05 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Reims a :

rejeté l’exception d’irrecevabilité,

constaté l’intervention volontaire du syndicat des copropriétaires « Résidence [11] »prise en la personne de son syndic la S.A PLURIAL NOVILIA en lieu et place de la SA PLURIAL NOVILIA,

déclaré recevable le syndicat des copropriétaires « Résidence [11] »prise en la personne de son syndic la S.A PLURIAL NOVILIA en lieu et place de la SA PLURIAL NOVILIA,

au principal, a renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront mais dès à présent, par provision,

ordonné à M. [O] de cesser son activité de location en chambre meublée de son appartement en copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 10] et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

ordonné à la société COLOCATERE de supprimer l’annonce des chambres meublées de l’appartement précité et ce sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure de toute astreinte,

condamné in solidum M. [O] et la société COLOCATERE à payer au syndicat des copropriétaires « Résidence [11] »prise en la personne de son syndic la S.A PLURIAL NOVILIA en lieu et place de la SA PLURIAL NOVILIA la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. [O] et la société COLOCATERE aux dépens,

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

rappelé que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 04 mars 2025, M. [O] a interjeté appel de cette décision.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, M. [O] sollicite, sur le fondement des articles 514 et suivants du code de procédure civile, l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance du 05 février 2025 et de débouter le syndicat des copropriétaires et la société COLOCATERE de toutes autres demandes, fins ou conclusions plus amples ou contraires. Il sollicite également la condamnation du syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et d’ordonner qu’il soit dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, la charge de celle-ci devra être répartie entre les autres copropriétaires.

Par conclusions et à l’audience, M. [O] fait valoir que sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire est recevable dans la mesure où il a formulé des observations sur l’exécution provisoire en première instance quant à l’impossibilité d’appliquer la décision de manière provisoire.

Il soutient que le premier juge a considéré, sur la base du constat d’huissier, que les pièces du logement avaient été aménagées spécifiquement en vue d’être louées en appartement distinct alors que rien dans le constat d’huissier ne permet d’affirmer que la configuration constatée correspond à des appartements distincts et donc de conclure qu’il existe un trouble manifestement illicite à l’aune d’une clause qui autorise la location meublée d’appartement entier.

Il expose que la décision est entachée d’ultra petita dans la mesure où le Président du tribunal judiciaire de Reims a statué ultra petita des demandes formulées par le syndicat des copropriétaires en ordonnant une exécution provisoire prématurée de 15 jours à compter de la décision à intervenir alors que le syndicat des copropriétaires sollicitait dans ses dernières conclusions une exécution à compter du 02 août 2025.

M. [O] indique également que l’exécution provisoire ordonnée le contraint de cesser de louer son logement sous 15 jours, ce qui entraîne pour lui une perte de loyer pour un montant de 1 290 euros par mois.

Il fait valoir que cette interdiction immédiate de loyer entraîne des conséquences financières désastreuses pour lui compte tenu de ses capacités financières dans la mesure où il a contracté un prêt qu’il rembourse chaque mois par la perception de ces loyers.

Il soutient que, compte tenu du calendrier obtenu pour la procédure d’appel, il sera empêché de louer son appartement au moins jusqu’à la fin de l’année 2025, entraînant une perte sèche des loyers de plus de 08 mois, soit un montant de plus de 10 320 euros.

Par conclusions et à l’audience, la SARL COLOCATERE sollicite l’arrêt de l’exécution provisoire attachée à l’ordonnance de référé du 05 février 2025 et de condamner le syndicat des copropriétaires « Résidence [11] » à lui payer 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

La SARL COLOCATERE fait valoir que la colocation n’est pas interdite et que le syndicat des copropriétaires l’a admis. Elle soutient qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter les stipulations d’un contrat et que ce dernier a interprété le bail mais aussi le règlement de copropriété, ce qui l’a fait excéder de ses pouvoirs.

Elle indique qu’il ne peut y avoir de violation évidente de la règle de droit, et du trouble manifestement illicite, en l’absence de certitude sur l’interprétation qu’il faut donner de l’article 09 du règlement de copropriété et au bail.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires ne fait aucun grief quant à l’atteinte à la destination de l’immeuble. Elle indique également que la location de l’appartement n’a fait l’objet d’aucune réclamation de la part des copropriétaires.

La SARL COLOCATERE soutient que le juge des référés n’a pas répondu aux différents moyens qui lui étaient opposés et conformément auxquels la colocation meublée ne correspond pas à la location de chambres meublées à des personnes distinctes.

Elle expose qu’il n’y a pas de location de chambres meublées mais d’un appartement dans la mesure où il n’y a eu aucune transformation de l’appartement qui reste un seul appartement, doté de plusieurs chambres mais d’une seule cuisine et pièce à vivre ce que confirme le bail en vigueur.

La SARL COLOCATERE fait également valoir que le départ des colocataires de M. [O] ne lui permet pas de rembourser l’emprunt, le mettant dans une situation économique délicate. Elle soutient que cette décision est un obstacle à l’exécution du mandat confié à la SARL COLOCATERE.

Elle indique également que l’interdiction de location est une atteinte au droit de propriété.

Par conclusions et à l’audience, le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » sollicite de déclarer irrecevables les demandes de M. [O] et de la société COLOTATERE et de rejeter leurs demandes. A titre subsidiaire, il demande de condamner in solidum M. [O] et la société COLOCATERE au versement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de les condamner in solidum aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » fait valoir que M. [O] expose avoir débattu en première instance de l’impossibilité de mettre un terme au contrat de location dans la mesure où les locataires ne sont pas dans la cause. Toutefois, le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » soutient que ce débat n’a pas eu trait à l’exécution provisoire en tant que telle mais à l’interdiction de louer et que ce dernier ne justifie pas de conséquences manifestement excessives qui se seraient révélées postérieurement à l’ordonnance.

Il indique que les conséquences manifestement excessives qu’il décrit sont relatives à la perte de loyer en tant que conséquence de la cessation de son activité illicite mais cette conséquence est appréhendable dès le début de la procédure.

Il expose que la société COLOCATERE n’a pas non plus formulé d’observations sur l’exécution provisoire en première instance.

Le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » fait également valoir que le règlement de copropriété interdit la transformation des appartements en chambres meublées louées distinctement mais il n’interdit pas la colocation en soi. Toutefois, il indique que la colocation ne peut justifier une activité consistant, dans les faits, à louer l’appartement en chambres meublées à des personnes distinctes.

Il soutient que l’appartement est loué en trois chambres distinctes dotées chacune d’une salle de bain ainsi que cela résulte de l’annonce diffusée sur le site internet de COLOCATERE et du constat du commissaire de justice ordonné par requête. Le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » expose que ces éléments démontrent que l’appartement a bien été transformé en chambres meublées distinctes et que cela constitue un trouble manifestement illicite au règlement de copropriété et ce d’autant plus qu’elle engendre des troubles (rassemblements, jets de mégots, dégradations, fêtes bruyantes').

Le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » expose également que la SARL COLOCATERE ne s’est aucunement préoccupée auprès du syndic de la régularité de son projet qui consiste à aménager l’appartement en chambres meublées privatives pour être louées à des personnes distinctes et le constat démontre que les trois chambres sont fermées à clef.

Il fait valoir également que le locataire rencontré sur place indique que « chacun paie son loyer séparément » et « chaque chambre dispose de sa salle de bain ». Le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » soutient que ces déclarations concordent avec le bain intitulé « sans clause de solidarité » et avec l’offre de location de l’appartement dont l’annonce est consultable sur le site internet de l’agence COLOCATERE. Il expose que l’annonce fait état de « 03 chambres à Reims » pour 500 euros chacune charges comprises.

Le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » fait valoir qu’il ne s’agit pas d’une location ou colocation classique dans la mesure où l’appartement a été conçu en chambres meublées par la SARL COLOCATERE dans le cadre d’une maîtrise d’ouvrage déléguée.

Il expose également que l’ordonnance ne statue pas ultra petita s’agissant de la demande de cessation de l’activité de location illicite mais uniquement sur les modalités de l’astreinte. Il soutient que Mme la Présidente était en droit d’ordonner d’office l’astreinte en la faisant courir 15 jours après la signification de l’ordonnance nonobstant le point de départ ultérieur qui était mentionné dans la demande.

Enfin, le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » fait valoir que l’interdiction de louer en chambres meublées à des personnes distinctes n’empêche pas M. [O] de louer son appartement en conformité avec le règlement de copropriété. Il soutient que le bailleur aurait pu donner congé du bail à ses locataires 06 mois avant le terme du bail soit avant le 1er février 2025 ou il aurait également pu signer un avenant avec les locataires visant à mettre le bail en conformité avec le règlement de copropriété.

Concernant la SARL COLOCATERE, le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » soutient que l’ordonnance lui ordonne de supprimer l’annonce de location diffusée en contravention du règlement mais que cette dernière ne formule aucune observation quant au caractère excessif de l’ordonnance à son égard et se contente d’approuver les arguments de M. [O].

L’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la cour relève que le conseil de M. [O] a sollicité, lors de l’audience du 14 mai 2025, que soient écartées des débats les conclusions notifiées le 13 mai 2025 au greffe par le syndicat des copropriétaires « résidence RUBAN BLEU ». Il fait valoir que le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » lui a transmis ses conclusions le matin de l’audience et que ces conclusions tardives portent atteinte au principe du contradictoire.

Il convient de relever qu’un renvoi à une audience ultérieure a été proposé au conseil de M. [O] pour lui permettre de prendre connaissance des conclusions et des pièces du dossier mais que ce dernier a rejeté le renvoi.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter ces conclusions des débats, le principe du contradictoire étant respecté.

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire,

Aux termes de l’article 514-3 du code de procédure civile, « en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ».

En l’espèce, la décision déférée à la cour est une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Reims en date du 05 février 2025 rappelant dans son dispositif que l’exécution provisoire est de droit.

S’agissant de la recevabilité de la demande d’arrêt de l’exécution provisoire, le syndicat des copropriétaires « résidence [11] » indique que M. [O] serait irrecevable pour ne pas avoir, conformément à l’article 514-3 du code de procédure civile, fait valoir devant le premier juge des observations sur l’exécution provisoire.

Il convient, toutefois, de rappeler que la décision en cause d’appel est une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Reims et que non seulement l’exécution provisoire est de droit pour une telle décision mais qu’il résulte aussi de l’article 514-1 du code de procédure civile que, par exception, le juge des référés ne peut pas en écarter l’application.

Dès lors, l’obligation de faire valoir des observations en première instance sur l’exécution provisoire n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour saisir le premier président en arrêt d’exécution provisoire d’une décision de référé.

Pour le bienfondé de sa demande, le défendeur doit faire la preuve qu’il existe un risque de conséquences manifestement excessives à exécuter immédiatement la décision déférée et qu’il existe des moyens sérieux de réformation ou d’annulation de la décision. Ces deux conditions sont cumulatives.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

1) Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de M. [O],

M. [O] fait valoir comme conséquences manifestement excessives que la mesure d’interdiction immédiate de louer est excessive pour lui dans la mesure où il ne peut plus mettre son logement en location, ce qui entraîne une perte de sèche de loyer pour un montant de 1 290 euros par mois.

Il expose également que l’interdiction immédiate de louer entraîne des conséquences financières désastreuses pour lui compte tenu de ses capacités financières.

Toutefois, il convient de constater que M. [O] ne justifie pas de l’état réel de son patrimoine et de ses ressources dans les pièces transmises, ne permettant nullement de démontrer l’existence d’un risque de conséquences manifestement excessives en cas d’exécution de la décision de première instance.

Il y a également lieu de relever que l’interdiction de louer en chambres meublées à des personnes distinctes n’empêche pas M. [O] de louer son appartement en conformité avec le règlement de copropriété.

Dès lors, le critère tenant aux conséquences manifestement excessives de la décision n’est pas rempli.

Sans qu’il soit nécessaire, eu égard au caractère nécessairement cumulatif des deux conditions, de s’assurer du caractère sérieux des moyens de réformation ou d’annulation de première instance, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de M. [O] sera rejetée.

2) Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la SARL COLOCATERE,

La SARL COLOCATERE fait valoir qu’elle s’associe, sur son argumentaire sur le caractère excessif de l’exécution, à l’argumentaire développé par M. [O].

Elle expose que le départ des colocataires de M. [O] ne lui permet pas de rembourser l’emprunt et le met dans une situation économique délicate. Elle expose que cette décision est un obstacle à l’exécution du mandat confié à la SARL COLOCATERE.

Elle soutient également que l’interdiction de location est une atteinte au droit de propriété.

Toutefois, comme il a été rappelé ci-dessus, l’activité de location de chambres meublées peut se poursuivre par la mise en conformité du bail par rapport au règlement de copropriété.

Il convient également de relever que la SARL COLOCATERE ne justifie d’aucune conséquence manifestement excessive de l’ordonnance à son encontre.

Dès lors, le critère tenant aux conséquences manifestement excessives de la décision n’est pas rempli.

Sans qu’il soit nécessaire, eu égard au caractère nécessairement cumulatif des deux conditions, de s’assurer du caractère sérieux des moyens de réformation ou d’annulation de première instance, la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la SARL COLOCATERE sera rejetée.

Sur l’article 700 et les dépens,

L’équité ne commande pas que quiconque soit condamné sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement et contradictoirement,

DECLARONS recevable la demande de M. [O] d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 05 février 2025 par le tribunal judiciaire de Reims,

DECLARONS recevable la demande de la SARL COLOCATERE d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé rendue le 05 février 2025 par le tribunal judiciaire de Reims,

REJETONS la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de M. [O],

REJETONS la demande d’arrêt de l’exécution provisoire de la SARL COLOCATERE,

DISONS n’y avoir lieu à condamnation contre quiconque sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Le greffier Le premier président