N° RG 24/01705

N° Portalis DBVQ-V-B7I-FSCS

ARRÊT N°

du : 27 janvier 2026

CH

Formule exécutoire le :

à :

M^e Frédérique GIBAUD

la SELARL MELKOR

COUR D’APPEL DE REIMS

CHAMBRE DE LA FAMILLE ET DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

APPELANT :

d’un jugement rendu le 08 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Reims (RG 23/03497)

Monsieur [Y] [K]

Né le 11 janvier 1956 à [Localité 11]

Demeurant [Adresse 1]

[Localité 8]

Assisté de sa curatrice, l’UDAF de la Marne, siégeant [Adresse 9]

(Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 51454-2024-004534 du 18 novembre 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 11])

Représenté par M^e Frédérique GIBAUD, avocat au barreau de REIMS

INTIMÉE :

La société REIMS HABITAT, venant aux droits de l’OPH REIMS HABITAT Champagne Ardenne, société d’économie mixte immatriculée au registre du commerce et des sociétés de REIMS sous le n° B 902 718 998 dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par M^e Stéphanie KOLMER-IENNY de la SELARL MELKOR, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et M^e Sébastien MENDES-GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

A l’audience publique du 09 décembre 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2026, sans opposition de la part des conseils des parties et en application de l’article 805 du code de procédure civile, M. Duez, président de chambre, et M^me Magnard, conseiller, ont entendu les conseils des parties en leurs conclusions et explications, puis ces magistrats en ont rendu compte à la cour dans son délibéré

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Bertrand Duez, président de chambre

M^me Christel Magnard, conseiller

M^me Claire Herlet, conseiller

GREFFIER :

M^me Frédérique Roullet, greffier lors des débats

M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier lors de la mise à disposition

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par M. Bertrand Duez, président de chambre, et par M^me Yelena Mohamed-Dallas, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

* * * * *

La SEM [Localité 11] Habitat a donné à bail à M. [Y] [K], suivant contrat en date du 9 février 2023, un logement sis [Adresse 4]) moyennant un loyer révisable de 307,43 euros, outre 50,89 euros de provisions sur charges et 6,27 euros de contribution partage éco charge.

M. [K] n’a pas payé régulièrement ses loyers et charges.

Selon acte du 9 août 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à M. [K], celui-ci faisant état d’une dette de loyer de 1 135,76 euros arrêtée au 1er août 2023.

La CCAPEX a été saisie le 9 août 2023.

La dette n’a pas été réglée dans les six semaines mois.

Par exploit en date des 11 octobre 2023 et 4 mars 2024, la SEM [Localité 11] Habitat a assigné M. [K] et l’UDAF de la Marne devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement, condamnation au paiement de l’arriéré locatif, ainsi qu’une indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, et d’expulsion de M. [K].

Par jugement en date du 8 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection a :

— déclaré recevable l’action de la SEM [Localité 11] Habitat,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 février 2023 entre la SEM [Localité 11] Habitat et M. [K] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 2]) sont réunies à la date du 21 septembre 2023,

— rejeté la demande du défendeur s’agissant du débouté des loyers concernant la période de février à juin 2023 inclus,

— condamné M. [Y] [K] à verser à la SEM [Localité 11] Habitat la somme de 3 232,09 euros représentant le montant des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation au 3 juillet 2024 et dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— autorisé M. [Y] [K] à s’en acquitter outre le loyer et les charges courants, au moyen de 35 versements mensuels de 89 euros et d’un 36 ème versement qui soldera la dette en principal,

— suspendu les effets de la clause résolutoire,

— dit qu’en revanche, toute mensualité qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré restée impayée justifiera :

*que la clause résolutoire retrouve son plein effet

*que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible

*qu’à défaut pour M. [Y] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SEM [Localité 11] Habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier ou de force publique si besoin est

*que M. [K] soit condamné à verser à la SEM [Localité 11] Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir

— condamné M. [K] aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel en date du 14 novembre 2024, M. [K] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions.

Dans ses dernières conclusions, M. [K], assisté de sa curatrice l’UDAF de la Marne, demande à la cour de :

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

— infirmer le jugement en ce qu’il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement situé [Adresse 5], à la date du 21 septembre 2023, en ce qu’il l’a condamné à payer la somme de 3 232,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’ocupation impayées, avec intérêts au taux légal à compter du jugement et en ce qu’il l’a condamné aux dépens,

— juger qu’il était atteint de troubles confusionnels lors de la conclusion du contrat de bail le 10 février 2023, ne lui permettant pas de prendre des décisions de la vie courante, alors qu’il est bénéficiaire d’une mesure de protection par jugement du 17 juillet 2023, initiée depuis l’été 2022, à la demande d’un tiers,

en conséquence,

— annuler le contrat de bail sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 11] de sa signature le 10 fevrier 2023 au 31 juillet 2023 et dire n’y avoir lieu au paiement de loyer par M. [K] sur cette période, rendant caduque le commandement de payer et la procédure subsidiaire,

subsidiairement,

— juger que la conclusion par [Localité 11] Habitat du contrat de bail le 10 fevrier 2023 avec M. [K], locataire au même moment auprès du même organisme logeur pour deux autres appartements non résiliés, lui crée un préjudice financier,

— fixer son préjudice à l’équivalent des loyers des mois de février à juillet 2023, couvrant la période de cumul de logements,

— condamner la SEM [Localité 11] Habitat à lui régler des dommages et intérêts représentant le montant des loyers de février à juillet 2023, soit la somme de 1710,35 euros,

— dire n’y avoir lieu de constater acquise la clause résolutoire reposant sur un commandement de payer d’un montant de 1135,76 euros, pour des loyers impayés couverts par la période de troubles (février à juin inclus 2023) donc caduque,

— dire que son préjudice implique l’ensemble des frais générés par la procédure initiée par la SEM [Localité 11] Habitat,

— condamner la SEM [Localité 11] Habitat à lui payer des dommages et intérêts représentant les frais inhérents à la procédure engagée par la SEM [Localité 11] Habitat, pour un montant de 390,04euros, à parfaire et en deniers ou quittance,

subsidiairement,

— confirmer le jugement, en ce qu’il l’a autorisé à s’acquitter outre le loyer et charges courantes, au moyen de 35 versements, jusqu’à l’extinction de sa dette, recalculée, en ce qu’il a imputé des paiements sur la dette au titre des loyers et des charges, puis sur les intérêts, en qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire et les délais accordés,

— débouter la SEM [Localité 11] Habitat de toutes ses autres demandes plus amples ou contraires,

— condamner la SEM [Localité 11] Habitat au paiement des entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, la SEM [Localité 11] Habitat demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses prétentions.

A titre liminaire, sur l’irrecevabilité de la demande de nullité de M. [K] :

— constater que la demande formée par M. [K] et tendant à la nullité du contrat de bail est nouvelle au sens de l’article 564 du code de procédure civile, par rapport aux prétentions soumises par lui aux premiers juges,

— constater que cette demande ne correspond à aucune des exceptions prévues par ce texte,

— la déclarer, en conséquence, irrecevable, par application de l’article 564 du code de procédure civile.

A titre principal,

— confirmer le jugement rendu le 8 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] sauf en ce qu’il a suspendu les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement à M. [K],

statuant à nouveau,

— condamner M. [K] au paiement de la somme provisionnelle de 2 575,40 euros correspondant aux loyers et charges selon décompte arrêté au 22 avril 2025,

— condamner M. [K] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation initiale,

En tout état de cause,

— débouter purement et simplement M. [K] de toutes ses demandes, fins et conclusions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2025.

MOTIFS

— Sur la recevabilité des écritures et pièces adressées par M. [K] à la cour le 9 décembre 2025

La présente procédure étant une procédure écrite, les écritures et pièces adressées après la clôture de la procédure par M. [K], en personne, directement à la cour sans avoir fait l’objet d’une notification par RPVA par son conseil au conseil de la partie intimée sont irrecevables.

— Sur l’irrecevabilité de la demande nouvelle

L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Pour soulever l’irrecevabilité de la demande de nullité du bail formée par M. [K] devant la cour, la SEM [Localité 11] Habitat expose que devant le premier juge, M. [K] avait demandé à voir débouter la SEM [Localité 11] Habitat de ses demandes aux motifs qu’il aurait été victime d’une escroquerie combinée à un prétendu double loyer le conduisant à une situation d’impayés et qu’il avait demandé des délais de paiement et la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

Elle ajoute qu’il est manifeste que la nouvelle demande ne tend pas aux mêmes fins que celles dont se trouvait saisi le premier juge et qu’elle ne peut pas être qualifiée d’accessoire, de conséquence ou de complément des précédentes demandes formulées devant la juridiction de première instance.

La cour constate, à la lecture du jugement, qu’en première instance, M. [K], représenté par son conseil, avait demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, qu’il avait fait état de ses revenus et de ses charges et qu’il avait sollicité de voir la SEM [Localité 11] Habitat déboutée de sa demande de loyer pour la période de février à juin 2023 inclus au motif qu’il était à cette période là également locataire d’un logement situé [Adresse 12], qu’il ne pouvait pas décemment être redevable de deux loyers ni locataires de deux appartements et qu’il avait aussi été victime d’une escroquerie combinée au double loyer, situation qui l’a conduit à la situation d’impayés.

La demande de nullité du bail est donc une demande nouvelle qui n’est pas soutendue par un élément nouveau puisque M. [K] était déjà sous curatelle simple lorsqu’il a été assigné devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] et que sa qualité de locataire de plusieurs appartements était déjà connue.

Pour autant, la demande de nullité d’un contrat est recevable, même formulée pour la première fois en cause d’appel, en ce qu’elle s’apparente à un moyen de défense au fond alors que l’intimé réclame l’exécution du contrat.

Or, en l’espèce, la SEM [Localité 11] Habitat sollicite le constat de la résiliation du bail et l’expulsion de M. [K], ainsi que sa condamnation à payer les loyers et charges impayés en application du contrat de bail.

Dès lors, M. [K] est recevable à invoquer la nullité de ce contrat de bail, même pour la première fois en cause d’appel.

— Sur la nullité du contrat de bail

L’article 464 du code civil dispose que les obligations résultant des actes accomplis par la personne protégée moins de deux ans avant la publicité du jugement d’ouverture de la mesure de protection peuvent être réduites sur la seule preuve que son inaptitude à défendre ses intérêts, par suite de l’altération de ses facultés personnelles, était notoire ou connue du cocontractant à l’époque où les actes ont été passés.

Ces actes peuvent, dans les mêmes conditions, être annulés s’il est justifié d’un préjudice subi par la personne protégée.

Par dérogation à l’article 2252, l’action doit être introduite dans les cinq ans de la date du jugement d’ouverture de la mesure.

Pour solliciter l’annulation du contrat de bail signé avec la SEM [Localité 11] Habitat le 9 février 2023, M. [K], assisté de son curateur, expose qu’il a été placé sous mesure de protection quelques mois seulement après la conclusion du contrat alors qu’il souffrait d’une instabilité décisionnelle et émotionelle rendant ses choix presque impossibles et que son discours était monologique, contradictoire, répétitif et plaqué et que la SEM [Localité 11] Habitat ne pouvait ignorer cette difficulté.

Il ajoute que s’engager dans la location d’un troisième appartement alors qu’il louait déjà un studio au [Adresse 6] et qu’il avait demandé à succéder à sa mère décédée sur le bail du logement situé [Adresse 6] traduisait une incapacité manifeste à gérer ses affaires.

Enfin, il indique que la signature de ce contrat de bail sans résiliation des autres contrats lui a causé un préjudice financier en raison du cumul de loyers entre février et juillet 2023.

En réplique, la SEM [Localité 11] Habitat indique que M. [K] veut faire peser sur elle ses propres manquements alors que c’était à lui de résilier le bail de sa mère décédée et ajoute qu’au moment de la conclusion du contrat, elle ne pouvait pas anticiper que celui-ci serait placé sous mesure de protection quelques mois plus tard.

Sur ce,

La cour constate que si M. [K] affirme que lorsqu’il a signé le bail portant sur le logement sis [Adresse 3], il était déjà locataire de deux logements sis tous les deux au [Adresse 7], il n’en rapporte cependant pas la preuve.

En effet, s’il n’est pas contesté que sa mère était locataire auprès de la SEM [Localité 11] Habitat d’un logement type F3 sis au [Adresse 7] lorsqu’elle est décédée, il ressort d’un courrier qui lui a été adressé par le bailleur le 23 novembre 2023 qu’il lui a été demandé de régler le montant d’une dette de loyers de 5 848,55 euros sur ce logement en sa qualité d’héritier et non de locataire, à la condition qu’il n’ait pas renoncé à la succession, alors qu’il avait signé l’état des lieux de sortie le 8 août 2023 après résiliation du bail.

Alors qu’il ressort des pièces versées aux débats par M. [K] que la SEM [Localité 11] Habitat a continué à adresser à Mme [C] [Z], mère de M. [K], des avis d’échéances, dans le courant de l’année 2023 alors qu’elle était décédée en mars 2022 et que M. [K] ne justifie pas qu’il ait informé le bailleur du décès de sa mère et de la résiliation de son bail, rien ne permet d’affirmer que la SEM [Localité 11] Habitat avait transféré le bail au nom de M. [K] et qu’elle lui aurait délibérément fait signer un autre bail le 9 février 2023 l’exposant ainsi au paiement de deux loyers alors que sa situation financière ne lui permettait pas d’assumer cette charge.

Par ailleurs, si M. [K] invoque qu’il souffrait d’une instabilité décisionnelle et émotionnelle 'rendant ses choix presque impossibles', il ne produit aux débats aucune pièce médicale antérieure ou concommittante de la signature du contrat de bail litigieux permettant de vérifier que son état de santé empêchait l’expression de sa volonté ou qu’il n’aurait pas compris la portée de ses engagements.

De plus, bien qu’il ressorte du jugement de placement sous curatelle simple rendu le 17 juillet 2023 que M. [K] présentait un trouble du cours et du contenu de la pensée avec une pensée agitée et peu structurée nécessitant selon le médecin expert une curatelle renforcée, lors de son audition du 19 juin 2023, le juge a constaté qu’il connaissait parfaitement ses ressources et qu’il répondait très précisément et sans difficultés aux questions, qu’il contestait avoir été régulièrement victime de vols et d’escroquerie et qu’il avait s’était occupé de toutes les démarches pour son déménagement prévu en juillet 2023, la mesure de curatelle simple ayant été fixée pour une durée de deux ans afin qu’il puisse gérer son budget notamment après la perception prochaine d’indemnisation.

Dès lors, force est de constater que l’audition de M. [K] n’a pas permis d’établir l’incapacité de celui-ci à gérer ses affaires, la signature du bail auprès de la SEM [Localité 11] Habitat n’ayant pas été évoquée comme une décision contraire à son intérêt, d’autant plus qu’il est manifeste qu’il vit toujours dans son logement.

Dans ces conditions, rien ne permet d’établir que lors de la signature du contrat de bail le 9 février 2023, la SEM [Localité 11] Habitat aurait eu connaissance des troubles dont il souffrait et de son incapacité à défendre ses intérêts.

Par conséquent, M. [K] sera débouté de sa demande de nullité du contrat de bail ainsi que sur les mêmes motifs de sa demande de réduction de sa dette s’agissant des loyers de février à juillet 2023 inclus.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est constant que M. [K] n’a pas régulièrement payé son loyer et ses charges et qu’il n’a pas réglé sa dette dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui lui a été signifié le 9 août 2023 pour la somme de 1 135,76 euros, le premier juge ayant, par une juste application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, constaté l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le contrat de bail au 21 septembre 2023.

— Sur la demande de condamnation à l’arriéré locatif

La cour constate que le premier juge a condamné M. [K] à payer à la SEM [Localité 11] Habitat la somme de 3 232,09 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 3 juillet 2024 portant intérêts au taux légal à compter du jugement et qu’il ressort du relevé de compte du 22 avril 2025 que sa dette s’établit à 2 575,40 euros, celui-ci ayant repris le règlement de ses loyers depuis le mois de mai 2024 et s’étant vu attribué les APL.

Il y a donc lieu d’infirmer le jugement s’agissant du montant de la somme due par M. [K] à l’intimée.

— Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Alors qu’il est établi que M. [K] avait repris le paiement régulier de son loyer au jour où le premier juge a statué, qu’il continue de le payer chaque mois et qu’il a réglé une partie de sa dette, il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il lui a accordé des délais de paiement suspedant les effets de la clause résolutoire en application de l’article 24V de la loi du 6 juillet 1989.

— Sur la demande de dommages-intérêts formée par M. [K]

Pour justifier sa demande de dommages-intérêts égale aux loyers dus entre février et juillet 2023 inclus et aux frais inhérents à la procédure engagée par la SEM [Localité 11] Habitat, M. [K] indique que la signature de deux baux d’habitation auprès du même bailleur lui a causé un préjudice financier notamment en ce que ses ressources ne lui permettaient pas de faire face au paiement de deux loyers.

La cour ne pourra que rejeter cette demande dans la mesure où non seulement M. [K] ne rapporte pas la preuve qu’il se trouvait locataire auprès de la SEM [Localité 11] Habitat de deux logements, celui-ci ne rapportant dès lors pas la preuve de son préjudice financier, mais qu’il ne rapporte pas plus la preuve de la faute qu’aurait commise la SEM [Localité 11] Habitat à son égard.

— Sur les dépens

En sa qualité de partie succombant à l’instance d’appel, M. [K] sera condamné aux dépens et le jugement qui a mis à sa charge les dépens de première instance sera confirmé.

— Sur les frais irrépétibles

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SEM [Localité 11] Habitat l’intégralité des frais qu’elle a engagés dans la présente procédure.

M. [K] sera donc condamné à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,

Déclare irrecevables les écritures et pièces adressées par M. [Y] [K] à la cour par courrier reçu le 9 décembre 2025,

Déclare recevable la demande de nullité du contrat de bail soulevée pour la première fois en cause d’appel,

Rejette la demande de nullité du contrat de bail signé le 9 février 2023 sur le logement sis [Adresse 3],

Rejette la demande subsidiaire de réduction de la dette au titre des mois defévrier à juillet 2023,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf s’agissant du montant des loyers, charges et indemnités d’occupations dus par M. [K],

Statuant à nouveau de ce seul chef,

Condamne M. [Y] [K], assisté de son curateur l’UDAF de la Marne, à payer à la SEM [Localité 11] Habitat la somme de 2 575,40 euros due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 avril 2025,

Y ajoutant,

Déboute M. [Y] [K], assisté de son curateur l’UDAF de la Marne, de ses demandes de dommages-intérêts,

Condamne M. [Y] [K], assisté de son curateur l’UDAF de la Marne, à payer les dépens d’appel,

Condamne M. [Y] [K], assisté de son curateur l’UDAF de la Marne, à payer à la SEM [Localité 11] Habitat la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président de chambre