ARRET N°

du 18 mars 2025

R.G : N° RG 24/00731 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FPSK

[T]

c/

Société REIMS HABITAT

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Karoline DIALLO

la SELARL MELKOR

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 18 MARS 2025

APPELANTE :

d’un jugement rendu le 11 janvier 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Reims

Madame [I], [C] [T] divorcée [B]

[Adresse 1]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 51454-2024-1750 du 23/04/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de REIMS)

Représentée par M^e Karoline DIALLO, avocat au barreau de REIMS

INTIMEE :

Société REIMS HABITAT Société d’Economie Mixte REIMS HABITAT venant aux droits de l’OPH REIMS HABITAT

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS, et M^e Sébastien MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

Madame Christel MAGNARD, conseiller

Madame Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

Madame Lucie NICLOT, greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 11 février 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 18 mars 2025,

ARRET :

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et Madame Lucie NICLOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

L’OPH Reims Habitat Champagne Ardenne a donné à bail à Mme [I] [T], suivant contrat en date du 1er décembre 2009, un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer révisable de 170,78 euros, outre 132,65 euros de provisions sur charges.

A la suite d’un arriéré de loyers et charges, le bailleur a fait délivrer à la locataire, selon acte du 16 janvier 2023, un commandement de payer la somme de 1.230,35 € dans un délai de deux mois (au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée à janvier 2023), visant la clause résolutoire.

La CCAPEX a été saisie le 16 janvier 2023.

La dette n’a pas été réglée dans les deux mois, et, par exploit en date du 6 juillet 2023, la SEM Reims Habitat, venant aux droits de l’OPH Reims Habitat, a fait assigner Mme [T] devant le juge des contentieux de la protection de Reims aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, condamnation au paiement de l’arriéré locatif et à une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et expulsion.

A l’audience du 13 novembre 2023, Mme [T] a sollicité des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire, demande à laquelle le bailleur s’est opposé. Mme [T] ajoutait avoir déposé un dossier de surendettement le 23 octobre 2023.

Par jugement en date du 11 janvier 2024, le juge des contentieux de la protection de Reims a :

— déclaré recevable l’action de la SEM Reims Habitat,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2009 entre la SEM Reims Habitat et Mme [I] [T] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] étaient réunies à la date du 17 mars 2023,

— dit n’y avoir lieu d’accorder à Mme [T] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire,

En conséquence,

— ordonné l’expulsion de Mme [T] et de celle de tous occupants de son chef,

— dit qu’à défaut pour elle d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SEM Reims Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— condamné Mme [I] [T] à verser à la SEM Reims Habitat la somme de 3.596,91 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation le 9 novembre 2023 avec intérêts aux taux légal à compter du jugement,

— condamné Mme [T] à verser à la SEM Reims Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 10 novembre 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir,

— condamné Mme [T] aux entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Mme [T] a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 avril 2024, recours portant sur l’entier dispositif.

Aux termes de ses conclusions du 22 janvier 2025, Mme [T] demande à la cour d’infirmer le jugement et, statuant à nouveau, dans la mesure où elle bénéficie d’une décision de rétablissement personnel en date du 11 janvier 2024 de :

— débouter la SEM Reims Habitat de sa demande de résiliation de la location,

— débouter la SEM Reims Habitat de sa demande d’expulsion,

— débouter la SEM Reims Habitat de sa demande de paiement de loyers,

— suspendre les effets de la clause résolutoire de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement,

— lui octroyer les plus larges délais de paiement concernant l’indemnité d’occupation à compter du 10 novembre 2023,

— débouter la SEM Reims Habitat de ses demandes plus amples ou contraires,

— la condamner aux entiers dépens.

Suivant écritures du 24 octobre 2024, la SEM Reims Habitat demande à la cour de la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions, par conséquent de confirmer le jugement, et de condamner Mme [T] au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation initiale.

En tout état de cause, elle demande de débouter purement et simplement Mme [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 février 2025.

Sur ce, la cour,

I- Sur la demande principale

Il ressort de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 que :

« Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :

1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement (…)'

A l’appui de son recours, Mme [T] fait valoir :

— que le 16 novembre 2023 elle a reçu un courrier de la Commission de surendettement des particuliers de la Marne lui indiquant que son dossier était recevable.

— que le 11 janvier 2024, la commission a décidé d’imposer un effacement total de ses dettes.

— que par courrier en date du 29 février 2024, il lui été indiqué que les mesures d’effacement total de ses dettes étaient définitivement adoptées et entreraient en application 11 janvier 2024,

— que par conséquent, ses dettes antérieures se sont effacées et notamment la dette de loyer à hauteur de 3.905,75 €.

— que le jugement de première instance a été rendu le 11 janvier 2024 alors que le dossier de surendettement était déjà recevable, de sorte qu’elle doit bénéficier des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989 susvisée dont le juge de première instance n’a pas tenu compte,

— qu’au contraire le premier juge a indiqué qu’aucune décision de recevabilité n’avait été accordée par la commission de surendettement des particuliers de la Marne, ce qui était inexact,

— que, pareillement, le premier juge a indiqué qu’elle n’avait effectué aucun règlement depuis le mois de mai 2023 alors qu’il résultait des quittances de loyer produites qu’elle faisait de son mieux pour régler le loyer courant outre une somme supplémentaire pour essayer d’apurer sa dette,

— que de plus, un plan d’apurement a été établi par la CAF au mois de mai 2023, et qu’elle n’était plus libre de ses règlements,

— qu’elle a ensuite déposé un dossier de surendettement,

— que par conséquent, des délais de paiement auraient dû lui être accordés le temps que la décision de la commission de surendettement soit rendue,

— que si le locataire paye correctement ses loyers en cours pendant deux ans (mais non sa dette, qui est effacée), une clause résolutoire ne peut plus jouer pour les loyers antérieurs.

En l’espèce, si Mme [T] n’avait pas justifié devant le premier juge de la procédure de surendettement en cours, il est établi au vu des pièces versées en cause d’appel de ce que la demande a été jugée recevable le 16 novembre 2023 (soit après l’audience de première instance) et que le 11 janvier 2024 la commission a imposé un effacement total de ses dettes, en ce compris la dette de loyer de 3 905,75 €.

Le bailleur en a tenu compte comme cela résulte du décompte produit en pièce n°4 par Reims Habitat (cette somme de 3 905,75 € a été portée au crédit du compte de Mme [T] le 12 avril 2024).

Ce décompte fait état de ce que la dette de Mme [T] s’élève à 1 972,61 € au 23 octobre 2024, effacement inclus.

La quittance de loyer produite par Mme [T] pour le mois de décembre 2024 fait état d’un solde débiteur augmenté à 2 500,75 €.

La cour relève par ailleurs que, devant le premier juge, le bailleur faisait valoir, sans que cela ait été contesté, que Mme [T] avait par le passé déjà bénéficié de trois effacements de ses dettes par la commission de surendettement des particuliers de la Marne, à hauteur d’une somme globale de l’ordre de 10 000 €.

Indépendamment de ces considérations, le bénéfice des dispositions de l’article 24 VI susvisé suppose que, au jour de l’audience, le locataire a repris de paiement du loyer et de charges.

Or, en l’espèce, les débats ont eu lieu devant le premier juge le 13 novembre 2023. A cette date, et comme cela ressort du décompte produit en pièce n°4 par le bailleur, le dernier versement opéré par Mme [T] datait du 23 juin 2023. Au jour de l’audience, la locataire n’avait donc pas repris de paiement du loyer courant et des charges.

Le premier juge ne pouvait par conséquent pas faire application des dispositions susvisées.

C’est par conséquent à juste titre, le jugement n’étant querellé que du seul chef de la procédure de surendettement, que le premier juge a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, qu’il n’y avait pas lieu d’en suspendre l’application, avec toutes conséquences de droit (expulsion, indemnité d’occupation, etc.).

II- Sur la demande en délais de paiement

Mme [T] réclame l’octroi de délais de paiement du chef de l’indemnité d’occupation qui coure(la dette de loyers étant effacée), ce par application de l’article V de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce que :

'Le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative, et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…).'

A l’appui de sa demande, Mme [T] fait valoir :

— qu’elle est âgée de 76 ans et rencontre des problèmes de santé dont elle justifie (son médecin atteste de ce que 'son état de santé physique et moral ne lui permet pas d’assumer un déménagement dans l’état actuel des choses’ pièce n°6),

— qu’elle a connu d’importantes difficultés financières qui ont commencé à compter de sa procédure de divorce,

— qu’elle dispose de faibles ressources mensuelles d’environ 1.000 €,

— qu’elle vit dans ce logement depuis plus de 25 ans,

— que la procédure de rétablissement personnel lui a permis de régulariser au fur et à mesure sa situation financière qui était compliquée même encore au mois de janvier 2024,

— qu’elle pensait pouvoir mettre en place un nouvel échéancier avec Reims Habitat afin de rétablir sa situation financière et se mettre à jour, que malheureusement, cela n’a pas été possible car le bailleur n’a pas voulu régulariser de protocole d’accord, que l’aide au logement lui a été supprimée et qu’elle peine encore plus à résorber sa dette de loyer,

— qu’elle justifie s’acquitter chaque mois de son loyer et d’une partie de la dette,

— qu’elle verse aux débats un récapitulatif des frais d’huissier de justice dans le cadre de cette procédure et qui ne font qu’augmenter sa dette,

— que c’est d’ailleurs 'de manière éhontée’ qu’elle a reçu un commandement de quitter les lieux juste après le jugement de première instance alors que Reims Habitat savait pertinemment qu’elle bénéficiait d’une procédure de rétablissement personnel et de ce fait d’un effacement de dettes, que ce commandement était voué à l’échec, qu’en effet, à compter de la recevabilité de son dossier soit le 16/11/2023, Reims Habitat ne pouvait plus effectuer de mesures d’exécution forcées,

— que ce comportement du bailleur n’a finalement fait qu’accroître sa dette locative en refusant tout protocole d’accord et en augmentant inutilement les frais de justice,

— qu’elle démontre ainsi être une débitrice malheureuse et de bonne foi qui doit bénéficier des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989,

— que par conséquent, concernant l’indemnité d’occupation due à compter du 10 novembre 2023, la dette de loyer étant effacée, il y a lieu d’infirmer le jugement de première instance et lui octroyer les plus larges délais de paiement.

Si les difficultés rencontrées par Mme [T] ne sont pas contestables, force est de relever qu’à défaut pour elle de justifier de la reprise du règlement du loyer courant et des charges avant l’audience qui s’est tenue devant le juge des contentieux de la protection le 11 septembre 2024, elle n’est pas éligible aux délais réclamés, ce en quoi le premier juge ne peut qu’être encore confirmé.

III- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Mme [T] succombant au fond, est tenue aux dépens d’appel, sans que l’équité commande pour autant de faire droit à la demande en frais irrépétibles formée par le bailleur à son encontre.

Par ces motifs,

Confirme le jugement rendu le 11 janvier 2024 par le juge des contentieux de la protection de Reims en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute la SA SEM Reims Habitat de sa demande en frais irrépétibles,

Condamne Mme [I] [T] aux dépens d’appel.

Le greffier Le président