ARRET N°

du 09 septembre 2025

N° RG 24/01116 – N° Portalis DBVQ-V-B7I-FQR4

[R]

c/

[B]

[Y]

CM

Formule exécutoire le :

à :

M^e Pascal GUILLAUME

M^e Catherine DESGRIPPES

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRET DU 09 SEPTEMBRE 2025

APPELANT ET INTIME INCIDEMMENT:

d’un jugement rendu le 01 mars 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes

Monsieur [N] [R], né le 30 août 1974 à [Localité 9] (10) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 8],

Représenté par M^e Pascal GUILLAUME, avocat au barreau de REIMS

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle partielle numéro 51454-2024-002006 du 19/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Reims)

INTIME ET APPELANT INCIDEMMENT :

Monsieur [Z] [B], né le 26 avril 1970 à [Localité 7] (10) et demeurant [Adresse 2] à [Localité 10]

Représenté par M^e Catherine DESGRIPPES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Thierry FLEURIER de la SCP REGNIER – SERRE – FLEURIER – FELLAH – GODARD, avocat au barreau de SENS, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [D] [Y], née le 29 avril 1970 à [Localité 6] (57) et demeurant [Adresse 3] à [Localité 8],

Non comparante, ni représentée, bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

M. Bertrand DUEZ, président de chambre

M^me Christel MAGNARD, conseiller

M^me Claire HERLET, conseiller

GREFFIER :

M^me Lucie NICLOT, greffier lors des débats

M^me Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors de la mise à disposition

DEBATS :

A l’audience publique du 10 juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 09 septembre 2025,

ARRET :

Réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 09 septembre 2025 et signé par M. Bertrand DUEZ, président de chambre, et M^me Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire

* * * * *

M. [Z] [B] est propriétaire d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5] (10).

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 29 juin 2017, M. [B] a donné en location ce bien immobilier à Mme [D] [Y], pour un montant mensuel de loyer fixé à la somme de 850 €, outre charges mensuelles pour 70 €, soit 920 € charges comprises.

Le montant du dépôt de garantie était fixé à la somme de 850 €.

M. [N] [R] s’est porté caution solidaire de Mme [Y].

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 29 juin 2017.

Le 25 octobre 2021, Mme [Y] et M. [R] ont saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes pour obtenir la consignation des loyers en raison de désordres dans le logement loué (dysfonctionnement de la chaudière) et aux fins d’indemnisation des préjudices.

Un congé pour vente a été délivré par M. [B] le 6 octobre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi par acte d’huissier le 6 janvier 2023.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et a été retenue à l’audience du 12 janvier 2024.

Par décision du 1er mars 2024, le juge des contentieux de la protection de Troyes a :

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [Y] [D] et M. [R],

— condamné solidairement Mme [Y] et M. [R] à verser à M. [B] la somme de 5.450,05 € au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de janvier 2023,

— les a condamnés solidairement à verser à M. [B] la somme de 2.546,44 € au titre des réparations locatives,

— les a condamnés in solidum à verser à M. [B] la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— rejeté le surplus des demandes.

M. [R] a interjeté appel de cette décision le 1er juillet 2024, recours portant sur les dispositions qui :

.ont rejeté les demandes de dommages et intérêts,

.l’a condamné solidairement avec Mme [Y] à verser à M. [B] la somme de 5.450,05 euros au titre des loyers et charges impayés, incluant l’échéance du mois de janvier 2023,

— les ont condamnés solidairement à verser à M. [B] la somme de 2.546,44 euros au titre des réparations locatives,

— les ont condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens,

— ont rejeté le surplus des demandes.

Par ordonnance du 11 février 2025, le conseiller de la mise en état a déclaré partiellement caduque la déclaration d’appel formée le 1er juillet 2024 par M. [R] à l’égard de Mme [Y].

Aux termes de ses conclusions du 30 septembre 2024, M. [R] demande à la cour d’infirmer le jugement sur les points susvisés et, statuant à nouveau, de:

— Condamner M. [B] à lui rembourser la somme de 3.680 euros correspondant aux loyers encaissés de janvier à avril 2021 alors que la maison était dépourvue de chauffage et de production d’eau chaude,

— Condamner M. [B] à lui verser une somme de 2.550 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, compte tenu du dysfonctionnement de la chaudière équipant la maison louée, de l’absence de chauffage et de production d’eau chaude,

— Condamner M. [B] à lui verser une somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier, justifié par les interventions auprès d’un huissier de justice, d’un avocat et d’artisans,

— Fixer à 1597,80 € l’arriéré de loyer dont M. [R] se reconnait débiteur,

— Vu les dispositions des articles 1347 et suivants du code civil, ordonner la compensation entre les sommes dues s’agissant de dettes connexes,

— Débouter M. [B] de l’ensemble de ses demandes formées au titre des réparations locatives,

— Juger n’y avoir lieu à fixation d’une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner M. [B] aux entiers dépens, lesquels, pour ceux appel, pourront être recouvrés comme il est de règle en matière d’aide juridictionnelle.

Suivant écritures du 13 décembre 2024, M. [B] demande à la cour de le dire recevable et bien fondé en ses demandes et en son appel incident, de débouter M. [R] de l’ensemble de ses demandes,

de confirmer la décision en ce qu’elle a :

— rejeté les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [Y] et M. [R],

— condamné solidairement Mme [Y] et M. [R] à verser à M. [B] la somme de 5.450,05 € au titre des loyers et charges impayés, incluant l’échéance du mois de janvier 2023,

— les a condamnés in solidum à lui verser la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

d’infirmer la décision en ce qu’elle a :

— condamné solidairement Mme [Y] et M. [R] à lui verser la somme de 2546,44 € au titre des réparations locatives,

Ce faisant,

— condamner M. [R] à lui verser la somme de 3.873,40 € au titre des réparations locatives,

— condamner M. [R] à lui verser la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

Sur ce, la cour,

I- Sur les demandes en dommages et intérêts

Par application des dispositions de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale ['] et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »

En outre, aux termes des dispositions de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, il est prévu que le logement doit comporter les éléments d’équipement et de confort tels qu’une installation permettant un chauffage normal, ainsi qu’une alimentation en eaux chaude et froide pour l’ensemble du bien loué.

Pour débouter le requérant de sa demande au titre d’un préjudice de jouissance et d’un préjudice financier, le premier juge a retenu que si M. [R] soutenait avoir subi des dysfonctionnements de la chaudière pendant trois mois de janvier à avril 2021 et n’avoir pas eu de chauffage ni d’eau chaude pendant cette période, avoir supporté une surconsommation en raison du dysfonctionnement de la chaudière, et que M. [B] ne contestait pas l’existence de problèmes de la chaudière mais précisait avoir tout mis en oeuvre pour les faire cesser au plus tôt, le requérant ne versait aucun élement au soutien de cette demande d’indemnisation.

A l’appui de son recours, M. [R] pointe le fait qu’il a comparu seul, sans l’assistance d’un avocat, et qu’à ce jour, il produit un certain nombre de pièces justifiant de son préjudice.

M. [B] fait valoir, en premier lieu, le défaut d’intérêt à agir de M. [R], qui n’était pas locataire, mais simple caution de Mme [Y].

L’appelant se présente comme ayant été le concubin de Mme [Y]. Force est toutefois de constater que le bail est établi au seul nom de Mme [Y].

Les échanges par courriers ont eut lieu entre M. [B] et Mme [Y] (pièce n°1 de M. [R]). Dans l’acte de caution, M. [R] se domicilie [Adresse 1] à [Localité 9]. Aucune pièce, notamment facture ou autre élément à caractère financier n’est au nom de M. [R]. Il ne justifie pas non plus, par exemple, qu’il aurait réglé les loyers ou les charges liées à l’occupation de cette maison, ni réglé des artisans. Dans le constat d’huissier établi le 9 février 2021 qu’il produit, Mme [Y] indique d’ailleurs à l’huissier 'qu’elle est contrainte de faire chauffer de l’eau pour lui permettre à son fils ainsi qu’à sa fille et à son compagnon quand celui-ci est présent de prendre une douche'.

Ainsi, il n’est pas démontré que le [Adresse 4] à [Localité 5] ait été le lieu de vie de M. [R], occupant du chef de Mme [Y].

Il en résulte que les demandes qu’il forme au titre de son préjudice personnel ne peuvent qu’être rejetées.

Indépendamment de cette problématique, se pose, pour le reste, la question de savoir quelles sont les exceptions appartenant au débiteur principal, susceptibles d’être invoquées par la caution. En effet, en l’espèce, l’argumentaire de M. [R] constitue une exception appartenant au débiteur principal, lequel pourrait exciper des désordres allégués.

L’ordonnance 2021-1192 du 15 septembre 2021 portant réforme des sûretés entrant en application à compter du 1er janvier 2022 prévoit que la caution pourra opposer au créancier toutes les exceptions, personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur. Antérieurement à cette date, la caution ne pouvait exciper que des seules exceptions inhérentes à la dette.

L’article 37 de ce texte qui en précise les dispositions transitoires énonce que:

'I. – Les dispositions de la présente ordonnance entreront en vigueur le 1er janvier 2022.

(….)

II. – Les cautionnements conclus avant la date prévue au 1er alinéa du I demeurent soumis à la loi ancienne'.

Il s’ensuit qu’en l’espèce, l’acte de cautionnement ayant été signé le 29 juin 2017, le régime juridique applicable est celui antérieur au nouveau dispositif issu de l’ordonnance précitée : La caution poursuivie en exécution de son engagement peut opposer au créancier toutes les exceptions qui appartiennent au débiteur principal et qui sont inhérentes à la dette, mais elle ne peut pas lui opposer les exceptions qui sont purement personnelles au débiteur (code civil ancien article 2313).

Par conséquent, M. [R], en sa qualité de caution, n’est pas recevable à invoquer les désordres.

Dans ces conditions, la cour approuve le premier juge en ce qu’il a rejeté les demandes de dommages et intérêts et la demande en remboursement des loyers.

II- Sur les arriérés de loyer et charges

L’acte de caution, versé en pièce n°2, n’est pas contesté et M. [R] reconnaît cette qualité.

L’appelant conteste le montant d’arriéré de loyers et charges arrêté par le premier juge et fait valoir :

— qu’il est anormal d’être tenu de payer un loyer pendant une période où la maison était inhabitable,

— que dans la mesure où il a comparu seul devant le premier juge aucunes pièces ne lui ont été remises sur lesquelles il aurait pu faire valoir des observations,

— que lui-même n’est en possession d’aucun décompte et qu’il ne reconnaît devoir qu’une somme de 500 € au titre du solde de loyer pour le mois de septembre 2022, 941 € pour le mois de décembre 2022 et le reliquat de 156,80 € pour la période du 1er au 6 janvier 2023, soit une somme totale de 1 597,80 €.

Sur le premier argument (maison 'inhabitable'), et comme il a été dit plus haut, M. [R], caution, ne peut se prévaloir des désordres, ni d’un préjudice personnel.

Les pièces ont été régulièrement échangées dans le cadre de l’instance d’appel.

La cour observe que, devant le premier juge, M. [R] n’avait pas contesté le décompte produit par le propriétaire, et avait su faire valoir le fait que pour le mois de janvier 2023, un prorata devait être effectué compte tenu du départ des lieux au 6 janvier 2023. Le premier juge a d’ailleurs rectifié la réclamation en ce sens.

M. [B] avait produit un décompte sollicitant la somme de 6 213 € au titre des loyers et charges impayées incluant l’échéance de janvier 2023. Le juge a fait droit pour une somme globale de 5 450 € à raison de la déduction au prorata concernant le mois de janvier 2023.

M.[B] produit aussi aux débats le commandement de payer délivré le 28 septembre 2021 pour une somme qui s’élevait alors à 1 840 € en principal (deux mois d’impayés).

M. [B] n’a pas produit de nouveau le décompte communiqué en première instance devant la cour, mais confirme dans ses écritures que demeurent impayés:

.le loyer de mai 2021 : 850 €

.le loyer de mars 2022 : 920 €

.le loyer de mai 2022 : 920 €

.partie du loyer de septembre 2022 : 500 €

.le loyer d’octobre 2022 : 941 €

.le loyer de de novembre 2022 : 941 €

.partie du loyer de décembre 2022 : 200 €

.loyer de janvier 2023 : 178 € (prorata avant départ définitif).

L’appelant se borne à contester le montant réclamé mais ne justifie par aucune pièce que ces sommes ont été réglées par lui ou par Mme [Y].

La cour ne peut donc que confirmer la décision en ses dispositions relatives à l’arriéré locatif et charges.

III- Sur les réparations locatives

Il ressort de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et des menues réparations, ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuits ou force majeure.

Il est constant que l’indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n’est pas subordonnée à la preuve de l’exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s’étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteint par la vétusté après des années d’occupation.

Sont produits aux débats, l’état de lieux d’entrée établi contradictoirement avec Mme [Y] en date du 29 juin 2017, le constat établi en présence de Mme [Y] à son départ le 6 janvier 2023, et un certain nombre de factures ou devis de réparations.

Le premier juge a en partie fait droit aux demandes de M. [B], pour un montant total de 3 396,44 €. L’appelant demande de retrancher un certain nombre de postes de réparations (entretien du jardin pour 1 159,20 €, réfection du crépis d’un mur pour 672 €, réfection du muret aux tuiles cassées 626,40 €, cf conclusions page 8). L’intimé forme appel incident pour augmenter le poste tiré de la réfection du parquet dans une chambre, réduit par le premier juge.

Avant d’examiner les postes de réparations qui sont discutés, il convient d’entériner les postes suivants, non remis en cause :

.remplacement de deux télécommandes de portail cassées : 90 €

.remplacement d’un tampon de regard manquant dans le jardin :19 €

.remplacement du vitrage cassé dans la véranda : 210,12 €

.remplacement de divers accessoires manquants ou endommagés dans le logement : 142,76 €.

Soit un total de 461,88 €, l’ensemble de ces réclamations ressortant à l’évidence des réparations locatives.

.Le premier juge a alloué une somme de 1 159,20 € au titre de l’entretien du jardin et de la taille de arbres et arbustes.

M. [R] conteste ce poste indiquant avoir toujours procédé à l’entretien du jardin, au printemps, alors que le constat a été dressé en janvier 2023.

Le constat du 6 janvier 2023 fait peu de remarques pour ce qui concerne l’état du jardin, sauf à constater que les arbres côté ouest ne sont pas élagués en limite de propriété, sans qu’il apparaisse qu’il y ait une habitation à proximité immédiate. L’état des lieux d’entrée mentionne un état 'bon’ des arbres et les photos annexées ne permettent pas de se faire une idée de l’état desdits arbres à l’entrée dans les lieux.

Dans ces conditions, la cour rejette la réclamation du chef de l’entretien du jardin, les éléments communiqués ne permettant pas de démontrer un état dégradé du jardin qui soit imputable à la locataire.

.Le premier juge a alloué une somme de 626,40 € au titre de la réfection du muret aux tuiles cassées dans le jardin.

M. [R] indique que ces tuiles ont été endommagées par la chute de pommes, le mur étant sous un pommier, que cette situation avait été portée à la connaissance de M. [B] qui a refusé de couper ce pommier, que lui-même ne pouvait pas prendre l’initiative de couper cet arbre.

La lecture du constat d’huissier montre effectivement que le muret aux abords de la piscine comporte plusieurs tuiles cassées, notamment à proximité d’un pommier.

L’imputation à la locataire de cette dégradation n’est pas suffisamment établie et la réclamation à ce titre sera rejetée.

.Le premier juge a alloué une somme de 672 € au titre du crépis endommagé du mur des escaliers dans le jardin.

Les photographies annexées à l’état de lieux de sortie ne montrent pas précisément ce muret et cet acte ne fait aucun constat à ce titre. En revanche, le constat du 9 février 2021 établi par Mme [Y] montre effectivement un mur d’escalier extérieur fissuré, à l’évidence à raison de la vétusté et de l’impact météorologique, sans que cet état puisse être imputé à l’action ou l’inaction de la locataire.

La demande sera rejetée.

.Le premier juge a alloué une somme de 476,96 € au titre de la réfection du parquet endommagé à la suite d’un dégât des eaux dans la chambre, accueillant en partie seulement la réclamation de M. [B] qui portait sur une somme de 953,92 € suivant devis produit en pièce n°11. Il a considéré que seule une partie du parquet de la pièce devait être réparé et non l’ensemble de la chambre.

M. [B] forme appel incident sur ce point pour qu’il soit fait droit à l’ensemble de la facture présentée pour 953,92 € (pièce n°11).

Le constat du 6 janvier 2023, en sa page 19 relative à la chambre du bout du couloir, indique que 'le parquet à chevrons est dégradé par une importante trace noire côté salle-de-bains. Je constate que les lames de parquet sont décollées et gondolées. Des jours sont visibles par endroits. Le parquet est impropre à sa destination'. L’état de lieux d’entrée mentionne un bon état des sols en parquet dans les chambres.

Il s’ensuit qu’il doit être fait droit à l’appel incident de M. [B] sur ce point, pour une réfection de l’entier parquet de cette pièce.

La total des réparations locatives mises à la charge de la locataire et de sa caution s’élève donc à la somme de 1 415,80 €.

Le jugement est infirmé en ce sens.

IV- Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le gain minime de l’appelant conduit :

— à confirmer le jugement en ce qu’il a mis les dépens à la charge de Mme [Y] et M. [R] et dit qu’ils sont tenus de régler au défendeur la somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— à laisser à chacun la charge de ses dépens et frais de procédure au titre de l’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire rendu publiquement,

Infirme le jugement rendu le 1er mars 2024 en ses seules dispositions relatives à la condamnation financière au titre des réparations locatives,

Statuant à nouveau sur ce seul point,

Condamne solidairement Mme [D] [Y] et M. [N] [R] à verser à M. [Z] [B] la somme de 1 415,80 € au titre des réparations locatives,

Confirme le jugement pour le surplus des dispositions querellées,

Rejette le surplus des demandes,

Laisse à chaque partie la charge de ses dépens.

Le greffier Le président de chambre