4ème Chambre

ARRÊT N° 100

N° RG 23/05351

N° Portalis DBVL-V-B7H-UDAA

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 24 AVRIL 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Monsieur Jean-Pierre CHAZAL, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 21 Janvier 2025, devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 24 Avril 2025 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 20 Mars 2025, prorogée au 24 Avril 2025

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [E] [Z] [V]

né le 03 Août 1960 à [Localité 3]

[Adresse 2]

Représenté par M^e Vianney LEY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. OUEST ECO CONSTRUCTION (anciennement SELUNE CONSTRUCTION)

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 1]

Représentée par M^e Agata BACZKIEWICZ, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [Y] [V] est propriétaire d’un terrain situé au [Adresse 2] à [Localité 4].

Dans le cadre d’un projet d’édification d’une maison d’habitation, il a conclu le 25 juillet 2014 un contrat de construction de maison individuelle avec la société Sélune Construction.

Les travaux ont débuté le 29 mars 2015.

Se plaignant de désordres, M. [V] a refusé de payer le solde des travaux et fait dresser un constat des lieux le 17 novembre 2016.

Par courrier du 13 décembre 2016, la société Sélune a informé le maître d’ouvrage que la réception aurait lieu le 23 décembre 2016, à la condition que les travaux soient intégralement réglés, en vain.

Suivant une correspondance du 9 mai 2017, la société Sélune a mis en demeure M. [V] de régler le solde et de procéder à la réception de l’ouvrage, demande réitérée le 22 mai suivant, fixant le rendez-vous pour la réception au 9 juin 2017, sans succès.

La société Sélune a fait dresser un constat de l’état de la construction le 5 mai 2017.

Selon procès-verbal du 6 juillet 2017, la société Sélune a remis une clé à M. [V], aucune réception n’étant alors formalisée.

Parallèlement, M. [V] a mandaté aux fins d’expertise privée M. [R], lequel a remis un rapport le 12 septembre 2017.

Par acte du 23 août 2017, la société Sélune a fait assigner M. [V] en référé expertise, laquelle a été acceptée par ordonnance du 1er février 2018, désignant M. [U] pour y procéder. L’ordonnance du 6 septembre 2019 a étendu sa mission à de nouveaux désordres.

L’expert a remis son rapport le 3 avril 2020.

Par acte du 4 novembre 2020, la société Sélune a fait assigner M. [V] devant le tribunal judiciaire de Rennes au fins de prononcer la réception judiciaire et en paiement du solde des travaux et des pénalités de retard.

Par jugement en date 7 août 2023, le tribunal judiciaire de Rennes a :

— prononcé la réception judiciaire à la date du 9 juin 2017 avec les réserves suivantes :

— mise en jeu de la fenêtre,

— reprise d’enduit aux extrémités des seuils de portes extérieures,

— nettoyage de l’appui PVC et remplacement de l’appui de la baie du séjour,

— reprise finition faïence en bord de baignoire,

— ponçage et remise en peinture du pan de mur de la petite pièce (ex chambre 3),

— raccordement des câbles dans le coffret de communication et pose antenne,

— pose des vannes de coupure de gaz,

— déplacement de la prise pour le plan de travail de la cuisine,

— renforcement de la fixation du bloc VMC et suppression du point bas de la canalisation,

— justification de l’arbalétrier ou renforcement,

— encastrement du regard de visite,

— réparation du défaut d’enduit au droit de la fenêtre du dressing,

— révision de l’ensemble de la toiture,

— refixer la membrane Delta MS et nettoyer le muret,

— rapprocher la sortie du poteau support du futur portail,

— remplacement du coude gris des EP par un coude crème,

— nettoyage du compteur électrique,

— déplacement interrupteur cave,

— revoir les fixations du chauffe-eau,

— reprendre les joints sous plinthes,

— parfaire la fixation du plastron de l’interrupteur,

— ajuster la plaque d’habillage du point lumineux et poser une douille,

— changer le champ plat supérieur de l’huisserie du bureau,

— non-conformité de la superficie de la chambre 3,

— condamné M. [Y] [V] à verser à la société Selune :

— la somme de 37 522,69 euros au titre du solde du contrat de construction,

— la somme de 23 249,86 euros avec intérêts au taux de 1% par mois sur 21 419,67 euros à compter du 23 septembre 2022 et jusqu’à complet paiement,

— condamné la société Selune Construction à verser à M. [Y] [V] :

— la somme de 16 171 euros au titre des réserves et de la non-conformité de la superficie de la chambre 3,

— la somme de 16 857,33 euros au titre des pénalités pour retard des travaux,

— débouté M. [Y] [V] du surplus de ses demandes,

— constaté l’existence de créances réciproques et ordonne leur compensation,

— débouté les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que chaque partie supportera la moitié des dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise,

— dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

M. [Y] [V] a relevé appel de cette décision le 11 septembre 2023.

Par conclusions du 11 mars 2024, la société Ouest Eco Construction (anciennement Sélune Construction) a saisi le conseiller de la mise en état d’une demande de radiation de l’affaire du rôle de la cour en application de l’article 524 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 4 juillet 2024, le conseiller de la mise en état a décerné acte à la société Ouest Eco Construction de son désistement de l’incident de radiation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 12 décembre 2024, M. [Y] [V] demande à la cour de :

— le dire et juger recevable et bien fondé en son appel et ses conclusions, ainsi qu’en ses demandes, moyens et prétentions, et, y faisant droit :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— a prononcé la réception judiciaire à la date du 9 juin 2017 avec les réserves suivantes :

— mise en jeu de la fenêtre,

— reprise d’enduit aux extrémités des seuils de portes extérieures,

— nettoyage de l’appui PVC et remplacement de l’appui de la baie du séjour,

— reprise finition faïence en bord de baignoire,

— ponçage et remise en peinture du pan de mur de la petite pièce (ex chambre 3),

— raccordement des câbles dans le coffret de communication et pose antenne,

— pose des vannes de coupure de gaz,

— déplacement de la prise pour le plan de travail de la cuisine,

— renforcement de la fixation du bloc VMC et suppression du point bas de la canalisation,

— justification de l’arbalétrier ou renforcement,

— encastrement du regard de visite,

— réparation du défaut d’enduit au droit de la fenêtre du dressing,

— révision de l’ensemble de la toiture,

— refixer la membrane Delta MS et nettoyer le muret,

— rapprocher la sortie du poteau support du futur portail,

— remplacement du coude gris des EP par un coude crème,

— nettoyage du compteur électrique,

— déplacement interrupteur cave,

— revoir les fixations du chauffe-eau,

— reprendre les joints sous plinthes,

— parfaire la fixation du plastron de l’interrupteur,

— ajuster la plaque d’habillage du point lumineux et poser une douille,

— changer le champ plat supérieur de l’huisserie du bureau,

— non-conformité de la superficie de la chambre 3,

— l’a condamné à verser à la société Sélune Construction :

— la somme de 37 522,69 euros au titre du solde du contrat de construction,

— la somme de 23 249,86 euros avec intérêts au taux de 1% par mois sur 21 419,67 euros à compter du 23 septembre 2022 et jusqu’à complet paiement,

— a débouté les parties de leurs demandes sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a dit que chaque partie supportera la moitié des dépens qui comprendront les frais de référé et d’expertise,

Statuant de nouveau :

— prononcer la réception judiciaire de l’ouvrage au 3 avril 2020, assortie des réserves suivantes :

— mise en jeu de la fenêtre,

— reprise d’enduit aux extrémités des seuils des portes extérieures,

— nettoyage de l’appui PVC,

— remplacement de l’appui de la baie du séjour,

— reprise finition faïence en bord de baignoire,

— ponçage et remise en peinture du pan de mur,

— raccordement des câbles dans le coffret de communication

— mise en 'uvre d’une antenne,

— pose des vannes de coupure gaz,

— déplacement de la prise au-dessus du plan de cuisine,

— renforcement de la fixation du bloc VMC,

— suppression du point bas de la canalisation,

— justification de l’arbalétrier ou renforcement,

— encastrement du regard de visite,

— réparation du défaut d’enduit contre la fenêtre,

— révision de l’ensemble de la toiture,

— refixer la membrane delta MS,

— nettoyer le muret,

— rapprocher la sortie du poteau support du futur portail,

— descente d’eaux pluviales : remplacement du coude par un coude crème,

— nettoyage du compteur électrique,

— déplacer l’interrupteur de la cave,

— revoir les finitions du chauffe-eau,

— reprendre les joints sous plinthe carrelés,

— parfaire la fixation du plastron de l’interrupteur,

— ajuster la plaque d’habillage. Lumineux et poser une douille,

— changer le champ plat supérieur de l’huisserie,

— remplacement de deux fenêtres et volets roulants,

— élargissement baies et reprise enduit extérieur,

— reprise doublage placo intérieur,

— surface chambre numéro trois inférieure au contrat,

— débouter la société Ouest Eco Construction, anciennement Sélune Construction, de ses demandes au titre du montant des pénalités de retard de paiement ou, à défaut, en réduire le quantum et ordonner leur calcul à compter du 3 avril 2020,

— condamner la société Ouest Eco Construction à lui régler les sommes suivantes :

—  59 839,71euros au titre des pénalités de retard de livraison,

—  12 020,01euros TTC, sinon 6 732 euros et à défaut 6 171 euros au titre des menus désordres,

—  8 685,77euros sinon 7 466,95 euros au titre des travaux de reprise des deux fenêtres non conformes au permis de construire,

—  20 000 euros au titre de la moins-value découlant de la non-conformité de la chambre 3,

— ordonner autant que de besoin la compensation des créances réciproques à la date de réception,

— débouter la société Ouest Eco Construction, anciennement Sélune Construction, de toutes autres demandes, moyens ou prétentions contraires aux présentes écritures,

— condamner la société Ouest Eco Construction à lui régler la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance, outre la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel, ainsi qu’aux entiers dépens exposés au titre de ces deux mêmes instances, en ce compris les droits de plaidoiries (2 x 13euros), les honoraires de l’expert (2 859,40 euros) et le timbre fiscal d’appel (225euros), à défaut, ordonner que chaque partie conserve la charge des frais irrépétibles et des dépens qu’elles ont exposés pour faire valoir leurs droits au cours des différentes instances.

Aux termes de ses dernières écritures en date du 11 mars 2024, la société par actions simplifiées Ouest Eco Construction, venant aux droits de la société Selune Construction, demande à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a prononcé judiciairement la réception à la date du 9 juin 2017 avec les réserves suivantes :

— mise en jeu de la fenêtre,

— reprise d’enduit aux extrémités des seuils de portes extérieures,

— nettoyage de l’appui PVC et remplacement de l’appui de la baie du séjour,

— reprise finition faïence en bord de baignoire,

— ponçage et remise en peinture du pan de mur de la petite pièce (ex chambre 3),

— raccordement des câbles dans le coffret de communication et pose antenne,

— pose des vannes de coupure de gaz,

— déplacement de la prise pour le plan de travail de la cuisine,

— renforcement de la fixation du bloc VMC et suppression du point bas de la canalisation,

— justification de l’arbalétrier ou renforcement,

— encastrement du regard de visite,

— réparation du défaut d’enduit au droit de la fenêtre du dressing,

— révision de l’ensemble de la toiture,

— refixer la membrane Delta MS et nettoyer le muret,

— rapprocher la sortie du poteau support du futur portail,

— remplacement du coude gris des EP par un coude crème,

— nettoyage du compteur électrique,

— déplacement interrupteur cave,

— revoir les fixations du chauffe-eau,

— reprendre les joints sous plinthes,

— parfaire la fixation du plastron de l’interrupteur,

— ajuster la plaque d’habillage du point lumineux et poser une douille,

— changer le champ plat supérieur de l’huisserie du bureau,

— non-conformité de la superficie de la chambre 3,

— a condamné M. [V] à lui verser :

—  37 522,69 euros au titre du solde du contrat de construction,

—  23 249,86 euros avec intérêts au taux de 1% par mois sur 21 419,67 euros à compter du 23 septembre 2022 et jusqu’à complet paiement,

— a constaté l’existence de créances réciproques et ordonné leur compensation

— l’a limitée et l’a condamnée au paiement d’une somme de 16 857,33 euros et a rejeté toute autre demande faite à ce titre par M. [V],

Infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

— limiter le montant de ses condamnations à la somme de 6 171 euros, au titre des seules réserves, à l’exclusion du désordre relatif à la problématique de dimensionnement de la chambre n°3,

— débouter l’appelant de sa demande de paiement de la somme de 20 000 euros au titre de la non conformité de la superficie de la chambre 3,

— condamner M. [V] au paiement d’une somme de 5 778 euros à la date de rédaction des présentes conclusions, sauf à parfaire au jour de l’arrêt à intervenir, au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner l’appelant au paiement des entiers dépens, qui comprendront les frais de référé, d’expertise judiciaire, ceux liés aux procédures de première instance et d’appel.

MOTIVATION

Sur la réception judiciaire

M. [Y] [V] ne conteste pas avoir refusé à plusieurs reprises la proposition émanant du constructeur tendant à organiser la réception contradictoire de l’ouvrage.

Les parties s’accordent pour réclamer la réception judiciaire de l’ouvrage mais s’opposent quant à la date de fixation de celle-ci.

S’appuyant sur le rapport d’expertise judiciaire, le tribunal a estimé que l’ouvrage était en état d’être reçu le 9 juin 2017 et que la réception, assortie de nombreuses réserves, devait être prononcée à cette date.

M. [Y] [V] conteste la solution retenue par les premiers juges. Il considère qu’à la date retenue par le tribunal, de nombreux désordres affectaient encore la solidité de l’ouvrage, notamment l’arbalétrier, ou sa destination, s’agissant notamment de l’impossibilité d’utiliser le réseau de gaz, le réseau électrique, la cuisine et la chambre trois, mais également sa pérennité, pour ce qui concerne l’ardoise et la ventilation. Il soutient enfin que son habitation n’était pas conforme au permis de construire à la date du 9 juin 2017 et que des assureurs ont refusé de conclure une police d’assurance garantissant son bien immobilier. Il demande en conséquence que la date du 3 avril 2020 soit retenue.

En réponse, le constructeur prétend que la persistance de désordres de faible importance n’empêchait pas l’immeuble d’être reçu à la date du 9 juin 2017. Il sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Le maître d’ouvrage produit un rapport d’expertise privé non contradictoire rédigé le 12 septembre 2017 par M. [R] qui conclut, après avoir listé un grand nombre de désordres et de non-conformités ainsi que l’absence de certaines prestations contractuellement prévues, que l’ouvrage était 'inhabitable en l’état'.

Il doit être observé que les désordres mentionnés dans son rapport diffèrent pour partie et sont de bien moindre gravité que ceux relevés par l’huissier de justice mandaté par l’appelant dans son constat du 23 décembre 2016 qui démontraient effectivement que l’ouvrage n’était pas en état d’être reçu à la date de rédaction du procès-verbal, au regard de l’absence :

— de raccordement aux réseaux électrique, téléphonique et d’eau,

— de luminaires dans toutes les pièces ;

— d’appareils de chauffage et sanitaires ;

— de poignée sur la porte d’entrée du logement, les fenêtres et les baies vitrées.

Ces désordres, à l’exception du défaut de raccordement du tableau électrique, du boîtier téléphonique et de l’alimentation en gaz, ne sont donc plus mentionnés par M. [R].

Des travaux complémentaires ont donc été entrepris par la SAS Ouest Eco Construction entre le 23 décembre 2016 et le 12 septembre 2017 comme l’atteste le constat d’huissier dressé à sa demande le 5 mai 2017. Le procès-verbal faisait en effet apparaître que :

— le raccordement de l’eau et du système d’évacuation des EU et des EP était réalisé ;

— l’électricité était fonctionnelle ;

— le système de chauffage et les sanitaires étaient installés.

L’expert judiciaire a considéré que les nombreuses malfaçons présentes le 9 juin 2017 pouvaient être qualifiées de mineures et s’apparentaient davantage à des défauts de finition. M. [U] a estimé, au regard de l’ensemble de ces éléments, que la réception assortie de plusieurs réserves pouvait être prononcée le 9 juin 2017.

Il est ainsi établi que la non-conformité de la superficie de la chambre 3 et des menuiseries extérieures de certaines pièces ne remet pas en cause le caractère habitable de l’habitation.

De même, un simple réglage d’une fenêtre était nécessaire à la date du 9 juin 2017 pour faciliter son fonctionnement sans que la pièce dans laquelle elle se trouvait soit rendue inutilisable en raison du problème de fonctionnement rencontré par l’ouverture.

Si la présence d’un trou rebouché à l’aide d’un matériau inadapté sur une cloison de plâtre de la chambre 3, qui présente par ailleurs un léger défaut de planéité, a été rélevée par M. [U], cette pièce n’apparaît pas pour autant inexploitable de sorte que cette situation ne rend pas l’ensemble de l’ouvrage inhabitable comme le soutient l’appelant.

Contrairement à ce qu’affirme le maître d’ouvrage, l’installation électrique, nonobstant quelques ajustements ponctuels, était opérationnelle et ce même si quelques prises devaient être déplacées (cave, cuisine) ou faire l’objet d’ajustements.

Certes, l’inachèvement du système d’alimentation en gaz a été constaté par M. [U]. Cependant, le raccordement ne devait pas être réalisé au réseau public mais à une simple bouteille de sorte qu’aucune inhabitabilité résultant de cette situation n’en est résultée du fait de l’existence d’autres sources d’énergie (rapport p19).

L’appelant prétend sans cependant le démontrer et en totale contradiction avec les conclusions de M. [U] que le désordre relatif à une canalisation au sein des combles et à un arbalétrier fragilisé rendent l’ouvrage inhabitable, aucune atteinte à la solidité de l’ouvrage et donc à la possibilité de l’occuper de manière pérenne et sécurisée n’ayant en effet été relevée.

Si certaines ardoises présentent des écarts irréguliers et certaines se chevauchent, aucun risque d’infiltration ne résulte de cette situation.

Il sera enfin précisé qu’aucuns travaux au sein de l’habitation n’ont été entrepris par le constructeur entre le 9 juin 2017 et la date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire (cf rapport p33). Dès lors, M. [Y] [V] ne peut soutenir que seule cette dernière date doit être retenue sous le prétexte qu’elle viendrait 'clore les discussions et figer contradictoirement l’état de la maison dans lequel le constructeur a entendu la livrer'.

En conclusion, l’appréciation de M. [R] quant à la gravité des désordres rendant l’ouvrage inhabitable, fondée sur des éléments non corroborés par d’autres éléments de preuve ou démentis par l’expert judiciaire, ne sera pas retenue. Or, c’est uniquement sur la base de son rapport que certains assureurs ont refusé de souscrire un contrat avec M. [Y] [V] afin de garantir le bien immobilier ou envisagé des exclusions de garantie.

Ces éléments motivent la confirmation de la décision entreprise qui a retenu que l’ouvrage était en état d’être reçu le 9 juin 2017 et fixé la réception judiciaire à cette date.

Sur l’existence de réserves

Dans ses dernières écritures, l’appelant demande que la réception judiciaire soit assortie des réserves suivantes :

— Mise en jeu de la fenêtre,

— Reprise d’enduit aux extrémités des seuils des portes extérieures,

— Nettoyage de l’appui PVC,

— Remplacement de l’appui de la baie du séjour,

— Reprise finition faïence en bord de baignoire,

— Ponçage et remise en peinture du pan de mur,

— Raccordement des câbles dans le coffret de communication,

— Mise en 'uvre d’une antenne,

— Pose des vannes de coupure gaz,

— Déplacement de la prise au-dessus du plan de cuisine,

— Renforcement de la fixation du bloc VMC,

— Suppression du point bas de la canalisation,

— Justification de l’arbalétrier ou renforcement,

— Encastrement du regard de visite,

— Réparation du défaut d’enduit contre la fenêtre,

— Révision de l’ensemble de la toiture,

— refixer la membrane delta MS,

— Nettoyer le muret,

— Rapprocher la sortie du poteau support du futur portail,

— Descentes d’eaux pluviales : remplacement du coude par un coude crème,

— Nettoyage du compteur électrique,

— Déplacement de l’interrupteur de la cave,

— Revoir les finitions du chauffe-eau,

— Reprendre les joints sous plinthe carrelés,

— Parfaire la fixation du plastron de l’interrupteur,

— Ajuster la plaque d’habillage du point lumineux et poser une douille,

— Changer le champ plat supérieur de l’huisserie.

Une très grande partie d’entre-elles ont été retenues par le tribunal qui a souligné que le constructeur acceptait de régler la somme de 6 171 euros TTC correspondant aux travaux de reprise chiffrés par l’expert judiciaire.

L’appelante réclame d’une part l’augmentation de l’indemnisation de certains désordres non contestés et demande en outre que la réception soit assortie des réserves suivantes :

— Remplacement de deux fenêtres et volets roulants et élargissement baies et reprise enduit extérieur,

— Reprise doublage placo intérieur,

— Surface chambre numéro trois inférieure au contrat.

Sur les désordres et/ou non-conformités non contestés

Sur les ardoises

Alors que la révision de la toiture a été chiffrée 'à dire d’expert’ par M. [U] qui n’avait pas reçu de devis de la part de l’une ou l’autre des parties, M. [Y] [V] produit désormais celui émanant de l’EURL Ludovic Orgne d’un montant de 2 396,28 euros TTC (TVA à 20%). Il réclame dès lors l’augmentation de l’indemnisation qui lui a été accordée par le tribunal.

Comme le fait justement remarquer la SAS Ouest Eco Construction, l’expert judiciaire a simplement souligné que les écarts entre les ardoises étaient variables et ne portaient pas à conséquence, aucun risque d’infiltration des eaux de pluie ou de décrochement n’ayant été relevé. Il a préconisé à titre de précaution la rectification de celles qui se chevauchent.

Or, le devis précité prévoit la dépose des ardoises et leur remplacement alors que ces travaux n’ont absolument pas été envisagés par M. [U].

En conséquence, la demande de M. [Y] [V] tendant à chiffrer le désordre relatif à la couverture à la somme de 2 396,28 euros TTC sera rejetée.

Sur les fenêtres oscillo-battantes

Les menuiseries installées dans la lingerie et la salle d’eau du rez-de-chaussée sont à ouverture battante.

Dans la liste des réserves examinées par l’expert judiciaire figure celle relative à ces deux fenêtres.

Le plan du CCMI a prévu la pose d’ouvertures battantes mais le descriptif joint au contrat fait état de menuiseries oscillo-battantes. L’expert judiciaire a ainsi relevé la contradiction entre ces divers documents (p14, 39).

L’intimée ne conteste pas cette contradiction en précisant dans ses dernières conclusion :'Tout au plus, M. [Y] [V] pourrait arguer éventuellement d’une non-conformité contractuelle'.

Les éléments contenus dans la notice descriptive, qui ont seuls valeur contractuelle, prévalent sur les autres documents (Civ., 3ème, 18 mai 2017, n°16-16.627).

Selon le devis de la société Tryba, les deux menuiseries oscillo-battantes représentent la somme de 1 509,30 euros HT, soit après ajout de la TVA de 20% qui sera immanquablement facturée à l’appelant, celle de 1 811,16 euros TTC. Le jugement déféré sera donc complété sur ce point pour ce qui concerne la liste des réserves et le montant de l’indemnisation accordée au maître d’ouvrage.

Sur la finition des cloisons de la chambre n°3

Comme observé ci-dessus, l’existence d’un trou rebouché à l’aide d’un matériau inadapté sur une cloison de plâtre de la chambre 3, qui présente également un léger défaut de planéité, a été relevée par M. [U].

Le coût des travaux de reprise est de 350 euros HT, soit 420 euros TTC.

Il convient donc d’ajouter cette réserve à la liste de celle retenue par le tribunal et d’augmenter en conséquence le montant de l’indemnisation due au maître d’ouvrage.

Sur la mise en jeu de la fenêtre n°1

Pour contester le chiffrage retenu par l’expert judiciaire relatif à l’ajustement de la fenêtre n°1, l’appelant fournit le devis précité de la société Tryba qui prévoit des opérations de nature différente et bien plus importantes que celles préconisées par M. [U]. Dès lors, le jugement déféré ayant retenu la somme de 110 euros TTC sera confirmé.

Sur les enduits

La reprise des enduits fait l’objet d’une réserve retenue par le tribunal qui a donc indemnisé le maître d’ouvrage à ce titre. Ce dernier est donc mal fondé à réclamer le versement d’une somme complémentaire sur ce point.

Sur le coût de la main d’oeuvre

Le chiffrage retenu par l’expert des différents désordres prend en compte le coût de la main d’oeuvre devant être exposé par M. [Y] [V] lors de la réalisation des travaux de reprise. Il n’y a donc pas lieu d’ajouter une indemnisation complémentaire à ce titre comme le demande l’appelant.

Sur les désordres et non-conformités contestés

En ce qui concerne les deux fenêtres de la façade sud et les volets roulants.

L’appelant conteste avoir accepté, après signature du CCMI, une modification de la taille des deux ouvertures précitées. Il réclame l’infirmation de la décision entreprise ayant rejeté sa demande de condamnation du constructeur au paiement de la somme de 8 685,77 euros TTC (7 466,95 euros HT) à titre d’indemnisation. Dans l’hypothèse du rejeté de cette prétention, il demande le versement d’une indemnisation en raison du défaut de conformité des ouvertures au permis de construire et du préjudice tiré de l’absence de tout dépôt modificatif par l’intimée.

En réponse, la SAS Ouest Eco Construction sollicite la confirmation du jugement entrepris et soutient que M. [Y] [V] ne démontre pas la non-conformité au permis de construire et la nécessité de déposer une nouvelle demande auprès de l’autorité municipale.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Le plan initial annexé au CCMI et la notice descriptive indiquent que les fenêtres du rez-de-chaussée sont cotées à 1m alors que celles installées sur l’ouvrage sont de 0,80m.

Or, un plan modifié en date du 1er septembre 2014, annexé à l’avenant n°1 du 27 novembre 2014 signé par l’appelant qui ne conteste plus désormais sa validité, fait état d’une cotation à 0,80m.

Le tribunal, qui a souligné à l’instar de l’expert judiciaire que le maître d’ouvrage avait accordé une attention toute particulière aux documents signés et aux travaux exécutés, a justement relevé que celui-ci avait accepté en connaissance de cause la modification de la taille des ouvertures et ne pouvait dès lors plus invoquer l’existence d’une non-conformité contractuelle.

Pour le surplus, il doit être constaté que M. [Y] [V] ne réclame pas spécifiquement l’octroi d’une indemnisation tirée du manquement reproché au constructeur relatif à l’absence de demande de permis de construire rectificatif du fait du changement de la taille des ouvertures, ne réclamant que le paiement du coût du changement des fenêtres.

En l’état, il convient de confirmer le jugement entrepris ayant rejeté les prétentions indemnitaires.

Sur la taille d’une pièce de l’habitation

Le tribunal a relevé que le plan initial prévoyait que la surface habitable de la chambre 3 de l’étage devait être de 8,80m² mais que le constructeur, en raison de positionnement de la souche et de conduit de cheminée, avait réduit celle-ci qui ne mesurait plus que 6,89m². Qualifiant cette pièce de non exploitable et d’une superficie inférieure à celle prévue par le règlement sanitaire départemental, il a considéré que le maître d’ouvrage subissait un préjudice qu’il a chiffré à la somme de 10 000 euros.

Soutenant qu’il souhaitait mettre en location l’ouvrage postérieurement à son édification, l’appelant estime subir une perte de chance de percevoir des loyers du fait de la situation décrite ci-dessus. Il sollicite l’augmentation de la somme octroyée par les premiers juges et réclame le versement d’une indemnité de 20 000 euros calculée sur la base du prix de 9 euros au m² sur une durée de 25 ans.

En réponse, la SAS Ouest Eco Construction demande l’infirmation du jugement entrepris en rappelant que le plan initial validé par le maître d’ouvrage fixait la superficie de la pièce litigieuse à moins de 9m² et que ce dernier ne justifie toujours pas de sa volonté de soumettre son bien à la location.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La non-conformité contractuelle de la surface de la chambre 3 est établie et non contestée par les parties.

L’article 40.3 du règlement sanitaire départemental prévoit que les autres pièces de l’habitation, hors pièce principale, ne peuvent avoir une surface inférieure à 7m².

Les contraintes techniques dont fait état le constructeur pour justifier la diminution de la superficie de cette pièce ne sauraient l’exonérer de sa responsabilité en livrant un bien non conforme aux stipulations contractuelles.

Cependant, il doit être observé que la demande pécuniaire présentée par M. [Y] [V] consiste à obtenir principalement l’indemnisation d’une perte de chance de pouvoir louer un bien immobilier composé de 4 chambres.

Or, comme le relève l’intimée, alors que le bien immobilier est achevé depuis de nombreuses années, M. [Y] [V] ne démontre à aucun moment l’avoir proposé à la location. Elle observe en outre à raison que le CCMI stipule que la 'maison (était) destinée au propre usage du maître d’ouvrage’ (sa pièce n°11).

Enfin, la superficie de la chambre n°3 devait en tout état de cause être inférieure à 9m².

Dès lors, en l’absence de démonstration d’une perte de chance, la demande indemnitaire présentée par l’appelant à ce titre ne peut qu’être rejetée.

Cependant, dans le dispositif de ses dernières conclusions qui seulent saisissent la cour, M. [Y] [V] réclame également le versement de la somme de 20 000 euros au titre de la 'moins-value découlant de la non-conformité de la chambre 3".

Il vient d’être établi ci-dessus que la pièce réalisée par le constructeur n’offre pas la superficie à celle prévue contractuellement.

Cette non-conformité diminue sensiblement la surface de la chambre 3 de sorte que le tribunal a retenu à raison l’existence d’une réserve sur ce point et justement indemnisé le maître d’ouvrage à ce titre. La décision déférée sera donc confirmée.

Sur les pénalités de retard

Sur les pénalités de retard de livraison

Le tribunal a estimé que le retard de livraison était de 376 jours et a condamné la SAS Ouest Eco Construction au paiement au maître d’ouvrage de la somme de 16 857,33 euros.

M. [Y] [V] conteste la solution retenue par les premiers juges et réclame la condamnation du constructeur au paiement de la somme de 59 839,71euros au titre des pénalités de retard de livraison qui doivent être calculées sur une période comprise entre le 29 mai 2016 et le 3 avril 2020.

En réponse, la SAS Ouest Eco Construction demande que le chiffrage effectué par l’expert judiciaire et validé par le tribunal soit retenu.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’article 20 du CCMI a fixé la durée des travaux à 12 mois de sorte que la livraison devait intervenir au plus tard le 29 mai 2016.

Les pénalités de retard de livraison contractuellement prévues ne sont dues qu’entre cette dernière date et celle de la réception judiciaire de l’ouvrage qui est fixée au 9 juin 2017 et non au 3 avril 2020 comme le réclame l’appelant.

Le retard de livraison est donc de 376 jours.

Les parties ne remettent pas en cause le jugement déféré qui a retenu que le coût total de la construction de l’ouvrage représentait la somme de 127 771,63 euros après ajustements résultant des différents avenants et déduction de certaines prestations non réalisées.

Au regard de la pénalité équivalant à 1/3 000ème par jour de retard, le constructeur serait redevable envers le maître d’ouvrage de la somme totale de 16 014,04 euros et non de 16 857,33 euros comme l’indique par erreur l’expert judiciaire en page 36 de son rapport ainsi que le tribunal. En effet, ce dernier montant correspond à un calcul effectué sur la base du coût initial de l’opération.

Cependant, la SAS Ouest Eco Construction sollicitant la confirmation de la décision critiquée sur ce point, il convient donc de retenir la somme de 16 857,33 euros.

Sur le solde du marché et les pénalités dues au titre du retard de paiement

Le tribunal a entériné l’analyse réalisée par l’expert judiciaire qui a estimé, lors de l’établissement des comptes entre les parties, que le maître d’ouvrage demeurait redevable envers le constructeur de la somme totale de 23 249,86 euros.

L’appelant critique cette décision en soutenant de nouveau que l’ouvrage ne pouvait pas être réceptionné avant le 3 avril 2020 en raison des graves désordres et non conformités l’affectant. Il estime en outre le montant réclamé disproportionné au regard des manquements commis par son cocontractant et rappelle qu’il n’a disposé que d’une clé provisoire à compter du mois de juillet 2017 pour pénétrer au sein de son habitation.

En réponse, la SAS Ouest Eco Construction adopte les motifs retenus par les premiers juges pour fonder sa demande de confirmation de la décision attaquée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’expert judiciaire, sans être critiqué sur ce point, a relevé que :

— la première facture du 11 septembre 2015 a été réglée avec 39 jours de retard ;

— la deuxième du 13 octobre 2015 a été acquittée avec 148 jours de retard;

— la troisième facture a été partiellement réglée avec retard ;

— les dernières factures des 5 et 15 mai 2016 n’ont toujours pas été honorées par le maître d’ouvrage.

Au regard de la fixation du coût du marché à la somme de 127 771,63 euros, le maître d’ouvrage demeure redevable du solde de la prestation du constructeur représentant la somme de 37 522,69 euros. L’appelant, qui demande l’infirmation de la décision entreprise l’ayant condamné à ce titre, ne fournit aucun moyen permettant de remettre en cause le calcul opéré par M. [U] qui a été validé par les premiers juges.

Le refus de paiement de la part de l’appelant peut effectivement être justifié par application de l’exception de non exécution de l’autre cocontractant de sorte que, dans cette hypothèse, les intérêts de retard prévus au contrat ne courent pas (Civ. 3ème, 9 décembre 2014, 13-10.072).

Cependant, la fixation de la date de réception judiciaire au 9 juin 2017 permet de considérer que l’ouvrage était en état d’être reçu à cette date, seuls des travaux de finition devant encore être réalisés pour obtenir la levée des réserves qui seule peut permettre la perception par le constructeur des 5% restant (solde du marché).

L’alinéa 2 de l’article R 231-14 du Code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable au présent litige, dispose que : 'le CCMI prévoir à la charge du maître de l’ouvrage une pénalité pour retard de paiement. Toutefois, le taux de celle-ci ne peut excéder 1% par mois calculé sur les sommes non réglées si la pénalité pour retard de livraison est limitée à 1/3 000 du prix par jour de retard'.

Ces dispositions ont été reprises à l’article 17 des conditions générales du contrat conclu entre les parties.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, les calculs opérés par M. [U] aboutissant à la fixation des pénalités à la somme de 23 249,86 euros ne sont pas utilement contestés par l’appelant.

Ce montant n’apparaît pas excessif car est conforme aux dispositions légales et tient compte du retard de paiement par M. [Y] [V] qui est intervenu très tôt dans l’exécution du contrat et ce bien avant la constatation des défauts de finition qui seront relevés par la suite par l’expert judiciaire, étant ajouté qu’il a refusé à tort la réception de l’ouvrage au 9 juin 2017. Le tribunal a en outre justement relevé qu’aucun règlement, au moins partiel, du solde du marché, n’est intervenu après la date du dépôt du rapport de M. [U].

Ces éléments ne peuvent que confirmer le jugement entrepris sur ce point.

Sur la compensation

Les deux parties sollicitent la confirmation du jugement entrepris ayant prononcé la compensation de leurs créances respectives.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Si la décision de première instance doit être confirmée, il y a lieu en cause d’appel de mettre à la charge de M. [Y] [V], qui succombe en la majeure partie de ses prétentions, le versement au profit de la SAS Ouest Eco Construction d’une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

Pour le même motif, les dépens d’appel seront à la charge du maître d’ouvrage.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme le jugement rendu le 7 août 2023 par le tribunal judiciaire de Rennes (RG n° 20/06689) en ce qu’il a :

— écarté les réserves portant sur le remplacement de deux fenêtres battantes du rez-de-chaussée par deux fenêtres en oscillo-battant et sur la finition de l’une des cloisons de la chambre numéro 3 ;

— condamné la société Selune Construction, à laquelle vient aux droits la société par actions simplifiées Ouest Eco Construction, à verser à M. [Y] [V] la somme de 16 171 euros au titre des réserves et de la non-conformité de la superficie de la chambre 3 ;

Et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Dit qu’aux réserves assortissant la réception judiciaire de l’ouvrage au 9 juin 2017 doivent être ajoutées celles portant sur :

— le remplacement de deux fenêtres battantes du rez-de-chaussée par deux fenêtres en oscillo-battant ;

— la finition de l’une des cloisons de la chambre numéro 3 ;

— Condamne la société par actions simplifiées Ouest Eco Construction, venant aux droits de la société Selune Construction, à payer à M. [Y] [V] la somme de 18 402,16 euros TTC au titre des réserves et de la non-conformité de la superficie de la chambre numéro 3 ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Rejette les autres demandes indemnitaires présentées par M. [Y] [V] à l’encontre de la société par actions simplifiées Ouest Eco Construction ;

— Condamne M. [Y] [V] à verser à la société par actions simplifiées Ouest Eco Construction, venant aux droits de la société Selune Construction, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne M. [Y] [V] au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,