R.G. : N° RG 25/00781 – N° Portalis DBVQ-V-B7J-FUXH

ARRÊT N°

du : 16 décembre 2025

APDB

Formule exécutoire le :

à :

M^e Anne BAUDIER

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 26 novembre 2024 par le Tribunal Judiciaire de Troyes (RG 24/00608)

Syndic. de copro. [Adresse 7]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau de l’AUBE

INTIMÉ :

Monsieur [L] [Y] [G] [T]

[Adresse 3]

[Localité 1]

N’ayant pas constitué avocat.

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 novembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller, a entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ce magistrat en a rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Sandrine PILON, conseiller

M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller

M. Kevin LECLERE VUE, conseiller

GREFFIER D’AUDIENCE :

Madame Lucie NICLOT, greffier

ARRÊT :

Défaut, prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M^me Anne POZZO DI BORGO, conseiller, pour la présidente de chambre empêchée, et par Madame NICLOT, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [T] est propriétaire des lots n°50 et 244 au sein de la copropriété dénommée la Tour [Localité 5] située à [Localité 8] ([Localité 4]).

Suivant exploit délivré le 8 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’a sommé de régler la somme de 13 444,56 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024, outre les frais de syndic, de procédure et le coût de l’acte.

Faute de règlement, par exploit du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner, selon la procédure accélérée au fond, aux fins de paiement.

Par jugement du 26 novembre 2024, le tribunal judiciaire de Troyes l’a déclaré irrecevable en ses demandes et l’a débouté de sa demande de dommages et intérêts en le condamnant aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 22 mai 2025, le [Adresse 6] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses conclusions transmises par la voie électronique le 23 juillet 2025, il demande à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déclaré irrecevable,

statuant à nouveau,

— condamner M. [T] à lui verser la somme de 17 516,55 euros due au 1er juillet 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la sommation régularisée le 8 mars 2024 par application de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,

— le condamner à lui verser la somme de 96 euros au titre de la constitution et transmission du dossier et de 156 euros au titre des frais des hypothèques conformément au règlement de copropriété,

— dire que l’intégralité des frais de recouvrement sera pris en charge par M. [T] et l’en condamner en vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

— dire qu’il supportera seul la charge des dépenses qu’il pourrait occasionner dans ce dossier en raison de la clause d’aggravation adoptée en assemblée générale,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont notamment le coût de la sommation, de l’assignation et des suites nécessaires à l’exécution.

Il soutient que le tribunal a relevé d’office le moyen tiré de l’irrégularité de la mise en demeure adressée à l’intimé sans le soumettre au débat contradictoire. Il observe au surplus que cette mise en demeure n’avait jamais été remise en cause par cette juridiction précédemment.

Il ajoute qu’il est bien fondé, à défaut de règlement par l’intimé dans les 30 jours suivant sa mise en demeure, à obtenir sa condamnation au paiement des arriérés de provisions sur charges et des travaux hors budget par le biais d’une procédure accélérée.

Il affirme que le décompte qu’il a annexé à la sommation précise expressément la nature de chaque somme réclamée.

Il fait valoir que l’avis de la Cour de cassation sur lequel s’est fondé le premier juge ne le lie pas, relevant au surplus que la sommation en cause était différente de celle sanctionnée par la haute juridiction. Il ajoute que cet avis ne doit pas remettre en cause de manière rétroactive les sommations régularisées.

Il argue que le comportement de M. [T] qui s’abstient, sans raison valable, de payer les charges dues est constitutif d’une faute faisant obstacle au bon fonctionnement de la copropriété générant un préjudice financier devant être indemnisé.

M. [T], à qui la déclaration d’appel et les dernières conclusions de l’appelante ont été signifiées les 30 juin 2025 et 1er août 2025 à étude, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 3 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dés lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné a l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (…) ».

L’article 10-1 de la même loi précise pour sa part que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothéqué à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ('). Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée parle juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ».

Aux termes des dispositions de l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel (…). Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté (…). La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 19-2 de la même loi « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 ».

Il ressort des articles précités, que la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, ayant pour effet d’entraîner l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel outre les provisions restant dues au titre des exercices précédents, est ouverte en cas de non-règlement des provisions du budget prévisionnel de l’exercice en cours, des cotisations du fonds travaux, ainsi que des travaux selon les modalités votées par l’assemblée générale, après mise en demeure restée infructueuse pendant le délai de trente jours.

Il résulte de l’article 19-2 susvisé que le syndicat de copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée par ces dispositions, qui constitue un préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

La sommation de payer, ou la mise en demeure, doit par ailleurs viser l’article 19-2 de la loi de 1965, et comporter une interpellation suffisante pour le débiteur de charges de copropriété, lequel doit être informé du délai qu’impose cet article et de la sanction encourue d’exigibilité immédiate des provisions non encore échues du budget prévisionnel. A défaut, la demande présentée dans le cadre de la procédure accélérée est irrecevable.

En l’espèce, la sommation de payer du 8 mars 2024 (pièce 9), sans viser l’article 19-2 précité, en reproduit les dispositions au verso, en rappelant à M. [T] le délai dont il dispose pour s’acquitter de la somme réclamée et la sanction encourue à défaut.

Or, bien qu’agissant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, la sommation vise l’ensemble de l’arriéré de charges au 1er janvier 2024, pour un montant de 13 444,56 euros, et non une provision réclamée au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte annexé à la sommation que le recouvrement, bien que précis, vise un arriéré de charges et d’appels de fonds pour travaux sur la période 2022-2024 augmentés de divers frais et non une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il s’en déduit que les dispositions de l’article 19-2 ne sont pas respectées, la sommation qui vise l’ensemble de l’arriéré ne permettant pas au copropriétaire débiteur de comprendre que c’est en cas de non-règlement d’une seule provision, qu’il pourra être poursuivi pour le paiement de l’intégralité de son arriéré de charges et des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

Si le syndicat des copropriétaires allègue la violation du principe de la contradiction par le premier juge, en ce qu’il a relevé d’office l’irrecevabilité de sa demande sans l’inviter à présenter ses observations, il ne conclut pas pour autant à l’annulation du jugement, de sorte que ce moyen ne peut prospérer.

Le syndicat des copropriétaires doit donc être déclaré irrecevable en sa demande de paiement des charges de copropriété selon la procédure accélérée au fond de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et, par voie de conséquence, débouté de sa demande subséquente de dommages et intérêts.

Le jugement querellé est confirmé en toutes ses dispositions.

Le syndicat des copropriétaires de la Tour [Localité 5], qui succombe en son recours, doit être condamné aux dépens d’appel.

Débouté de ses demandes, il ne peut prétendre à une indemnité pour les frais de procédure.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt rendu par défaut,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne le [Adresse 6] aux dépens d’appel ;

Le déboute de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le conseiller