ARRET N°

du 04 février 2025

N° RG 23/01343 – N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMCB

SOCIETE D’AMENAGEMENT FONCIER ET D’ETABLISSEMENT

R URAL [Localité 12] EST – SAFER

c/

[J]

SA MHCS

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL DUTERME-MOITTIE-

ROLLAND

la SARL D’AVOCATS MARIN-COUVREUR-URBAIN

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 04 FEVRIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 27 juillet 2023 par le tribunal judiciaire de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

La Société d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural [Localité 12] est – SAFER, société anonyme au capital de 2.740.816 € dont le siège est situé [Adresse 2], immatriculée au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 736 220 377 agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Nicolas SENS-SALIS de la SCP BADRE HYONNE SENS-SALIS ROGER, avocat au barreau de REIMS

INTIMEES :

Madame [I] [B] veuve [J]

Née le 12 avril 1947 à [Localité 13]

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Damien MOITTIE de la SELARL DUTERME-MOITTIE-ROLLAND, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

La société MHCS, société anonyme à conseil d’administration inscrite au registre de commerce et des sociétés de REIMS sous le numéro 509 553 459, dont le siège est situé [Adresse 7] à EPERNAY,

Représentée par M^e Simon COUVREUR de la SARL D’AVOCATS MARIN-COUVREUR-URBAIN, avocat au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE, avocat postulant, et M^e Samuel CREVEL du Cabinet SCILLON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre

Madame Sandrine PILON, conseillère

Madame Anne POZZO DI BORGO, conseillère

GREFFIER :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffière lors des débats

Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffière lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 16 décembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 04 février 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 04 février 2025 et signé par Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par notification du 28 mai 2018, réceptionnée le 1er juin 2018, Maître [X], notaire instrumentaire, a informé la SA société d’aménagement foncier et d’établissement rural du [Localité 12] est (la SAFER) du projet de vente par Mme [I] [B] veuve [J], « viticultrice », demeurant [Adresse 6] au profit de la société MHCS de la nue-propriété de la parcelle de vigne située sur la commune de [Localité 8] (Marne), lieu-dit " [Localité 10] " cadastrée B n°[Cadastre 1] d’une contenance de 26 a 66 ca, moyennant le prix principal de 353 912 euros, avec réserve d’usufruit temporaire d’une durée de 5 ans et faculté de rachat du bien pendant une durée de 5 ans à compter de la signature de l’acte.

L’acte de vente a été reçu par notaire le 6 juin 2018.

Reprochant à Mme [B] un usufruit artificiel, pour n’être plus exploitante de la parcelle depuis plus d’une année à la date de la vente, au profit de la société MHCS, la SAFER les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par exploits délivrés le 10 mai 2019 aux fins d’annulation de la vente.

Par jugement du 27 juillet 2023, ce tribunal a :

— déclaré la SAFER recevable en ses demandes,

— débouté Mme [B] et la SA MHCS de leurs fins de non-recevoir,

— débouté la SAFER de l’ensemble de ses demandes,

— condamné la SAFER à payer à la SA MHCS et à Mme [B], chacun, la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance,

— rappelé que la décision est exécutoire par provision.

Par déclaration du 24 août 2023, la SAFER a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 15 mai 2024, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il l’a déclarée recevable en ses demandes,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes et l’a condamnée au paiement d’une somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société MHCS et de Mme [B] outre les entiers dépens,

statuant à nouveau,

— lui déclarer inopposable l’usufruit temporaire et la faculté de réméré qui revêtent un caractère frauduleux,

— annuler l’acte de vente régularisé le 6 juin 2018 en l’étude de Maître [X] publié au service de la publicité foncière de [Localité 9] volume 2018 P n°[Cadastre 3] portant vente par Mme [B] de la nue-propriété de 26 a, 66 ca de vignes sises à [Localité 8] cadastrées lieu-dit " [Adresse 11] " B n°[Cadastre 1] au profit de la société MHCS,

— condamner in solidum Mme [B] et la société MHCS au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi et de celle de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient qu’elle n’est pas forclose à agir, son action tendant au prononcé de la nullité d’un acte de cession, de sorte que seul le délai de prescription de l’article 2224 du code civil est applicable et non le délai de forclusion de six mois.

Elle fait valoir que les assignations délivrées aux fins d’annulation de la vente, qui pouvaient être publiées auprès du service de la publicité foncière jusqu’à ce que le juge statue, l’ont été régulièrement.

Elle affirme que la mise en place d’un usufruit de 5 ans et d’une faculté de réméré au profit du vendeur pendant cette même période à compter de la signature de l’acte sont contraires aux intérêts de Mme [B] et ont pour seul objectif d’interdire à la SAFER d’exercer son droit de préemption.

Elle expose que le contournement frauduleux de ses moyens d’action l’empêche d’exercer normalement sa mission de service public en l’obligeant à mettre en place des moyens matériels et humains afin de lutter contre de tels agissements et lui cause un préjudice certain qui doit être indemnisé.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 15 février 2024, Mme [B] demande à la cour de :

— la déclarer recevable en son appel incident,

y faisant droit,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la forclusion de l’action en nullité intentée par la SAFER,

statuant à nouveau,

— déclarer la SAFER irrecevable en ses demandes comme étant forcloses,

subsidiairement,

— déclarer la SAFER recevable mais mal fondée en son appel,

en conséquence,

— confirmer le jugement entrepris,

y ajoutant,

— condamner la SAFER à lui payer la somme de 2 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’action de la SAFER introduite plus de six mois après sa connaissance de l’acte de vente, est forclose.

Elle conteste par ailleurs toute volonté de fraude au droit de préemption de la SAFER observant que :

— le montage choisi lui a permis de réaliser l’actif et de désintéresser les créanciers de la société dont elle était caution sans aliéner irrévocablement son patrimoine tout en permettant l’acquittement des droits de succession à la suite du décès de son époux,

— du fait de la mise en place d’un usufruit temporaire et la conclusion d’un nouveau bail rural, elle a également pérennisé ses revenus par la perception d’un loyer conforme au prix du marché en lui dégageant de nouveaux revenus qui lui permettront de mettre en 'uvre la faculté de rachat dont elle dispose.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 21 février 2024, la société MHCS demande à la cour de :

à titre principal appel incident,

— infirmer partiellement le jugement en ce qu’il a déclaré la SAFER recevable en ses demandes et l’a déboutée avec Mme [B] de leurs fins de non-recevoir,

statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable l’ensemble des prétentions de la SAFER,

à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté la SAFER de toutes ses demandes, fins et conclusions,

en tout état de cause,

— condamner la SAFER à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Elle affirme que les demandes de la SAFER sont irrecevables en raison de la forclusion de son action en nullité.

Elle soutient que l’assignation de la SAFER était soumise à une obligation de publication au fichier de la publicité foncière dans les trois mois suivant sa signification, formalité qui a été accomplie plus de trois mois après le délai imposé de sorte que les demandes de l’appelante sont irrecevables également pour ce motif.

Elle fait valoir que l’opération litigieuse est exempte de fraude et licite relevant, contrairement à ce que soutient l’appelante que :

— la conclusion du bail n’affecte pas la possibilité pour la venderesse d’exercer la faculté de réméré qu’elle s’est réservée,

— malgré son âge cette dernière aura toujours intérêt à exercer cette faculté,

— il n’est aucunement justifié, à ce stade, qu’elle serait dans l’impossibilité financière d’exercer sa faculté de rachat,

— la légère minoration du prix correspond à la contrepartie de la stipulation de la clause de rachat,

— les conditions de la cession sont le fruit de concessions réciproques entre les parties.

Elle expose enfin que, faute de rapporter la preuve de l’existence d’une fraude organisée par les intimées, la SAFER ne peut prétendre à des dommages et intérêts, le fondement de sa demande étant au demeurant identique à celui de celle formulée au titre des frais irrépétibles.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 3 décembre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1- Sur les fins de non-recevoir :

Concernant le défaut de publication de l’assignation :

L’article 122 du code de procédure civile dispose que « constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Il ressort de l’article 126 de ce même code que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

Selon l’article 28 du décret du 4 janvier 1955, sont obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière de la situation des immeubles :

4° Les actes et décisions judiciaires, énumérés ci-après, lorsqu’ils portent sur des droits soumis à publicité en vertu du 1° :

c) Les demandes en justice tendant à obtenir, et les actes et décisions constatant, la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision d’une convention ou d’une disposition à cause de mort.

L’article 30 5° de ce même décret précise que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l’annulation ou la rescision de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.

En vertu de l’article 33, le délai d’accomplissement de la formalité est fixé à trois mois de la date de l’acte.

Le défaut de publication d’une demande tendant à l’annulation d’une vente immobilière constitue une fin de non-recevoir pouvant être régularisée avant que le juge statue, conformément aux dispositions de l’article 126 précitées et aucune déchéance n’est édictée pour l’accomplissement de cette formalité à laquelle il peut être procédé jusqu’à la clôture des débats.

En l’espèce, les pièces 4 et 5 produites par la SAFER démontrent qu’elle a procédé à la publication, auprès des services de la publicité foncière, des assignations délivrées aux intimées le 12 novembre 2019, soit au cours de la procédure et avant que les premiers juges ont statué. C’est donc à bon droit que ces derniers ont écarté le moyen soulevé.

Concernant la forclusion :

Selon l’article L. 141-1-1 du code rural, si un bien ou un droit mobilier ou immobilier sur lequel une société d’aménagement foncier et d’établissement rural est autorisée à exercer le droit de préemption en application des articles L. 143-1, L. 143-7 et L. 143-16 est aliéné au profit d’un tiers en violation de l’obligation d’information mentionnée au I du présent article, ladite société peut, dans un délai de six mois à compter de la publication de l’acte de vente ou de donation ou, à défaut de publication, dans un délai de six mois à compter du jour où cet acte lui est connu, demander au tribunal judiciaire soit d’annuler l’acte en cause, soit, dans le seul cas de la vente, de la déclarer acquéreur en lieu et place du tiers. Elle peut, dans un délai de six mois à compter de la date à laquelle elle en a été informée, demander au tribunal judiciaire d’annuler une cession conclue à titre gratuit si elle estime que cette cession aurait dû lui être notifiée en tant que cession à titre onéreux.

En l’espèce, la SAFER fonde son action sur la nullité de la vente pour fraude, faisant valoir que la cession de la nue-propriété de la parcelle de vignes en cause prévoit, de façon purement artificielle, une réserve d’usufruit temporaire d’une durée de 5 ans avec faculté de rachat du bien pendant 5 ans par la venderesse aux seules fins de contourner son droit de préemption.

Ainsi, c’est le texte général de la prescription civile qui trouve à s’appliquer et non celui des articles du code rural et de la pêche maritime, lesquels sont des textes spéciaux attachés au droit de préemption.

L’article 2224 du code civil énonce que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, la fraude dont se prévaut la SAFER ne lui a été révélée que par la cession dont elle a été informée par la notification réalisée par le notaire à son endroit le 28 mai 2018. Cette information lui a permis de critiquer la vente réalisée par la suite le 6 juin 2018. Un délai de moins de cinq ans s’étant écoulé entre la cession attaquée et la délivrance des assignations au fond, le 10 mai 2019, la SAFER est recevable en ses demandes et la fin de non-recevoir soulevée doit être écartée. Le jugement querellé est confirmé sur ce point.

2- Sur la demande de nullité de la vente :

L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime précise qu’est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7.

Les sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural peuvent exercer leur droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de l’usufruit ou de la nue-propriété des biens mentionnés au présent article. Elles ne peuvent préempter la nue-propriété de ces biens que dans les cas où elles en détiennent l’usufruit ou sont en mesure de l’acquérir concomitamment, ou lorsque la durée de l’usufruit restant à courir ne dépasse pas deux ans,

En l’espèce, l’acte de vente dont la nullité est sollicitée porte sur la nue-propriété d’une parcelle en nature de vigne avec réserve d’usufruit temporaire d’une durée de 5 ans et faculté de rachat par le vendeur pendant un délai de 5 ans jusqu’au 30 mai 2023 sur l’immeuble objet de la vente.

Sauf en cas de fraude dûment démontrée, la SAFER n’est pas autorisée à exercer son droit de préemption sur des droits démembrés tels la nue-propriété ou l’usufruit.

Pour obtenir la nullité de la vente, il appartient à la SAFER de prouver le caractère concomitant des ventes de l’usufruit et de la nue-propriété, ou le caractère artificiel du démembrement de la propriété par la suite reconstituée sur la tête du même acquéreur.

L’intention frauduleuse des parties à l’acte doit être caractérisée au jour de la réalisation du montage.

Il est constant que la vente litigieuse s’est faite moyennant le versement d’une somme de 353 912 euros tenant compte du démembrement de la propriété cédée. Pour soutenir que ce prix serait contraire aux intérêts de Mme [B], et permettrait de caractériser sa volonté de fraude, la SAFER verse le journal des notifications pour la période du 1er janvier 2015 au 31 janvier 2018 (pièce n°7) faisant état d’un prix de vente moyen à l’hectare pour des vignes libres de location sur la même commune de 1 522 000 euros ce qui lui aurait permis, selon l’appelante, d’obtenir un prix de 405 765 euros. Or, ce document ne permet pas de vérifier s’il est tenu compte de l’ancienneté du pied de vigne et de la dépréciation de valeur pouvant en résulter de sorte qu’il n’est pas démontré que la parcelle cédée par Mme [B] qui abrite des pieds âgés de 35 ans au moment de la vente, pour avoir été plantés en 1984 (pièce n°3), avait effectivement une valeur supérieure à celle convenue lors de la vente. Aucun artifice concernant le prix de vente n’est donc établi.

Le montage choisi est présenté en défense comme s’inscrivant dans une volonté pour Mme [B] de récupérer des actifs pour faire face à un engagement de caution et apporter un soutien financier à l’une de ses belle-filles pour le règlement des droits de succession tout en lui permettant de percevoir des revenus fonciers et de garder une faculté de conserver dans son patrimoine son bien. La SAFER ne démontre pas que ce choix, qui appartient à Mme [B], et qui pouvait parfaitement être guidé par son attachement affectif à un terroir, aurait été construit dans le seul dessein de faire échec à son droit de préemption. Elle n’établit pas davantage l’intérêt à frauder qu’aurait alors eu Mme [B], alors même qu’elle s’appauvrirait, selon elle, dans l’opération litigieuse.

En outre, aucun lien d’affaires ou commercial antérieur à la vente n’est démontré entre Mme [B] et la société acquéreur de la nue-propriété de la parcelle permettant de caractériser une collusion entre ces deux parties et une volonté de fraude commune. L’intérêt à frauder de la société MHSC, qui a accepté un montage complexe pour un gain, chiffré par la SAFER à hauteur 23 821 euros, n’est aucunement étayé au vu de la valeur moyenne de l’hectare de vigne dans ce secteur et de l’importance des volumes financiers que leurs cessions génèrent habituellement.

Il est par ailleurs justifié (pièce n° 22 de Mme [B]) que celle-ci est inscrite au répertoire des entreprises et des établissements (SIRENE) à la date du 31 juillet 2018 pour une activité principale de culture de la vigne à compter du 1er janvier 2018 de sorte qu’elle sera en capacité, contrairement au moyen soulevé par la SAFER, d’exploiter elle-même ses terres viticoles si elle fait usage de sa faculté de réméré, l’argument tiré de son âge étant inopérant. L’artifice n’est donc pas davantage établi sur ce point.

Les revenus fonciers que Mme [B] déclare (pièce 25 et 26) à hauteur de 55 262 euros pour 2019 et 60266 euros pour 2020 démontrent en outre une hausse effective de ses ressources depuis la vente ce qui atteste de la réalité du gain généré par la conclusion du bail rural sur la parcelle en cause et, par là-même, de l’intérêt économique de l’opération.

Concernant l’incapacité financière supposée de Mme [B] à racheter son bien dans le cadre de la faculté de réméré qu’elle s’est réservée, la persistance des difficultés économiques de cette dernière, qui y feraient échec, n’est pas établie par la SAFER. Il apparaît au contraire que Mme [B] est parvenue par le passé à proposer des liquidités en vue de poursuivre l’activité économique de la société dont elle était la caution et qu’elle perçoit, depuis la vente, des revenus plus réguliers qui pourront lui permettre, associés à l’utilisation d’autres ressources personnelles, dont l’inexistence n’est pas prouvée, de financer cette opération de rachat, Mme [B] pouvant décider de vendre d’autres biens dont elle est propriétaire pour concrétiser ce rachat.

L’argument de la SAFER, selon lequel les revenus, que Mme [B] tirera du contrat de fermage sur la période de 5 ans dont elle dispose pour user de sa faculté de rachat, ne lui permettront par de compenser la différence entre le prix perçu et celui escompté en cas de vente de la pleine propriété de la vigne ne prospère pas davantage. Il se fonde en effet sur un fermage calculé sur la base de 7,01 euros du kilogramme de raisin dans la limite d’une récolte de 3 000 kg par hectare purement indicatif qui ne tient pas compte d’éventuelles primes contribuant à l’augmentation du prix du kilogramme de raisin dont la non-perception n’est pas démontrée par la SAFER. Au demeurant, il est insuffisant pour établir une fraude au droit de préemption de cette dernière.

Faute par celle-ci de démontrer le caractère concomitant des ventes de l’usufruit et de la nue-propriété de la parcelle en cause ou le caractère artificiel du démembrement de la propriété en prouvant qu’elle aurait ensuite de la vente était reconstituée sur la tête de la société MHSC, c’est à bon droit que les premiers juges ont déboutée la SAFER de sa demande de nullité de la vente et celle accessoire de dommages et intérêts.

Le jugement est donc confirmé.

2- Sur les frais de procédure et les dépens :

La décision querellée sera confirmée s’agissant des dépens de première instance.

La SAFER, qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le jugement entrepris sera confirmé concernant la condamnation prononcée au titre des frais de procédure.

Déboutée de ses demandes, la SAFER, ne peut prétendre à une indemnité à ce titre.

L’équité commande d’allouer à Mme [B], d’une part, et à la société MHCS, d’autre part, une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;

Y ajoutant,

Condamne la SAFER aux dépens d’appel sous le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamne la SAFER à payer à Mme [I] [B] veuve [J] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAFER à payer à la société MHCS la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La déboute de sa demande formée à ce titre.

Le greffier La présidente