4ème Chambre

ARRÊT N° 414

N° RG 21/03822

N° Portalis DBVL-V-B7F-RYMK

BD / FB

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 DECEMBRE 2022

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 03 Novembre 2022

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 15 Décembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

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APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de la RÉSIDENCE CAP WEST [Localité 4] représenté par son syndic la SAS SERGIC ENTREPRISES dont le siège social est sis [Adresse 5] pris en la personne de son représentant légal domicilié audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Pierre-Thomas CHEVREUIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Monsieur [R] [L]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Assigné à l’étude d’huissier

Exposé du litige :

M. [R] [L] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété dite Résidence CAP WEST [Localité 4] sise [Adresse 3] à [Localité 4] (35580).

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 25 avril 2018, le budget prévisionnel relatif à la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018 a été approuvé pour un montant de 52.265,00 euros TTC. Celui relatif à l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 a été approuvé pour un montant de 52.265,00 euros TTC.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2019, le budget prévisionnel pour la période du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 a été approuvé pour un montant de 61.890,00 euros.

Suivant procès-verbal d’assemblée générale du 2 décembre 2020, les comptes de l’exercice du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019 ont été approuvés pour un montant de 54.472,56 euros TTC et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 a été approuvé pour un montant de 59.000,00 euros TTC.

Suivant lettre recommandée avec accusé de réception du 8 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires de la Résidence CAP WEST [Localité 4] représenté par son syndic la SAS SERGIC a mis en demeure M. [R] [L] de payer les charges et provisions sur charges de copropriété régulièrement votées et dues au 31 décembre 2020 pour un montant de 1.844,13 €.

Par acte d’huissier du 9 février 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence CAP WEST a fait assigner M. [L] devant le président du tribunal judiciaire de RENNES statuant selon la procédure dite accélérée au fond en paiement de la somme de 1.916,32 euros correspondant aux appels de charges et de provisions sur charges dus au 31 mars 2021, outre une somme de 3200€ de dommages et intérêts et une indemnité de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 30 avril 2021 le président du tribunal judiciaire de RENNES a rejeté les demandes du syndicat des copropriétaires de la Résidence CAP WEST et lui a laissé la charge des dépens.

Le Syndicat des copropriétaire a interjeté appel par déclaration du 22 juin 2021.

Par conclusions transmises le 2 août 2021, le syndicat des copropriétaire de la résidence Cap West de [Localité 4] demande à la cour de :

— infirmer le jugement du 30 avril 2021 en ce qu’il l’a débouté de ses demandes en condamnation à l’encontre de M. [L],

— déclarer le président du tribunal judiciaire de Rennes compétent pour connaître du présent litige,

— condamner M. [R] [L] à lui payer , la somme de 1.916,32 euros correspondant aux appels de charges et de provisions sur charges dus au 31 mars 2021

— condamner M. [R] [L] à lui payer la somme de 3.200,00 euros de dommages et intérêts, outre 3000€ d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 à défaut de versement de provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et après une mise en demeure demeurée infructueuse pendant 30 jours les autres provisions non encore échues et les somme dues appelées au titre des exercices précédents deviennent exigibles. Il observe que depuis le 1er janvier 2020 le président du tribunal judiciaire a compétence exclusive pour statuer sur ces litiges, dans le cadre de la procédure accélérée au fond.

Il relève que sa demande en l’espèce entre dans les pouvoirs accordés au président par cet article et que sa demande ne constitue pas une demande en paiement de droit commun d’un arriéré de charges.

Il considère que les deux conditions posées par le texte soit, une approbation des comptes et du budget prévisionnel, la défaillance du copropriétaire à l’issue d’ un délai de 30 jours à compter de MED sont réunies. Il ajoute que le délai de 30 jours est un délai de procédure avant de pouvoir agir qui n’a pas à être mentionné dans la mise en demeure.

L’appelant a signifié sa déclaration d’appel et ses conclusions à M. [L] le 21 août 2021 acte remis à l’étude. M. [L] n’a pas constitué avocat .

La procédure a été clôturée par ordonnance du 4 octobre 2022.

Motifs :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si l’absence du défendeur, régulièrement assigné, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge fait droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Selon l’article 14-1 de la loi précitée, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter ce budget est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Selon l’article 14-2 I, ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

L’article 19-2 alinéas 1er et 2 de la loi dispose qu’ à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents .après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

La mise en 'uvre de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 suppose donc qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’ article 14-2 soit demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure de la régler.

En l’espèce, le 8 décembre 2020, le syndicat des copropriétaires par la voie de son conseil a adressé à M. [L] une mise en demeure rédigée comme suit :

« La société Sergic, syndic de l’immeuble dont vous êtes copropriétaire au sein d’une résidence Cap West [Localité 4], sise [Adresse 3] m’informe que vous êtes débiteur au titre des charges dues au 31 décembre 2020 d’une somme de 1844,13€.

Il convient d’ajouter à cette somme 162,39€ correspondant au coût de la présente soit un total de 2006,52€.

La société Sergic m’a demandé de vous réclamer le règlement de la somme susmentionnée étant précisé qu’à défaut de paiement dans le délai d’une quinzaine à compter de la réception de la présente, elle m’a mandaté pour engager toute procédure utile aux fins de recouvrement de sa créance, étant bien évidemment précisé que les frais de justice resteront à votre charge.

En conséquence, je vous mets en demeure de m’adresser par retour et dans un délai maximum de quinzaine à compter de la réception de la présente un chèque libellé à l’ordre de la CARPA d’un montant de 20006,52€ (…) »

Comme l’a justement relevé le premier juge, cette mise en demeure constitue de fait un acte préalable à une action de droit commun en paiement de charges et ne répond pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi.

Elle ne précise pas, en effet, les provisions exigibles au titre de l’article 14-1 ou 14-2I de la loi de 1965 relatives à l’année en cours qui n’auraient pas été payées par M. [L], étant rappelé que les sommes dues au titre des exercices antérieurs ne constituent plus des provisions après approbation des comptes.

M. [L] n’était donc pas avisé précisément comme le requiert le texte de la somme dont il devait s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter l’exigibilité immédiate des provisions non encore échues et des sommes dues appelés au titre des années précédentes et ne disposait d’aucun moyen de déterminer à partir du seul montant énoncé les provisions impayées.

Dès lors, la cour confirme le jugement qui a débouté le syndicat de sa demande en paiement de la somme de 1844,13€ et de dommages et intérêts, dans le cadre de la procédure accélérée de l’article 19-2 de la loi du 11 juillet 1965, compte tenu de l’irrégularité de la mise en demeure.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

La demande du syndicat au titre des frais irrépétibles d’appel est rejetée. L’appelant supportera les dépens d’appel.

Par ces motifs

La cour,

Statuant publiquement, par défaut en dernier ressort,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions,

Rejette la demande d’indemnité au titre des frais irrépétibles,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Cap West de [Localité 4] aux dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,