R.G. : N° RG 24/00701 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPP5

ARRÊT N°

du : 16 septembre 2025

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL GUYOT – DE CAMPOS

la SELARL MCMB

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 21 mars 2024 par le tribunal judiciaire de Reims (RG 21/02403)

Madame [F] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe GUYOT de la SELARL GUYOT – DE CAMPOS, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉS :

Madame [S], [E], [V] [X] épouse [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Cyndie BRICOUT de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

Monsieur [M] [T]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Cyndie BRICOUT de la SELARL MCMB, avocat au barreau de REIMS

DÉBATS :

A l’audience publique du 1er juillet 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 septembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M^me Sandrine PILON, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

M^me Sandrine PILON, conseiller

M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

M^me Lozie SOKY, greffier placé, lors des débats, et M^me Lucie NICLOT, greffier, lors du prononcé

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me DIAS DA SILVA, Présidente de chambre, et par M^me NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 28 janvier 2021, Mme [F] [B] a vendu à M. [M] [T] et Mme [S] [T] née [X] une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] (Haute-Marne), au prix de 170 000 euros.

Invoquant l’existence de vices cachés, M. [T] a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Reims par acte d’huissier du 1er décembre 2021 afin d’obtenir l’indemnisation de ses préjudices.

Mme [T] est intervenue volontairement à l’instance ainsi engagée et s’est jointe aux demandes de son époux.

Par jugement du 21 mars 2024, le tribunal a :

Déclaré Mme [T] recevable en son intervention volontaire,

Condamné Mme [B] à payer à M. et Mme [T] les sommes suivantes :

11 485.76 euros au titre de la réparation de leur préjudice matériel,

1 000 euros au titre de la réparation de leur préjudice moral et de leur préjudice de jouissance,

Condamné Mme [B] à payer à M. et Mme [T] une somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamné Mme [B] aux dépens,

Rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Mme [B] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 avril 2024.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 28 avril 2025, elle demande à la cour, rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, d’infirmer le jugement en l’ensemble de ses dispositions et, statuant à nouveau, de :

Juger M. et Mme [T] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes,

En conséquence,

Débouter M. et Mme [T] de l’ensemble de leurs demandes,

Condamner M. et Mme [T] à lui payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. et Mme [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour ces derniers au profit de la SELARL Guyot De Campos, représentée par M^e Christophe Guyot.

Elle affirme que le vice invoqué par M. et Mme [T] était apparent lors de la vente et qu’elle a accepté de diminuer le prix de vente de la maison pour cette raison.

Elle se prévaut de la clause du contrat de vente excluant la garantie des vices cachés et estime que M. et Mme [T] ne démontrent pas qu’elle avait connaissance du vice qu’ils invoquent.

Par conclusions transmises par voie électronique le 25 avril 2025, M. et Mme [T] demandent à la cour de :

Juger Mme [B] recevable mais mal fondée en son appel,

Confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné Mme [B] à leur verser les sommes de 11 485.76 euros en réparation de leur préjudice matériel et 1 000 euros au titre de leurs préjudices moral et de jouissance,

Statuant à nouveau,

Condamner Mme [B] à leur payer la somme de 12 439.79 euros au titre des travaux de reprise à effectuer,

La condamner à leur payer la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance et de leur préjudice moral,

Y ajoutant,

Condamner Mme [B] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter Mme [B] de toute demande plus ample ou contraire,

Condamner Mme [B] aux entiers dépens d’appel.

Ils affirment que Mme [B] avait nécessairement connaissance du vice dès lors que les tâches de moisissure sont apparues trois semaines après la vente et que celle-ci a pris soin de dissimuler ces traces en effectuant des travaux partiels.

Ils soutiennent en outre que Mme [B] a consenti à une diminution du prix de vente en considération de travaux à réaliser dans la cuisine et dans le reste de la maison, mais non en raison de la présence d’humidité.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 29 avril 2025, l’affaire étant renvoyée pour être plaidée à l’audience du 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Selon l’article 1642 du même code, le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Il résulte de l’article 1643 que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

M. et Mme [T] produisent le rapport de l’expert désigné par leur assureur, qui a constaté que :

— le papier peint constituant le revêtement mural du salon côté pignon sud-ouest est décollé sur la hauteur de canapé avec traces de moisissures,

— un relevé à l’humiditest met en évidence que le support plâtre est saturé d’humidité au-dessus de la plinthe, ce qui s’estompe dès que l’on s’élève pour devenir quasi nul à mi-hauteur (surface adhérente au papier),

— sur ce pan de mur (côté sud-ouest), le salon où se situe les désordres est séparé du séjour par une cheminée ; dans ce volume séjour, après déplacement du bahut appliqué contre le pignon sud-ouest, il n’est pas observé de désordre ; à l’humiditest, il est relevé une présence anormale d’humidité,

— dans le salon, il est constaté que le panneau affecté des désordres est constitué d’un revêtement papier peint récent qui recouvre jusqu’à la porte fenêtre en façade arrière ; le reste de cette pièce a conservé son papier peint d’origine,

— dans le séjour, le panneau du pignon sud-ouest (dans la continuité de celui canapé et désordre) a été repeint sur le papier initial conservé pour uniformiser semble-t-il ce pan de mur ; le reste de la pièce a gardé le papier peint d’origine dans sa teinte.

S’agissant de la cause des désordres, l’expert relève qu’à l’extérieur du pavillon, l’enduit de ravalement de façade ciment peint présente un état de dégradation avancé en pignon sud-ouest et que des fissurations essentiellement horizontales matérialisent les planchers béton et sont partiellement colmatées au joint pompe silicone.

Ce technicien estime que, compte tenu de l’exposition sud-ouest de cette maçonnerie particulièrement exposée aux intempéries, l’eau de pluie fouettée par le vent s’infiltre au travers de la maçonnerie élévation dont l’enduit présente des dégradations avancées. L’eau migre en direction du volume habitable et au contact de la cloison de doublage, elle remonte par capillarité dans l’enduit plâtre, entraînant le décollement du papier peint.

Mme [B] produit elle-même un rapport d’expertise établi à l’initiative de son assureur, dont il résulte également que la cause du sinistre est une infiltration par la façade sud-ouest présentant de nombreuses fissures existant depuis des années et avant même l’acquisition de la maison par l’appelante. L’expert précise que les fissures ont été rebouchées par M. [Y], ancien propriétaire depuis l’origine de la construction.

Il résulte de ces deux avis que l’immeuble est atteint d’un vice, constitué par les infiltrations d’eau dans les murs des pièces de l’habitation, lequel trouve sa cause dans les dégradations de l’enduit et les fissures du pignon sud-ouest de la maison.

Les deux experts s’accordent sur le caractère ancien des dégradations.

Mme [B] soutient qu’il n’est nullement démontré qu’à la date de la vente, le colmatage réalisé des années plus tôt par l’ancien propriétaire n’était plus étanche et que l’humidité dégradait déjà le mur intérieur.

Cependant M. et Mme [T] affirment que les traces d’humidité sont apparues 3 semaines environ après la vente et le fait qu’un expert ait été désigné par leur assureur deux mois après ladite vente tend à confirmer la rapidité de l’apparition des désordres, ce dont il ne peut qu’être conclu que le vice préexistait bien à la vente.

Pour démontrer que M. et Mme [T] avait connaissance du vice, Mme [B] affirme avoir consenti une diminution du prix, de 188 000 à 170 000 euros en considération de la dégradation du pignon et des travaux à réaliser, ce qu’elle ne démontre que par une attestation émanant de son ancien conjoint, alors même qu’elle plaide à titre subsidiaire et de manière contradictoire, l’absence de démonstration par les acquéreurs de sa propre connaissance du vice pour invoquer la clause de non-garantie figurant à l’acte de vente, ce qui exclut qu’elle ait pu consentir une baisse du prix à raison dudit vice.

Mme [B] n’est pas fondée à soutenir qu’il était parfaitement prévisible que la fissure importante en façade allait nécessairement, à défaut d’être traitée, finir par générer une infiltration dans les murs, d’autant qu’elle se prévaut elle-même de la clause de non-garantie figurant à l’acte de vente en soutenant qu’elle ignorait l’existence du vice.

Il n’est donc nullement établi que M. et Mme [T] avaient connaissance, lors de la vente, de l’existence des infiltrations dans les murs du salon, d’autant que l’expert mandaté par leur assureur a relevé que les embellissements de cette pièce avaient été refaits de manière récente.

La saturation du support plâtre du mur d’une des pièces principales du logement rend la maison impropre à l’usage auquel on la destine, soit l’habitation dans de bonnes conditions de salubrité ou, à tout le moins, diminue son usage de sorte que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un prix moindre s’il l’avait connu.

Les conditions de la garantie prévues par l’article 1641 du code civil sont donc réunies.

Mme [B] invoque la clause d’exclusion figurant dans l’acte de vente, qui stipule : « Vices cachés ' Le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois et le cas échéant, de ce qui est dit ci-dessus sous le titre 'Environnement ' Santé publique'. Toutefois, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance (') ».

La réfection du papier peint par Mme [B] en certains endroits de la maison démontre que celle-ci a souhaité remédier à des défauts, quels qu’ils soient. Mme [B] affirme, s’agissant du salon, que le papier était arraché par endroit et portait des traces de la présence ancienne de meubles et de tableaux présents durant de très nombreuses années de la propriétaire précédente. Mais outre qu’il est peu compréhensible que ces traces ne se soient pas trouvées également sur les autres pans de mur de la pièce qui n’ont pas été refaits, il se trouve que la seule portion de mur qui a ainsi été refaite dans le salon correspond à l’endroit même où l’expert a relevé que le support plâtre était saturé d’humidité.

Surtout, l’ancienneté de la dégradation de l’enduit extérieur, qui est la cause du vice, et la grande rapidité d’apparition des infiltrations après la vente (3 semaines) doivent faire conclure, en dépit des attestations produites par Mme [B] pour établir l’absence de désordres au temps où elle occupait les lieux, que celle-ci ne peut pas ne pas avoir été elle-même confrontée aux infiltrations en cause.

Dès lors, sa connaissance du vice lui interdit de se prévaloir de la clause contractuelle d’exonération et elle est tenue à garantie.

L’expert désigné par l’assureur de M. et Mme [T] a évalué le coût de réfection de l’enduit extérieur et des embellissements intérieurs à la somme de 7 200 euros.

M. et Mme [T] produisent deux devis réactualisant la somme nécessaire à 12 439.79 euros.

Pour déplorer qu’aucun expert judiciaire n’est venu valider la méthodologie des reprises et de leur coût, Mme [B] ne fournit aucun élément technique afin de contester lesdits méthodologie et coût.

Il convient donc de retenir la somme de 12 439.79 euros comme nécessaire à la réparation du préjudice de M. et Mme [T], sans qu’il soit justifié au regard du principe de réparation intégrale des préjudices, de défalquer, ainsi que le tribunal l’a fait, le coût de réfection de l’enduit et de la peinture du plafond du salon dès lors que ces travaux sont, à l’évidence, rendus nécessaires par la réfection des murs.

Mme [B] sera donc condamnée à payer à M. et Mme [T] la somme de 12 439.79 euros, le jugement étant infirmé sur ce point.

M. et Mme [T] ne prouvent pas subir un préjudice de jouissance et un préjudice moral justifiant l’allocation d’une somme supérieure à 3 000 euros, le jugement étant confirmé à cet égard.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Le jugement est confirmé quant aux dépens et frais irrépétibles de première instance.

Mme [B], qui succombe, est tenue aux dépens d’appel et sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile doit être rejetée.

Il est équitable d’allouer à M. et Mme [T] la somme globale de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel.

Par ces motifs

La cour, statuant contradictoirement,

Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu’il condamne Mme [F] [B] à payer à M. [M] [T] et Mme [S] [T] née [X] la somme de 11 485.76 euros en réparation de leur préjudice matériel,

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant,

Condamne Mme [F] [B] à payer à M. [M] [T] et Mme [S] [T] née [X] la somme de 12 439.79 euros en réparation de leur préjudice matériel,

Condamne Mme [F] [B] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [F] [B] à payer à M. [M] [T] et Mme [S] [T] née [X] la somme globale de 2 000 euros pour leurs frais irrépétibles d’appel,

Déboute Mme [F] [B] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente