5^e Chambre

ARRÊT N°-160

N° RG 17/06178 – N° Portalis DBVL-V-B7B-OGH2

SASU LE TAILLIS

C/

SCI LA VALLEE IMMOBILIER

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 AVRIL 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame A LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A B, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Octobre 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 Avril 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats après prorogation du délibéré

****

APPELANTE :

SASU LE TAILLIS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-maurice CHAUVIN de la SELARL CHAUVIN JEAN-MAURICE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Marion LOPEZ CARRENO, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

SCI LA VALLEE IMMOBILIER

LA VALLEE

35510 CESSON-SEVIGNE

Représentée par M^e E F-G, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e François BILLEBEAU, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

En 1990, les époux X ont acquis un bien immobilier, le 'Château de la Vallée', constitué d’un 'Manoir’ et d’un parc d’environ 4 hectares, situé au lieudit 'La Vallée’ 231 Cesson-Sévigné, en vue d’y ouvrir, après rénovation totale, un établissement d’hébergement de personnes âgées non dépendantes comportant 26 chambres.

En vue de cette acquisition, les époux X ont constitué la Sci La Vallée Immobilier ainsi que la Sarl Manoir de la Vallée, destinée à l’exploitation de l’activité de maison de retraite. Les parts de la Sci La Vallée Immobilier, propriétaire du bien immobilier, étaient alors détenues par la Sarl Manoir de la Vallée.

Les époux X ont fait construire dans le parc, à proximité du manoir un second bâtiment, moderne, destiné à augmenter la capacité d’accueil, ajoutant ainsi 25 chambres. Ce second bâtiment, ouvert à la clientèle en janvier 2000, a été baptisé 'Les Châtaigniers'.

En 2005, les époux X ont souhaité que le Manoir de la Vallée ne soit plus réservé aux personnes âgées non dépendantes et qu’il puisse également accueillir des personnes âgées dépendantes, transformant ainsi leur établissement en Ehpad (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). A cette fin, ils ont signé une convention tripartite avec le Président du conseil départemental et 1'autorité compétente pour l’assurance maladie.

Courant 2007, les époux X ont été approchés par le 'Groupe domidep', groupe qui exploitait alors plusieurs maisons de retraite et qui souhaitait s’implanter dans la région.

Le 18 février 2008, un protocole de cession des titres de la Sarl Manoir de la Vallée a été signé au profit de la société Medic Invest (devenue depuis Domidep). Aux termes de cet accord, les époux X, rachèteraient à la Sarl Manoir de la Vallée les titres de la Sci La Vallée Immobilier, elle-même propriétaire du bien immobilier 'Manoir de la vallée’ comprenant les deux bâtiments et les 4 hectares environ de parc. Dans le cadre de ce protocole, il était convenu que la Sci La Vallée Immobilier consentirait un bail commercial à la Sarl Manoir de la Vallée, afin que celle-ci puisse poursuivre l’exploitation de 1'Ehpad dans ces mêmes locaux.

Un bail commercial a ainsi été conclu le 8 avril 2008 pour une durée de 9 années, à compter du 8 avril 2008, pour se terminer le 7 avril 2017. Il était toutefois prévu une faculté de résiliation annuelle par le locataire une fois passée la première échéance triennale. Le loyer a été fixé à un montant annuel de 350.000 euros Ht. Il était prévu une franchise de loyer de 90 000 euros Ht par an sur les quatre premières années. Il n’a pas été procédé à un état des lieux d’entrée.

En parallèle, le groupe Domidep, nouveau propriétaire des parts de la Sarl Manoir de la Vallée, a entrepris la construction d’un immeuble à proximité à Cesson-Sévigné, en vue d’y transférer l’exploitation de l’Ehpad.

Le 7 octobre 2011, la Sas Le Taillis, preneur, a fait délivrer un congé à la Sci La Vallée Immobilier, bailleur, en vue d’une résiliation du bail au 7 avril 2012, faisant application de la faculté de résiliation annuelle.

Le 10 janvier 2012, M. X a adressé à la Sas Le Taillis un courrier destiné à l’inciter à remettre le bien immobilier en état, dans la perspective de sa restitution à la date du 7 avril 2012.

Le 1^er février 2012, la Sas Le Taillis a indiqué par courrier à son bailleur qu’elle ne pourrait pas libérer le bien immobilier objet du bail à la date d’effet du congé, au motif que l’immeuble qu’elle faisait construire pour y transférer et exploiter l’Ehpad ne serait pas achevé.

Les époux X ont missioné M. Y pour examiner le bien immobilier et déterminer les travaux à réaliser en vue de sa restitution. Le 15 mars 2012, M. Y, a établi un rapport dans lequel il a évalué le montant des travaux nécessaires à la somme de 388.867, 96 euros Ht, hors frais de maîtrise d’oeuvre, soit 544 360,70 euros Ttc , maitrise d’oeuvre comprise.

Un état des lieux de sortie a été réalisé le 27 juin 2012 par deux huissiers de justice missionnés par chacune des parties. Il a donné lieu à la rédaction de deux procés-verbaux.

Par acte d’huissier en date du 7 septembre 2012, les époux X ont fait assigner la Sas Le Taillis devant le juge des référés aux fins de solliciter, à titre principal, la condamnation de la Sas Le Taillis à leur verser une indemnité d’occupation et une somme au titre des travaux de remise en état du bien immobilier. Par ordonnance du 6 décembre 2012, le juge des référés a ordonné une mesure d’expertise confiée à M. D C. Une seconde ordonnance de référé en rectification d’erreur matérielle a été rendue le 13 décembre 2012 ajoutant au dispositif la condamnation au titre de l’indemnité d’occupation pour un montant de 127.928,80 euros.

La Sas Le Taillis a interjeté appel de ces deux ordonnances. Par arrêt le 11 décembre 2013, la mission d’expertise a été confirmée, la condamnation au titre de 1'indemnité d’occupation a été infirmée au motif que l’interprétation de la clause concernant l’indemnité d’occupation ne relevait pas de la compétence du juge des référés. En revanche, la Sas Le Taillis a été condamnée au paiement d’une somme provisionnelle de 50.000 euros au titre des travaux à exécuter pour remettre en état le bien immobilier, au titre des travaux non contestables, renvoyant les parties devant le juge du fond pour le surplus.

L’expert judiciaire a établi son rapport le 13 novembre 2013.

Après avoir reçu autorisation de l’expert judiciaire d’entreprendre les

travaux, la Sci La Vallée Immobilier, a fait procéder aux travaux nécessaires à la remise en exploitation des deux bâtiments, le Manoir et Les Châtaigniers.

Une fois ces travaux finis, les époux X ont mis en exploitation le 'Domaine de la Vallée', sous forme d’un Ehpa, Etablissement d’Hébergement pour des Personnes Agées non dépendantes, créant à

cet effet une société dédiée dénommée 'Happy seniors’ à partir de janvier 2014.

Par acte d’huissier en date du 5 février 2014, la société La Vallée Immobilier a fait assigner la Sas Le Taillis devant le tribunal de grande instance de Rennes en vue d’obtenir principalement sa condamnation au paiement des travaux de remise en état du bien immobilier, d’une indemnité d’occupation et des préjudices liés à l’inexploitation de l’immeuble jusqu’à ce que l’expert autorise l’exécution des travaux nécessaires à une nouvelle exploitation du bien immobilier.

Par jugement en date du 08 août 2017, le tribunal de grande instance de Rennes a :

— condamné la Sas Le Taillis à verser à la Sci La Vallée Immobilier les sommes suivantes :

—  34.352,03 euros, au titre des travaux de remise en état, avec indexation sur l’indice BT01 et intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  127.928,80 euros au titre des pénalités prévues par l’article 9 du contrat de bail ;

—  492.375 euros au titre du préjudice lié à l’immobilisation en fin de bail ;

—  3.247,69 euros au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de leurs autres demandes ;

— condamné la Sas Le taillis au paiement des entiers dépens de la présente instance et de l’instance en référé ayant donné lieu à la réalisation de l’expertise judiciaire ;

— accordé à maître E F-G, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande en exécution provisoire.

Le 18 août 2017, la Sasu Le Taillis a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 21 octobre 2020, elle demande à la cour de :

— confirmer le jugement en date du 8 août 2017 en ce qu’il a:

— condamné la Sci La Vallée Immobilier à rembourser à la société Le Taillis la somme de 98.475,40 euros au titre du dépôt de garantie ;

— débouté la société La Vallée Immobilier de sa demande de remboursement de la franchise ;

— infirmer le jugement en date du 8 août 2017 en ce qu’il a:

— condamné la société Le Taillis à régler à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 132.827,43 euros au titre des réparations locatives ;

— condamné la société Le Taillis à verser à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 127.928,80 euros au titre des pénalités prévues par l’article 9 du contrat de bail ;

— condamné la société Le Taillis à verser à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 492.375 euros au titre du préjudice lié à l’immobilisation en fin de bail ;

— condamné la société Le Taillis à verser à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 3.247,69 euros au titre des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie ;

Y faisant droit et statuant de nouveau :

II est demandé à la cour de:

— constater que le montant total de la remise en état des aménagements intérieurs s’élève à la somme de 207.239 euros Ht ;

— constater que le coefficient de vétusté devant être appliqué au montant de la remise en état des aménagements intérieurs est de 90% ;

— constater que le montant total de la réfection du mobilier s’élève à la somme de 27.577,36 euros Ht ;

— constater que le montant total de l’entretien des espaces verts s’élève à la somme de 6.679 euros Ht ;

— constater que le montant total des mises en conformité et d’entretien obligatoire du lagunage s’élève à la somme de 37.100 euros Ht ;

— constater que la valeur locative des locaux s’élève à la somme annuelle de 260.000 euros Hc Ht ;

— constater que le bail commercial en date du 8 avril 2008 n’a pas été résilié en application de la clause résolutoire ;

— constater que le bail commercial en date du 8 avril 2008 a expiré à la suite du congé donné par la société Le Taillis ;

— constater que la société Le Taillis n’a pas été en mesure, pour une raison

indépendante de sa volonté, de libérer les locaux à la date du congé, soit le 8 avril 2012 ;

— constater que les locaux ont été libérés le 30 juin 2012 ;

— constater que le bail commercial en date du 8 avril 2008 ne prévoit pas que le preneur sera redevable d’une indemnité d’occupation majorée en cas de non libération des lieux à la suite d’un congé ;

— constater que la société Le Taillis a réglé une indemnité d’occupation équivalente au montant du dernier loyer, charge en sus, pour la période du 8 avril au 30 juin 2012 ;

— constater que la société Le Taillis a réglé la somme de 127.928,80 euros Ttc en exécution des ordonnances rendues les 6 et 13 décembre 2012 ;

— constater que la mauvaise foi de la Sci La Vallée Immobilier fait obstacle à l’application de l’article 8.8.8. du bail commercial en date du 8 avril 2008 et à la condamnation de la société Le Taillis à régler une indemnité d’immobilisation ;

— constater que la Sci La Vallée Immobilier n’a subi aucun préjudice afférent à l’immobilisation des locaux ;

— constater que la Sci La Vallée Immobilier n’a pas respecté le formalisme du bail commercial afférent à la restitution des locaux ;

— constater que l’article 8.8.8. du bail commercial en date du 8 avril 2008 ne s’applique qu’à la durée des travaux ;

— constater que la durée des travaux à la charge de la société Le Taillis est de deux mois ;

— constater que l’article 8.8.8. du bail commercial en date du 8 avril 2008 constitue une clause pénale dont le montant est excessif ;

— constater que la franchise de loyer n’a pas été consentie en contrepartie de la réalisation de travaux par la société Le Taillis ;

En conséquence, il est demandé à la cour de :

— dire et juger qu’en application de la vétusté, la société Le Taillis n’est redevable que de la valeur résiduelle du coût de remise en état des aménagements intérieurs, soit 10% du montant de la remise en état des aménagements intérieurs ;

— dire et juger en conséquence que la Sci La Vallée Immobilier doit supporter 90% du montant de la remise en état des aménagements intérieurs;

— dire et juger que seule la somme de 4.606,27 euros peut être imputée à la société Le Taillis au titre de la réfection du mobilier ;

— dire et juger que seule la somme de 5.471,50 euros peut être imputée à la société Le Taillis au titre de l’entretien des espaces verts ;

— dire et juger que seule la somme de 5.672,50 euros peut être imputée à la société Le Taillis au titre des mises en conformité et d’entretien obligatoire du lagunage ;

— dire et juger que le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération des locaux doit être fixé au montant du dernier loyer, charge en sus ;

— condamner la Sci La Vallée Immobilier à restituer immédiatement à la société Le taillis la somme de 127.928,80 euros Ttc, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la décision de la cour d’appel, soit le 11 décembre 2013. A titre subsidiaire, il est demandé à la cour de constater que l’article 9.3 du bail en date du 8 avril 2008 constitue une clause pénale et que compte de tenu de son caractère excessif, fixer la majoration du loyer à 10%. En conséquence, il est demandé à la cour, à titre subsidiaire, de condamner la Sci La Vallée Immobilier à restituer immédiatement à la société Le taillis la somme de 117.353,87 euros Ttc, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la décision de la cour d’appel ;

Si par extraordinaire la cour considérait qu’une indemnité d’immobilisation était due par la société Le Taillis, dire et juger que cette indemnité s’élève à la somme de 43.332 euros ;

— condamner la Sci La Vallée Immobilier à restituer immédiatement à la société Le Taillis le montant du dépôt de garantie, soit la somme de 98.475,40 euros, augmentée du taux d’intérêt légal à compter de la restitution des locaux, soit le 30 juin 2012 ;

— condamner que les frais de l’expertise de M. C seront supportés dans leur totalité par la Sci La Vallée Immobilier ;

— débouter la Sci La Vallée Immobilier de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Le Taillis ;

— condamner la Sci La Vallée Immobilier à payer à la société Le Taillis la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 20 octobre 2020, la Sci La Vallée Immobilier demande à la cour de :

Sur les travaux de remise en état à la fin du bail ;

A titre principal,

— condamner la Sas Le Taillis à payer à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 480.865,94 euros ht soit 577.039,13 euros Ttc, avec indexation sur l’indice BT01 et intérêt au taux légal à compter de la date de fin du bail, soit le 7 avril 2012 ;

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à cette demande ;

Subsidiairement,

— confirmer la condamnation du quantum retenu par le tribunal mais l’infirmer en ce qu’il a retenu une vétusté de 50% et condamner la Sas Le Taillis à payer :

— au titre des travaux : 198.739,31 euros, outre Tva ;

— au titre du remplacement des flexibles de douche usagés : 4.000 euros, outre Tva ;

— au titre d’équipements électriques dégradés : 4.500 euros, outre Tva ;

— au titre du nettoyage et la mise en cire des sols : 8.000 euros, outre Tva ;

— au titre de l’entretien des espaces verts, 6.679 euros, outre Tva ;

— au titre de l’entretien du système de lagunage de l’installation individuelle d’assainissement, 5.672,50 euros, outre Tva ;

— au titre de la remise en état du mobilier, 4.606,27 euros outre Tva;

Avec indexation selon l’indice BT01 et intérêt au taux légal à compter de la fin du bail soit le 7 avril 2012,

— rejeter toutes demandes de la Sas Le taillis ;

Sur l’indemnité d’occupation,

— juger que la Sas Le Taillis, bien qu’ayant donné congé pour le 7 avril 2012 alors même qu’elle savait qu’elle ne serait pas en mesure de libérer les lieux pour cette date, s’est maintenue dans ceux-ci jusqu’au 30 juin 2012 ;

— condamner en application de l’article 9 du contrat de bail la Sas Le Taillis à payer à la Sci La vallée immobilier la somme de 127.928,80 euros au titre de l’indemnité d’occupation contractuellement prévue ;

— confirmer le jugement sur ce point ;

— rejeter toutes demandes de la Sas Le Taillis ;

Sur la franchise de loyer :

— juger que, de son propre aveu, la Sas Le Taillis n’a opéré aucuns travaux en contrepartie de la franchise de loyer consentie par la Sci La Vallée Immobilier à raison de 90.000 euros x 4 années = 360.000 euros Ht, outre Tva ;

— la condamner au paiement de cette somme ;

— infirmer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de la Sci La Vallée Immobilier sur ce point ;

— rejeter toutes demandes de la Sas Le Taillis ;

Sur l’indemnisation contractuelle du préjudice lié à l’impossibilité de relouer ou d’exploiter à la fin du bail (article 8.8.8. du bail) ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a fait droit à la demande formée par la Sci La vallée immobilier en application l’article 8.8.8. du bail ;

— L’infirmer en ce qu’il a estimé que les travaux de reprise prendraient 4 mois, alors qu’ils ont nécessité 7 mois, ce qui conduit à réaliser le calcul sur 18 mois et non sur 15 mois, soit 98.475,40 euros Ht / 3 mois x 18 mois = 590.852,40 euros Ht, outre Tva ;

Subsidiairement ;

— confirmer le jugement en ce qu’il a calculé l’indemnité sur 15 mois, soit 492.375 euros ;

— rejeter toutes demandes de la Sas Le Taillis ;

Sur les frais d’huissier pour l’établissement de l’état des lieux de sortie ;

— condamner la Sas Le Taillis à payer à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 3.247,69 euros Ttc correspondant aux frais d’établissement de l’état des lieux, le 27 juin 2012 ;

— confirmer le jugement sur ce point ;

— juger que l’ensemble de ces sommes portera intérêt à compter du 7 avril 2012, date à laquelle les locaux auraient dû être restitués en état d’être à nouveau loués ;

— rejeter toutes demandes de la Sas Le taillis ;

Sur les frais irrépétibles et les dépens ;

— condamner la Sas Le Taillis à payer à la Sci La Vallée Immobilier la somme de 90.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les 4.000 euros déjà accordés en première instance ;

— rejeter toutes demandes de la Sas Le Taillis ;

— condamner la Sas Le Taillis aux entiers dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire, dont distraction au profit de M^e E F-G, avocat constitué.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 octobre 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les travaux de remise en état

* sur les embellissements intérieurs

La société Le Taillis soutient que les locaux qui lui ont été loués étaient vétustes et que la société La Vallée Immobilier ne produit aucune pièce établissant que, comme elle l’affirme, elle aurait remis les locaux dans un état neuf, que la convention tripartite révèle au contraire que la structure devait être transférée sur un autre site et que les locaux n’étaient pas en bon état au jour de la prise d’effet du bail puisque, en 2008, le bâtiment le Manoir était loué après 16 ans d’exploitation et que les Châtaigniers ont été loués après 7 ans d’exploitation pour le rez de chaussée et le 1^er étage et 6 ans d’exploitation pour le 2^e étage, que les obligations d’entretien et de restitution du preneur doivent s’interpréter par rapport à l’état dans lequel les locaux lui ont été remis et qu’elle était tenue de restituer les locaux en parfait état de réparations et d’entretien, étant précisé que le bail ne transférait pas les réparations résultant de la vétusté à la charge du preneur de sorte que compte tenu des stipulations contractuelles et de la jurisprudence en matière de vétusté, la cour devra infirmer le jugement et retenir que le bailleur devra supporter 90% du montant de la remise en état des embellissements intérieurs ainsi que des flexibles de douches, des installations électriques et des sols dans la mesure où la vétusté s’applique pour toutes les réparations locatives sans distinction.

La société La Vallée Immobilier rétorque que le preneur avait souscrit dans le bail commercial de forts engagements quant à l’entretien du bien immobilier au cours du bail et devait notamment rendre l’ensemble immobilier en parfait état de réparation et d’entretien, qu’il avait par ailleurs pris l’engagement d’y apporter des améliorations en contrepartie d’une franchise de loyers. Elle ajoute que les deux immeubles avaient fait l’objet d’importants travaux en 2004 et 2005 pour répondre aux exigences de l’accueil de personnes âgées dépendantes et que la signature de la convention tripartite pour l’exploitation de l’EHPAD témoigne de la conformité et du parfait état, en grande partie remis à neuf, des deux bâtiments en 2005. Elle précise que les chiffres qu’elle produit démontrent que les travaux d’entretien réalisés par les époux X sont d’un montant nettement supérieur aux sommes consacrés à cet entretien entre 2008 et 2011. Elle fait valoir que la société Le Taillis devait rendre le bien immobilier dans le même parfait état qu’elle l’avait pris 4ans plus tôt. Elle précise que la cuisine de l’établissement a été restituée insalubre et impropre à sa destination et conteste le rapport de l’expert en arguant de sa partialité et fait valoir qu’il ne peut pas être retenu de vétusté alors que la dégradation des locaux a pour seule cause l’absence d’entretien de ceux-ci, faisant valoir à titre principal qu’il convient de retenir les évaluations de M. Y pour un montant de 480 865,94 euros, outre la TVA et à titre subsidiaire le montant évalué par l’expert judiciaire.

Si l’expertise amiable de M. Z fait partie des pièces régulièrement produites aux débats et soumises à la discussion des parties, il convient de retenir les constatations techniques de l’expert qui ont été faites dans le cadre d’une expertise judiciaire contradictoire, au cours de laquelle les parties ont pu présenter leurs observations, même si la cour n’est pas tenue par les conclusions qu’il en a tiré alors que la partialité alléguée de l’expert n’est pas établie et qu’en toute hypothèse l’intimée n’en tire aucune conséquence puisqu’elle ne soutient pas la nullité de l’expertise.

En application de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

En l’espèce, il est constant qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué de sorte que les locaux sont présumés avoir été pris en bon état de réparations locatives.

Le bail prévoit aux termes de son article 8.3.2 que ' pendant toute la durée du présent bail et de ses renouvellements, le preneur devra maintenir l’ensemble immobilier constamment en bon état d’entretien et de réparations de toutes sortes quel qu’en soient la nature et l’importance, à l’exception des grosses réparations définies à l’article 606 du code civil.

Il devra notamment faire entretenir et remplacer, si besoin est, tout ce qui concerne les installations à son usage personnel, ainsi que les fermetures et serrures des fenêtres, portes et volets, les glaces, vitres, parquets carrelages, revêtements de sol, boiseries. Le tout devra être constamment maintenu dans un parfait état de propreté.

Il devra, en outre, faire entretenir l’ensemble du parc dépendant de l’ensemble immobilier et notamment les clôtures, les allées, les jardins et les arbres et arbustes, de sorte qu’il soit maintenu dans un parfait état de propreté et que les personnes résidant dans les locaux de l’ensemble immobilier puissent continuer à en jouir comme ils en jouissent à ce jour. (…)'

L’article 8.8.3 qui prévoit l’établissement d’un état des lieux de sortie stipule également que 'le preneur devra en outre rendre les revêtements de sols, murs et plafonds en parfait état.'

L’expert judiciaire a relevé, aux termes de son rapport que 'le Bâtiment le Manoir a été loué en 2008 après 16 ans d’exploitation sans que n’aient été réalisés aucun travaux significatifs d’entretien ou de rénovation des embellissements et des équipements. Le bâtiment les châtaigniers a été loué en 2008 dans les mêmes conditions après 7 ans d’exploitation pour le rez de chaussée et le 1^er étage et 6 ans pour le 2^e étage. Lors de la restitution des locaux le 30 juin 2012, les équipements et embellissements étaient âgés respectivement de 21 ans pour le Manoir, de 11 ans pour le rez de chaussée et le 1^er étage et de 10 ans pour le 2^e étage des Châtaigniers.'

L’intimée ne prouve pas que contrairement à ces constatations de l’expert, les bâtiments auraient été à l’état neuf lors de la prise d’effet du bail. En effet, la signature de la convention tripartite le 30 novembre 2005 entre l’Etat, le département et la société Manoir de la Vallée ne renseigne pas sur l’état de l’immeuble lors de la prise d’effet du bail et n’établit pas que le bâtiment était à l’état neuf à ce moment là, elle établit seulement qu’il était conforme pour accueillir des personnes dépendantes.

La SCI la Vallée Immobilier peut d’autant moins invoquer l’état neuf des bâtiments lors de la prise d’effet du bail que la franchise de loyer est notamment motivée par 'l’état de l’ensemble immobilier', qu’il est fait référence à la circonstance que le preneur envisage de faire des travaux de réparation et d’embellissement, et que l’expert qu’elle a mandaté évalue les travaux de réfection à 449 142,49 euros HT maîtrise d’oeuvre comprise, alors que le preneur n’a occupé les lieux que de 2008 à 2012, soit un peu plus de quatre ans.

Par ailleurs, si la SCI la Vallée Immobilier produit des factures d’entretien, aucune de ces factures ne démontre que, comme elle le prétend, elle aurait remis les lieux à neuf en 2005. Par contre ces factures démontrent que les lieux étaient entretenus et que les biens donnés à bail permettaient l’exploitation de l’activité pour lesquels ils étaient loués.

Alors qu’aucune des clauses du bail ne met à la charge du preneur la vétusté, le bailleur n’est pas fondé à solliciter la remise des lieux à l’état neuf après quatre années d’occupation des lieux.

Aux termes de son rapport l’expert judiciaire a exposé que même si les embellissements et équipements étaient intégralement amortis compte tenu d’un taux de vétusté compris entre 8,5 % et 10 % par an, il demeure une valeur résiduelle des embellissements et équipements des locaux qui résulte du fait que ceux-ci, bien que défraîchis, permettent une utilisation des locaux.

Alors que les locaux étaient en bon état d’entretien, qu’il n’est pas contesté qu’ils ont permis l’exploitation de la société Le Taillis sans difficulté et sans travaux pendant les quatre ans de son occupation, il convient d’évaluer cette valeur résiduelle à 30 % et la vétusté à 70 % de sorte qu’il convient de condamner la société Le Taillis à payer la somme de 198 739,31 euros x 30% soit la

somme de 59 621, 79 euros.

A juste titre, le premier juge a retenu que les flexibles de douche usagés auraient dû être remplacés par le locataire puisqu’il s’agit de réparations locatives ce qui justifie que la somme de 4000 euros soit mis à la charge de la société le Taillis. Il en est de même des éléments électriques dégradés qui auraient dus être pris en charge par le preneur pour la somme de 4000 euros.

A juste titre le premier juge a retenu que le nettoyage et la mise en cire des sols sont à la charge exclusive du preneur pour la somme de 8000 euros.

* Sur le parc et les végétaux

L’expert judiciaire a fait des constatations alors qu’une saison complète s’était écoulée depuis le départ du preneur . Par contre aux termes du constat des lieux de sortie en date du 27 juin 2012, il est fait état d’un défaut d’entretien par le preneur puisque l’huissier de justice a constaté des végétaux non entretenus , non coupés et du bois mort non ramassé , ce qui est parfaitement visible sur les photographies jointes au constat d’huissier.

Il en résulte qu’alors que le preneur avait , aux termes du bail , l’obligation d’entretenir en parfait état de propreté l’ensemble du parc , il convient de mettre à la charge exclusive du preneur la somme de 6679 euros au titre de l’entretien des espaces verts.

* Sur l’assainissement et le lagunage

L’expert a estimé que la filière d’assainissement nécessitait des travaux dus pour une grande part à des défauts de conception et d’autre part à des défauts d’entretien .

Par de justes motifs que la cour adopte, le premier juge a retenu que seule la somme de 5672,50 euros doit être mise à la charge du preneur pour les travaux d’entretien alors que les travaux nécessités par un défaut de conception doivent rester à la charge du bailleur.

* sur le mobilier

Le sapiteur, expert spécialisé en menuiserie et ébénisterie, consulté par l’expert judiciaire, en ce qui concerne le mobilier, a constaté que :

— les sièges ne présentaient pas de désordres particuliers liés à un mauvais usage, mais simplement une usure liée à un usage intensif inévitable dans ce genre d’établissement,

— le bureau art-déco présentait des traces d’usure normale dans le temps,

— la boiserie du hall d’accueil présentait des traces probablement dues à des passages de chariots ou de fauteuils roulants,

— la console de style empire présentait des éclats semblant anciens, plus dus à un mauvais emplacement qu’à un mauvais usage,

— le guéridon est empoussiéré et il convenait de revoir sa finition vernis,

— une console de style louis XVI dont les éclats ne peuvent être majoritairement pas être imputés à un mauvais usage.

Par de justes motifs que la cour adopte, le premier juge a retenu qu’il convenait de mettre à la charge du preneur la somme de 4606, 27 euros à ce titre en ne retenant qu’une participation de 20% du

preneur pour les sièges, le bureau, la console et le guéridon puisqu’une grande partie des dégradations procède d’une usure normale de ce mobilier, de retenir une prise en charge de 10% par le preneur pour la réparation des trois pianos et de la console de style louis XVI alors que l’altération provient plus de l’usure du temps que d’un mauvais usage et de mettre à la charge du preneur la moitié du coût de réfection des boiseries du hall d’accueil compte tenu des traces de chocs dus au passage des chariots.

En définitive, il convient de mettre à la charge de la société Le Taillis la somme de :59 621, 79 euros +4000 euros +4000 euros +8000 euros+ 6679 euros +5672,50 euros+ 4606, 27 euros = 92 579,56 euros HT soit 110 725,04 euros TTC , sans qu’il y ait besoin d’indexer cette somme sur l’indice BT01 puisque les travaux ont été effectués par la bailleresse dans un temps contemporain à l’évaluation de l’expert.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Il n’est pas contesté qu’un dépôt de garantie de 98 475,40 euros a été versé de sorte qu’il doit s’imputer, conformément aux clauses du bail sur l’indemnité mise à la charge du preneur de sorte qu’il ne reste plus dû à ce titre que la somme de 12 249,64 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 5 février 2014.

Sur les pénalités prévues par l’article 9 du bail et l’indemnité d’occupation

La société Le Taillis soutient que la clause de majoration de l’indemnité d’occupation est insérée dans l’article 9.3 du contrat de bail afférent à la clause résolutoire, que cette majoration est une sanction liée à la résiliation du bail par la faute du preneur qui ne peut être étendue à une hypothèse autre que celle contractuellement visée, alors qu’en l’espèce son occupation au-delà de la date visée est indépendante de sa volonté.

La SCI La Vallée Immobilier fait valoir que la société Le Taillis a attendu le dernier jour pour délivrer le congé ce qui démontre qu’elle était consciente du retard pris par l’exécution de ses travaux et que les époux X ont été placés devant le fait accompli ne pouvant que laisser la société Le Taillis se maintenir dans les lieux dans l’attente qu’elle puisse transférer son activité et ses pensionnaires et le choix de la société Le Taillis d’abuser de sa faculté de résiliation plutôt que de reporter la résiliation l’année suivante lui a porté préjudice en faisant échouer des négociations avec un repreneur. Elle soutient que dès lors que les lieux n’ont pas été restitués à la bonne date mais 3 mois plus tard l’indemnité prévue par l’article 9 du bail est due alors que le bail n’opère aucune distinction sur la cause de la résiliation.

Le bail commercial du 8 avril 2008 comprend notamment un article 3 intitulé 'Durée’ dans lequel il est précisé au paragraphe 3.3 'Sans préjudice de ce qui précède, si le présent bail n’a pas été résilié à l’issue de la première période triennale, le Preneur pourra, avec effet à compter du 7 avril 2012, résilier le présent bail à chaque date anniversaire de sa conclusion (et pour la première fois le 7 avril 2012). Cette résiliation devra être notifiée au Bailleur par acte extra-judiciaire au moins six mois avant la date anniversaire concernée'. Aucune autre mention en figure dans cet article.

L’article 9 du contrat intitulé 'Clause résolutoire’ contient en son paragraphe 9.3 la clause suivante: 'Au cas où, après résiliation du bail , les lieux ne seraient pas restitués au Bailleur à la bonne date, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le Preneur ou ses ayants droit jusqu’à la restitution effective, sera égale, par jour de retard, à 2% du montant du loyer trimestriel TTC , augmentés de tous droits à dommages – intérêts au profit du bailleur. Ladite indemnité d’occupation s’entend hors droits et taxes, droits et taxes en sus à la charge du débiteur de ladite indemnité.'

Cette clause qui augmente de manière importante la somme mise à la charge du preneur ne peut qu’être interprétée restrictivement et alors qu’elle figure dans l’article concernant la clause résolutoire,

qu’il n’y a aucune mention dans le bail prévoyant qu’elle s’applique à toutes les situations de fin de bail, il convient de retenir que les parties n’ont pas entendu l’étendre au-delà d’une résiliation par acquisition de la clause résolutoire. La société La Vallée Immobilier sera en conséquence déboutée de sa demande par infirmation du jugement à ce titre, alors qu’il est reconnu par le bailleur que le preneur a d’ores et déjà réglé à titre d’indemnité d’occupation la somme de 108 716,84 euros TTC correspondant au montant du loyer normal pour la période du 8 avril au 30 juin 2012 ce qui est satisfactoire.

Il n’y aura par contre pas lieu d’ordonner expressément la restitution par la société La Vallée Immobilier de la somme de 127 928,80 euros versée en exécution des ordonnances de référé des 6 et 13 décembre 2012 tant une telle restitution est d’ores et déjà de plein droit acquise par le seul effet de l’infirmation de ces ordonnances par l’arrêt de cette cour du 11décembre 2013, et ce, avec intérêts courant eux-mêmes de plein droit au taux légal à compter de la signification de cet arrêt le 4 février 2014.

Sur la demande de remboursement de la franchise de loyer

La société La Vallée Immobilier soutient qu’aux termes du bail , la société Le Taillis s’est engagée reprenant en cela les promesses faites lors de la signature du protocole de cession des titres du 18 février 2008, à effectuer des améliorations et des embellissements du bien immobilier, moyennant une franchise de 90 000 euros par an pendant les 4 premières années, or elle n’a jamais effectué quelques travaux que ce soit en contrepartie de cette franchise de loyer et qu’elle a, au contraire, effectué un entretien minimaliste de sorte qu’elle doit être condamnée à restituer la somme de 360 000 euros au titre de la franchise de loyers.

La société Le Taillis rétorque que le bail ne prévoit en aucun cas que la franchise de loyer est accordée en contrepartie de l’obligation pour le preneur de réaliser des travaux.

Aux termes de l’article 5.5 du bail , il a été prévu que 'A titre exceptionnel et compte tenu de l’état de l’ensemble immobilier, des charges notamment fiscales mises à la charge du preneur et du fait que le preneur envisage d’effectuer des travaux de réparation et d’embellissement dans l’ensemble immobilier, les parties sont expressément convenues de fixer le loyer annuel du présent bail pour les quatre premières années du bail à 260 000 euros hors droits et taxes.'

Si cette franchise de loyer était prévue en annexe 4 du protocole d’accord relatif à la cession des titres, aucune explication concernant les raisons de cette franchise ne figure sur cette annexe.

Les termes de l’article 5.5 du bail motivent la franchise de loyer par plusieurs éléments ce dont il résulte que le fait que le preneur n’ait pas effectué des travaux ne la rend, en toute hypothèse, pas sans cause.

De plus cet article ne contient aucun engagement du preneur d’effectuer des travaux, le terme 'envisage’ démontrant ainsi que l’a retenu le premier juge qu’il ne s’agissait que d’une possibilité et non d’un engagement ferme et précis de faire des travaux, dont au demeurant la nature et l’importance ne sont pas précisées.

Il en résulte que le jugement doit être confirmé en ce que la SCI La Vallée Immobilier a été déboutée de sa demande de remboursement de la franchise de loyer.

Sur l’indemnité prévue à l’article 8.8.8 du bail

L’article 8.8.8. du bail prévoit que : 'Si les locaux ne peuvent être reloués en l’état avant l’exécution des travaux imputables au preneur et relevés dans l’état des lieux, le preneur supportera et réglera au bailleur une indemnité égale au dernier montant du loyer en vigueur et aux charges correspondantes et ce, jusqu’à l’achèvement des travaux(…)'.

En ce qu’elle n’a pas pour objet de faire assurer par l’une des parties l’exécution de son obligation mais qu’elle compense un manque à gagner du bailleur, cette clause n’est pas une clause pénale.

Elle fait par contre référence à une indemnité égale au dernier montant du loyer et des charges de sorte que le preneur est mal fondé à se prévaloir de la valeur locative telle que proposée par l’expert alors qu’aux termes du bail il a accepté que le loyer soit rétabli à la somme de 350 000 euros Hors taxes soit 393 901,60 euros TTC , soit un loyer mensuel de 32 825 euros TTC. Le calcul ne peut qu’être fait sur cette base.

Ainsi que l’a rappelé le premier juge, du fait de la procédure judiciaire et de la nécessité d’une expertise, il s’est écoulé 11 mois entre le jour où le preneur a quitté les lieux, le 27 juin 2012 et la date à laquelle l’expert a indiqué aux époux X que les travaux de remise en état pouvaient être effectués, à savoir le 20 mai 2013.

L’expert a estimé la durée des travaux à deux mois, toutefois ainsi que l’a retenu le tribunal, cette durée était insuffisante, compte tenu du temps nécessaire pour que les travaux débutent et pour exécuter l’ensemble des travaux. La durée de travaux retenue par le premier juge de quatre mois sera confirmée, alors que la SCI La Vallée Immobilier n’établit par aucune pièce que les travaux ont en réalité duré 7 mois.

La société Le Taillis soutient que la mauvaise foi de la SCI La Vallée Immobilier fait obstacle à toute demande d’indemnisation, puisqu’elle lui a tout d’abord réclamé la somme de 544 360,70 euros, puis celle de 639 052,20 euros au titre des travaux de réfection et qu’elle savait en réclamant ces sommes qu’un contentieux était inévitable, qu’elle n’a subi aucun préjudice car elle n’avait pas l’intention de relouer les locaux à un tiers et qu’elle n’a pas respecté le formalisme contractuel en ce qu’elle n’a produit aucun devis, se contenant de produire le rapport de M. Z et de solliciter le paiement d’une somme de 639 052,20 euros.

La société Le Taillis ne peut prétendre que le bailleur n’aurait pas respecté le formalisme prévu par le bail alors que le rapport de M. Z comprend des devis. En toute hypothèse le désaccord des parties ne provient pas d’une éventuelle violation d’un processus contractuel mais de l’opposition existant entre les parties sur le montant des travaux à effectuer et la prise en charge de leur coût, qui a rendu inéluctable l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Le preneur ayant été condamné à prendre en charge la somme de 110 725,04 euros, il n’est pas contestable que la clause a vocation à s’appliquer et le preneur ne peut prétendre que les travaux qui lui sont imputables peuvent être réalisés en temps masqué alors qu’il doit supporter les conséquences de l’exécution des travaux mis à sa charge.

Il ne peut prétendre que la clause n’aurait vocation qu’à indemniser le temps des travaux car du fait de la vocation indemnitaire de la clause, elle doit également trouver application durant la période durant laquelle les lieux ne pouvaient pas être reloués, la société Le Taillis ne pouvant à cet égard prétendre qu’ils ont été repris par les époux X alors qu’aux termes de sa pièce 36, l’exploitation est assurée par la société Happy Seniors.

Par contre si le temps d’exécution des travaux sera indemnisé par la société Le Taillis, à savoir 32 825 euros x 4 = 131 300 euros, il apparaît que, compte tenu des demandes initiales et de la décision de la cour le temps de la procédure ne doit être pris en charge qu’à hauteur de 30% par le preneur correspondant à sa part de prise en charge des travaux d’embellissement telle que déterminée par la cour et sur laquelle existait une forte opposition entre les parties, soit 35825 euros x11 = 394 075 euros x30% = 118 222,50 euros soit un total de 249 522,50 euros, par infirmation du jugement sur ce point.

Sur les frais d’établissement de l’état des lieux de sortie

La société Le Taillis expose qu’elle a réglé les frais de son propre huissier et qu’elle n’a pas à régler ceux de l’huissier auquel le bailleur a souhaité recourir.

L’article 8.8.3 du bail prévoit que l’état des lieux doit être fait aux frais du preneur de sorte que le jugement doit être confirmé en ce que la société Le Taillis a été condamnée à payer la somme de 3 247,69 euros.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a mis les dépens à la charge de la société Le Taillis et condamné celle-ci au paiement d’une somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Alors que chacune des parties succombe partiellement en ses prétentions, il convient de dire que chacune d’elles conservera à sa charge les dépens par elle exposés et de les débouter de leur demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition de la décision au greffe

Confirme le jugement dont appel sauf sur le montant des travaux de remise en état, de l’indemnité d’occupation, et du préjudice lié à l’immobilisation en fin de bail ,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Fixe le montant des travaux à la charge de la SAS Le Taillis à la somme de 110 725,04 euros TTC,

Condamne la SAS Le Taillis à payer à la SCI La Vallée Immobilier la somme de 12 249,64 euros avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 5 février 2014, après déduction du dépôt de garantie de 98 475,40 euros,

Déboute la société La Vallée Immobilier de sa demande en paiement de la somme de 127 928,80 euros,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due du 8 avril au 30 juin 2012 au montant du dernier loyer, charges en sus, et constate qu’elle a été payée,

Dit n’y avoir lieu de statuer sur la restitution de la somme de 127 928,80 euros,

Condamne la SAS Le Taillis à payer à la SCI La Vallée Immobilier la somme de 249 522,50 euros au titre du préjudice lié à l’immobilisation en fin de bail,

Déboute les parties de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chaque partie supportera les dépens d’appel par elle exposés.

Le greffier La Présidente