République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 05/03/2026

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MINUTE ÉLECTRONIQUE :

N° RG 24/03933 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VXBG

Jugement (N° 22-001045) rendu le 28 Juin 2024 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

APPELANT

Monsieur [N] [X]

né le 23 Janvier 1984 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par M^e Guy Foutry, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/24/006460 du 20/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉE

SCI [M], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Cindy Denisselle-Gnilka, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 06 janvier 2026 tenue par Cécile Mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, après a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Thomas Bigot, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 mars 2026 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 14 novembre 2025

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Par acte sous seing privé du 16 mai 2018, la SCI [M] a donné à bail à M. [N] [X], pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction, un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] moyennant un loyer mensuel de 470 euros.

Par lettre remise en main propre le 4 août 2020, M. [X] a délivré congé à la bailleresse prenant effet le 31 août 2020. La SCI [M] a procédé, à la même date, au remboursement du dépôt de garantie d’un montant de 700 euros.

Le locataire s’est toutefois maintenu dans le logement au-delà du 31 août 2020.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 6 janvier 2021, la SCI [M] a notifié à M. [X] un congé pour vente, prenant effet le 6 juillet 2021, et lui a proposé l’acquisition du logement au prix de 45 000 euros.

M. [X] n’a pas acquis le bien dans les délais requis et s’est également maintenu dans les lieux après le 6 juillet 2021.

Par exploit de commissaire de justice du 24 octobre 2022, la SCI [M] a fait citer M. [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune, à l’audience du l0 janvier 2023, afin d’obtenir :

que le congé pour vente soit déclaré valable au fond et en la forme ;

que M. [X] soit déclaré occupant sans droit ni titre du logement;

son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef ;

sa condamnation au paiement d’un rappel d’indemnité d’occupation du mois de décembre 2021 au mois de septembre 2022 à hauteur de 1 316 euros et au paiement, jusqu’au départ effectif des lieux, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier loyer, charges comprises, qui serait dû si le bail avait été poursuivi ;

sa condamnation au paiement de la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

sa condamnation au paiement de la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens.

Le logement a fait l’objet d’un arrêté relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité physique de ses occupants le 19 décembre 2022. Un arrêté d’insalubrité interdisant de façon temporaire l’habitation est intervenu le 14 mars 2023.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 avril 2024.

Suivant jugement du 28 juin 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Constaté la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du 31 août 2020, consenti à M. [X] le 16 mai 2018 et concernant un local à usage d’habitation sis [Adresse 4], par l’effet du congé donné par le locataire ;

Condamné en conséquence à M. [X] à libérer les lieux en satisfaisant aux obligations du locataire ;

Dit qui à défaut de départ volontaire, la SCI [M] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à l’expulsion des occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelé que le sort des meubles laissés sur place est réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-l, L. 433-2, R. 433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire ;

Rappelé qu’il ne pourra être procédé à 1'expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute, expulsion forcée est prohibée entre le ler novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-l et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamné M. [X] à payer à la SCI [M] la somme de 1 289 euros au titre des indemnités d’occupation impayés, terme du mois de décembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Fixé, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par M. [X] à la somme mensuelle de 470 euros ;

Condamné M. [X] à verser à la SCI [M] ladite indemnité mensuelle à compter de la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité du 19 décembre 2022 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

Dit que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 1er de chaque mois ;

Condamné M. [X] au paiement des entiers dépens ;

Rejeté les autres demandes ;

Constaté l’exécution provisoire de la présente décision.

M. [X] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 7 août 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

La SCI [M] a constitué avocat le 28 août 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 avril 2025, M. [X] demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé 1'appel interjeté par M. [X] à 1'encontre du jugement rendu le 28 juin 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Béthune,

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

constaté la résiliation judiciaire du contrat de bail à la date du 31 août 2020, consenti à M. [X] le 16 mai 2018,

condamné M. [X] à libérer les lieux,

ordonné l’expulsion de M. [X] à défaut de départ volontaire,

condamné M. [X] à payer à la SCI [M] la somme de 1 289 euros à titre d’indemnités d’occupation.

Statuant à nouveau,

Dire et juger nul et de nul effet le congé donné à M. [X] le 6 janvier 2021 et par voie de conséquence l’annuler,

Constater à tout le moins l’existence d’un bail verbal entre les parties,

Débouter la SCI [M] de sa demande d’expulsion,

Débouter la SCI [M] de sa demande d’indemnités d’occupation,

Débouter la SCI [M] de l’ensemble de ses demandes, ns et conclusions contraires aux présentes,

A titre reconventionnel,

Condamner la SCI [M] à payer à M. [X] la somme de 6 000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamner la SCI [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 octobre 2025, la SCI [M] demande à la cour de :

Confirmer l’entier jugement rendu par le juge des contentieux et de protection le 28 janvier 2024,

Débouter M. [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

Condamner M. [X] au paiement d’une somme de 1 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, il sera observé que, depuis le jugement de première instance, M. [X] a fait l’objet d’une expulsion intervenue le 2 avril 2025.

Sur la résiliation de bail et ses conséquences

Il n’est pas contesté que M. [X] a, par lettre remise en main propre du 4 août 2020, fait part de son intention à son bailleur de quitter le logement pour le 31 août 2020, et qu’en réalité, il s’est maintenu dans les lieux sans droit ni titre à compter du 1er septembre 2020 ;

Conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d’un mois :

1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ;

2° En cas d’obtention d’un premier emploi, de mutation, de perte d’emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d’emploi ;

3° Pour le locataire dont l’état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;

3° bis Pour le locataire bénéficiaire d’une ordonnance de protection ou dont le conjoint, partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou concubin fait l’objet de poursuites, d’une procédure alternative aux poursuites ou d’une condamnation, même non définitive, en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui ;

4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l’allocation adulte handicapé ;

5° Pour le locataire qui s’est vu attribuer un logement défini à l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Dans le courrier remis en mains propres et daté du 4 août 2020, M. [X] invoque un préavis d’un mois se basant sur les dispositions de l’article 25- 8 de la loi du 6 juillet 89 ; or cet article est applicable uniquement aux locations meublées, ce qui n’est pas le cas en espèce, puisque le contrat de location du 16 mai 2018 évoque des locaux vides à usage d’habitation.

Dès lors le seul délai applicable au délai de préavis en l’espèce était de 3 mois, ce qui implique que M. [X] était redevable du loyer jusqu’à la date du 30 octobre 2020 ; toutefois, il ressort du dossier que le bailleur a accepté la réduction du délai de préavis, dans la mesure où il a pris acte de ce congé par courrier et restitué la caution à son locataire ; comme l’a indiqué le premier juge, il est ainsi non contestable que le congé délivré par le locataire est devenu irrévocable ; en dépit de ce congé accepté par le bailleur, M. [X] s’est maintenu dans le logement sans droit ni titre, ne pouvant davantage revendiquer l’existence d’un bail verbal, dès lors qu’entre la date où il était censé quitter le logement et la date à laquelle lui a été délivré le congé pour vendre ne se sont écoulés que 4 mois, au cours desquels aucun élément ne permet d’établir l’accord express du bailleur pour un maintien de l’occupant dans les lieux ; il ne peut être excipé du seul encaissement de loyers par le bailleur qu’il ait accordé un bail verbal, alors même que le locataire n’a jamais exprimé être revenu sur sa décision de quitter les lieux ; la circonstance que la bailleresse lui ait délivré un congé pour vente postérieurement à l’expiration du bail est insuffisante à établir une volonté non équivoque de poursuivre le bail, cette délivrance pouvant s’expliquer par la persistance de l’occupation du logement par M. [X] et le souhait de la bailleresse de vendre son bien ; la mention selon laquelle la bailleresse fait d’ailleurs référence au contrat de bail initial prouve au contraire qu’elle n’avait pas entendu accorder à M. [X] un bail verbal ; c’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que la décision sera confirmée, le congé de M. [X] lui étant nécessairement opposable et ayant été déchu de tout titre d’occupation des lieux loués à l’issue du délai de préavis soit le 31 août 2020. Il est inutile de se pencher sur les conditions de validité ou non du congé délivré pour vente par la bailleresse, puisqu’il était superfétatoire, la résiliation du bail étant déjà intervenue.

L’expulsion ordonnée par le premier juge était donc fondée, sur la base du constat de la résiliation, la cour constatant que l’expulsion de M. [X] est intervenue le 2 avril 2025.

Sur le caractère insalubre du logement et les obligations du bailleur

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des dispositions de l’article 1719 du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée, et s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent,

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée,

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail,

(…)

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.

(…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des 1er et 2ème alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, san préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et de faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 2 et 3 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu’un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

— il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation,

— la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— les dispositifs d’ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Un logement qui fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril ne peut être considéré comme un logement décent.

La délivrance d’un logement indécent est en elle-même constitutive d’une violation des obligations imposées au bailleur par les dispositions précitées.

Lorsqu’un préjudice résultant de l’indécence du logement est établi, il y a lieu d’octroyer aux locataires des dommages et intérêts à titre de réparation.

Il convient toutefois de rappeler que le locataire est également tenu d’une obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat en application des dispositions de l’article 1134 du code civil.

En vertu de ce principe, lorsqu’il constate l’existence de désordres rendant le logement indécent, il lui incombe de mettre en demeure le bailleur de procéder aux travaux de rénovation nécessaires conformément aux dispositions de l’article 20 de la loi précitée. A défaut, le locataire contribue à la réalisation de son propre préjudice.

En l’espèce, le logement litigieux a bien fait l’objet d’un arrêté relatif au danger imminent pour la santé et la sécurité physique de ses occupants le 19 décembre 2022.

Cet arrêté faisait suite à un rapport de l'[Localité 6] du 7 décembre 2022 relevant divers désordres de SN nature à présenter un danger pour la sécurité ou la santé des occupants : anomalie sur les installations électriques, chaudière non fonctionnelle, défaut de sécurisation dans l’escalier, défaut de protection au niveau des fenêtres de l’étage ; dans un rapport ultérieur en date du 9 janvier 2023, l'[Localité 6] a relevé d’autres désordres : une dégradation des murs porteurs, des infiltrations sur les couvertures, des fuites au niveau des gouttières, un défaut de surface et de largeur dans les chambres à l’étage, une insuffisance d’isolation thermique du bâtiment un système de ventilation peu efficace, et la présence d’humilité généralisée dans le logement.

Un arrêté d’insalubrité est intervenu le 14 mars 2023.

A hauteur d’appel, la SCI soutient et justifie par différentes pièces apportées au débat, notamment le rapport d’intervention de la société EMKA intervenue le 25 avril 2023, ainsi que le procès-verbal d’état des lieux de sortie du commissaire de justice du 2 avril 2025, que le comportement de M. [X] a pu largement participer à certains des désordres qui avaient été relevés par l’ARS, dans la mesure où lui-même n’a pas respecté certaines obligations notamment celles d’entretenir la chaudière et a fait occuper le logement par de nombreuses personnes et qu’enfin le logement a été rendu dans un état déplorable et très dégradé, marquant une occupation défaillante de longue date. Enfin, par arrêté du 16 juillet 2024, la préfecture du Pas de Calais a modifié l’arrêté du 8 mars 2023 déclarant l’insalubrité du logement, et ce à la suite du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Béthune le 28 juin 2024, précisant qu’étant donné le statut d’occupant sans droit ni titre, suite à la résiliation du bail, l’occupant ne peut prétendre à un hébergement aux frais de la SCI et doit au plus tard le 30 juin 2023 quitter les lieux, ce que précisément M. [X] n’a pas fait.

Faute de se prévaloir de sa propre turpitude, M. [X] ne peut donc venir réclamer des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance auquel il a lui-même contribué, et alors qu’il a occupé ce logement sans droit ni titre.

En tout état de cause, et suivant les motifs pertinents et suffisants du premier juge que la cour adopte, la SCI [M] n’avait plus aucune obligation contractuelle à l’égard de M. [X] à compter du 31 août 2020, puisqu’il était devenu occupant sans droit ni titre à compter de cette date, et ce dernier ne peut réclamer aucune indemnisation à quelque titre que ce soit.

Sur les demandes en paiement

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile donnant droit à réparation lorsque qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien la privé de sa jouissance ; l’indemnité d’occupation au-delà de cet aspect indemnitaire est également de nature compensatoire et constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux ;

C’est donc à bon droit que le premier juge a fixé une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges soit la somme de 470 euros en application des stipulations du bail résilié.

S’agissant de l’arriéré locatif, la SCI [M] sollicite la confirmation du jugement de première instance, lequel avait retenu, sur la base du décompte locatif produit, un arriéré locatif de 1289 euros correspondant aux indemnités d’occupation impayées, terme du mois de décembre 2022 inclus, assortie des intérêts au taux légal, et déduction faite de la période pendant laquelle aucune indemnité d’occupation ne pouvait être réclamée en raison de l’état d’insalubrité du logement, déclaré le 19 décembre 2022.

Force est de constater que M. [X] ne produit aucune nouvelle pièce en cause d’appel de nature à rapporter la preuve du paiement de l’intégralité de ces indemnités d’occupation dont il est redevable à l’égard de la bailleresse.

Le jugement de première instance sera donc confirmé.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner M. [X] aux dépens d’appel et à le condamner à payer à la SCI [M] la somme de 1 500 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Condamne M. [N] [X] aux dépens d’appel et à payer à la SCI [M] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel.

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 7] Publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi, le présent arrêt a été signé par le Président et le Greffier.

Le greffier

Le président