AFFAIRE : N° RG 22/01007

ARRÊT N°

NLG

ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG-EN-COTENTIN en date du 28 Janvier 2022

RG n° 1121000140

COUR D’APPEL DE CAEN

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

APPELANT :

Monsieur [O] [Y] [H] [E]

né le 17 Août 1959 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté et assisté par M^e Carine FOUCAULT, avocat au barreau de CAEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022022001212 du 03/03/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CAEN)

INTIMEE :

S.C.I. LE PREMAR

N° SIRET : 348 151 002

[Adresse 2]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

Représentée et assistée par M^e David NOEL, avocat au barreau de CHERBOURG

DEBATS : A l’audience publique du 10 février 2025, sans opposition du ou des avocats, M. GOUARIN, Conseiller, a entendu seul les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré

GREFFIER : M^me LE GALL, greffier

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Madame EMILY, Président de Chambre,

M^me COURTADE, Conseillère,

M. GOUARIN, Conseiller,

ARRET prononcé publiquement le 24 avril 2025 à 14h00 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et M^me LE GALL, greffier

*

* *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Selon acte sous signature privée du 19 novembre 2014, la SCI Le Premar (la SCI) a consenti à M. [O] [E] un bail d’habitation sur un logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 350 euros, outre une provision sur charges de 28 euros.

Faisant valoir le caractère indécent du logement loué, le preneur a, le 24 février 2021, assigné le bailleur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin aux fins, notamment, de se voir autoriser à consigner son loyer entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations ou de tout autre organisme, voir ordonner sous astreinte au bailleur de réaliser des travaux de toiture de l’immeuble et de remise en état des plafonds et murs de la salle d’eau et de la chambre ainsi que de la fenêtre du coin cuisine et voir condamner le bailleur au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance.

Par jugement du 28 janvier 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a :

— constaté le désistement de M. [E] de ses demandes au titre de la réalisation des travaux de toiture sous astreinte et de réparation de la fenêtre de cuisine sous astreinte,

— condamné la SCI à la remise en état des murs et plafonds de la chambre et de la salle d’eau du logement loué,

— dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

— débouté M. [E] de sa demande tendant à être autorisé à consigner les loyers et de sa demande indemnitaire,

— déclaré sans objet la demande de la SCI tendant à voir condamner M. [E] aux réparations nécessaires à la remise en état de la fenêtre du coin cuisine,

— débouté la SCI de sa demande de résiliation du bail aux torts du locataire,

— débouté la SCI de sa demande d’indemnité de procédure,

— dit que chacun des parties conservera la charge de ses propres dépens,

— ordonné l’exécution provisoire de sa décision.

Selon déclaration du 21 avril 2022, M. [E] a relevé appel de cette décision.

Le 5 juillet 2023, M. [E] a été expulsé du logement loué en exécution du jugement rendu le 14 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de Cherbourg-en-Cotentin, signifié le 22 décembre suivant.

Par dernières conclusions du 21 juillet 2022, l’appelant demande à la cour de déclarer son appel recevable et fondé, d’infirmer le jugement attaqué en ce qu’il a dit n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte, l’a débouté de sa demande d’autorisation de consignation des loyers et de sa demande de dommages-intérêts pour trouble de jouissance, statuant à nouveau de ces chefs, de condamner la SCI à remettre en état les murs et plafonds de la chambre et de la salle d’eau du logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la date de réalisation des travaux, de l’autoriser à consigner les loyers jusqu’à la date de remise en état effective de son logement, de condamner la SCI au paiement de la somme de 3.800 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, de condamner l’intimée à payer à Me [N] [S] représentant la SCP Leblanc, [S], Foucault la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de son conseil.

Par dernières conclusions du 8 septembre 2023, la SCI demande à la cour de confirmer le jugement attaqué en ce qu’il a débouté M. [E] de ses demandes, de rejeter en conséquence toutes les demandes de l’appelant, de réformer le jugement entrepris en ce qu’il l’a condamnée à procéder à la remise en état des murs et des plafonds de la chambre et de la salle d’eau du logement loué.

Subsidiairement, l’intimée demande à la cour de constater que les demandes formées par M. [E] se trouvent, depuis son expulsion, irrecevables et à tout le moins sans objet et de condamner celui-ci au paiement de la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure ainsi qu’aux entiers dépens.

La mise en état a été clôturée le 8 janvier 2025.

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il est référé aux dernières écritures des parties.

MOTIFS

1. Sur la recevabilité des demandes de l’appelant

Ainsi que le fait valoir l’intimée, l’expulsion de l’appelant du logement loué prive ce dernier d’intérêt à agir au sens de l’article 31 du code de procédure civile afin de voir condamner le bailleur à remettre en état les murs et plafonds de la chambre et de la salle d’eau dudit logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la date de réalisation des travaux et de l’autoriser à consigner les loyers jusqu’à la date de remise en état effective de son logement, de sorte que ces demandes seront déclarées irrecevables.

Cependant, nonobstant son expulsion des lieux loués, M. [E] demeure recevable à former une demande indemnitaire en réparation du trouble causé dans sa jouissance du logement loué entre le 18 décembre 2019 et le 21 juillet 2022, date de ses dernières conclusions, la période de l’indemnisation sollicitée étant antérieure à son expulsion.

2. Sur la demande indemnitaire de l’appelant

Selon l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet d’une clause expresse, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent dispose en son article 2 que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros-oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

2. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

3. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

4. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

5. Les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

6. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’appelant fait grief au premier juge d’avoir rejeté sa demande indemnitaire au motif que le caractère indécent du logement n’était pas démontré, alors que le caractère indécent des lieux en cause est établi par les rapports de visite du service communal d’hygiène et le rapport d’expertise amiable établi à sa demande à la suite d’un dégât des eaux ainsi que par l’absence de réalisation des travaux de remise en état par le bailleur, son préjudice de jouissance devant être évalué à 200 euros par mois.

Il ressort des pièces produites qu’à la demande du locataire le service communal d’hygiène de [Localité 3] a établi le 3 février 2020 un rapport de visite de l’appartement loué mentionnant que le dispositif de ventilation (VMC) des pièces de service (coin cuisine et salle d’eau) ne fonctionnait pas et que les murs et les plafonds de la chambre et de la salle d’eau présentaient des traces importantes d’humidité.

En réponse à la demande adressée le 3 février 2020 par le locataire, le bailleur a chargé le 12 février suivant la société Petitpierre de rechercher les causes des traces d’humidité présentes sur les murs et plafonds de la chambre et de la salle d’eau, laquelle entreprise a procédé le 15 avril 2020 au remplacement du caisson de la VMC, relevant que la cause de l’humidité du logement occupé par M. [E] résidait dans l’humidité et la défectuosité de l’installation électrique du logement situé à l’étage au-dessus, inoccupé depuis trois ans.

Le 12 juin 2020, le bailleur a chargé l’entreprise Lemerre de la remise en peinture des plafonds et murs de la salle d’eau et de la chambre de l’appartement loué, sans que la réalisation effective de ces travaux ne soit établie par le simple devis produit.

Le 4 décembre 2020, le service communal d’hygiène a établi un nouveau rapport de visite mentionnant que les murs et plafonds de la chambre et de la salle d’eau présentaient des traces importantes d’humidité.

Le 13 janvier 2021, la société Alpi ouest a, à la demande du bailleur, procédé à une recherche d’infiltration dans l’appartement occupé par M. [E] ainsi qu’au curage, à la réparation des gouttières et à un contrôle de la toiture.

Le 16 février 2021, la société Elex, chargée de la réalisation d’une expertise amiable à la suite d’un dégât des eaux déclaré par M. [E], a indiqué avoir constaté l’état d’insalubrité du logement lors de la visite des lieux le 4 février précédent, sans toutefois préciser en quoi ce logement serait insalubre.

La société EMN, chargée de la désinfection et du nettoyage du logement loué, n’a pu intervenir le 5 novembre 2021, M. [E] n’ayant pas répondu à la convocation qui lui avait été adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 12 octobre 2021.

Au regard de ces éléments, la persistance entre le 3 février 2020 et le 5 novembre 2021, date à laquelle M. [E] a fait obstacle à la réalisation de la désinfection et du nettoyage des lieux loués, d’importantes traces d’humidité sur les murs et les plafonds de la chambre et de la salle d’eau du logement loué caractérise l’indécence de ce logement, laquelle a causé au locataire un préjudice de jouissance évalué à la somme de 1.050 euros (50 euros x 21 mois), étant relevé que le logement en cause comporte deux pièces principales et que le loyer mensuel est de 350 euros.

Le jugement entrepris sera donc infirmé de ce chef et, la cour statuant à nouveau, la SCI sera condamnée à payer à M. [E] la somme de 1.050 euros à titre de dommages-intérêts.

3. Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens de première instance, fondées sur une exacte appréciation, seront confirmées.

La SCI, qui succombe en ses principales prétentions, sera condamnée aux dépens d’appel, déboutée de sa demande d’indemnité de procédure et condamnée à payer à Me [N] [S], de la SCP Leblanc-[S]-Foucault la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe,

Déclare irrecevables les demandes formées par M. [O] [E] tendant à voir condamner la SCI Le Premar à remettre en état les murs et plafonds de la chambre et de la salle d’eau du logement loué sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de l’arrêt à intervenir et jusqu’à la date de réalisation des travaux et à l’autoriser à consigner les loyers jusqu’à la date de remise en état effective de ce logement ;

Déclare recevable la demande indemnitaire formée par M. [O] [E] en réparation du trouble causé dans sa jouissance du logement loué entre le 18 décembre 2019 et le 21 juillet 2022 ;

Infirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté M. [O] [E] de sa demande indemnitaire ;

Confirme le jugement entrepris en ses autres dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau du chef de la disposition infirmée et y ajoutant,

Condamne la SCI Le Premar à payer à M. [O] [E] la somme de 1.050 euros à titre de dommages-intérêts ;

Condamne la SCI Le Premar aux dépens d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit de Me [N] [S], de la SCP Leblanc-[S]-Foucault, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et à payer à M. [O] [E] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 2° du code de procédure civile ;

Rejette la demande d’indemnité de procédure formée par la SCI Le Premar.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

N. LE GALL F. EMILY