ARRET N°

du 4 février 2025

R.G : 23/00684

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FKK3

SARL JLS L’APOSTROPHE

c/

SCI TIL

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL OCTAV

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 04 FEVRIER 2025

APPELANTE :

des jugements rendus les 30 juin 2022 et 7 mars 2023 par le tribunal judiciaire de REIMS

la société JLS L’APOSTROPHE, société à responsabilité limitée unipersonnelle, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 439.105.818, au capital de 293 000 euros, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés de droit au siège :

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sara NOURDIN, avocat au barreau de REIMS (SELARL FOSSIER NOURDIN),

INTIMEE :

la SCI TIL, société civile immobilière au capital de 500.505,08 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de SOISSONS sous le numéro 410.646.962, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié de droit au siège :

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Isabelle PENAUD, avocat au barreau de REIMS (SELARL OCTAV),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseiller,

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025 et signé par M^me Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

Par acte du 31 décembre 1996, la SCI Til a donné à bail commercial les locaux situés [Adresse 4] à Reims à la société L’apostrophe aux droits desquels vient la société JLS L’apostrophe pour y exercer une activité de restauration.

Le bail consenti par la SCI Til a été renouvelé par acte du 29 avril 2005 pour 9 ans débutant le 2 janvier 2006. Il a de nouveau été renouvelé à compter du 2 janvier 2015.

Les parties s’étant opposées sur le montant du loyer, le juge saisi a rétroactivement fixé le loyer du bail renouvelé le 2 janvier 2015 à la somme annuelle, hors charges et hors taxes de 180 568,27 euros.

Dénonçant l’impact des mesures sanitaires adoptées pour faire face à l’épidémie de Covid 19 en 2020 et 2021 la contraignant à suspendre ou à réduire son activité, la société JLS L’apostrophe a fait assigner, par exploit du 2 mars 2021, son bailleur aux fins de voir supprimer rétroactivement les loyers dus pendant les périodes de fermeture administratives, sollicitant à titre subsidiaire leur réduction.

Par jugement du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Reims a :

— débouté la société JLS L’apostrophe de l’intégralité de ses demandes,

— débouté la SCI Til de sa demande reconventionnelle en paiement au titre des loyers,

— condamné la société JLS L’apostrophe à payer à la SCI Til la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Par jugement du 7 mars 2023 ledit tribunal a rectifié comme suit le dispositif du jugement du 30 juin 2022, entaché d’une omission de statuer :

— déboute la société JLS L’apostrophe de sa demande en remboursement de la somme de 17 302,80 euros,

— le reste sans changement,

— dit que le jugement sera mentionné sur la minute et les expéditions du jugement du 30 juin 2023,

— laissé les dépens à la charge du Trésor public.

Par déclaration du 18 avril 2023, la société JLS L’apostrophe a interjeté appel de ces deux décisions.

Une mesure de médiation a été ordonnée qui n’a pas permis de trouver une issue amiable au litige opposant les parties.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 8 juillet 2024, la société JLS L’apostrophe demande à la cour de :

— infirmer les jugements entrepris,

— statuant à nouveau,

— condamner la SCI Til à lui rembourser la somme indûment perçue de 17 302,80 euros TTC en raison de l’imputation opérée par la société JLS L’apostrophe et la SCI Til et de l’absence d’impayé non couvert par la prescription à la date du 3 septembre 2016,

— débouter la SCI Til de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI Til à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel et aux dépens de première instance et d’appel.

Elle fait valoir que la décision rendue par le juge des loyers fixant rétroactivement le loyer à la somme annuelle HT de 180 568,27 euros a été exécutée par les deux parties ; que la décision du juge des loyers du 29 mars 2018 n’a pu avoir d’influence que sur les loyers du bail renouvelé à compter du 2 janvier 2015 ; qu’elle a toujours pris soin d’indiquer dans le libellé de ses paiements la période de loyer concernée et qu’il n’y a jamais eu d’application de la règle d’imputation sur les dettes les plus anciennes de l’accord des parties et l’intimée ne peut maintenant valablement remettre en cause l’imputation décidée d’un commun accord.

Elle soutient avoir soldé tous les loyers et charges dus au titre du bail depuis le 2 janvier 2015 et la société Til n’a pas agi en temps utile pour faire valoir les droits qu’elle tenait des indexations non réglées antérieurement au 2 janvier 2015.

Elle ajoute que la société Til est prescrite s’agissant des demandes en paiement des reliquats d’indexation de 2013 et 2014.

Aux termes de ses conclusions communiquées par voie électronique le 13 octobre 2023, la SCI Til demande à la cour de :

— déclarer sa demande recevable et bien fondée,

— débouter la société JLS L’apostrophe de l’intégralité de ses demandes,

— constater que la SCI Til a été bien fondée à solliciter le paiement des loyers et charges antérieures et non réglés par la société appelante pour un montant de 17 302,80 euros TTC,

— condamner la société JLS L’apostrophe à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens sous le bénéfice de la distraction.

Elle fait valoir que dans ses conclusions de première instance elle a sollicité de sa locataire le paiement des loyers et charges antérieurs à la révision judiciaire du loyer pour les montants respectifs de 9 026,34 euros et 17 302,80 euros TTC, cette dernière somme correspondant à des arriérés de loyers relatifs à la période au cours de laquelle la procédure de fixation du loyer révisé était en cours ; qu’un décompte précis a été établi qui permet de constater que sur la période la différence entre les loyers échus et les loyers réellement perçus faisait ressortir un montant de loyer dû par le preneur à hauteur de la somme de 17 302,80 euros TTC.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du même jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au vu des conclusions des parties la cour n’est saisie que de la disposition du jugement ayant « débouté la société JLS L’apostrophe de sa demande en remboursement de la somme de 17 302,80 euros » ainsi que des dispositions relatives aux frais de procédure et aux dépens de première instance.

Aux termes de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant qu’une procédure judiciaire de révision du loyer commercial a opposé les parties aux termes de laquelle le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer dû par la société JLS L’apostrophe à la somme annuelle de 180 568,27 euros hors taxe et hors charges.

À la suite de la décision de fixation judiciaire du loyer, la SCI Til a réclamé à la société JLS L’apostrophe paiement de la somme de 103 268,80 euros TTC comprenant notamment celle de 17 302,80 euros TTC au titre du « solde de loyer période procédure de fixation » qu’elle lui a réglée après le commandement de payer qui lui a été délivré par sa bailleresse par exploit du 10 août 2020.

Ce commandement de payer indique précisément que la somme de 17 302,80 euros correspond au solde de loyer de la période de procédure de fixation du loyer du bail commercial selon un décompte arrêté au 16 juillet 2020.

Ainsi que l’indique à juste titre le tribunal, il ressort du décompte versé aux débats que la société JLS L’apostrophe n’a pas réglé aux échéances convenues les loyers échus et qu’après prise en considération du nouveau montant du loyer faisant suite à la révision judiciaire, elle restait redevable selon décompte arrêté au 16 juillet 2020 de la somme de 17 302,80 euros. Elle ne peut valablement reprocher au bailleur d’avoir imputé les paiements reçus sur les loyers échus et impayés les plus anciens, aucune pièce n’est produite permettant de contredire cette imputation. L’examen du décompte détaillé permet d’ailleurs de vérifier que les paiements ont été imputés sur les créances les plus anciennes.

Vainement la société appelante soutient qu’aucune somme n’est due au titre de la période relative à la procédure de fixation du loyer ensuite de l’exécution de la décision rendue par le juge des loyers commerciaux. En effet la pièce 8, dont elle considère qu’elle prouve une telle affirmation, est un courrier adressé par son propre conseil au conseil du bailleur faisant état d’un solde de loyer échu impayé arrêté au 31 décembre 2018 qui n’est accompagné d’aucun décompte mais qui reconnaît que ladite société n’était pas à jour du paiement de ses loyers au moment de la rédaction de ce courrier qui est daté du 28 mars 2019. Le conseil du bailleur n’a nullement acquiescé aux termes de ce courrier. La pièce 16 produite par l’appelante vient quant à elle confirmer l’existence des impayés de loyers, s’agissant d’un courrier daté du 29 novembre 2018 adressé par la société Til à la société JLS L’apostrophe faisant état d’un impayé au 6 novembre 2018 de 19 124,42 euros, accompagné de tableaux pour chaque année mentionnant les montants des loyers dus et des loyers effectivement payés.

Force est de constater qu’il n’est produit aucune autre pièce permettant de remettre en cause le calcul opéré par la société Til dans le commandement de payer, la société appelante ne prouvant pas que les sommes figurant dans lesdits décomptes sont erronées. Elle n’établit pas non plus l’accord de son bailleur pour ne pas imputer chaque paiement sur la dette la plus ancienne alors que précisément le courrier daté du 29 novembre 2018 qu’elle verse elle-même aux débats contredit la règle d’imputation qu’elle invoque de sorte qu’aucune prescription ne peut être opposée à la société Til.

Il en résulte que la société Til justifie des sommes réclamées à la société JLS L’apostrophe dans le cadre du commandement de payer délivré le 10 août 2020, lesquelles n’étaient nullement prescrites et qui lui ont été effectivement réglées spontanément après la délivrance du commandement.

C’est dès lors à bon droit que le tribunal a débouté la société JLS L’apostrophe de sa demande de remboursement de la somme de 17 302,80 euros, le jugement étant confirmé en ce sens.

La société JLS L’apostrophe qui succombe en son recours doit être condamnée aux dépens d’appel sous le bénéfice de la distraction et à verser à la société Til la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les décisions déférées étant confirmées s’agissant des frais de procédure et des dépens de première instance. La demande de la société JLS L’apostrophe au titre de ses frais de procédure est nécessairement mal fondée.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire, dans les limites de l’appel ;

Confirme les jugements en leurs dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant ;

Condamne la société JLS L’apostrophe aux dépens d’appel recouvrés selon les modalités prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la société JLS L’apostrophe à payer à la SCI Til la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente de chambre,