ARRET N°

du 14 janvier 2025

R.G : 23/01342

N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMB5

[N] [O]

c/

[H] [T]

Formule exécutoire le :

à :

la SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 14 JANVIER 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 31 mai 2023 par le tribunal judiciaire de CHALONS- EN-CHAMPAGNE,

Madame [O] [N], né le [Date naissance 5] 1962, à [Localité 13] ([Localité 12]), de nationalité française, sans profession, demeurant précedemment [Adresse 8], à [Localité 16][Adresse 1] ([Adresse 10]), et actuellement chez son fils, Monsieur [U] [W] :

[Adresse 7]

[Localité 2],

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-51454-2023-003136 du 10/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 14])

Représentée par M^e Laurent THIEFFRY, avocat au barreau de REIMS (SELARL CTB AVOCATS & ASSOCIES),

INTIME :

Monsieur [T] [H], né le [Date naissance 3] 1958, à [Localité 17] (MARNE), de nationalité française, retraité, demeurant :

[Adresse 4]

[Localité 11],

Représenté par M^e Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS (SELARL PELLETIER ASSOCIES),

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de la chambre, a entendu les plaidoiries, les parties ne s’y étant pas opposées ; elle en a rendu compte à la cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DELIBERE :

Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de la chambre,

Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,

Madame Sandrine PILON, conseillère,

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Monsieur Rémy VANDAME, greffier placé,

GREFFIER LORS DE LA MISE A DISPOSITION :

Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,

DEBATS :

A l’audience publique du 19 novembre 2024, où l’affaire a été mise en délibéré au 14 janvier 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 14 janvier 2025 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH présidente de chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * *

Par contrat du 1er décembre 2018, M. [T] [H] a donné en location à Mme [O] [N] une maison d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 485 euros charges comprises.

Dans la nuit du 3 au 4 novembre 2020, dans un contexte de malaise, de crise d’épilepsie et de somnambulisme, elle a chuté depuis une fenêtre du premier étage du logement non munie d’un garde-corps, dont la partie basse très proche du sol (21 cm) donne directement sur l’extérieur sans balcon ni terrasse.

Découverte sur le sol par le facteur le lendemain vers 11 heures, elle a été hospitalisée jusqu’au 23 novembre 2020, d’abord à l’hôpital de [Localité 15], puis au centre hospitalier universitaire de [Localité 14], pour la prise en charge de diverses fractures et des opérations au niveau de la cheville droite, du poignet gauche et des vertèbres.

Par acte d’huissier du 26 avril 2025, elle a assigné M. [T] [H] devant le tribunal judiciaire de CHÂLONS-EN-CHAMPAGNE aux fins d’indemnisation des préjudices en lien avec l’absence de délivrance d’un logement pourvu d’un garde-corps jusqu’à au moins 1 m au-dessus du plancher soit un préjudice de jouissance pendant son occupation des lieux et un préjudice corporel en lien avec sa chute.

Le tribunal a retenu que la lecture du procès-verbal de constat de huissier établi le 5 novembre 2020, soit le lendemain de la chute, faisait apparaître que la fenêtre n’était pas équipée, à cette date, d’une barre d’appui et d’un garde-corps alors que la distance entre le bas de l’ouvrant et le plancher était de 21 cm, soit nettement moins que le seuil de 90 cm en dessous duquel l’article R 111-15 du code de la construction et de l’habitation et initialement prévu au décret du 22 octobre 1955 exige qu’un garde-corps soit présent sur les fenêtres se trouvant à tout étage autre que le rez-de-chaussée ; que l’absence de garde-corps devant cette fenêtre donnant directement sur l’extérieur sans balcon ni terrasse a permis la chute de Mme [O] [N].

Il a estimé que les pièces produites ne permettaient pas de démontrer qu’un garde-corps était présent au moment de l’entrée dans les lieux, ni que la locataire l’avait enlevé au cours de la location, ni encore le cas échéant que le bailleur ou la locataire avaient fait des démarches pour assurer son installation et qu’en conséquence, il était établi un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logent décent.

Il a estimé que la locataire, qui n’avait pas demandé d’installation d’un garde-corps, ni ne s’était plaint de son absence, alors même qu’elle souffrait d’épilepsie avec des crises fréquentes dont la dernière datant de six mois avant l’accident, maladie à laquelle s’ajoutait un état de somnambulisme, non seulement ne démontrait pas qu’elle avait subi un préjudice de jouissance de l’appartement mais également partageait pour moitié la responsabilité de la réalisation de son préjudice corporel.

Considérant la gravité des blessures subies, dont une opération au niveau de la cheville droite, du poignet gauche et des vertèbres et des restrictions à sa mobilité pendant plusieurs semaines, le tribunal a ordonné l’organisation d’une mesure d’expertise médicale et condamné M. [T] [H] à payer à la locataire la somme de 5 000 euros à titre de provision.

Le 25 août 2023, Mme [O] [N] a interjeté appel partiel de cette décision en ce que le tribunal a partagé la responsabilité pour moitié et en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation au titre de son préjudice de jouissance.

Elle entend voir constater la responsabilité seule et entière du bailleur dans la réalisation de son préjudice dans la mesure où il supporte seul l’obligation de lui fournir un logement décent qui inclut un dispositif de garde-corps répondant aux prescriptions réglementaires.

Elle estime par ailleurs que, du fait de la location d’un logement indécent, la perception d’un loyer devient nécessairement au moins partiellement infondée et qu’ainsi sa demande de remboursement d’une partie du loyer, que le tribunal a faussement requalifié en indemnité de jouissance, est fondée.

Elle conclut, en conséquence, à l’infirmation du jugement entrepris en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts liés au préjudice de jouissance d’un logement non décent et en ce qu’il l’a déclarée responsable pour moitié du préjudice subi et statuant à nouveau sur ce point que la cour :

— condamne M. [T] [H] à lui payer une somme de 5 875 euros au titre de dommages intérêts pour la location d’un logement non décent,

— déclare M. [T] [H] entièrement responsable du préjudice résultant de la chute,

— condamne M. [T] [H] à payer à la Selarl CTB Avocats et associés, une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne M. [T] [H] aux entiers dépens d’appel.

M. [T] [H] a formé appel incident de la décision et demande à la cour d’infirmer le jugement de première instance en ce qu’il l’a déclaré partiellement responsable du préjudice subi, a sursis à statuer sur la demande de le voir condamné à indemniser son préjudice corporel, a ordonné avant-dire droit une expertise médicale, l’a condamné à payer une provision de 5 000 euros sur la réparation de son préjudice corporel, a sursis à statuer sur les demandes respectives au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il demande à la cour, statuant à nouveau, de débouter Mme [O] [N] de l’ensemble de ses demandes, de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du procédure civile et la condamner au paiement des entiers dépens de première instance et d’appel lesquels seront recouvrés directement par Maître Thierry Pelletier, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] [H] développe que, faute de réserve et précision contraire démontrée par la locataire, celle-ci est censée avoir reçu les lieux en bon état et décents et qu’elle supporte en conséquence la charge de la preuve du contraire ; qu’il soutient quant à lui qu’il y avait un garde-corps avant l’entrée dans les lieux de Mme [O] [N] et que la dépose est donc de la responsabilité de la locataire qui refusait de le remettre en place pour plus de commodité de déménagement du mobilier lors d’un éventuel départ, ainsi qu’en attestent deux ouvriers viticoles appelés à intervenir sur les lieux lors de travaux de toiture courant juin 2020 dont la matérialité est démontrée par les factures jointes ; qu’il est faux de prétendre qu’elle lui a réclamé cette pose, qu’aucun courrier n’a été envoyé à ce titre, quand les attestations produites par la locataire pour démontrer ce fait contesté, paraissent de pure forme.

Il observe qu’en outre la caractéristique apparente de l’absence du garde-corps ne pouvait échapper à Mme [O] [N] et que le bailleur n’est pas responsable des vices apparents dont peut se convaincre le locataire qui occupait les lieux depuis plus de deux ans au moment de la survenance de l’accident et connaissait son état de santé ; qu’ainsi tout au moins, elle assumerait 2/3 de la responsabilité si celle du bailleur devait partiellement être retenue.

En dernier lieu, il développe que, sur le fondement du décret numéro 2002-120, aucune obligation d’installation ne pesait sur lui à ce titre, mais seulement celle d’un entretien de l’existant, s’agissant d’un immeuble ancien qui existait déjà en 1931 et donc construit avant 1955 et s’oppose à la réparation d’un préjudice lié à l’existence d’un logement non décent que ne développe pas une locataire qui a joui de l’appartement sans difficulté jusqu’au jour des faits et qui ne peut se confondre avec celui résultant de sa chute qu’elle réclame par ailleurs.

MOTIFS :

Le créancier d’une obligation supporte la charge de la preuve de son existence quant le débiteur d’une obligation supporte la charge de la preuve de sa réalisation.

A ce titre, Mme [O] [N] entrée dans les lieux loués à M. [T] [H] le 1er décembre 2018, supporte en premier lieu la charge de la preuve de l’obligation de son bailleur, M. [T] [H], sur le fondement de l’article 1719 du code civil et R111-15 du code de la construction, de fournir un logement muni d’un garde-corps pour protéger sa chute par la fenêtre de la chambre du premier étage dont le bas est situé à 21cm du plancher et par laquelle elle est tombée alors que M. [T] [H] soutient que, compte tenu de la date de construction de l’immeuble antérieure à 1955, il n’était débiteur d’aucune obligation de pose de ce dispositif.

Mais le bailleur a manifestement transformé dans une maison datant d’avant 1955 qu’il a acquise en août 1996, le « grenier » qui est visé dans son acte d’acquisition comme étant situé « au dessus du rez de chaussée » puisque ce premier étage apparaît désormais comme constitué d’une pièce palière et chambre parquetée dans le contrat de bail de Mme [O] [N] ; d’ailleurs une photo de 2010, dont il se prévaut, démontre qu’à une certaine période un garde-corps existait.

A défaut d’établir ce fait, il ne peut bénéficier du régime dérogatoire au régime actuel posé à l’article R111-15 du code de la construction applicable au moment de l’accident, instauré par le décret du 22 octobre 1955 et son article 15 remis à l’identique dans l’article 14 du décret du 14 juin 1969.

Selon ces normes, M. [T] [H] devait fournir à sa locataire un dispositif de retenue des personnes au droit de la fenêtre du premier étage dont la partie basse ne dépasse le sol que de 21 cm.

Il lui appartient donc de démontrer qu’il a rempli son obligation.

Le constat d’huissier du 5 novembre 2020 mentionne que ce jour, soit le lendemain de l’accident et alors que Mme [O] [N] était hospitalisée depuis son accident, aucun garde-corps ne garnissait cette fenêtre.

M. [T] [H] soutient que celui-ci était néanmoins en place au moment de l’entrée dans les lieux de Mme [O] [N] le 1er décembre 2018 et que son absence au moment de l’accident le 4 novembre 2020 relève donc de la responsabilité du locataire qui l’a déposé et a refusé de le remettre.

Mais aucun état des lieux n’atteste de cette présence lors de l’entrée dans les lieux qui est contestée par ailleurs par la locataire avec le soutien de deux attestations de personnes présentes lors du déménagement qui évoquent même la demande de mise en place de ce dispositif par la nouvelle occupante.

Et la photo précitée produite par M.[T] [H], antérieure de 10 ans au moment des faits, est insuffisante pour montrer que le garde-corps qui y figure était en place en décembre 2018.

Par ailleurs, aucune pièce du dossier ne concerne une discussion des parties sur l’existence, la pose, la dépose ou la repose de ce dispositif, une proposition du bailleur de mettre en place ce dispositif ou un refus opposé à celui-ci par la locataire pendant le temps de l’exécution du contrat de bail.

L’éventuel refus de Mme [O] [N] de poser ce dispositif ne saurait, dans ces conditions, reposer sur les deux seules attestations de deux ouvriers agricoles qui écrivent qu’ils ont été témoins en juin 2020 du refus de la locataire de mettre en place le garde-corps.

En effet, non seulement ces attestations sont lapidaires et ne donnent pas d’indications de circonstances de temps de lieu entourant ce refus qui pourrait être légitime en ce qu’il n’incombait pas à celle-ci mais au bailleur de remplir lui même son obligation mais en outre, elles ne visent qu’un seul refus remontant à plusieurs mois avant l’accident.

A défaut de tout autre élément permettant de retenir le refus clair et non équivoque de la locataire de disposer d’un garde-corps à la fenêtre du premier étage, le manquement de M. [T] [H] à son obligation de remédier à cette situation dont il était manifestement informé, et donc à son obligation de fournir à sa locataire un logement décent, est établi.

En revanche, aucune obligation ne pèse à ce titre sur la locataire et le lien de causalité entre l’état de santé de Mme [O] [N] et la chute n’est pas direct en ce qu’il n’apparaît pas que celle-ci serait survenue en présence d’un dispositif de sécurité posé sur la fenêtre.

C’est, dès lors, à tort que le premier juge a considéré que Mme [O] [N] partageait une part de responsabilité dans la survenance de son dommage et M. [T] [H] est seul et entièrement responsable du dommage corporel survenu.

Par ailleurs, compte tenu des conséquences déjà constatées de cette chute (double fracture lombaire, fracture du tibia droit et du radius gauche, hospitalisation), la provision de 5 000 euros allouée à Mme [O] [N] par le premier juge, qui a par ailleurs ordonné à juste titre une expertise médicale pour voir fixer le préjudice, est justifiée.

Mme [O] [N] réclame par ailleurs une réduction du loyer au motif de la mise à disposition d’un logement non conforme.

Mais Mme [O] [N] a accepté le logement en l’état alors que le fait que la fenêtre n’était pas équipée d’un garde-corps était parfaitement visible et elle ne développe aucun préjudice autre que celui de la chute, réparé par ailleurs, qui serait résulté de la non conformité dont elle se prévaut.

Notamment, elle n’invoque aucune gêne qu’elle aurait subie, aucune limitation de ses mouvements ou dans son occupation de l’entier logement.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il la déboute de ses prétentions à réduction du montant du loyer pendant le temps de son occupation.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme le jugement en ses dispositions contestées si ce n’est en ce qu’il établit un partage de responsabilité entre le bailleur et le locataire,

Statuant à nouveau sur ce point et ajoutant :

Dit que M. [T] [H] est seul et entièrement responsable du préjudice corporel subi par Mme [O] [N],

Condamne M. [T] [H] à payer à Mme [O] [N] une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure d’appel sous réserve de sa renonciation à la part contributive de l’Etat aux frais irrépétibles d’appel,

Condamne M. [T] [H] aux dépens.

Le greffier, La présidente de chambre,