1ère Chambre

ARRÊT N°89/2023

N° RG 22/02817 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SWTF

S.C.I. D'[Localité 6]

M. [P] [C]

C/

M. [R] [T]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 21 MARS 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre entendu en son rapport,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 22 novembre 2022

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 21 mars 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

La S.C.I. D'[Localité 6], représentée par son gérant, M. [P] [C]

[Adresse 1]

[Localité 12]

Représentée par M^e Nolwenn GUILLEMOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Stéphanie DALET VENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [P] [C]

né le [Date naissance 4] 1965 à [Localité 7] (19)

[Adresse 5]

[Localité 12]

Représenté par M^e Nolwenn GUILLEMOT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Stéphanie DALET VENOT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉ :

Monsieur [R] [T]

né le [Date naissance 3] 1953 à [Localité 10] (50)

[Adresse 13]

[Localité 2]

Représenté par M^e Christophe CAILLÈRE de la SELARL CABINET D’AVOCATS CAILLÈRE – LABOURDETTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Hervé ABOUL, Plaidant, avocat au barreau de CAEN

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

M. et Mme [W] [F] ont acheté, suivant acte du 4 juin 1974, le château d'[Localité 6], manoir du XVIIème siècle, situé sur le territoire de la commune de [Localité 9] (14). Ce château a été inscrit, pour partie, le 7 août 1974, à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques.

Suivant acte reçu le 6 mars 1993 par Me [M] [A], notaire à [Localité 8], les époux [F] ont cédé cette propriété à la société civile immobilière Charjalotte, constituée entre leurs trois enfants, [Y], [E] et [H] [F], moyennant le prix de 600'000 francs.

Suivant acte sous seing privé du 18 mai 2007, négocié par la société Faudais Bertaux Hamon et après diagnostics de pré-acquisition établis par la société Allo Diagnostic le 15 mai 2007, la société Charjalotte a vendu sous diverses conditions suspensives cette propriété (ainsi que deux parcelles attenantes acquises entre temps) à M. [P] [C] et Mme [B] [L] épouse [C], moyennant le prix net vendeur de 770'000 euros.

Cette vente a été réitérée par acte authentique reçu le 21 avril 2008 par Me [A] et [N], notaires respectivement à [Localité 8] et à [Localité 12], au profit de la société civile immobilière d'[Localité 6], constituée à parts égales entre les époux [C] qui l’ont substituée dans leurs droits.

Le 28 juin 2008, l’acquéreur a fait constater par huissier une absence de mise hors d’eau du bien, des eaux de ruissellement envahissant régulièrement le niveau inférieur, ainsi qu’une infestation fongique et de grosses vrillettes.

Après diagnostic portant sur l’état sanitaire du bien (réalisé les 4 et 5 juillet 2008 par M.'[I]) et expertise d’assurance non contradictoire (rapport du 30 juillet 2008 de M. [G]), la société d’Aubigny a saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Caen qui, par décision du 18'décembre 2008, a ordonné une expertise judiciaire et commis pour y procéder M.'[R] [T].

M. [T] a déposé son rapport le 2 juin 2009, concluant': «'des dommages existent mais leur caractère ne me conduisent pas à écrire que la structure du manoir a une solidité compromise'».

Après le dépôt du rapport d’expertise, la SCI d'[Localité 6] a procédé aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’édifice, se conformant aux prescriptions émises le 25 mars 2009 par l’architecte des bâtiments de France. Des travaux de dépose et des tests de résistance ont alors été entrepris.

Trois constats d’huissier des 26 juin, 14 août et 23 septembre 2009, réalisés à l’initiative de la société d'[Localité 6] au fur et à mesure des travaux, ont attesté de l’état de délabrement et de fragilité du bien. Par ailleurs et toujours à la demande de cette société, M. [U] [J], expert judiciaire, a examiné le bien et décrit la gravité de son état.

Au vu de ces éléments, la société d’Aubigny et les époux [C] ont fait assigner la société Charjalotte, la société Faudais Bertaux Hamon (négociatrice de la vente), la société Allo Diagnostic (qui avait réalisé le diagnostic de pré-acquisition) et M. [T] devant le tribunal de grande instance de Caen qui, par jugement du 29 avril 2013, a notamment':

— rejeté l’exception de nullité partielle du rapport d’expertise de M. [T],

— déclaré les époux [C] irrecevables en leur demande présentée sur le fondement des vices cachés en tant qu’elle visait la société Charjalotte,

— déclaré les mêmes recevables en leur action délictuelle contre les autres parties,

— débouté la société d'[Localité 6] de toutes ses demandes contre la société Charjalotte,

— débouté la même et les époux [C] de leurs demandes contre la société Allo Diagnostic aux droits de la société Tulipanjou,

— condamné la SNC Faudais à payer à la société d'[Localité 6] et aux époux [C] la somme de 80'000 euros en dédommagement de la perte de chance de négocier le prix d’achat à la baisse, et celle de 6 481,87 euros représentant la moitié du coût de constats, des honoraires de l’agence [I] (intervenue en juin 2008) et de M. [T],

— rejeté les autres demandes des époux [C] contre la SNC Faudais.

Ce jugement a été confirmé par arrêt, devenu définitif après rejet du pourvoi (9 mars 2017) de la cour d’appel de Caen du 15 décembre 2015, sauf en ce qu’il avait condamné la société Faudais à indemniser la société d’Aubigny et les époux [C], la cour infirmant de ce chef et déboutant ces derniers de leurs demandes à l’encontre de cette société.

Le tribunal et la cour d’appel ont refusé d’annuler le rapport de M. [T] retenant l’absence de partialité de l’expert, l’absence de saisine par les demandeurs du juge chargé du contrôle des expertises, le rôle de la juridiction dans l’appréciation du travail de l’expert, la prise en compte par celui-ci des notes, observations et dires des parties et le caractère prévisionnel du chiffrage des travaux par l’expert.

Le tribunal et la cour ont estimé que si les infiltrations d’eau à travers les murs (conformes au procédé constructif) n’ont pas été révélées aux acquéreurs, il ne pouvait s’agir d’un vice caché puisque celles-ci devaient être considérées comme sans influence sur l’habitabilité et la solidité de l’immeuble et comme ne le rendant pas impropre à son usage.

S’agissant de l’infestation parasitaire, le tribunal et la cour ont retenu l’existence d’un vice caché mais estimé qu’en l’absence de mauvaise foi du vendeur, celui-ci était fondé à opposer à l’acquéreur la clause l’exonérant de la garantie des vices cachés, ce d’autant que «'l’absence d’occupation du manoir, vecteur d’obscurité et d’humidité amplifiée par l’absence de renouvellement de l’air, a été propice à la fructification du champignon et au développement de moisissures'».

Ils ont enfin considéré, s’agissant de l’infestation fongique, que le diagnostiqueur n’avait pas commis de faute au regard de la mission qui était la sienne, ne pouvant déceler un vice caché (inspection visuelle sans sondage). La cour, réformant le jugement sur ce point, a enfin estimé que l’intermédiaire avait satisfait à ses obligations à l’égard de l’acquéreur.

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La SCI d'[Localité 6] et M. [P] [C] ont, par exploit du 10 décembre 2018, saisi le tribunal de grande instance de Caen d’une action en responsabilité dirigée contre M. [T], soutenant que son rapport avait induit le tribunal et la cour d’appel en erreur.

Par jugement du 19 février 2021 assorti de l’exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Caen a :

— déclaré irrecevable comme étant prescrite l’action diligentée par la société d'[Localité 6] et M.'[P] [C] à l’encontre de M. [T],

— débouté M. [T] de sa demande de dommages et intérêts,

— débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— condamné la société d'[Localité 6] et M. [C] à payer à M. [T] la somme de 4'000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société d'[Localité 6] et M. [C] au paiement des dépens.

Par déclaration du 22 mars 2021, la société d'[Localité 6] et M. [C] ont interjeté appel de cette décision.

Par requête du 1er mars 2022, la société d’Aubigny et M. [C] ont saisi la première présidente de la Cour de cassation aux fins de renvoi pour cause de suspicion légitime de la procédure pendante devant la cour d’appel de Caen devant une autre cour d’appel, ce à quoi il a été fait droit par ordonnance du 11 avril 2022, qui a ordonné le dessaisissement de cette cour au profit de la cour d’appel de Rennes.

Aux termes de leurs dernières écritures (9 novembre 2022), la société civile immobilière d'[Localité 6] et M. [P] [C] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ses chefs de jugement critiqués,

et statuant à nouveau :

— constater qu’ils sont recevables et bien fondés en leur action,

— constater que M. [T], lors de la conduite de l’expertise litigieuse, n’était pas inscrit et ne pouvait être inscrit dans la spécialité « Polluants du bâtiment » (en ce compris les agents pathogènes des bois d''uvre), faute de disposer des compétences professionnelles exigées par l’article 2 du décret du 23 décembre 2004 et, à titre surabondant, que M. [T] n’a suivi aucune formation dans ce domaine d’une grande technicité,

— constater que M. [T], qui ne disposait pas des compétences professionnelles exigées pour être inscrit dans la spécialité « Polluants du bâtiment », a commis une erreur technique dans l’exécution de sa mission, laquelle a induit en erreur le tribunal de grande instance et la cour d’appel de Caen, par la formulation de conclusions erronées s’agissant des infiltrations d’eau, pour lesquelles il n’a pas établi le lien avec l’infestation fongique, de sorte que ces deux juridictions ont successivement écarté la responsabilité de la société venderesse, considérant que ces infiltrations d’eau, dont la société Charjalotte avait connaissance et qu’elle s’était abstenue de porter à la connaissance des acquéreurs, étaient un simple désagrément et nullement un vice caché,

— constater que la faute ainsi commise par M. [T] les a privés de l’indemnisation, par la société venderesse, des préjudices qu’ils avaient subis,

— condamner M. [T] à les indemniser des préjudices subis à hauteur de 402'800 euros au titre des travaux requis pour remédier aux désordres, 28'426 euros au titre des intérêts des emprunts souscrits pour financer lesdits travaux, 96'600 euros au titre du préjudice de jouissance, 15'600 euros au titre des frais exposés par les concluants aux fins d’établir l’ampleur des désordres et le coût des travaux pour y remédier et 44'000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure initiale, soit, au total, 587'426 euros, cette somme portant intérêt, au taux légal, courant à compter du 15 décembre 2015 (arrêt de la cour d’appel de Caen) ;

subsidiairement :

— constater que M. [T], qui ne disposait pas des compétences professionnelles exigées pour être inscrit dans la spécialité « Polluants du bâtiment », a conduit une expertise particulièrement superficielle et insuffisante et n’a pas mis en 'uvre les contrôles et les mesures d’investigation minimaux et a, de ce fait, commis une faute, les privant de toute possibilité sérieuse de faire reconnaître la responsabilité de la société venderesse et/ou de l’agent immobilier et/ou de l’entreprise de diagnostic ;

— condamner M. [T] à les indemniser des préjudices subis à hauteur de 402'800 euros au titre des travaux requis pour remédier aux désordres, 28'426 euros au titre des intérêts des emprunts souscrits pour financer lesdits travaux, 96'600 euros au titre du préjudice de jouissance, 15'600 euros au titre des frais exposés par les concluants aux fins d’établir l’ampleur des désordres et le coût des travaux pour y remédier et 44'000 euros au titre des frais irrépétibles dans le cadre de la procédure initiale, soit, au total, 587'426 euros, cette somme portant intérêt, au taux légal, courant à compter du 15 décembre 2015 (arrêt de la cour d’appel de Caen),

en tout état de cause :

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses prétentions ;

— condamner M. [T] à leur verser la somme de 15'000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux entiers dépens.

En réponse aux exceptions soulevées par l’intimé, la société d'[Localité 6] et M. [D] font valoir':

— sur la prescription, que le point de départ du délai de prescription est la date de la réalisation du dommage ou de sa révélation et non celle du fait générateur, ce en vertu de la jurisprudence constante de la Cour de cassation qui précise, en outre, que le dommage doit être avéré et non hypothétique. Or, ils relèvent que le tribunal a retenu la date du dépôt du rapport d’expertise de M.'[T] ou au plus tard celle de celui de M. [J] comme point de départ du délai, soit la connaissance par les appelants des fautes de l’expert, fait générateur du dommage lequel n’était alors qu’hypothétique. Selon les appelants, le dommage, caractérisé par le fait que le tribunal, en 2013, comme la cour d’appel de Caen, en 2015, ont été induits en erreur par le rapport de l’expert et ont été ainsi privés d’indemnisation, n’a été caractérisé que lors du prononcé de l’arrêt du 15 décembre 2015, le dépôt du rapport ne pouvant en lui-même causer un dommage, la juridiction n’étant pas liée par celui-ci. Le délai de prescription (cinq ans) n’a donc commencé à courir qu’à compter de cette date de sorte que l’action n’était pas prescrite lors de l’introduction de l’instance le 10'novembre 2018,

— sur l’autorité de la chose jugée, qu’aucune identité d’objet n’est caractérisée entre le premier litige et le second. Alors que la première demande ne concernait l’expert que quand à la nullité partielle de son rapport, la seconde tend principalement, dans le cadre d’une action en responsabilité contre celui-ci, à voir constater que son rapport a induit en erreur les juridictions saisies qui ont, de ce fait, écarté la responsabilité de la venderesse, et subsidiairement, à voir constater que le caractère superficiel et expéditif de la mission les a privés de toute chance d’être indemnisés. Or, selon les appelants, ces demandes ne pouvaient pas être débattues lors de l’instance initiale puisqu’elles n’ont été formées qu’en conséquence des décisions rendues dans la première procédure.

À titre surabondant, ils font valoir l’existence d’éléments nouveaux tirés du fait que la cour d’appel était déjà frappée d’une cause de suspicion légitime quand elle a statué et qu’il est apparu que M. [T] ne disposait pas des compétences requises en matière de «'polluants du bâtiment'», éléments qui présentent un lien fort avec leurs demandes.

Au fond, ils soutiennent':

— quant à l’absence de compétence de l’expert en matière de «'polluants du bâtiment'», que pour intervenir dans un dossier comportant des problématiques de mérules, un expert doit être inscrit dans la spécialité polluants du bâtiment «'Amiantes, parasites du bois, plomb'» et qu’à défaut, il doit se dessaisir ou s’adjoindre un sapiteur spécialisé. Or, ils relèvent que M.'[T] n’a fait ni l’un ni l’autre et a commis diverses erreurs dans le cadre de sa mission, démontrant son incompétence. Ils prétendent que M. [T] se trouve dans l’impossibilité d’être inscrit dans cette spécialité, puisqu’elle est subordonnée à une compétence professionnelle dont il ne dispose pas, n’ayant suivi aucune formation dans ce domaine, étant métreur de profession. Ils s’étonnent de ce que l’intéressé puisse être inscrit dans pas moins de dix spécialités,

— sur la responsabilité de l’expert, que celle-ci doit être retenue lorsqu’il commet une erreur ou une négligence que n’aurait pas commise un technicien avisé et consciencieux. Or, en l’espèce, tel est le cas de M. [T] qui a adopté des conclusions erronées et incohérentes. Ils relèvent en effet que l’expert a constaté la présence de mérule et admis le rôle causal des infiltrations d’eau dans le développement de celle-ci mais a simultanément estimé que ces infiltrations ne compromettaient pas la solidité du bien, ce que contredisent les éléments versés aux débats qui établissent la nécessité de stopper les infiltrations d’eau pour éradiquer l’infestation.

Ils ajoutent que cette faute de l’expert leur a causé un préjudice direct et certain en ce que le tribunal de grande instance puis la cour d’appel de Caen, induites en erreur par les conclusions de l’expert, se sont exclusivement fondés sur son rapport pour juger que les infiltrations d’eau n’étaient pas constitutives d’un vice caché, les privant ainsi d’indemnisation. À titre subsidiaire, ils soutiennent que M. [T] a commis une faute en menant sa mission de manière trop rapide, insuffisamment approfondie ou réfléchie. Il n’a, selon eux, pas mis en 'uvre les contrôles et les vérifications minimales, que ce soit dans le cadre des constats ponctuels qu’il a effectués ou dans l’absence de recherches et sondages permettant d’établir l’ampleur de l’infestation, faute qui les a privés de toute possibilité sérieuse d’être indemnisés de leurs préjudices en ce qu’elle a compromis la reconnaissance de la responsabilité du vendeur et/ou des intervenants.

Quant aux préjudices, ils font valoir qu’ils comprennent le montant des travaux propres à remédier aux désordres, le montant des intérêts des emprunts contractés pour financer ces travaux, les frais de l’expertise et de ceux exposés pour établir la réalité des désordres, les sommes mises à leur charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile et celles qu’ils auraient du recevoir à ce titre dans la première procédure, enfin un préjudice de jouissance résultant de l’impossibilité de jouir du manoir durant les travaux.

Aux termes de ses dernières écritures (7 novembre 2022), M. [R] [T] demande à la cour de :

— rejeter comme étant mal fondé l’appel de la société d’Aubigny et de M. [C] à l’encontre du jugement du tribunal judiciaire de Caen du 19 février 2021,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Caen du 19 février 2021 en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a rejeté sa demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et de notoriété,

— infirmer le jugement de ce dernier chef et le recevant en son appel incident, condamner M.'[C] et la société d'[Localité 6] à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de préjudice moral et de notoriété ainsi que pour les tracas et soucis divers occasionnées par cette affaire et son caractère abusif et vexatoire,

en tout état de cause :

— déclarer l’action en responsabilité diligentée par M. [C] et la société d'[Localité 6] irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée attachée à l’absence de faute de sa part,

subsidiairement :

— débouter la société d'[Localité 6] et M. [C] de leur action en responsabilité à son encontre comme étant mal fondée et en toute hypothèse injustifiée en son quantum, y additant, condamner M. [C] et la société d'[Localité 6] à lui payer une indemnité de 5'000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile pour ses frais irrépétibles en cause d’appel,

— condamner M. [C] et la société d'[Localité 6] aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de M^e Caillère, avocat, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a constaté la prescription de l’action, le point de départ du délai de celle-ci devant être fixé, comme retenu par le tribunal, au jour de la connaissance par le titulaire d’un droit, des faits qui lui permettent d’exercer son action. Or, ces faits ne correspondent pas au dommage mais aux prétendues fautes qui lui sont reprochées lesquelles étaient connues des appelants au plus tard au jour du dépôt du rapport de M. [J], soit le 29 septembre 2009. Il relève, en outre, qu’ils avaient conscience de ces faits dommageables puisqu’ils l’ont assigné dans le cadre de la première procédure.

Subsidiairement, il oppose l’autorité de la chose jugée soutenant que les conclusions du rapport d’expertise et les prétendues fautes qui lui sont reprochées ont déjà fait l’objet de discussions lors de la première procédure. Il relève en effet que les arguments sont les mêmes que ceux invoqués à l’appui de la demande de nullité de l’expertise que les juges ont rejetés. Il estime que la responsabilité d’un expert ne peut être recherchée qu’à raison de la nullité de ses opérations de sorte qu’étant fondée sur les mêmes causes, il y a identité d’objet. Il conteste en tout état de cause la survenance de faits nouveaux depuis la première procédure.

Au fond et quant à sa compétence, il rappelle le nombre de missions qu’il a accomplies et soutient n’avoir commis aucune faute en acceptant la mission qui lui a été confiée, prétendant que les spécialités ont seulement un rôle informatif pour les magistrats et ajoutant que s’il n’a pas déclaré la spécialité «'polluants du bâtiment'», c’est uniquement parce qu’il ne pouvait opérer des contrôles de plomb et d’amiante. Il fait valoir que le bois et, par conséquent, les parasites du bois relèvent de ses compétences déclarées, justifiées et unanimement reconnues du fait des nombreuses missions qui lui ont été confiées.

S’agissant du caractère prétendument erroné des conclusions, il fait valoir, concernant les infiltrations d’eau, que le fait que des travaux aient été entrepris pour y remédier n’implique pas nécessairement qu’ils aient été indispensables ou que ces infiltrations aient rendu le bien impropre à son usage. Il relève que la mission qui lui avait été confiée ne nécessitait aucun sondage et rappelle quant à l’infestation parasitaire, que seule la mise à nu des murs, plafonds et sols pouvait la révéler dans son ampleur. Or, il relève que les juges n’ont pas estimé que la mission d’expertise imposait une telle mise à nu, écartant implicitement toute faute de sa part. Il ajoute qu’au demeurant, s’il y avait procédé, rien de plus n’aurait été révélé que ce dont a fait état le rapport de M. [J] et que cela n’aurait donc pas modifié l’issue du litige. Il conteste tout comportement fautif lors de la première procédure et relève la mauvaise foi et l’attitude critiquable des appelants.

Enfin et concernant le caractère superficiel et expéditif de l’expertise, il fait valoir que le tribunal et la cour ont déclaré chacune cette critique infondée.

Reconventionnellement, M. [T] estime que l’action diligentée par M. [C] et la société d'[Localité 6] est constitutive d’un abus de droit en ce qu’elle remet en cause son objectivité, sa conscience, sa compétence et son impartialité malgré l’intervention d’un arrêt définitif en sa faveur. Il estime, en conséquence, subir un préjudice moral engendré par les tracas et soucis créés par l’affaire ainsi que par le caractère vexatoire de l’action dont il sollicite réparation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 novembre 2022.

SUR CE, LA COUR':

Sur la prescription de l’action en responsabilité contre l’expert judiciaire':

L’article 2224 du code civil énonce que': «'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'». Il en résulte que le délai de prescription de l’action en responsabilité civile court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait du connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur (par ex. 1re Civ., 9 septembre 2020, n° 18-26390'; 1re Civ., 29'juin 2022, n° 21-10720'; Com., 6 juillet 2022, n° 20-15190).

En l’occurrence, s’il est acquis que la société d’Aubigny et M. [C] connaissaient dès 2009 les insuffisances (réelles ou supposées) du travail d’expertise de M. [T] ainsi qu’il résulte ''comme le tribunal l’a relevé à bon escient ' tant du courrier que les époux [C] ont adressé le 11'juin 2009 au président du tribunal de grande instance de Caen que du travail de M.'[U] [J], expert, qui a déposé, à leur demande, un avis particulièrement circonstancié sur les désordres présentés par le bâtiment et sur le travail de l’expert judiciaire (pages 52 à 55 de son rapport), les appelants font valoir à bon droit qu’ils n’ont pu appréhender la réalité et l’étendue de leur dommage que du jour où la cour a statué sur l’action qu’ils avaient engagée à l’encontre du vendeur et des différents intervenants (diagnostiqueur et agent immobilier), les déboutant de l’ensemble de leurs prétentions.

Dès lors, le point de départ de la prescription de l’action en responsabilité contre l’expert judiciaire doit être fixé au 15 décembre 2015, date du prononcé de l’arrêt de la cour d’appel de Caen, de sorte que l’action de la société d’Aubigny et de M. [C], introduite par assignation du 10'décembre 2018, dans le délai de cinq ans, est recevable.

Le jugement critiqué sera donc infirmé de ce chef.

Sur la fin de non recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée':

Préliminairement et contrairement à ce que prétend M. [T], aucune disposition ni aucun principe ne subordonne l’action en responsabilité d’un expert judiciaire à raison des fautes qu’il a commises au prononcé préalable de la nullité de son rapport. En effet, si la nullité d’opérations d’expertise peut entraîner la responsabilité de l’expert, celle-ci peut également être recherchée indépendamment au regard des fautes que l’expert commet dans l’analyse du dossier qu’il effectue, des conséquences qu’il en tire, voire des préconisations qu’il émet. Ce moyen sera donc écarté.

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, la chose jugée constitue une fin de non recevoir rendant l’adversaire irrecevable en se demande.

L’article 480 du code de procédure civile énonce que «'Le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l’autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu’il tranche'».

L’article 1355 du code civil précise que «'L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité'».

Si la société d’Aubigny et les époux [C] ont assigné le 9 février 2010 (et non en octobre comme l’indique à tort l’intimé en page 7 de ses écritures) non seulement leur vendeur, le diagnostiqueur et l’intermédiaire mais encore M. [T] devant le tribunal de grande instance de Caen, il convient de rappeler que l’objet de leur prétention, s’agissant de ce dernier, ne tendait qu’à lui rendre opposable une demande d’annulation ' au demeurant partielle ' de son rapport d’expertise. Or, la présente action, initiée par l’assignation du 10 décembre 2018, a un tout autre objet puisqu’elle tend à obtenir réparation d’un préjudice causé par les fautes alléguées de l’expert.

Les conditions cumulatives prévues par l’article précité du code civil (identité de partie, identité d’objet, identité de cause) n’étant pas réunies, la fin de non recevoir soulevée par M. [T] ne peut qu’être rejetée et l’action déclarée recevable.

Sur la responsabilité de M. [T]':

La responsabilité d’un expert judiciaire à l’égard de l’une des parties au procès dans lequel il est intervenu sur commission d’un juge, obéit au droit commun de la responsabilité extra-contractuelle. Elle suppose donc la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Sur les fautes reprochées à M. [T]':

Les éventuelles fautes commises par l’expert (en l’espèce de ne pas avoir tiré les conséquences de ses propres constatations quant à la solidité de l’immeuble et d’avoir réalisé une expertise sommaire qui n’a pas mis en évidence les désordres dans leur ampleur) doivent être appréciées au regard de la mission qui lui a été confiée, des diligences qu’il a accomplies et des conclusions auxquelles il a abouti.

La mission confiée à M. [T] était la suivante':

— convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats,

— se faire remettre sans délai par les parties ou tout tiers détenteur les documents qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission,

— recueillir les déclarations des parties et éventuellement celles de toute personne informée,

— se rendre sur place et visiter les lieux,

— vérifier si les désordres allégués (absence de mise hors d’eau – infestation fongique généralisée y compris dans les pièces habitables – installation électrique défaillante et performance énergétique différente de celle apparaissant dans l’étude de mai 2007) existent effectivement et s’ils remettent en cause la solidité de la structure du manoir,

dans l’affirmative':

— les décrire en précisant leur caractère caché ou apparent lors de la vente, leur nature,

— en rechercher l’origine et les causes et, dans le cas d’une pluralité de causes, donner son avis motivé sur la part de responsabilité de chacune,

— dans la mesure du possible, dater ces désordres,

— définir l’utilité du caniveau aménagé dans la cuisine du rez-de-chaussée et recueillir à cet égard toute information utile,

— déterminer et chiffrer les travaux nécessaires pour la réfection des désordres,

— d’une manière générale, faire toutes constatations et observations utiles à la juridiction du fond susceptible d’être saisie ultérieurement.

Désigné par ordonnance du 18 décembre 2008, M. [T] a tenu une unique réunion d’expertise le 5 mars 2009 et a déposé son rapport définitif (22 pages) le 2 juin suivant.

Il n’est pas contesté que la société d'[Localité 6] et les époux [P] ont notamment remis à l’expert le compromis de vente (18 mai 2007) auquel le diagnostic de la société Allo Diagnostic (15'mai 2007) était joint, le constat d’huissier dressé le 28 juin 2008 (soit un mois et demi après la vente réitérée par acte authentique du 21 avril 2008) par Me [Z] [S], huissier de justice, les rapports de M.'[I] (et non Telefunco comme l’écrit l’expert), spécialiste en pathologie du bois en date des 11 et 22'juillet 2008 et le rapport de l’expert d’assurance, M.'[G], déposé le 30'juillet 2008.

Il convient de préciser que, dans son diagnostic parasitaire portant sur l’infestation par les termites, la société Allo Diagnostic a relevé au titre des constatations diverses': «'présence de petites vrillettes sur l’ensemble des pièces de bois anciennes du bien visité, présence de moisissures sur les plafonds du sous sol (cellier et salle de jeux) dues à un taux d’humidité relatif important, présence abondante de traces de petites vrillettes sur les pièces de bois de charpente dues à une ancienne fuite d’eau dans la chambre du 1er étage, présence de pourriture molle sur un linteau de porte de dégagement au sous sol'».

L’huissier [S] relève dans son constat (illustré de nombreuses photographies) du 28 juin 2008':

— au niveau inférieur, après avoir noté qu’hors les portes et grandes fenêtres, l’ensemble des ouvertures de taille plus réduites sont munies de châssis fixes qui, bien que peu étanches, ne permettent pas une aération idéale des lieux, une forte humidité généralisée et, dans la cuisine, la présence, le long du mur sud, d’un meuble (partiellement sous évier) en bois dégradé par des champignons lignivores (tâche humide bordée à droite de filaments blanchâtres, bois se brisant sans difficulté et faisant apparaître des filaments grisâtres, cloison gauche transpercée à l’aide d’un tournevis, forte odeur de champignon), la présence de mycelium sur les pierres de la cuisine et de l’arrière cuisine'; dans la chaufferie, des bois partiellement manquants et désagrégés tant au niveau de la poutraison que du plancher'; dans la grande cave, la présence de sporophores de mérule sur la maçonnerie et le bois à l’extrémité nord de la poutre maîtresse côté ouest ainsi que diverses manifestations de mousses et champignons sur les murs'; dans le couloir, une poutre présentant «'des symptomes identiques à ceux d’une pièce de bois atteinte par la mérule (serpula lacrimans)'», le plafond au niveau du perron est particulièrement humide et semble attaqué par la mérule'; dans la pièce carrelée, les murs et boiseries sur les quatre pans subissent le développement de mousses et de champignons,

— au premier niveau, dans le couloir et le hall': «'les boiseries de l’encadrement de la porte côté sud ouvrant sur le salon beige sont craquelées (symptôme de pourriture cubique) et se désagrègent, notamment en partie basse dès qu’on exerce une pression même légère. Des filaments apparaissent à l’intérieur du bois ainsi désagrégé. La présence de mérule (serpula lacrimans) y est visible (cordons de mycelium). Les plinthes à droite de la porte côté sud présentent à leur base plusieurs amoncellement de poussière brune ainsi que filaments de couleur grisâtre'»'; dans le salon beige, une forte odeur de moisissure et/ou de champignon se dégage dès qu’on soulève le tissu tendu au niveau de l’angle sud ouest'; dans le WC, le plancher laisse apparaître aux angles de part et d’autre de la cuvette les traces symptomatiques de la présence de mérule. Le plancher est traversé sans peine de part et d’autre à l’aide d’un tournevis,

— au deuxième étage, dans le couloir le pied d’une poutre (poteau) présente la trace de la présence d’insectes xylophages (grosse vrillette), traces d’infiltration.

Dans le résumé de son rapport (11 juillet 2018), M. [I] indique que «'le problème majeur se situe au sous-sol par un taux d’humidité anormalement élevé (80 à 100 %) et renforcé dernièrement par des infiltrations d’eau générales venant de la façade nord, non étanche. La toiture ne comporte pas de gouttière et les eaux de pluie s’accumulent à la base des murs du sous-sol (non ventilé). Des moisissures généralisées « 'vertes et noires gluantes' » tapissent les murs. Un développement de champignons lignivores (mérule ou coniophore des caves) « 'mycelium en formation' » a été constaté dans le dégagement nord (solivage haut), la cuisine (sous l’évier), la cave cellier (solivage haut), dans les WC du rez-de-chaussée (parquet et plinthes) et de la pourriture cubique dans l’entrée du rez-de-chaussée (plinthes sud), dans le salon (plinthes sud),…'».

Dans son rapport définitif (22 juillet 2008), M. [I] relève notamment':

— au niveau inférieur, une très forte humidité généralisée et de très nombreuses traces de moisissures, dans l’arrière cuisine, la présence généralisée d’activité de grosses vrillettes sur les éléments en bois feuillu'; dans la cuisine, la présence d’activité de grosses vrillettes sur les éléments en bois feuillu du solivage haut et les linteaux et dans le meuble évier d’agents de pourriture cubique du bois'; dans la chaufferie, la présence d’activité généralisée de grosses vrillettes sur les soliveaux, les linteaux et l’entrevous'; dans le dégagement sud, la présence d’activité de grosses vrillettes sur les bois feuillus et une attaque fongique importante sur une extrémité de soliveau et lames de plancher attenantes (3ème travée), une dégradation d’agents de pourriture molle du bois causée par un champignon lignivore (chaetomium globusum) sur un linteau au sud'; dans la cave attenante à la chaufferie, la présence d’activité de grosses vrillettes sur les bois de l’escalier et le linteau de la porte'; dans la cave cellier, la présence d’activité de grosses vrillettes sur les éléments en bois feuillus du plafond, la présence de filaments mycéliens (vraisemblablement coniophore des caves)'; dans la salle de jeux, la présence d’activité de grosses vrillettes sur les soliveaux, les sommiers et les linteaux et une attaque fongique sur la base des bâtis de la porte'; dans la buanderie et la salle de bains, la présence d’activité de grosses vrillettes'; une dégradation des escaliers (grosses vrillettes et moisissures),

— au second niveau, dans la chambre SO, un début de filaments blanchâtres sur la première lame du parquet sous l’allège ouest ainsi qu’un développement fongique important sur les plinthes ouest'; dans la chambre NO, présence d’activités de grosses vrillettes (porte du placard)'; dans la salle à manger, présence d’activités anciennes et récentes de grosses vrillettes (lame de plancher et bâti porte ouest), dégradations d’agents de pourriture cubique affectant une lame de plancher causées par un champignon type coniophore des caves, attaque fongique sur la plinthe du mur est'; dans la salle de bains sud, présence d’activités de grosses vrillettes sur la fenêtre et le bâti, dégradations d’agents de pourriture fibreuse du bois par un champignon lignivore type donkiopora expansa dans le placard sous le lavabo'; dans le WC et attenants': présence de filaments mycéliens d’agents de pourriture fibreuse du bois causés par un champignon lignivore type trechispora farinacea'; dans l’entrée': dégradations d’agents de pourriture cubique du bois causées par un champignon type mérule sur le bâti de la porte SE (prélèvement effectué), présence de filaments bruns de dégradations d’agents de pourriture fibreuse du bois type coprinus radians derrière les plinthes à droite de la porte d’entrée sud (prélèvement effectué)'; dans le salon, dégradations d’agents de pourriture cubique du bois causées par un champignon type mérule sur le bâti de la porte attenante à l’entrée, sur le mur sud, présence de filaments bruns de dégradations d’agents de pourriture fibreuse du bois type coprinus radians sur le mur sud derrière les plinthes attenantes au bâti de la porte d’entrée'; dans la salle de billard, présence d’activités de grosses vrillettes sur les sommiers, soliveaux et entrevous, dans la chambre NE, présence d’activités de grosses vrillettes sur les sommiers et entrevous,

— au troisième niveau et dans les combles perdus, présence d’activité de grosses vrillettes…

M. [I] clôt son rapport en conseillant urgemment de mettre en place un drainage extérieur pour stopper les infiltrations d’eau extérieures latérales (parties enterrées) et une ventilation conforme ajoutant «'surtout très rapidement au sous-sol'».

Le rapport de M. [G], expert d’assurance, figurant en pièce n° 9 des appelants, relève que des pièces ont été aménagées dans le sous-sol et confirme la très forte humidité de ce niveau (semi-enterré présentant un décaissement du sol de 1,40'mètre environ). Il en ressort que les prélèvements effectués par M. [I] (bâti de porte entrée / salon et plinthes entrée), adressés pour analyse à l’Université de [Localité 11] (Belgique) confirment la présence de mérule (serpula lacrymans). Il résulte de ce rapport que «'le champignon lignivore a trouvé dans cette demeure les conditions idéales à son développement': arrivées d’eau, température moyenne entre 18° et 26°, confinement et défaut de ventilation'». L’expert conclut en précisant que des champignons lignivores dont la mérule ont été relevés dans de nombreuses pièces et que leur éradication nécessitera «'des traitements lourds et quasi généralisés dans le château'».

Si la société civile immobilière Charjalotte a contesté ces éléments et a notamment remis à l’expert deux notes techniques, la première (25 septembre 2008 ' pièce 11-8 des appelants) rédigée par Mme [O] [X], ingénieur-conseil spécialisée en pathologie du bois, et la seconde (26'septembre 2008, pièce 11-9 des appelants) rédigée par M. [K] [V] de la société Phramabois. Il en ressort notamment, d’une part, que la mérule se développe en présence de taux d’humidité du bois variant entre 22 et 40 %, et les champignons à l’origine de pourriture molle ou de pourriture fibreuse en présence d’un taux d’humidité supérieur à 40 %, et, d’autre part, que les grosses vrillettes se développent dans des bois déjà altérés par des champignons lignivores, qu’ainsi leur présence révèle souvent des attaques préalables de tels champignons (dont la mérule). M.'[V] rappelle précisément (pages 1 et 2/3) les règles à suivre dans le cadre d’un traitement fongicide en présence de mérule et de coniophore des caves avec notamment le traitement des sols et des murs au delà de la zone infestée.

Il est ainsi établi que M. [T] ne pouvait ignorer, au vu de ces éléments, que l’immeuble qu’il devait expertiser comportait un niveau inférieur (partiellement enterré) très humide en raison d’infiltrations et non ventilé, et des éléments en bois attaqués par des insectes xylophages et des champignons lignivores au nombre desquels figurait la mérule.

L’expert relève dans son rapport que tous les techniciens intervenus ont conseillé l’exécution de travaux de traitement (page 9).

Au titre des constats qu’il a effectués (pages 10 à 12), M. [T] note':

1. s’agissant des «'infiltrations d’eau au sous-sol'», que les murs non étanches sont partiellement enterrés et que les infiltrations qui en résultent sont conformes au procédé constructif de l’époque, s’agissant d’un manoir du XVIIème siècle («'les méthodes de construction mises en 'uvre ne prévoyaient pas une étanchéité des parois extérieures. Les infiltrations d’eau étaient tolérées, des accessoires ' principes d’exécution étaient prévus pour récupérer les eaux d’infiltration'» (tel le caniveau non dallé et rempli de sable prévu dans la cuisine). Il constate, au sous sol, «'la présence d’infiltrations d’eau sur des murs refends aux jonctions avec les façades, sur les murs de façade, une forte humidité au niveau des sols'» et relève que le taux d’hygrométrie de l’air ambiant est élevé,

2. s’agissant des «'attaques des pièces de bois par des insectes'», il a observé «'sans procéder à des sondages':

' sur les sommiers et solives, des perforations pouvant être imputées à des attaques de bois par de la petite et de la grosse vrillette,

' un pourrissement avancé d’un linteau bois d’une baie au sous-sol,

' le pied de la crémaillère de l’escalier bois au sous-sol, au contact du sol humide fortement dégradé,

' des plinthes bois dégradées (bois avec fuseaux),

' sur les murs présence de différents champignons dans les zones humides et obscures, deux ou trois foyers d’attaques par un champignon de la famille de la mérule'».

Sur la remise en cause de la solidité de la structure, M. [T] précise que les infiltrations ne réduisent pas la solidité de l’immeuble. Pour ce qui est de l’attaque des bois par des insectes, il indique page 12 et 13 de son rapport': «'Nous ne sommes pas en présence d’un bâtiment envahi par des champignons dévastateurs de la famille de la MERULE. Les cas ponctuels d’attaque doivent être traités correctement. Concernant les pièces de bois qui présentent des traces de petites et de grosses vrillettes un traitement curatif un traitement préventif sont à prévoir.

Je précise': si un programme de travaux d’isolation thermique des murs extérieurs est prévu, qu’un système efficace de renouvellement de l’air des locaux devra être prévu. Il n’est pas souhaitable d’habiller les murs extérieurs par des matériaux isolants, ni de dissimuler les poutres sommiers.

Si des pièces d’eau sont aménagées sur des planchers bois, le maître d''uvre devra préconiser des travaux spécifiques pour éviter toute pénétration d’eau dans les bois.

Je rappelle aussi que l’augmentation du chauffage va entraîner une réduction du taux d’hygrométrie des différentes pièces de bois, fait qui doit être pris en considération par le concepteur des travaux d’aménagement.

Au stade actuel, les points singuliers d’attaques par la mérule sont à traiter en urgence avec le remplacement d’un linteau bois.

Conclusions': des dommages existent, mais leurs caractères ne me conduisent pas à écrire que la structure du manoir a une solidité compromise'».

À la question relative au caractère caché ou apparent des vices, M. [T] répond (page 13)': «'Tous les problèmes techniques examinés étaient apparents sans sondages ou pouvaient être supposés vu l’âge du bâtiment, la nature des murs enterrés, la nature des murs extérieurs'».

Sur l’origine et les causes des désordres, l’expert indique (page 14) que les infiltrations au sous-sol existent depuis l’origine du manoir («'l’ouvrage n’a pas été bâti en cherchant à éviter les infiltrations d’eau. Au contraire, un sol en terre battue a été prévu pour certains locaux, et pour la pièce principale aménagée, le dallage n’a pas été approché du mur, une rainure de 10 cm de largeur pour récupérer les eaux d’infiltrations avait été prévue. Les infiltrations existent depuis l’origine du manoir'») et que, pour les attaques des bois par des insectes (page 14)': «'la présence d’aubier dans les pièces de bois, une humidité ambiante dans les locaux, des infiltrations d’eau au travers des murs, une obscurité, une élévation de température dans certaines pièces, sont des paramètres à retenir comme facteurs du développement des « champignons » relevés sur les bois et maçonneries. Je rappelle qu’à l’époque de la construction du bâtiment, les bois mis en 'uvre n’étaient pas traités « fongicide »'».

M. [T] a préconisé (pages 15 et 16)':

— concernant les infiltrations d’eau': la «'(modification) des aménagements extérieurs tels que les emmarchements, les perrons, les terrasses accessibles et faire des mouvements de terre autour du bâtiment avec pose de bâche, drains superficiels pour éloigner les eaux de pluie des murs enterrés'», le coût de ces aménagements justifiant un budget approximatif de 110'000 euros TTC,

— concernant les bois de charpente et murs intérieurs': «'un traitement curatif et un traitement préventif sont à prévoir. Des traitements spécifiques devront être réalisés au droit des foyers d’attaque de la mérule. Les murs intérieurs pourront être enduits avec des mortiers de chaux. L’utilisation de chanvre pour certains panneaux pourra être envisagée. Un budget approximatif de 18'000 euros TTC est prévoir pour les traitements…'»,

— le renouvellement de l’air des locaux pour une installation performante afin de réduire le taux d’hygrométrie des pièces et, pour le sous-sol, une ventilation simple flux (estimée pour le sous-sol à la somme de 9'000 euros TTC).

Il estime (page 16) que «'les différents vices allégués étaient apparents ou décelables, prévisibles facilement'».

En réponse aux dires de la société d'[Localité 6] (10 avril et 14 mai 2009) sollicitant la réalisation de sondages sur les parties non visibles (10 avril 2009 page 11 et 14 mai 2009 page 4), l’expert répond (page 21)': «'Il faut conserver (au manoir) sa conception de base, remplacer les éléments défectueux, faire des traitements localisés, et bien entendu, au fur et à mesure des années remplacer les pièces de bois, les panneaux d’enduit ou autres, qui seront dégradés (vieillissement naturel). Je maintiens, lors de mon intervention, qu’aucun développement généralisé du champignon mérule ne m’a été présenté. Vu l’âge du bâtiment, ses caractéristiques, il est logique, normal que des champignons soient présents. Il faut traiter là où nécessaire, et envisager une surveillance continue pour les années à venir. Le maître d''uvre qui doit intervenir aux côtés de M.'Mme [C] partagera mon avis'». Il précise (page 20) que le manoir n’a pas fait l’objet de travaux de rénovation avant la vente et qu’il n’y a pas eu de travaux de réalisés pour tenter de supprimer les infiltrations d’eau au travers des murs enterrés.

M. [T] a déposé son rapport le 2 juin 2009, cinq jours après le dernier dire des vendeurs (28 mai 2009), le jour où la société d'[Localité 6] et les époux [C] transmettaient par courriel un nouveau dire à l’expert qui ne l’a pas pris en compte.

Postérieurement au dépôt du rapport d’expertise, la société d'[Localité 6] a fait réaliser, entre les mois de juin et de septembre 2009, des investigations (tests de résistance mécanique) par une entreprise spécialisée (société Normandie Termites) en présence d’un expert (M. [J]), après piquetage des enduits plâtrés sur l’ensemble des murs périphériques et de refend du rez-de-chaussée (niveau intermédiaire) et dépose de tous les lattis plâtre de ce niveau. Ces travaux ont fait l’objet de trois constats non contradictoires de Me [S], la société Charjalotte ayant refusé d’y assister.

Dans sa synthèse, la société Normandie Termites indique': «'suite à la mise à nu des maçonneries et des plafonds, nous constatons la présence de champignons lignivores et de grosses vrillettes en de multiples endroits': dans la chambre 3, à gauche en entrant sur le mur (champignons lignivores), dans la chambre 2, au plafond sur les solives (champignons lignivores et grosses vrillettes), dans la salle à manger, sous la fenêtre de la façade arrière (champignons lignivores), dans la salle de bains, sous la fenêtre (champignons lignivores), dans l’entrée, sur les portes d’entrée (champignons lignivores), dans le salon (champignons lignivores)'». Par ailleurs, des sondages ont été effectués sur une partie des sommiers, linteaux et solives des trois niveaux': «'bon nombre de têtes de solives, sommiers, linteaux sont dégradées, essentiellement au niveau des contacts avec les maçonneries. Vu l’importance des dégradations des bois d''uvre sur les planchers (sommiers, linteaux, solives et parquets) et la présence de champignons lignivores à de multiples endroits, de nombreux plafonds sur les deux niveaux(sous-sol et rez-de-chaussée) doivent être remplacés, les autres devront être traités insecticides et fongicides. Un traitement fongicide devra également être effectué sur les maçonneries sur toutes les zones contaminées, plus périmètre de sécurité par brûlage, brossage, pulvérisation et injection… Au préalable, pour la bonne tenue du traitement fongicide à effectuer, l’ensemble des sources d’humidité doivent être supprimées…'».

Dans ses trois constats illustrés de multiples photographies, Me [S] a dressé la liste des nombreux linteaux, poutres et solives fortement voire très fortement dégradés soit par des champignons lignivores, soit par des insectes xylophages et noté ceux dont la résistance mécanique est, après tests, altérée voire inexistante.

M. [J], dans son expertise non contradictoire (29 novembre 2009), a mis en évidence la réalisation par le passé d’importants travaux de consolidation, effectués à une époque non précisée, en méconnaissance des règles de l’art (aucun traitement des bois n’ayant alors été mis en 'uvre ce qui a permis aux champignons et aux insectes de poursuivre leurs actions), non apparents au moment de la vente en raison de la présence de matériaux de parement (carrelage, plâtrerie et tentures). Il a noté (pages 36 et 37 de son rapport) que les anciens propriétaires avaient créé en façade sud un perron siège d’importantes infiltrations en l’absence de tout dispositif d’étanchéité à l’origine du pourrissement du linteau en bois de la porte extérieure d’accès au niveau inférieur et de champignons sur une solive. Cet expert a relevé, dans l’ensemble de bâtiment, un nombre significatif d’échantillons de bois pourris (44 dont la liste figure en pages 38 à 40 de son rapport) justifiant, après dépose des parements, le démontage et le remplacement de pièces encastrées ainsi que des planchers et le traitement complet des bois conservés. Il a estimé, au regard de l’étendue des infestations, l’état sanitaire du bien acquis alarmant et justifiant des traitements appropriés après que toutes les voies d’eau aient été obturées (tant par le rétablissement des enduits de façade que par la réalisation d’un drainage périphérique profond).

1 ' sur la faute résultant de ce que l’expert n’aurait pas tiré les conséquences de ses observations':

M. [T] relève dans son rapport que les murs partiellement enterrés en façade nord du niveau inférieur (jusqu’à une hauteur de 1,40 m selon M. [G]) n’ont pas été conçus au XVIIème siècle pour être étanches et en tire la conclusion que les infiltrations qu’il a constatées à ce niveau ne peuvent donc affecter la solidité d’un ouvrage bâti depuis plus de 400 ans.

La société d'[Localité 6] et M. [C] lui reprochent de ne pas avoir fait le lien entre ces infiltrations et l’infestation fongique (dont il n’a, par ailleurs, pas mesuré l’ampleur).

Il convient ici de rappeler que si la présence d’eau (humidité) constitue un facteur nécessaire à une infestation fongique, il n’est pas le seul, les autres étant le confinement (absence d’aération) et la pénombre.

En premier lieu, et contrairement à ce que les appelants soutiennent, M. [T] mentionne parmi les causes de cette infestation, les infiltrations d’eau à travers les murs et la forte humidité subséquente du niveau inférieur (cf. son rapport page 14). Il fait donc incontestablement le lien entre infiltration et champignons lignivores.

En second lieu, si la perméabilité des murs enterrés aux eaux extérieures et plus particulièrement aux eaux pluviales engendrait (au moment des faits), une humidité très importante au niveau inférieur du bâtiment, celle-ci était sans doute traitée à l’origine par une aération naturelle des lieux (comme en attestent les soupiraux figurant en façade nord comme en façade sud sur les photographies) et des sols poreux susceptibles d’absorber des eaux de ruissellement lors des pluies. Or, il ressort du constat de Me'[S] du 28 juin 2008 que les petites ouvertures (soupiraux ') ont été équipées à une période non précisée (car non recherchée) de châssis fixes (cf. photographies jointes au constat) faisant obstacle à toute aération (même s’ils sont peu étanches comme le note l’huissier). Il apparaît également qu’abstraction faite du caniveau aménagé le long du mur de la façade nord de la cuisine destiné à faciliter la pénétration des eaux dans la terre, le sol de plusieurs pièces du niveau inférieur a été, au fil du temps, dallé, carrelé voire cimenté (cf.'rapport [I]': cuisine, arrière cuisine, sauna, couloir, buanderie, salle de bains, escalier tour sud-est, chaufferie…).

Il ressort ainsi des éléments soumis à la cour que la très forte hygrométrie constatée au niveau inférieur (tantôt qualifié de sous-sol ou de rez-de-jardin) trouve son origine certes dans les infiltrations à travers les murs enterrés mais également ' ce que l’expert judiciaire n’a pas expressément relevé ' au niveau du perron, implanté postérieurement à 1974 en façade sud (comme en atteste une photographie versée aux débats) et desservant le niveau intermédiaire, lequel perron est dépourvu d’étanchéité, et encore (et peut être surtout) dans le mode d’exploitation du sous sol qui, malgré la pénombre, a été au fil du temps aménagé (cuisine, arrière cuisine, salle de jeu, buanderie, sauna, salle de bains…) et confiné sans tenir compte du procédé constructif (aucune ventilation n’ayant été installée, cf'. rapport de M. [I] qui insiste sur l’urgence de mettre en place une ventilation au sous-sol), tous éléments constituant des facteurs favorables à une infestation fongique.

Il sera observé que M. [T] n’a pas totalement méconnu ces différentes difficultés puisqu’il a préconisé, pour pallier l’absence d’aération et réguler l’hygrométrie, l’installation d’une ventilation simple flux au sous-sol, et, pour limiter les infiltrations, la pose de drains périphériques superficiels et l’aménagement des extérieurs (dont les escaliers, les perrons et les terrasses) moyennant les coûts rappelés ci-dessus.

En l’état de ces éléments et alors que le procédé constructif adopté n’est pas, en lui même, vicié mais conforme à celui de l’époque de la construction du manoir (la seule présence d’eaux infiltrées dans un sous-sol ventilé et évacuées par un sol poreux n’étant pas à elle seule source de dommages), il ne peut être raisonnablement soutenu que le tribunal puis la cour d’appel de Caen qui disposaient à cet égard de l’ensemble des éléments techniques (longuement rappelés par la société d’Aubigny et les époux [C] dans leurs écritures, cf. notamment leurs conclusions du 22 août 2013 devant la cour) et pas seulement du rapport de M.'[T], ont été induits en erreur par la phrase': «'les infiltrations ne réduisent pas la solidité de l’immeuble'».

De ce chef, la faute alléguée n’est pas établie.

2 ' sur la faute tirée de la réalisation d’une expertise sommaire qui n’a pas mis en évidence les désordres dans leur ampleur':

M. [T] a considéré à tort que la résolution du problème de la très forte hygrométrie pour l’avenir suffisait à éradiquer les attaques fongiques par la mérule et autres champignons lignivores dès lors que les deux ou trois foyers dont il fait état (mais qu’il s’abstient de localiser) seraient traités («'des traitements spécifiques devront être réalisés au droit des foyers d’attaque de la mérule'» p. 15 du rapport).

Or, au jour où il a déposé son rapport, la dégradation des éléments en bois du manoir avait une toute autre ampleur qu’il n’a pas décelée.

En effet, en se contentant de constatations visuelles superficielles et imprécises (ne serait-ce que sur le nombre de foyers de mérule': un, deux ou trois suivant les pages du rapport) et en décidant de n’effectuer aucun sondage, malgré les demandes des acquéreurs, au prétexte qu'«'aucun développement généralisé du champignon mérule ne (lui avait) été présenté'» alors que sa mission consistait notamment à vérifier les désordres allégués (infestation fongique généralisée, curieusement traitée dans son rapport sous la rubrique «'attaque des pièces de bois par des insectes'») et donc à rechercher ce qu’il en était, sachant que le développement de ce champignon ''dont les effets ravageurs sur la structure des bâtiments engendrent des préjudices considérables'' n’est, généralement, pas apparent mais n’est découvert qu’au prix de sondages destructifs, M.'[T] a, à l’évidence, mal apprécié l’objet et a fortiori l’ampleur de sa mission et commis une faute.

Il ne pouvait en tout état de cause et en présence d’indices clairs ressortant tant de ses propres constatations que de celles des techniciens qui l’ont précédé (forte humidité, niveau inférieur partiellement enterré et non ventilé, dégageant une forte odeur de champignons et de moisissures, signes d’activité de grosses vrillettes lesquelles ne se développent en général que sur des bois déjà dégradés par l’action de champignons lignivores dont la mérule, présence signalée de champignons lignivores': coniophore des caves, mérule,…) conclure, sans avoir effectué la moindre investigation technique sérieuse (sondages, prélèvements, analyses ne serait-ce que pour définir les périmètres à traiter), comme il l’a fait': «'Nous ne sommes pas en présence d’un bâtiment envahi par des champignons dévastateurs de la famille de la MERULE'», affirmation aussi péremptoire qu’erronée au regard des constatations effectuées dans les semaines qui ont suivi, après réalisation des investigations qu’il s’est abstenu de faire. L’est tout autant son affirmation suivant laquelle «'les différents vices allégués étaient apparents ou décelables, prévisibles facilement'», lui même n’ayant pas été capable d’évaluer dans son ampleur l’infestation fongique.

S’agissant de cet aspect des désordres et de ses conséquences sur la structure du manoir, il a rendu un travail inutile, indigent et, en définitive, indigne d’un expert judiciaire. N’ayant manifestement pas acquis, en tous cas au moment de son expertise, les connaissances nécessaires en matière d’agents biologiques de dégradation des bois, il lui appartenait, à défaut de refuser la mission qui lui était confiée, a minima de s’adjoindre un spécialiste en la matière (il sera ici rappelé, pour répondre à l’argumentation sur ce point des appelants, que l’inscription d’un expert dans une rubrique ne créé pour le juge, contrairement à ce que ceux-ci semblent sous-entendre, aucune obligation, s’agissant d’une simple information qui lui est donnée au moment où il effectue son choix, l’expert devant, en revanche et tout état de cause, s’assurer de ce qu’il dispose bien de capacités techniques suffisantes pour mener à bien la mission qui lui est confiée).

Les appelants relèvent également que l’expert n’a pas recherché la nature des travaux effectués par les vendeurs et n’a sollicité à cet égard aucune pièce.

Il est ainsi établi que M. [T] a commis à cet égard dans l’accomplissement de sa mission une faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur les préjudices et le lien de causalité':

S’agissant du lien de causalité, il convient, en matière de responsabilité d’un expert judiciaire à raison des fautes qu’il a commises dans l’accomplissement de sa mission, de rechercher si les juridictions saisies, en l’espèce le tribunal puis la cour d’appel, auraient statué différemment si la faute retenue n’avait pas été commise.

Avant toute autre considération, il convient de rappeler que':

1. l’acte sous seing privé du 18 mai 2007 et l’acte authentique de vente du 21 avril 2008 comportaient chacun une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, ces clauses étant rédigées en des termes identiques': «'la vente est consentie et acceptée sous les charges et conditions ordinaires et de droit en pareille matière, et notamment sous celles suivantes, que l’acquéreur s’oblige à accomplir, savoir… De prendre l’immeuble dans l’état où il se trouvera le jouissance, sans pouvoir exercer aucun recours ni répétition contre le vendeur pour raison soit de mitoyenneté, soit de défaut d’alignement, soit de mauvais état des bâtiments, du sol ou du sous-sol, soit de vices mêmes cachés…'»,

2. dans sa décision du 29 avril 2013, le tribunal de grande instance puis la cour d’appel de Caen dans son arrêt du 15 décembre 2015 (qui en repris les motifs) ont pris en compte le rapport de M.'[J] et ont donc statué au vu non seulement du travail de M. [T] mais également du travail de cet expert ainsi que de l’ensemble des documents techniques relatés ci-dessus,

3. la société d’Aubigny et M. [C] (cf. leurs conclusions n° 7 du 26 juillet 2012 devant le tribunal et du 22 août 2013 devant la cour d’appel de Caen versées aux débats par M.'[T], pièces n° 5 et 25) ont invoqué l’existence de quatre puis de trois vices cachés (absence de mise hors d’eau du manoir, infestation fongique et infestation de grosses vrillettes généralisées, diagnostic de performance énergétique mensonger et dangerosité de l’installation électrique ' ce dernier vice étant abandonné devant la cour ainsi qu’il ressort de ces décisions) qui ont été analysés séparément,

4. le tribunal comme la cour ont considéré, suivant l’expert [T], que si le défaut d’étanchéité des murs du niveau inférieur n’avait pas été révélé, il ne compromettait pas la structure du bâtiment et ne pouvait donc constituer un vice caché au sens de l’article 1641 du code civil,

5. le tribunal comme la cour ont considéré, suivant l’expert [J], que l’infestation fongique alléguée (mais non celle d’insectes xylophages qui était apparente et connue), en raison de sa nature et de son ampleur, portait gravement atteinte à la solidité et au caractère habitable du bâtiment et constituait donc un vice caché au sens du texte précité, mais, au contraire des déductions de cet expert, qu’il n’était pas établi que les vendeurs en avaient connaissance, raison pour laquelle la demande a été rejetée de ce chef.

En l’occurrence, si M. [T] avait effectué les diligences qui lui incombaient, il aurait réalisé des sondages destructifs comme les acquéreurs le lui demandaient et aurait très certainement découvert que l’infestation fongique (mérule et autres ' il sera, à cet égard, rappelé que M.'[I] a été le seul à avoir effectué des prélèvements qui ont été analysés et qui ont mis en évidence la présence effective de mérule au niveau intermédiaire) était beaucoup plus étendue que les deux ou trois foyers (sic) dont il fait état dans son rapport.

Les investigations poursuivies dans ce cadre lui auraient permis de découvrir, comme ce fût le cas pour M. [J], que le manoir d'[Localité 6] avait fait l’objet de travaux importants affectant sa structure à une période qu’il aurait sans doute cherché à déterminer. Pour ce faire, il aurait vraisemblablement réclamé et obtenu les factures que la société Charjalotte a produit dans le cadre de l’instance devant le tribunal de grande instance de Caen (factures sous pièce n° 29 des appelants) dont il ressort que les travaux de restauration du manoir ont été effectués non par la venderesse mais par son auteur, M.'[W] [F], en 1975 pour l’essentiel puis en 1982, c’est à dire dix huit et onze ans avant l’acquisition du manoir par celle-ci en 1993.

Ces éléments n’auraient évidemment pas permis davantage que ce ne fût le cas, après le dépôt du rapport de M. [J] circonstancié sur ces différents aspects (cf. pages 33 à 37 de son rapport), en 2013 devant le tribunal puis en 2015 devant la cour, d’établir que la société Charjalotte :

— avait connaissance de ce que ces travaux n’avaient pas été effectués dans les règles de l’art (cheminée de la salle à manger côté ouest, absence généralisée de traitement fongique des pièces de bois dégradées, scellement de poutrelles métalliques, réalisation d’un perron en façade sud sans dispositif d’étanchéité) et de ce qu’ils étaient à l’origine de désordres structurels,

— ni de ce qu’elle était informée d’une infestation fongique affectant plus particulièrement, au niveau intermédiaire (tant en plancher qu’en plafond), certaines pièces de bois non accessibles (poutraison et linteaux masqués par des revêtements plâtrés, planchers recouverts par des carrelages,…),

étant, à cet égard, rappelé que contrairement à ce que prétendent les appelants la durée de la propriété d’un bien ne créé aucune une présomption de la connaissance des vices qui l’affectent et que, dans son rapport, M. [J] procède, à cet égard, essentiellement par pétitions de principe (p. 29 : ' les vendeurs connaissaient forcément l’existence, au moins partiellement, de ces parasites (grosses vrillettes) qui es sont matérialisés au fil des mois et des années, ce qui les a probablement amenés à renforcer ou à consolider les ossatures porteuses du 1er étage '; p. 54 : ' il est évident que les vendeurs ont caché un maximum de données techniques en faisant réaliser un carrelage complet au premier étage venant recouvrir les platines métalliques de renfort. Plus généralement il est clair que des matériaux de parement(sols, murs et plafonds) ont caché de nombreux problèmes de structure ainsi que des réparations faites sans aucun respect des règles de l’art. Ce sont ces matériaux de parement qui ont permis de présenter à al vente une belle propriété '), mais sans apporter d’éléments concrets de preuve.

Les décisions de ces juridictions devant lesquelles ces questions ont été longuement débattues (cf. conclusions déjà citées de la société d’Aubigny devant la cour, pages 26 et suivantes, jugement du tribunal de Caen, pages 14 et suivantes), auraient sans nul doute été identiques au regard de la clause exonérant les vendeurs de la garantie des vices cachés qui suppose, pour être écartée, la démonstration de ce que le vendeur avait connaissance du vice allégué.

De même en aurait-il été ainsi s’agissant tant du diagnostiqueur dont il convient de rappeler qu’il a été mandaté pour établir un constat portant sur les termites et que les observations qu’il a ajoutées résultaient d’un simple constat visuel sans son sondage destructeur que de l’agent immobilier dont la cour de [Localité 8] a estimé qu’il avait satisfait à ses obligations à l’égard et n’avait pas les capacités pour déceler un vice caché.

Les appelants seront déboutés de leurs demandes afférentes au coût des travaux, au financement de ceux-ci ainsi qu’au préjudice de jouissance et aux frais de procédure exposés tant devant le tribunal de grande instance en 2013 que devant la cour d’appel de Caen en 2015.

En revanche, si l’expert avait conduit sa mission dans les règles de l’art, la société d'[Localité 6] n’aurait pas exposé les frais d’expertise de M. [J] ni les frais de constats de Me'[S] des mois de juin, août et septembre 2009. En revanche, elle aurait exposé ceux de la société Normandie Termites dont l’intervention, nécessaire pour établir l’étendue des désordres, aurait été demandée par l’expert.

Il s’ensuit que M. [T] doit être condamné à verser à la société d'[Localité 6] et à M. [C] la somme de 10'741,40 euros, correspondant au montant de ces deux prestations, et ce à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles':

M. [T] supportera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Il devra, en outre, verser aux appelants unis d’intérêts et compte tenu de la longueur etde la complexité de la procédure, la somme de 12 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS':

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement':

Infirme le jugement rendu le 19 février 2021 par le tribunal judiciaire de Caen.

Statuant à nouveau':

Rejette les fins de non recevoir soulevées par M. [T] tirées de la prescription et de l’autorité de la chose jugée.

Déclare recevable l’action de la société civile immobilière d'[Localité 6] et de M. [P] [C].

Dit que M. [R] [T] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité envers la société d'[Localité 6] et M. [P] [C].

Condamne M. [R] [T] à verser à la société civile immobilière d'[Localité 6] et à M. [P] [C] une somme de 10 741,40 euros à titre de dommages et intérêts.

Rejette le surplus des demandes.

Condamne M. [R] [T] aux dépens.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre lui ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M. [R] [T] à verser à a société civile immobilière d'[Localité 6] et de M. [P] [C] unis d’intérêts une somme de 12'000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT