Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 2

ARRÊT DU 6 NOVEMBRE 2025

(n° , 11 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/02905 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CK2DP

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 3 Janvier 2025 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 10] – RG n° 24/02412

APPELANT

M. [T] [K]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représenté par M^e Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurent MARRIÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0997

Intimé dans la procédure RG 25/03675

INTIMÉS

M. [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par M^e Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT – BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Ayant pour avocat plaidant M^e Philippe de LA GATINAIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2028

Mme [G] [R] épouse [K]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne BOURGEONNEAU de l’AARPI BONNIER SAINT-FELIX, avocat au barreau de PARIS, toque : D1944

Appelante dans la procédure RG n°25/03675

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 1er octobre 2025, en audience publique, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère,

Laurent NAJEM, Conseiller,

Qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024, Mme [L] a donné à bail à M. [K] et Mme [R] épouse [K] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 9], droite, moyennant un loyer mensuel de 5.411 euros, provisions sur charges comprises.

Des loyers étant impayés, Mme [L] a saisi en référé le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] le 26 septembre 2022 en vue de l’acquisition de la clause résolutoire, de leur expulsion et du paiement des impayés.

Par ordonnance en date du 3 mars 2023, le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référés a considéré n’y avoir lieu à référé en raison d’une contestation sérieuse, a rejeté la demande de provision à valoir sur le paiement de la clause pénale et a condamné solidairement les locataires à 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dépens.

Suite au décès de Mme [L] survenu le 20 mai 2023, et selon attestation notariée en date du 28 septembre 2023, M. [F] est devenu propriétaire de l’intégralité de l’immeuble sis [Adresse 7], dans lequel se trouve le logement objet du présent litige.

Des loyers étant à nouveau demeurés impayés, M. [F] a fait signifier aux époux [K] par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2023 un commandement de payer la somme de 8.340,51 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire contractuelle ainsi qu’un commandement à justifier de l’attestation d’assurance.

Par acte du 25 janvier 2024, M. [F] a fait assigner M. [K] et Mme [R], épouse [K] devant le juge des contentieux de la protection, pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris, en référé, aux fins de :

Constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

Ordonner l’expulsion des époux [K] et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs ;

Dire et juger que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera soumis aux dispositions des articles L433-1 et L433-2, R433-1 à R433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner solidairement les époux [K] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 17 janvier 2024, soit la somme de 19.076,14 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;

Condamner solidairement les époux [K] à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Par ordonnance contradictoire du 3 janvier 2025, rectifiée par ordonnance du 24 mars 2025, le juge des référés, a :

Déclaré irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024 entre M. [M] et M. [K] et Mme [R] épouse [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 8], au titre du défaut d’attestation d’assurance ;

Rejeté les contestations sérieuses formées par les locataires ;

Constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre des impayés de loyer figurant au bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024 entre M. [F] et M. [K] et Mme [R] épouse [K], sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

Ordonné qu’à défaut pour M. [K] et Mme [R] épouse [K] de libérer les lieux volontairement et six mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux restés sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Dit que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné solidairement M. [K] et Mme [R] épouse [K] à payer à M. [F] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse la somme de 53.897,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 8.340,51 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Autorisé M. [K] et Mme [R] épouse [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 1500 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

Précisé que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour M. [K] et Mme [R] épouse [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible ;

Condamné solidairement M. [K] et Mme [R] épouse [K] au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 21 octobre 2024 ;

Débouté Mme [R] épouse [K] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Débouté M. [K] de sa demande au titre de la contribution aux charges du mariage ;

Rejeté les plus amples prétentions des parties ;

Condamné in solidum les époux [K] à verser M. [F] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum les époux [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelé que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ordonné la communication à M. Le Préfet de [Localité 10] de la décision.

Par déclaration du 3 février 2025, M. [K] a relevé appel de cette décision (RG 25/02905).

Par déclaration du 14 février 2025, Mme [K] a également relevé appel de cette décision (RG 25/03675).

Une ordonnance de jonction entre les deux instances est intervenue le 16 septembre et elles se poursuivent sous le numéro 25/02905.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 12 septembre 2025, M. [K] demande à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 4, 6, 7, 23, 24-V de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb, et des articles L.412-1 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, de :

Infirmer les chefs de l’ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris du 3 janvier 2025 suivants :

Déclarons irrecevable la demande d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024 entre Monsieur [M] et les époux [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 8], au titre du défaut d’attestation d’assurance ;

Rejetons les contestations sérieuses formées par les locataires ;

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire au titre des impayés de loyer figurant au bail conclu le 20 janvier 2014 avec prise d’effet le 14 février 2024 entre M. [M] et les époux [K], sont réunies à la date du 2 janvier 2024 ;

Ordonnons qu’à défaut pour les époux [K] de libérer les lieux volontairement et six mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux restés sans effet, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons solidairement les époux [K] à payer à M. [M] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse la somme de 53.897,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 8.340,51 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Précisons que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

Condamnons solidairement les époux [K] au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 21 octobre 2024 ;

Déboutons M. [K] de sa demande au titre de la contribution aux charges du mariage ;

Rejetons les plus amples prétentions des parties ;

Condamnons in solidum les époux [K] à verser M. [M] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons in solidum les époux [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire ;

Ordonnons la communication à M. le Préfet de [Localité 10] de la présente décision ;

Et rectifiés par ordonnance du 24 mars 2025, laquelle a statué selon le dispositif suivant :

Ordonnons la rectification de l’ordonnance rendue le 3 janvier 2025 par le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ;

Disons qu’il faut remplacer le nom du demandeur M. [M] par M. [F] dans l’ensemble de l’ordonnance ;

Disons qu’il convient d’ajouter dans le dispositif en page 16 après la phrase suivante :

« Précisions que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision »

La phrase suivante :

« Disons que faute pour les époux [K] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyer et de charges deviendra immédiatement exigible » ;

Disons que les autres dispositions de la décision demeurent inchangées ;

Disons que la présente décision sera notifiée comme le jugement et qu’elle sera mentionnée sur les expéditions de la décision rectifiée ".

Statuant à nouveau :

A titre principal :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [F] ;

Débouter M. [F] et Mme [R] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

À titre subsidiaire :

Suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée aux termes du contrat de bail en date du 20 janvier 2014 ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accordé M. [K] des délais de paiement d’une durée de trois ans pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge ;

Rappeler la solidarité existante entre les époux [K] s’agissant du paiement des loyers qui seraient dus à M. [F] ;

Fixer la contribution de Mme [R] épouse [K] aux charges du mariage à proportion de ses revenus ;

A titre infiniment subsidiaire,

Rappeler la solidarité existante entre les époux [K] s’agissant du paiement des loyers et de l’indemnité d’occupation qui seraient dus à M. [F] ;

Fixer la contribution de Mme [R] épouse [K] aux charges du mariage à proportion de ses revenus ;

Débouter Mme [R] épouse [K] de sa demande tendant à voir condamner M. [K] à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre au titre des indemnités d’occupation qui seraient dues à M. [F] depuis le 3 avril 2025 ;

Accorder à M. [K] un délai de douze mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir pour libérer l’appartement sis [Adresse 6] à [Localité 11] ;

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a accordé M. [K] des délais de paiement d’une durée de trois ans pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge ;

En toute hypothèse,

Condamner M. [F] à verser à M. [K] la somme de 20.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il fait valoir qu’il est justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs ; que dès lors qu’il considérait comme établie la présence de revêtements à base de plomb en concentration supérieure au seuil réglementaire au sein de l’appartement, le premier juge aurait dû de ce seul fait retenir l’existence d’une contestation sérieuse ; qu’ils ont été contraints de faire procéder au remplacement des variateurs des spots et ont informé leur propriétaire de la présence d’infiltrations dans les chambres des enfants.

Il allègue que les provisions sur charges ne sont pas justifiées ; que les comptes individuels de charges locatives et le relevé de compte locataire faisant apparaître la régularisation ne peuvent se substituer aux pièces comptables que le bailleur est tenu de mettre à disposition des locataires.

A titre subsidiaire, il fait état de la baisse considérable de ses revenus et de ce que depuis leur séparation, ils ont convenu du partage de la garde de leurs trois enfants mineurs. Il soutient que les versements opérés démontrent sa bonne foi alors que son épouse n’a rien réglé ; que contrairement à ce qu’a retenu le premier juge, l’opposition du bailleur ne saurait motiver le refus de suspension de la clause résolutoire.

Il souligne que la compétence du juge aux affaires familiales en matière de partage des intérêts patrimoniaux n’est pas exclusive.

Il allègue que les conditions de l’infraction pénale dont fait état Mme [R] ne sont pas réunies ; que l’indemnité d’occupation doit être qualifiée de ménagère ; que le juge aux affaires familiales a relevé le caractère de dette commune.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 7 août 2025, Mme [R] épouse [K] demande à la cour, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 214, 220, 1719 et 1217, alinéa 1er, du code civil et des articles 3 et 6 de la loi du 6 juillet 1989, de :

Confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a débouté M. [K] de ses demandes tendant à rappeler la solidarité existante entre les époux [K] s’agissant du paiement des loyers ou de l’indemnité d’occupation qui seraient dus à M. [F], à fixer la contribution de Mme [R] épouse [K] aux charges du mariage à proportion de ses revenus et à l’y condamner ;

A tout le moins :

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de M. [K] tendant à rappeler la solidarité existante entre les époux [K] s’agissant du paiement des loyers ou de l’indemnité d’occupation qui seraient dus à M. [F], à fixer la contribution de Mme [R] épouse [K] aux charges du mariage à proportion de ses revenus et à l’y condamner,

Infirmer l’ordonnance du 3 janvier 2025 rectifiée par ordonnance du 24 mars 2025 en ce qu’elle a :

Rejeté les contestations sérieuses formées par les locataires ;

Condamné solidairement les époux [K] à payer à M. [M] à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 21 octobre 2024, échéance du mois d’octobre incluse la somme de 53 897,91 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 novembre 2023 sur la somme de 8 340,51 euros et à compter de la présente décision sur le surplus ;

Condamné solidairement les époux [K] au paiement d’une indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée par provision au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 21 octobre 2024 ;

Débouté Mme [R], épouse [K] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

Rejeté les plus amples prétentions des parties ;

Condamné in solidum les époux [K] à verser M. [M] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné in solidum les époux [K] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Et, statuant à nouveau :

Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative au caractère décent du logement ;

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu a référé sur les demandes de M. [F] aux fins de condamnation de Mme [K] au titre des loyers et accessoires arrêtés au 2 janvier 2024, et à lui verser une indemnité d’occupation passé la date de résiliation du bail,

Subsidiairement,

Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative à l’exigibilité des charges des exercices 2020, 2021 et 2022 pour un montant total de 22.414,58 euros et en conséquence,

Réduire le montant de la condamnation provisionnelle au titre des loyers et accessoires échus, et indemnités d’occupation à due concurrence,

Fixer le montant de la provision sur indemnité d’occupation au montant du loyer contractuel stricto sensu, hors charges,

Constater l’existence d’une contestation sérieuse relative au caractère solidaire entre les co-défendeurs des dettes d’indemnités d’occupation pouvant être dues passé le 7 mai 2024 ;

En conséquence,

Dire n’y avoir lieu a référé sur la demande de M. [F] de condamnation solidaire des époux [K] depuis le 8 mai 2024,

Dire en conséquence que l’indemnité d’occupation provisionnelle qui serait due depuis lors n’est exigible qu’auprès M. [T] [K],

Plus subsidiairement :

Condamner M. [K] à garantir Mme [K] de toute condamnation contre elle au titre des indemnités d’occupation le cas échéant dues à M. [F], depuis le 3 avril 2025,

en tout état de cause,

Débouter MM. [F] et [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [F] à payer à titre provisionnel à Mme [R] épouse [K] la somme de 79.095 euros au titre de la répétition des loyers, charges et indemnités d’occupation en raison du caractère indécent du logement ;

condamner M. [F] à payer à titre de provision sur dommages-intérêts, à Mme [K], la somme de 50.000 euros,

condamner tous succombants in solidum à payer à Mme [K] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’à supporter les dépens de l’instance.

Elle fait valoir qu’il résulte d’un constat d’exposition au plomb que le logement comportait à l’entrée des preneurs en 2014, des unités contenant du plomb de classes 1 et 3 et que le bailleur était tenu d’effectuer immédiatement les travaux appropriés et de veiller à l’entretien des revêtements en cause. Elle souligne que le locataire à l’égard duquel l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent n’a pas été remplie n’est pas tenu du paiement des loyers et accessoires en application de l’exception d’inexécution. Elle considère que le premier juge aurait dû retenir de ce seul fait une contestation sérieuse.

A titre subsidiaire, elle fait valoir qu’il existe une difficulté relative à la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges et l’absence de production des justificatifs de charges ; que l’indemnité d’occupation ne pouvait être fixée que sur la base du seul loyer, à l’exception de la provision pour charges.

Elle soutient que si les dettes de loyers sont solidaires, en raison d’une clause du bail en ce sens, la solidarité conventionnelle cesse avec le bail de sorte que les indemnités d’occupation ne sont dues que par celui des époux qui occupe le logement ; qu’il n’est pas raisonnable de conserver un logement aussi onéreux et la situation constitue une infraction pénale. Subsidiairement, elle fait état de l’ordonnance du 3 avril 2025 accordant la jouissance du domicile à M. [K], à charge pour ce dernier d’en payer le loyer, de sorte qu’elle s’estime fondée à demander la garantie de M. [K] de toute condamnation au titre de ces indemnités.

Elle détaille sa demande de répétitions des loyers, charges et accessoires et elle fait état d’une mise en danger qui fonde une demande de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 5 septembre 2025, M. [F] demande à la cour de :

Le recevoir en ses conclusions d’intimé et de l’y déclarer bien fondé ;

Déclarer M. [K] mal fondé en son appel principal et son appel incident ;

Déclarer Mme [R] épouse [K] mal fondée en son appel principal et son appel incident ;

Débouter M. [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Débouter Mme [R] épouse [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Confirmer l’ordonnance rendue le 3 janvier 2025, et rectifiée le 24 mars 2025, par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Condamner M. [K] et Mme [R] épouse [K] à régler chacun à M. [F] une somme supplémentaire de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement les époux [K] à régler à M. [F] les entiers dépens de première instance et d’appel.

Il rappelle que de jurisprudence constante, l’exception d’inexécution ne peut être soulevée par le locataire que lorsque le logement est affecté de désordres tels qu’ils entraînent une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination et souligne qu’en l’espèce, l’appartement est parfaitement habitable, ainsi qu’en atteste l’état des lieux d’entrée.

Il fait valoir que les charges énumérées sont des charges récupérables ; qu’il a joint le relevé de compte faisant apparaître la régularisation pour les années considérées ; qu’il n’existe pas de règlement de copropriété puisqu’il est le seul propriétaire de l’immeuble ; que la répartition doit donc s’effectuer de manière équitable, ce qui est le cas en l’espèce.

Il reprend les termes de l’ordonnance s’agissant de l’acquisition de la clause résolutoire. Il expose que les locataires ne contestent pas devoir payer la dette ; que le bail prévoit une solidarité et aucun jugement de divorce n’a été prononcé ; que la dette a une nature ménagère.

Il sollicite que les effets de la clause ne soient pas suspendus en raison de son opposition et du caractère récurrent des impayés. Il relève que la dette s’élève à 70.361,85 euros.

Il fait valoir que le premier juge a déjà fait preuve de clémence, s’agissant du délai de l’article L.412-1 du code de procédure civile, avec un débiteur de particulière mauvaise foi.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 16 septembre 2025.

SUR CE,

A hauteur d’appel, l’absence de justification d’une assurance couvrant les risques locatifs n’est plus invoquée par le bailleur.

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il résulte de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

L’obligation pour le bailleur de délivrer un logement décent est d’ordre public (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-17.289, Bull. 2014, III, n° 73). Ainsi, aucune mise en demeure préalable du locataire qui invoque l’indécence du logement n’est requise.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres et balcons notamment) situés dans le logement et dans ses accès doivent être dans un état conforme à leur usage.

Aux termes de l’article L. 1334-9 du code de la santé publique :

« Si le constat, établi dans les conditions mentionnées aux articles L. 1334-6 à L.1334-8-1, met en évidence la présence de revêtements dégradés contenant du plomb à des concentrations supérieures aux seuils définis par l’arrêté mentionné au premier alinéa du I de l’article L. 1334-2, le propriétaire ou l’exploitant du local d’hébergement doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concerné. Il procède aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants. En cas de location, lesdits travaux incombent au propriétaire bailleur. La non-réalisation desdits travaux par le propriétaire bailleur, avant la mise en location du logement, constitue un manquement aux obligations particulières de sécurité et de prudence susceptible d’engager sa responsabilité pénale. »

L’article 5 de l’arrêté du 19 août 2011 relatif au constat de risque d’exposition au plomb dispose que les seuils mentionnés aux articles L. 1334-7 et L. 1334-8 du code de la santé publique sont les suivants :

— en l’absence d’analyse chimique, concentration surfacique en plomb total mesurée à l’aide d’un appareil portable à fluorescence X, égale à 1 milligramme par centimètre carré (1 mg/cm²) ;

— si une analyse chimique est réalisée et quel que soit le résultat de l’analyse par fluorescence X, concentration massique en plomb acido-soluble mesurée en laboratoire égale à 1,5 milligramme par gramme (1,5 mg/g).

En l’espèce, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP) avant location daté du 14 janvier 2014 a été annexé au bail. Il révèle la présence dans ce logement de revêtements non dégradés et non visibles de classe 1 à hauteur de 30,58 % et de revêtements dégradés et visibles de classe 3 pour 0,97 %.

Les unités de classe 3 représentent 7,69 % des unités de diagnostic du salon et 7,69 % pour la salle à manger.

Compte tenu de la présence de revêtements dégradés contenant du plomb (classe 3) en l’espèce dans deux garde-corps, les obligations incombant au propriétaire, prévues par l’article L. 1334-9, précité sont rappelées dans le constat.

Les trois enfants du couple vivent dans l’appartement.

Un garde-corps est un équipement destiné notamment à permettre d’y poser les mains, comme le relève Mme [R] épouse [K], de sorte que le risque d’exposition à un revêtement dégradé, voire d’ingestion, est réel ; le fait, relevé par l’ordonnance entreprise, que cet équipement soit à l’extérieur de l’appartement n’est donc pas pertinent.

Si le bailleur a effectué d’importants travaux de rénovation dans l’appartement avant l’entrée dans les lieux des locataires (sa pièce 18), il ne justifie pas avoir mis fin à la présence de plomb, et ne produit aucun diagnostic plus récent démontrant que les revêtements dégradés (classe 3) ont été rénovés.

Faute de travaux, pourtant requis sans délai, et compte tenu de l’occupation des lieux par cinq personnes, la qualité des revêtements s’est nécessairement dégradée en 10 ans, exposant les locataires et leurs enfants à un risque sanitaire croissant.

Les locataires n’étaient pas tenus de solliciter la réalisation des travaux à ce titre, contrairement à ce que relève l’ordonnance : l’obligation de délivrance d’un logement décent est d’ordre public, comme rappelé ci-avant, et le constat énonçait explicitement les obligations du propriétaire-bailleur en présence d’unité de diagnostics de classe 3 comme en l’espèce.

Enfin, le fait que le CERP ait été communiqué aux locataires lors de leur entrée dans les lieux n’exonère en rien le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent. Il appartenait à M. [F] d’effectuer les travaux immédiatement, peu important que les locataires, qui avaient connaissance de ces désordres, ne les réclament pas.

Un tel risque pour la santé méconnaît les conditions de décence du logement prévues par les dispositions susvisées et auquel le bailleur est tenu et remet nécessairement en cause le caractère habitable des lieux.

Dès lors, compte tenu de l’inexécution par le bailleur de ses obligations, la contestation tirée d’une exception d’inexécution à l’obligation de règlement des loyers et charges revêt un caractère sérieux et excède les pouvoirs du juge des référés, sans qu’il soit besoin d’examiner les griefs tenant par ailleurs à l’absence alléguée de justification des charges. La cour ne peut par conséquent constater l’acquisition de la clause résolutoire ou condamner les locataires au titre de l’arriéré locatif.

Après infirmation de l’ordonnance dont appel en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail avec effet au 14 février 2024, ordonné l’expulsion de M. [K] et Mme [R] épouse [K] avec au besoin assistance de la force publique et condamné ces derniers à titre provisionnel à payer à M. [F] la somme de 53.897,91 euros, échéance du mois d’octobre 2023 comprise, majorée des intérêts au taux légal ainsi qu’une indemnité provisionnelle d’occupation ' la demande de délais est également infirmée, puisque devenant sans objet, il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par M. [F], en ce compris sa demande indemnitaire.

Les demandes de répétition des loyers, charges et accessoires sont sans objet, puisqu’aucune condamnation n’est prononcée à l’encontre des locataires.

La demande de fixation de la contribution aux charges du mariage et l’appel en garantie formée par Mme [R] épouse [K] sont également sans objet en l’absence de condamnation provisionnelle au titre des loyers, charges et indemnités provisionnelles.

La demande de dommages et intérêts formée par Mme [R] épouse [K] au titre d’une mise en danger à hauteur de 50.000 euros procède d’un débat de fond, la nature du préjudice n’étant au demeurant pas précisée. L’ordonnance entreprise sera confirmée sur ce point.

Le sens de la présente décision conduit à infirmer la décision entreprise s’agissant des dépens et des frais irrépétibles.

M. [F] sera condamné aux dépens de première instance et d’appel mais l’équité commande de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles au titre de ces deux procédures.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant dans les limites de saisine,

Infirme l’ordonnance entreprise en date du 3 janvier 2025, rectifiée par ordonnance du 24 mars 2025 sauf en ce qu’elle a :

débouté Mme [R] épouse [K] de sa demande au titre des dommages et intérêts ;

débouté M. [K] de sa demande au titre de la contribution aux charges du mariage ;

Statuant de nouveau des chefs infirmés,

Dit n’y avoir lieu à référé au titre de l’ensemble des demandes de M. [F] ;

Condamne M. [F] aux dépens de première instance et d’appel ;

Rejette les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette toute autre demande.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE