RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 2

ARRÊT DU 28 JANVIER 2026

(n° , 20 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 22/19607 – N° Portalis 35L7-V-B7G-CGXIH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2022-TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 25]- RG n° 18/12364

APPELANTE

S.C.I. DE LA [Adresse 27]

immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 390 399 889

[Adresse 16]

[Localité 20]

Représentée par M^e Xavier LÉCUSSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1218

INTIMÉS

Madame [G] [Y] [N] [L] épouse [W] [K]

[Adresse 17]

[Localité 21]

Représentée par M^e Jeffrey SCHINAZI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0264

Madame [R] [S] [B]

[Adresse 18]

[Localité 22]

DEFAILLANTE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 11] représenté par son syndic, la société CANOPEE GESTION, SAS immatriculée au RCS de [Localité 25] sous le numéro 842 828 667

C/O Société CANOPEE GESTION

[Adresse 6]

[Localité 19]

Représenté par M^e Charles-Edouard PONCET de la SELAS CHARLES EDOUARD PONCET S.E.LA.S AVOCAT, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE

S.A.R.L. [O] [A] ET [T]

[Adresse 15]

[Localité 20]

Représentée par M^e Jeffrey SCHINAZI, avocat au barreau de PARIS, toque : C0264

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Octobre 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame [O] CHABROLLE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me Dominique CARMENT

ARRÊT :

— DEFAUT

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

— signé par M^me Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par M^me Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * * * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

La société civile immobilière de la [Adresse 27] est propriétaire des lots 2 et 19 situés au rez-de-chaussée au sein de l’immeub1e du [Adresse 10] à [Localité 26], soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

Par bail du 1er octobre 2008, la société de la [Adresse 27] a loué les lots 2 et 19 notamment à la « société [A] [O] et [C] en formation ».

Par ordonnance du 5 mai 2017, le président du tribunal de grande instance de Paris, statuant en référé, a prononcé la résolution du bail, en constatant l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, et il a ordonné l’expulsion des lieux de la société [O] [A] et [T] (précédemment dénommée « [A] [O] et [C] ») ainsi que de Mme [R] [S] [B].

Par bail du 1er janvier 2018, la société de la [Adresse 27] a loué ses locaux à Mme [G] [N] [L] épouse [W] [K], exploitant le local comme restaurant sous le nom commercial « [Localité 24] Batcha ».

Mme [N] [L] est devenue la gérante de la société [O] [A] et [T].

Arguant de nombreuses plaintes de copropriétaires pour des troubles anormaux causés par les locataires de la société de la [Adresse 27] depuis plusieurs années, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26] a, par exploit d’huissier du 28 octobre 2018, assigné la société de la [Adresse 27] afin de voir, à titre principal, prononcer la résiliation du bail conclu entre cette dernière et sa locataire, à titre subsidiaire, afin de lui enjoindre de procéder à divers travaux de réfection du local, et de la voir condamner à lui payer une somme de 30 000 euros à titre de dommages intérêts pour préjudice moral.

Par actes d’huissier des 27 mars, 15 avril et 18 juin 2019, la société de la [Adresse 27] a appelé en garantie la société [O] [A] et [T] et Mme [S] [B] en leurs qualités d’anciens locataires, ainsi que Mme [N] [L] épouse [W] [K], alors occupante des lieux.

Par jugement du 6 octobre 2022, le tribunal judiciaire de Paris a :

— déclaré recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26], représenté par son syndic en exercice,

— ordonné la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2018 entre la société de la [Adresse 27] et Mme [W] [K] portant sur les lots n°2 et 19 situés au rez-de-chaussée au sein de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26],

— ordonné l’expulsion de Mme [W] [K] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail par la société de la [Adresse 27], au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

— ordonné, le cas échéant et en tant que de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L.433-1 et suivants et R.433-l et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société de la [Adresse 27] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26], la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

' pour la société [O] [A] et [T] et Mme [W] [K] : 60 %,

' pour la société de la [Adresse 27] : 40 %,

— condamné la société [O] [A] et [T] et Mme [W] [K] à garantir la société de la [Adresse 27] des condamnations financières prononcées à son encontre dans le cadre du jugement, en principal, frais et accessoires (en ce compris les dépens et frais irrépétibles) à proportion du partage de responsabilités ainsi fixé,

— débouté la société de la [Adresse 27] du surplus de son recours en garantie,

— condamné la société de la [Adresse 27] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 25] [Adresse 2], une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté les autres demandes formées au titre de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

— prononcé l’exécution provisoire de la décision,

— condamné in solidum la société de la [Adresse 27], la société [O] [A] et [T], Mme [W] [K] et Mme [S] [B] aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes,

— rappelé qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le jugement deviendrait non avenu s’il n’était pas notifié dans les six mois de sa date.

La société de la [Adresse 27] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 22 novembre 2022.

Cette déclaration a été signifiée à Mme [S] [B], selon procès-verbal de recherches infructueuses, le 26 janvier 2023. Cette dernière n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la cour a été clôturée le 25 juin 2025.

Par note en délibéré notifiée le 14 novembre 2025, la cour :

— qui avait précédemment fait aviser Mme [N] [L], et la société [O] [A] [T], par courrier du 16 octobre 2025, qu’à défaut de justification de l’acquittement du droit prévu par l’article 1635 bis du code général des impôts, la cour constaterait d’office l’irrecevabilité de leur appel incident, a autorisé celles-ci à compléter la réponse apportée le 16 octobre 2025 évoquant l’absence de tout contact avec leur conseil depuis deux ans ;

— a invité les parties à produire tout justificatif de leurs significations et à formuler toute observation sur l’irrecevabilité de leurs conclusions n°2 et 3 pour l’appelant, de l’ensemble de leurs conclusions pour le syndicat des copropriétaires voire Mme [N] [L], et la société [O] [A] [T], à l’égard de Mme [S] [B], faute de justifier de leurs significations à celle-ci ;

— a invité le syndicat des copropriétaires à justifier de la communication de ses pièces n°55 à 74 et à répondre à la demande de voir écarter celle-ci, et l’appelante à y répondre.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées électroniquement le 19 janvier 2023 et signifiées à Mme [R] [S] [B] le 26 janvier 2023, par lesquelles la société [Adresse 27], appelante, invite la cour à :

— infirmer le jugement (RG n° 18/12364) rendu le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dont appel en ce qu’il :

' a déclaré recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26],

' a ordonné la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2018 entre la société de la [Adresse 27] et Mme [W] [K] portant sur les lots n° 2 et 19 situés au rez-de-chaussée au sein de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26],

' a ordonné l’expulsion de Mme [W] [K] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail par la société de la [Adresse 27], au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

' l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 26] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' a dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

pour la société [O] [A] et [T] et Mme [W] [K] : 60 %,

pour la société de la [Adresse 27] : 40 %,

' a condamné la société [O] [A] et [T] et Mme [W] [K] à la garantir la des condamnations financières prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoire (en ce compris les dépens et les frais irrépétibles) à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé,

' l’a déboutée du surplus de son recours en garantie,

' l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 26] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' a rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société de la [Adresse 27],

' a prononcé l’exécution provisoire de la présente décision,

' l’a condamnée in solidum avec la société [O] [A] et [T], Mme [W] [K] et Mme [S] [B] aux dépens,

' a rejeté toutes autres demandes de la société de la [Adresse 27] ainsi que sur les points qui en découlent,

statuant à nouveau

— juger irrecevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 26],

— rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 26],

subsidiairement

— juger que Mme [S] [B] et la société [A] [O] et [T] la garantiront in solidum de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre, pour leur période d’occupation,

— juger que Mme [W] [K] la garantira de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre, pour sa période d’occupation,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre les dépens de première instance et d’appel à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14], avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Lécussan, avocat à la Cour ;

Vu les conclusions notifiées le 23 juin 2025 par lesquelles la société de la [Adresse 27], appelante, invite la cour à :

— écarter des débats les pièces n° 55 à 74 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 25] [Adresse 2],

— infirmer le jugement (RG n° 18/12364) rendu le 6 octobre 2022 par le tribunal judiciaire de Paris dont appel en ce qu’il :

' a déclaré recevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26],

' a ordonné la résiliation du bail conclu le 31 janvier 2018 entre la société de la [Adresse 27] et Mme [W] [K] portant sur les lots n° 2 et 19 situés au rez-de-chaussée au sein de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26],

' a ordonné l’expulsion de Mme [W] [K] et de tous occupants de son chef des locaux donnés à bail par la société de la [Adresse 27], au besoin avec le concours de la force publique, passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

' l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 26] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts,

' a dit que dans les rapports entre co-obligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

pour la société [O] [A] et [T] et Mme [W] [K] : 60 %,

pour la société de la [Adresse 27] : 40 %,

' a condamné la société [O] [A] et [T] et Mme [W] [K] à la garantir la des condamnations financières prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, en principal, frais et accessoire (en ce compris les dépens et les frais irrépétibles) à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé,

' l’a déboutée du surplus de son recours en garantie,

' l’a condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 26] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' a rejeté les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société de la [Adresse 27],

' a prononcé l’exécution provisoire de la présente décision,

' l’a condamnée in solidum avec la société [O] [A] et [T], Mme [W] [K] et Mme [S] [B] aux dépens,

' a rejeté toutes autres demandes de la société de la [Adresse 27] ainsi que sur les points qui en découlent,

statuant à nouveau

— juger irrecevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 8] [Localité 26],

— rejeter toutes les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 7] à [Localité 26],

subsidiairement

— juger que Mme [S] [B] et la société [A] [O] et [T] la garantiront in solidum de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre, pour leur période d’occupation,

— juger que Mme [W] [K] la garantira de toutes éventuelles condamnations prononcées à son encontre, pour sa période d’occupation,

en tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 9] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— mettre les dépens de première instance et d’appel à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14], avec application de l’article 699 du même code au profit de Maître Lécussan, avocat à la Cour ;

Vu les conclusions notifiées le 2 mars 2023 par lesquelles Mme [N] [L] épouse [W] [K] et la société [O] [A] et [T], intimées, invitent la cour à :

— recevoir leur appel incident de cette décision,

et, le déclarant fondé,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire du 6 octobre 2022, en toutes ses dispositions,

en conséquence,

— dire irrecevables l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] [Localité 3] à l’encontre de la société de la [Adresse 27] et les demandes en garantie formées par celle-ci à leur encontre,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 12] [Localité 25] [Adresse 2] et la société de la [Adresse 27] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

— dire n’y avoir lieu à résiliation du bail conclu le 31 janvier 2018 sur les lots n°2 et 19 situé au rez-de-chaussée au sein de l’immeuble du [Adresse 13] [Localité 3],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] au paiement d’une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] au paiement d’une somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 13] [Localité 3] en tous les dépens de première instance et d’appel ;

Vu le courrier notifié le 16 octobre 2025 par lequel le conseil de Mme [N] [L] épouse [W] [K] et la société [O] [A] et [T], répond au courrier notifié par la cour à cette date l’invitant à régulariser la procédure, avoir cessé toute diligence au soutien des intérêts de Mme [N] [L] depuis plus de deux ans ;

Vu les conclusions notifiées le 5 mai 2025 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26], intimé, invite la cour, au visa de l’article 1341-1 du code civil et de la théorie des troubles anormaux du voisinage, à :

— confirmer le jugement RG 18/12364 du 6 octobre 2022,

— condamner la société de la [Adresse 27] à lui payer la somme de 3 500 euros, au titre l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société de la [Adresse 27] aux dépens ;

Vu les courriers notifiés les 17 et 24 novembre 2025 selon lesquels le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 10] à [Localité 26] indique, concernant la communication des pièces n°55 à 74, les avoir transmises, par erreur, à un autre confrère portant le même nom que le conseil de la société Ernestine, ne pas avoir été destinataire d’une seconde sommation de communiquer, et demande au conseiller de la mise en état de rabattre l’ordonnance de clôture et de rouvrir brièvement les débats pour rectifier son erreur matérielle et permettre à son confrère de répondre.

Vu le courrier notifié le 17 novembre 2025 par lequel la société de la [Adresse 27] s’oppose à la révocation de l’ordonnance de clôture en rappelant que son adversaire avait conclu un peu plus d’un mois avant la date fixée pour l’ordonnance de clôture, lui avoir indiqué le 22 mai 2025 puis, à nouveau dans ses écritures signifiées avant l’ordonnance de clôture, ne pas avoir été destinataire des dernières pièces (datant de plusieurs années) visées dans ces écritures tardives, sans réaction du conseil adverse, absent lors de l’audience de plaidoirie. Elle fait état du délai nécessairement long pour y répondre afin d’être en mesure de produire lui-même des pièces. Elle confirme ne pas avoir signifié ses dernières écritures à Mme [S] [B] en ce que celles-ci ne contenaient pas de demande ou d’argumentation nouvelle à son égard.

MOTIVATION

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions des parties.

Par prétention, il faut entendre une demande en justice tendant à ce qu’il soit tranché un point litigieux.

Par voie de conséquence, les expressions telles que « dire et juger », « déclarer » ou «constater» ne constituent pas de véritables prétentions, mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, plus précisément dans la partie consacrée à l’examen des griefs formulés contre la décision entreprise et dans la discussion des prétentions et moyens, mais pas dans le dispositif même des conclusions.

En conséquence, il n’y aura pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, il doit être rappelé que, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si l’un des défendeurs ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Il doit, en particulier en appel, vérifier la recevabilité de celui-ci, la régularité de sa saisine et s’assurer que la condamnation prononcée en première instance est régulière et bien fondée.

L’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile précise également que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

1- Sur la recevabilité de l’appel incident de Mme [N] [L] épouse [W] [K] et de la société [O] [A] et [T]

L’article 1635 bis P du code général des impôts dispose :

« Il est institué un droit d’un montant de 225 € dû par les parties à l’instance d’appel lorsque la constitution d’avocat est obligatoire devant la cour d’appel. Le droit est acquitté par l’avocat postulant pour le compte de son client par voie électronique. Il n’est pas dû par la partie bénéficiaire de l’aide juridictionnelle.

Le produit de ce droit est affecté au fonds d’indemnisation de la profession d’avoués près les cours d’appel.

Ce droit est perçu jusqu’au 31 décembre 2026.

Les modalités de perception et les justifications de l’acquittement de ce droit sont fixées par décret en Conseil d’Etat » ;

L’article 963 du code de procédure civile dispose en ses alinéas 1,2 et 4 :

« Lorsque l’appel entre dans le champ d’application de l’article 1635 bis P du code général des impôts, les parties justifient, à peine d’irrecevabilité de l’appel ou des défenses selon le cas, de l’acquittement du droit prévu à cet article.

Sauf en cas de demande d’aide juridictionnelle, l’auteur de l’appel principal en justifie lors de la remise de sa déclaration d’appel et les autres parties lors de la remise de leur acte de constitution par l’apposition de timbres mobiles ou par la remise d’un justificatif lorsque le droit pour l’indemnisation de la profession d’avoué a été acquitté par voie électronique. En cas de requête conjointe, les appelants justifient de l’acquittement du droit lors de la remise de leur requête.

L’irrecevabilité est constatée d’office par le magistrat ou la formation compétents. Les parties n’ont pas qualité pour soulever cette irrecevabilité. Elles sont avisées de la décision par le greffe »

En l’espèce, l’appel entre dans les prévisions de l’article 1635 bis P du code général des impôts, s’agissant d’une procédure contentieuse pour laquelle la représentation des parties par un avocat est obligatoire. Mme [N] [L] épouse [W] [K] et la société [O] [A] et [T] ne bénéficient pas de l’aide juridictionnelle ;

Ces derniers ne justifient pas s’être acquittés du droit prévu à cet article.

Leur appel incident est donc irrecevable.

2- Sur la recevabilité, à l’égard de Mme [S] [B], des conclusions n°2 et 3 de la société [Adresse 27] et de celles n°1 et 2 du syndicat des copropriétaires

En application de l’article 911 du code de procédure civile dans sa version applicable ici (la déclaration d’appel étant antérieure à l’entrée en vigueur, le 1er septembre 2024 du décret n°2023-1391 du 29 décembre 2023), à peine d’irrecevabilité, l’appelant doit faire signifier au plus tard dans le mois suivant l’expiration des délais prévus aux articles 905-2 et 908 à 910, ses conclusions aux parties qui n’ont pas constitué avocat.

Un intimé n’est pas tenu de signifier ces conclusions à un co-intimé défaillant à l’encontre duquel il ne formule aucune prétention sauf en cas d’indivisibilité entre les parties ou s’il sollicite la confirmation du jugement contenant des dispositions qui profitent ou qui nuisent à l’intimé défaillant.

Sauf en cas d’indivisibilité entre les parties, l’irrecevabilité doit être prononcée à l’égard du seul intimé concerné par le défaut de signification.

En l’espèce, l’appelante justifie de la signification à Mme [S] [B] de ses premières conclusions du 26 janvier 2023. Ses conclusions n°2 et 3, ne contenant pas d’autre demande à son encontre, elles seront donc déclarées recevables.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de la signification de ses conclusions n°1 et 2 par lesquelles il demande notamment la confirmation du jugement ayant notamment débouté la société [Adresse 27] de sa demande d’appel en garantie à l’encontre de Mme [S] [B] et condamné celle-ci aux dépens. Dès lors, ces deux jeux de conclusions seront déclarés irrecevables à l’égard de cette intimée.

3- Sur les pièces n°55 à 74 produites par le syndicat des copropriétaires

Les articles 15 et 16 du code de procédure civile imposent aux parties et au juge le respect du principe du contradictoire, rappelant notamment qu’il est fait obligation aux parties de se faire connaître mutuellement en temps utile les éléments de preuve qu’elles produisent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense, et que le juge ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 132 du même code rappelle que la partie qui fait état d’une pièce s’oblige à la communiquer à toute autre partie à l’instance.

En application de l’ensemble de ces dispositions et de l’article 135 de ce même code, le juge peut écarter des débats des conclusions et pièces qui n’auraient pas été communiquées en temps utile.

En cause d’appel, l’article 906 du code de procédure civile, dans sa version applicable à la présente instance, précise notamment que « les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l’avocat de chacune des parties à celui de l’autre partie ; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l’être à tous les avocats constitués ». L’article 766 du même code dans sa version applicable ici, rappelle que la communication des pièces produites est valablement attestée par la signature de l’avocat destinataire apposée sur le bordereau établi par l’avocat qui procède à la communication.

Par ailleurs, l’article 803 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du conseiller de la mise en état, soit après l’ouverture des débats, par décision de la cour, que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constituant pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, si le syndicat des copropriétaires a bien notifié, par voie électronique, ses conclusions du 5 mai 2025, il reconnaît lui-même ne pas avoir communiqué les nouvelles pièces n°55 à 74 attachées à celles-ci au conseil de la société Ernestine, en invoquant une erreur de destinataire.

L’intimé n’ayant pas répondu aux dernières écritures de la société Ernestine, qui sollicitait de voir écarter ces pièces, en indiquant expressément qu’elles ne lui avaient pas été communiquées, avant le rendu de l’ordonnance de clôture, puis n’invoquant pas, dans ses notes en délibéré, une cause grave depuis cette décision, ne saisissant pas la cour, non le conseiller de la mise en état (dessaisi, en application de l’article 802 du code de procédure civile, depuis l’ouverture des débats à l’audience collégiale du 22 octobre 2025), de sa demande de rabat de l’ordonnance de clôture et de réouverture des débats, il n’y a pas lieu d’examiner cette demande, d’en faire mention dans le dispositif de la présente décision ni de se saisir d’office à ce titre.

En application du principe du contradictoire, les pièces n°55 à 74 visées aux conclusions du 5 mai 2025 du syndicat des copropriétaires devront donc être écartées des débats.

4- Sur la recevabilité de l’action oblique et sur les demandes du syndicat des copropriétaires

Moyens des parties

L’appelante réfute toute carence de sa part, arguant de ses diligences à l’égard de sa locataire et du fait qu’elles ont mis fin à la plupart des faits dont se plaint le syndicat.

Elle fait état, à l’issue de ses avertissements :

— de la réalisation de travaux sur le rideau de fer avant la délivrance de l’assignation dans le cadre de la présente instance ;

— du retrait du coffre présent dans la cave en soutenant que c’est le syndicat qui avait laissé la pièce attenante à l’abandon et qui ne lui a pas, une fois la porte fermée, fourni la clé permettant de faire des travaux sur le mur abimé ;

— du retrait du matériel de sonorisation face à une demande uniquement d’étude d’impact et de travaux pour faire cesser la nuisance sonore ;

Elle ajoute qu’elle ne pouvait pas mettre fin à des griefs soulevés après la délivrance de l’assignation dont le syndicat ne s’était pas plaint auprès d’elle auparavant.

Elle soutient, ensuite, que l’essentiel des griefs reprochés sont imputables non pas à Mme [L] mais aux précédents locataires, la société [O] [A] et [T] et Mme [S] [B] :

— le mauvais état de la devanture relevait de ces précédents locataires et n’est plus caractérisé après les travaux effectués en 2017;

— la preuve de la responsabilité de Mme [L] dans les nuisances sonores invoquées par le syndicat n’étant pas rapportée, l’installation d’une terrasse liée au covid ayant été temporaire, le matériel sonore ayant été retiré par la locataire ;

— les difficultés liées à l’hygiène sont antérieures à l’entrée dans les lieux de Mme [L] ou il n’est pas prouvé qu’elle lui soient imputables ;

— la circulation des clients dans les parties communes de l’immeuble n’est pas démontrée par le syndicat encore moins à l’encontre de Mme [L].

Elle réfute toute démonstration d’une connivence entre les locataires successifs.

Pour s’opposer aux dommages et intérêts, la société [Adresse 27] nie toute démonstration d’un trouble anormal du voisinage. Elle ajoute que le bailleur n’est pas responsable des problèmes invoqués, compte tenu de sa particulière diligence et du bien-fondé de son appel en garantie contre ses locataires.

Le syndicat des copropriétaires se prévaut de l’article 1341-1 du code civil, du contenu de l’article 5 du règlement intérieur et de la théorie des troubles anormaux du voisinage pour faire valoir que l’inaction de l’appelante, comme bailleresse, est démontrée et qu’elle l’a conduite à méconnaître les droits des copropriétaires, victimes des troubles anormaux commis par ses locataires, au détriment du règlement de copropriété. Il reprend les termes du jugement quant aux troubles anormaux retenus pour soutenir qu’ont été caractérisés les griefs avec une grande précision factuelle et chronologique démontrant leur persistance, y compris le temps de la procédure : s’agissant de l’état du rideau de fer et de la façade extérieure du local, des nuisances sonores et du tapage nocturne avec occupation du domaine public, des bagarres et allées venues dans l’immeuble de personnes extérieures à l’établissement et de l’hygiène. Il ajoute que le bailleur ne saurait s’exonérer de sa responsabilité, à l’égard de ces troubles, en invoquant des mises en demeure adressées à son locataire, étant tenu d’une obligation de résultat. Il en déduit que la mesure de nature à faire cesser le préjudice causé à la copropriété est la résolution du bail conclu par la société [Adresse 27] avec la société [O] [A] [T] (nom commercial « [Localité 24] Batcha ») transféré à une personne physique, le 1er janvier 2018, Mme [L], également gérante de la société [O] [A] [T]. Il invoque l’indifférence de la société [Adresse 27] à l’égard des difficultés du syndicat, au vu de son absence aux assemblées générales de 2016, puis des années 2018 et suivantes.

Réponse de la cour

a. Sur la recevabilité et le bien-fondé de l’action oblique en résiliation du bail conclu avec Mme [N] [L] et ses suites

En application des articles 9 du code de procédure civil et 1353 du code civil, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement à celui qui s’en prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 1341-1 du code civil dispose : « lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »

Conformément aux articles 1217 et 1224 du code civil, la résiliation judiciaire d’un bail commercial n’est prononcée que si le manquement allégué présente une gravité suffisante.

Aussi, un syndicat de copropriétaires a, en cas de carence d’un copropriétaire-bailleur, le droit d’exercer l’action oblique en résiliation du bail dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci suffisamment gravement et que ses agissements, contraires au règlement de copropriété, causent un préjudice aux autres copropriétaires (Civ. 3e, 8 avril 2021, n°20-18.237).

Par ailleurs, le règlement de copropriété, ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire, a fortiori le syndicat des copropriétaires, est en droit d’en exiger le respect par les autres.

La recevabilité d’une action oblique suppose, ainsi, la démonstration par le syndicat d’une carence du copropriétaire-bailleur dans l’exercice de ses droits et actions à l’égard de son locataire et qui s’avère préjudiciable à la copropriété (Civ.3e, 13 juillet 2018, n°17-20.680).

Ici, le syndicat se prévalant du principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble dépassant les inconvénients normaux de voisinage », tel qu’il s’appliquait avant l’entrée en vigueur de la loi n°2024-346 du 15 avril 2024, il lui appartient donc de démontrer que la violation grave de ses obligations par le locataire, portant atteinte au règlement de copropriété, et la carence du bailleur à son égard, sont à l’origine d’un tel trouble pour la copropriété.

En l’espèce, aux termes des articles 5, 6 et 7 de ce règlement, il est stipulé différentes obligations à la charge des copropriétaires, du fait de leurs locataires, en termes d’hygiène, d’usage des parties communes, d’entretien des parties privatives et de tranquillité :

— Article 5 « Dispositions générales » « Tout copropriétaire sera responsable à l’égard de tout autre copropriétaire de l’immeuble, comme à l’égard du syndicat des copropriétaires, des troubles de jouissance, des fautes et négligences et des infractions au présent chapitre dont lui-même, ses préposés, les locataires ou occupants quelconques de ses locaux, seraient directement ou indirectement les auteurs. Tout copropriétaire devra donc imposer le respect des prescriptions du présent chapitre aux locataires ou occupants quelconques de ses locaux (sans que pour autant soit dégagé sa propre responsabilité) (') »

— Article 6 « Usage des choses et parties communes » ; « ['] D’une manière plus générale, nul ne pourra même temporairement, encombrer les parties communes, ni déposer quoi que ce soit, ni les utiliser pour son usage personnel en dehors de leur destination normale. ».

— Article 7 « Usage des parties privées »

o 4° « Mode d’occupation » « ['] En aucun cas, un copropriétaire ou occupant ne devra causer le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toutes autres causes, l’ordre, la propreté, la salubrité et la sécurité de l’immeuble devront être intégralement respectés et sauvegardés. Spécialement, les locaux du rez-de-chaussée ne pourront être utilisés pour l’exercice de commerce ou industrie considérés comme dangereux ou insalubres ou de nature, par le bruit ou par les odeurs à incommoder les personnes habitant l’immeuble » ;

o 6° « Entretien » « Les portes donnant accès aux parties privées, les fenêtres, persiennes, volets, stores et jalousies devront être entretenus et maintenus en bon état par leurs propriétaires respectifs ».

Le contrat de bail du 31 janvier 2018 conclu entre la société [Adresse 27] et Mme [N] [L] prévoit une entrée en vigueur le 1er janvier 2018.

Il stipule au 3ème paragraphe : intitulé « entretien et réparation » :« le preneur entretiendra constamment les lieux loués et les équipements et installations qui y sont compris en bon état de réparation, à l’exception des grosses réparations définies par l’article 606 du code civil qui seules resteront à la charge du bailleur. Il aura à sa charge tous travaux de réfection et de remplacement qui deviendraient nécessaires ['] à la devanture et aux fermetures ».

Il précise au 8ème paragraphe intitulé « Jouissance » que « le preneur ne devra pas nuire à la tranquillité des occupants de l’immeuble et des immeubles voisins ni leur créer de quelconque trouble de jouissance par son fait, celui de ses clients ou des personnes à son service, tels que bruits, odeurs, trépidations, fumée, humidité » ; qu’il « s’engage à n’utiliser aucun appareil pouvant perturber la réception par les autres occupants de l’immeuble des émissions de radiodiffusion et de télévision, ni aucun appareil bruyant et dangereux » ; qu’il « ne pourra déposer ni laisser séjourner, même momentanément, aucun objet ou marchandise dans les parties communes de l’immeuble ni faire étalage de quoi que ce soit à l’extérieur » : qu’il « devra faire son affaire personnelle de la sortie de ses ordures au moyen d’un récipient agréé par le service de la ville assurant leur enlèvement » ; qu’il « devra se conformer ['] au règlement de copropriété, dont il a reçu un exemplaire, concernant notamment les modalités de jouissance des parties communes et privatives » ; qu’il « devra maintenir constamment les locaux en bon état de propreté et respecter toutes prescriptions notamment en matière d’hygiène, de salubrité, de sécurité et de performance énergétique ».

C’est ce contrat qui est visé par la demande de confirmation de sa résiliation au titre de l’action oblique. Celui-ci, conclu avec Mme [N] [L], l’a été avec une personne juridique distincte des parties au contrat du 1er octobre 2008, où les preneurs étaient la « société [A] [O] et [C] en formation » (qui deviendra la société [A] [O] [T]) et Mme [S] [B], alors gérante de celle-ci. C’est ce premier bail qui a ensuite été résilié par ordonnance du 5 mai 2017 donc qui a pris fin à cette date.

Il n’est pas démontré, dans ces conditions, que le contrat du 31 janvier 2018 serait la continuation de ce premier contrat de bail, peu important que Mme [N] [L] ait ultérieurement repris la gérance de la société [O] [A] [T], tiers au contrat non visé dans celui du 31 janvier et qu’elle ait bénéficié d’un dépôt de garantie d’un montant moins important que le précédent.

Il n’est pas non plus prouvé, du seul fait que les travaux sur le rideau de fer ont été réalisés selon facture du 16 août 2017 au nom du restaurant « [Localité 24] Batcha » et qu’un courrier signé le 16 mai 2017 relatif au retrait du climatiseur ait été signé au nom de Mme [L], que cette dernière ait occupé illégalement les lieux entre le 5 mai 2017 et le 1er janvier 2018, plutôt qu’anticipé la signature du bail en réalisant des travaux, en accord avec le propriétaire du local commercial. Au surplus, si l’expulsion de Mme [S] [B] avait, alors, déjà été ordonnée, sa date de départ effectif des lieux n’est pas démontrée. Il n’est, dès lors, pas prouvé que les troubles invoqués par le syndicat soient imputables à Mme [L] avant le 1er janvier 2018.

Aussi, ce sont les manquements aux obligations de Mme [N] [L] au titre de la location et de l’exploitation du restaurant « [Localité 24] Batcha » et les carences du bailleur, à compter du 1er janvier 2018 qu’il convient d’examiner pour déterminer, d’abord, si l’action oblique du syndicat est recevable.

Concernant, en premier lieu, l’état du rideau de fer et de la façade extérieure du local commercial, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un procès-verbal de constat de Me [P] du 19 octobre 2018 selon lequel l’huissier de justice décrit ainsi le rideau de fer et la façade du local, déjà à cette date : « Extérieur : il n’y a pas de commande extérieure du volet roulant. Le mécanisme et les parties électriques sont apparents, sans coffrage. L’auvent vert surplombant le rideau et son mécanisme est troué. La maçonnerie et boiseries en façade encadrant le restaurant sont délitées, dégradées ».

Par courrier recommandé du 22 mars 2019, le syndic démontre ensuite avoir sollicité la mairie de [Localité 25], en évoquant de nombreuses plaintes de copropriétaires contre le restaurant [Localité 24] Batcha, signalant : « la copropriété est très inquiète et craint pour sa sécurité [']. La devanture cassée est en très mauvais état » et demandant un contrôle.

Par courrier recommandé du 21 avril 2021 il a ensuite signalé à la Direction de l’Urbanisme : « les copropriétaires sont très inquiets notamment quant à la devanture [du restaurant] qui est en très mauvais état (photos jointes à ce courrier). Il y a notamment un risque de chute de l’auvent, la structure de bois est pourrie et le rideau de fer paraît également en mauvais état de fonctionnement. Les copropriétaires souhaitent éviter un incident grave du fait de la négligence de ce restaurateur, un possible risque d’incendie notamment en raison de fils électriques visibles et paraissant dangereux ».

Le 13 février 2023, il a encore saisi la Préfecture de Police en invoquant « l’état de délabrement avancé de la façade », « faite de planches de bois pourri dans sa partie supérieure » avec des « infiltrations d’eau », un « rideau de fer aussi en très mauvais état », sans « coffrage » avec des fils électriques apparents.

Face à ces éléments, la société [Adresse 27] produit une facture de la société « [Adresse 23] » du 16 août 2017 portant sur la fourniture et la pose d’une tôle de blindage et d’un rideau à caisson avec man’uvre électrique. Cependant, celle-ci est antérieure aux constatations du professionnel de justice confirmées encore en 2019, 2021 puis en 2023 par les craintes exprimées par les copropriétaires de l’immeuble auprès du syndic, faute de travaux de remise en état.

Elle se prévaut ensuite, d’un premier constat, établi par Me [J] le 4 septembre 2019 non probant quant à l’état du rideau et de la façade puisque l’huissier se contente d’écrire que « le rideau de fer se baisse et se remonte sans difficulté », sans décrire davantage les parties électriques apparentes sans coffrage, l’état dégradé de l’auvent, des maçonneries et boiseries sur lesquels portaient les constatations de son confrère quelques mois auparavant et encore mentionnées par le syndic en mars 2019, avril 2021 et février 2023.

Le procès-verbal de constat établi le 9 novembre 2023 par Me [Z] n’est pas davantage probant : l’huissier de justice ne décrit pas non plus le coffrage, l’auvent, l’état de la maçonnerie et des boiseries du local lui-même. Les photographies ne montrent pas l’intégralité de l’auvent, à l’aspect extérieur visiblement déjà abimé, ni son encadrement. Si l’huissier évoque une façade de l’immeuble en partie basse du rez-de-chaussée avec une « peinture fortement écaillée et dégradée avec des traces de salpêtre sur une hauteur d’environ 60 cm et des traces de projections », un « soubassement maçonné ['] décollé » et une « fissuration horizontale à environ 2m50 de haut », une porte de l’immeuble à droite du restaurant également dégradée, il le fait plus de quatre ans après la délivrance des assignations, plus d’un an après le jugement attaqué, sans qu’aucune de ces constatations n’aient été précédemment relevées par les deux professionnels intervenus en 2018 et 2019, et sans compétence technique particulière démontrée pour justifier du salpêtre invoqué. Le syndicat soutient, au surplus, que les travaux n’ont pas pu être réalisés sur la façade de l’immeuble du fait du mode de fixation défaillant du rideau de fer et de la configuration de la devanture du commerce, partie privative.

Dans ces conditions, le syndicat démontre l’existence d’un préjudice esthétique causé à la copropriété du fait du mauvais état et des défaillances du rideau de fer, de l’auvent et de la façade très dégradée du local commercial de la société [Adresse 27], ainsi que les craintes justifiées de dommages exprimées par les copropriétaires de ce fait, sans que l’appelante, en dépit du contenu du constat d’huissier du 19 octobre 2018 établi en présence d’un membre du conseil syndical, du courrier du syndic du 22 mars 2019, qu’elle ne pouvait pas ignorer en sa qualité de copropriétaire, puis de son assignation en juin 2019 et des conclusions et pièces échangées à ce titre jusqu’à l’ordonnance de clôture du 18 novembre 2021 devant les premiers juges, n’ait contraint sa locataire, Mme [N] [L] à y remédier ni pris les mesures réparatoires nécessaires.

S’agissant, ensuite, des nuisances sonores et des tapages nocturnes répétés mis en avant accompagnés d’une occupation de la rue, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— un courriel d’un copropriétaire, M. [H] [F] du 14 mai 2018 ainsi que la main courante déposée ce même jour par celui-ci auprès du commissariat de police du [Localité 4] par lequel celui-ci explique « depuis de nombreux jours la tranquillité de l’immeuble est dérangée par des cris et des éclats de voix accompagnés de forte musique, provenant du restaurant jusqu’à 2h du matin. Passé cette heure tardive, le restaurant baisse son rideau et continue son activité, impliquant des allées et venues incessantes dans le hall au-delà de 3h du matin. Des personnes étrangères à l’immeuble, défilent dans une copropriété privée. Cette situation n’est pas nouvelle. Elle a fait l’objet de nombreuses plaintes ['] ». Le copropriétaire évoque ensuite une pétition de 10 autres copropriétaires et des plaintes antérieures au 1er janvier 2018, qui seront étudiées ultérieurement.

— un courrier recommandé, dont l’accusé de réception a été signé le 18 mai 2018 par la société [Adresse 27], par lequel le syndicat lui adresse le courriel de M. [F] et l’informe, qu’au vu des précédents avertissements réalisés et sans effet, il engage une procédure à son encontre.

— un rapport d’enquête du 10 septembre 2018 de M. [I] [D], inspecteur sanitaire auprès de la Préfecture de police de [Localité 25] qui indique avoir été saisi de « nuisances sonores dues à la diffusion de musique amplifiée en provenance du café-restaurant «[Localité 24] Batcha», cet établissement étant « équipé d’un téléviseur diffusant des clips musicaux, d’une micro-chaîne JVC et d’une micro-chaîne Sony avec système de diffusion 2.1. et d’une enceinte suspendue JB System » auquel il indique avoir demandé, le 7 septembre 2018, de présenter une étude acoustique et les dispositions de nature à limiter le niveau sonore ;

— une réponse de la mairie de [Localité 25] du 8 novembre 2018, suite à un signalement par M. [F] le 7 octobre 2018 de l’installation d’une terrasse devant le restaurant, indiquant l’absence d’autorisation pour une terrasse à cette adresse ;

— un signalement de M. [F] à la Mairie de [Localité 25], par courriel du 25 octobre 2019, accompagné d’une photographie démontrant ses dires, de la « présence d’une terrasse ['] gênant la circulation des piétons » devant le restaurant.

— deux courriels des 3 et 7 août 2020 de M. [F] signalant des nuisances sonores générées par la diffusion de musique amplifiée et de bruit et éclats de voix jusqu’à tard dans la nuit, corroborés par la production d’une photographie de six personnes devant le restaurant sur la voie publique;

— un courrier du 17 septembre 2020 de Mme [M], pour l’inspecteur de sécurité sanitaire de la Préfecture de [Localité 25], adressé à M. [F] indiquant qu’à la suite du signalement de nuisances sonores, une enquête a été réalisée le 3 septembre 2020 et qu’ « au regard des constatations faites à cette occasion, un courrier a été adressé au responsable de l’établissement pour attirer son attention sur les dispositions des articles R.571-25 et suivants du code de l’environnement et des articles 1336-1 et suivants du code de la santé publique, et sur les obligations qui incombent aux exploitants d’établissements qui diffusent des sons amplifiés ».

Les plaintes de nuisances sonores et de tapage nocturne répétés de M. [F], avec installation d’une terrasse sur la voie publique sans autorisation, sont ainsi étayées par la production de photographies corroborant ses dires et par les constatations réalisées par l’inspecteur sanitaire de la Ville de [Localité 25], le 10 septembre 2018, de la présence dans le restaurant d’un téléviseur, de matériel de sonorisation, et par ses constatations, effectuées le 3 septembre 2020, l’incitant à rappeler fermement au restaurateur ses obligations légales. Il est donc établi qu’il avait manqué à celles-ci.

Face à ces éléments, la société [Adresse 27] soutient que l’installation de la terrasse a été provisoire, suite au Covid 19, et qu’elle a fait cesser les nuisances sonores de musique amplifiée. Elle se prévaut, à cet égard, d’un rapport de M. [D], du 18 février 2019, dans lequel il constate le « retrait du matériel de sonorisation » visé par son précédent rapport du 10 septembre 2018, la présence d’une télévision « diffusant des clips musicaux à un niveau sonore raisonnable » le conduisant à suspendre le dossier. Ensuite elle fait valoir un procès-verbal d’huissier du 4 septembre 2019 dans lequel ce dernier constate « un niveau sonore [du téléviseur] raisonnable », « aucune enceinte, haut-parleur ou système d’amplification du son » et remarque « que des plaques de lièges recouvrent le plafond de la salle de restauration ».

Cependant, les dates relatives aux signalements de l’installation d’une terrasse sur la voie publique sont bien antérieures à la pandémie (7 octobre 2018 et 25 octobre 2019). Surtout, comme l’ont justement retenu les premiers juges, il a été démontré encore en octobre 2019, en août et en septembre 2020 la reprise de l’occupation de la rue, des nuisances sonores et du tapage nocturne, en dépit de l’avertissement adressé par la copropriété à la société [Adresse 27] le 18 mai 2018 et de l’engagement de la présente procédure.

Face à ces agissements de ses locataires, la société [Adresse 27] démontre seulement l’envoi d’un courrier du 22 mai 2018 peu précis sur les nuisances importantes et détaillées relatées par M. [F] puisqu’il évoque « un problème répétitif de bruit » en menaçant sa locataire d’engager une procédure en résiliation du bail en cas de faits avérés. Si le matériel de sonorisation a ensuite été retiré, c’est davantage du fait de l’intervention de l’inspecteur de salubrité publique plutôt que du fait du bailleur, au vu du manque de précision de ce courrier et de l’absence de suivi, ensuite, démontré par ce dernier. Il ne prouve pas, en effet, avoir réalisé une visite sur place ou avoir pris contact avec le syndic pour s’assurer de la cessation des troubles, avant la délivrance des assignations en juin 2019, puis après le constat du 4 septembre 2019. Plus encore, la position de la société Ernestine, qui nie la poursuite, ensuite, des nuisances sonores et du tapage nocturne, malgré la démonstration des troubles causés par Mme [L], surtout comme cela sera examiné ensuite, en dépit des plaintes multiples qui lui avaient déjà été adressées concernant ses précédents locataires, et, plus encore, en dépit de la procédure judiciaire engagée, démontre encore sa négligence.

Concernant, enfin, les problématiques d’hygiène soulevées par le syndicat, il doit être relevé qu’un peu plus de deux mois avant la conclusion du bail avec Mme [N] [L], le gérant de la société [Adresse 27] avait été averti, par courrier avec accusé de réception signé le 28 octobre 2017, de la présence de nombreux cafards et souris dans le bâtiment où se trouve le restaurant et il lui avait été demandé si la cave de ce restaurant avait été traitée. Il était donc essentiel que la société [Adresse 27] s’assure des conditions d’hygiène lors de l’exploitation, par sa nouvelle locataire, de son restaurant.

Or, le syndicat verse aux débats un courriel de M. [F] du 3 novembre 2019 de signalement à la mairie de [Localité 25], avec une photographie montrant des traces de salissures sur le trottoir devant le restaurant, et, surtout, un courrier du 11 décembre 2020, adressé au preneur mais également à la société [Adresse 27] pour les informer d’une nouvelle infestation de cafards dans la copropriété, leur demandant de justifier des derniers avis de passage désinsectisation/dératisation effectués sur l’année 2020 et mentionnant le passage d’une entreprise à cet effet le 22 décembre suivant dans la copropriété. Il produit également l’ordre de service du 10 décembre 2020 pour la mise en place de ces mesures, visant uniquement le restaurant et l’appartement d’un autre copropriétaire, et mentionnant un affichage dans l’immeuble.

Face à ces éléments, la société [Adresse 27] indique ne pas avoir reçu le courrier du syndic sans justifier, en tout état de cause, de son suivi des mesures d’hygiène de sa locataire, en dépit des problèmes rencontrés avec les précédents preneurs dont elle avait été avertie. Elle soutient que l’infestation du 11 décembre 2020 ne pouvait pas être liée à l’activité du restaurant, du fait des mesures de restriction liées à la pandémie de Covid 19. Or, il doit être rappelé que si, par décret n° 2020-1310 du 29 octobre 2020, les restaurants et débits de boisson avaient été à nouveau interdits d’accueillir du public, y compris en terrasse, par le décret n°20-1358 du 6 novembre 2020, ils avaient pu remettre en place un service de livraison et de vente à emporter, et que l’activité du restaurant, donc la présence d’aliments dans les locaux, était encore démontrée peu de temps auparavant par les plaintes et photographies du mois d’août 2020 de M. [F] et la visite du 3 septembre 2020 de l’inspecteur de sécurité sanitaire constatant des nuisances sonores.

Aussi, il ressort de l’ensemble de ces éléments que le syndicat rapporte la preuve de la réalité des troubles subis qu’ils soient sonores, esthétiques ou en matière d’hygiène ainsi que de leur caractère anormal au vu de leur intensité, de leur répétition, de leur caractère nocturne et de l’altération de la qualité de vie qu’ils ont provoquée pour les copropriétaires, dépassant ce qu’un voisin, vivant dans le [Localité 5], est tenu de supporter du fait de l’activité d’un commerce de restauration en rez-de-chaussée d’une copropriété.

Il a été démontré, pour chacun de ces troubles, que la société [Adresse 27] en avait été avertie et que celle-ci ne prouvait pas avoir pris des mesures suffisantes, auprès de sa locataire, Mme [N] [L], pour assurer leur suivi et garantir la mise en place de mesures adaptées pour obtenir leur cessation.

La réunion des conditions de l’action oblique est donc démontrée, le jugement attaqué doit être confirmé en ce qu’il a déclarée celle-ci recevable.

Plus encore, compte tenu de la gravité des manquements de Mme [N] [L] à ses obligations contractuelles d’entretien du local loué et de jouissance paisible ainsi qu’en vue d’assurer la cessation des ces inconvénients anormaux de voisinage, il est justifié de faire droit à l’action oblique exercée en prononçant la résiliation du bail et en règlementant ses suites à l’égard de Mme [N] [L]. Le jugement sera donc également confirmé à cet égard.

b. Sur les dommages et intérêts en réparation des troubles anormaux causés par la société [O] [A] et [T], Mme [S] [B] et Mme [N] [L]

Il doit être rappelé qu’en application de la théorie des inconvénients anormaux de voisinage, le propriétaire est responsable de plein droit des troubles excédant les inconvénients normaux de voisinage causés par son locataire (Cass. 3e civ., 16 mars 2022, n° 18-23.954) ou par l’occupant sans droit ni titre. Il ne peut donc pas s’exonérer de sa responsabilité en démontrant qu’il n’a pas commis de faute.

S’il a été précédemment établi l’existence de troubles anormaux entre le 1er janvier 2018 et le prononcé du jugement attaqué, du fait de Mme [N] [L], il reste à examiner ceux invoqués à l’encontre des précédents preneurs ou occupants sans droit ni titre, la société [O] [A] et [T] ainsi que Mme [S] [B].

Or, il ressort des éléments produits par le syndicat, une multiplicité des signalements de nuisances sonores, de tapage nocturne et d’occupation de la voie publique devant le restaurant :

— un courrier du syndic du 30 juillet 2015 à la société [Adresse 27] fait état de plusieurs plaintes de copropriétaires notamment sur « des nuisances sonores en soirée qui se poursuivent tard et perturbent la tranquillité des habitants », du fait que la cave « semble être utilisée comme salle de restauration, des clients entrent par la porte du restaurant, descendent en cave et ressortent par la porte d’entrée de l’immeuble » et de l’installation d'« une double porte qui s’ouvre vers le rez-de-chaussée ['] installée sans autorisation »;

— un courrier du 2 octobre 2017 de M. [F], accompagné de la copie d’une main courante déposée au commissariat du 17ème le 29 septembre 2017, signale, dans la nuit du 28 au 29 septembre 2017 « des cris et des éclats de voix provenant du restaurant jusqu’à 1h30 du matin », « situation [qui] n’est pas nouvelle », qui « s’accompagne souvent de musique » et des « problèmes de bagarre [signalés] fin de l’année 2016 ». Il évoque également des « tables sur la voie publique ».

— un courrier recommandé du syndicat avec accusé de réception signé par le représentant de la société [Adresse 27] le 25 octobre 2017, disant faire suite aux courriers recommandés restés sans réponse, fait état d’une prise de parole de la locataire de la société Ernestine, lors de l’assemblée générale du 18 avril 2017, rejetant les plaintes des copropriétaires notamment relatives aux « bagarres et incivilités des personnes qui se rendent dans le restaurant », d’un nouvel incident depuis, « un copropriétaire excédé par le bruit [ayant] demandé que cela cesse et [s’étant] fait [agresser] », pour invoquer enfin un motif de résiliation du bail ;

— une pétition du 31 octobre 2017 signée par onze copropriétaires pour « régler la situation et faire en sorte que tous les habitants de l’immeuble et du voisinage retrouvent la tranquillité et la sécurité », mentionne que « l’activité du restaurant [Localité 24] Batcha » « pose des problèmes à la copropriété et au voisinage », un « tapage nocturne insupportable (bruits, éclats de voix, musique forte). », « des allées et venues dans les caves jusque tard dans la nuit. Des bruits suspects provenant du restaurant (coups sur les murs') se font entendre régulièrement. », « à plusieurs reprises des bagarres se sont déclenchées au milieu de la nuit. Dans la nuit du 28 au 29 décembre 2016, la police a été contactée pour signaler l’une d’elle. ['] Récemment le 11 octobre 2017, une altercation est survenue devant le restaurant en début de soirée. Des courriers ont été envoyés au propriétaire, au restaurant et une discussion a eu lieu avec son représentant lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 18 avril 2017, mais les problèmes demeurent. »

— un courrier recommandé avec accusé de réception du syndic, signé par le représentant de la société [Adresse 27] le 26 octobre 2017, reprend les dates des « graves nuisances sonores et altercations » signalées : la nuit du 27 décembre 2016, la nuit du vendredi 14 juillet 2017, la nuit du 28 septembre 2017, le soir du 11 octobre 2017.

Outre la démonstration, par ces différents éléments, de troubles sonores et tapages nocturnes répétés, y compris sur la voie publique, causés par les locataires ou occupants sans titre du local de la société [Adresse 27], il est fait état, dans un courrier du 30 juillet 2015 et la pétition du 31 octobre 2017 signée par onze copropriétaires, de la circulation des clients dans l’immeuble. Celle-ci correspond à la configuration du local commercial tel que visité, près de deux ans plus tard, par Me [J], le 4 septembre 2019, qui constate une « porte munie d’un « bloc signalétique pour issue de secours fixé au linteau » permettant « d’accéder au couloir d’entrée de l’immeuble » et dans une cave du restaurant « un escalier de bois permettant de rejoindre l’étage supérieur » avec une « trappe en plafond située en haut de l’escalier ». Si à cette date, l’escalier est trop encombré pour être emprunté et la trappe fermée, il n’est pas prouvé que cela était le cas en 2015 et 2017 et encore moins que le souplex évoqué par la société [Adresse 27] ait alors déjà été installé ni qu’il ait eu un lien quelconque avec cette circulation de personnes dans l’immeuble. Les copropriétaires ont donc subi ces allers et venues de personnes extérieures à l’immeuble à des horaires nocturnes, donc un bruit inapproprié et une insécurité certaine compte tenu des « bagarres » évoquées.

L’anormalité des troubles subis par la copropriété du fait de Mme [S] [B] et de la société [O] [A] et [T] est donc ici établie.

Ceux-ci sont également caractérisés par des problématiques de déchets et d’hygiène préoccupantes par leur réitération et leurs répercussions sur les copropriétaires :

— liées d’abord aux déchets et poubelles entreposés et non vidés :

o un premier courrier du syndic à la société [Adresse 27] du 30 juillet 2015 évoquant un « amoncellement important de matériel, gravas, entreposés dans les parties communes des caves », est corroboré par une facture de la société Barrredo du 30 avril 2016 relative au débarras des encombrants dans les couloirs des caves.

o La société de nettoyage de l’immeuble (Pikem Services), par courriel du 31 mai 2017 au conseil syndical, signale ensuite avoir débarrassé les déchets du restaurant déposés dans la cour (« tels que gamelles, fours, casseroles ») et sortir « très souvent » les poubelles du restaurant « sinon elles ne seraient pas sorties ».

o Il est suivi d’un courrier du 2 août 2017 du syndic à la société [Adresse 27] pour l’en informer et lui demander de rappeler à son locataire de « sortir régulièrement ses poubelles et de ne rien entreposer dans la cour ».

— ensuite, deux mois après, un courrier recommandé du syndic du 23 octobre 2017 (avec accusé de réception signé le 26 octobre par le bailleur) signale la présence de cafards et de souris dans le bâtiment du restaurant, demandant à la société [Adresse 27] si la cave a été traitée et indiquant que le service d’hygiène sera contacté pour visiter tout l’immeuble.

Compte tenu de l’ampleur des troubles causés à la qualité de vie des copropriétaires par les locataires et occupant sans titre successifs du local commercial de la société [Adresse 27], de leur réitération et de leur durée sur plus de sept années, il convient de confirmer le jugement quant à la condamnation in solidum (leur implication étant commune) de l’appelant et de ses anciens locataires à payer 8000 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

5- Sur les appels en garantie de la société [Adresse 27]

Comme l’ont retenu à bon droit les premiers juges, il est de principe que, dans leurs relations entre eux, les responsables ne peuvent exercer de recours qu’à proportion de leurs fautes respectives, sur le fondement des dispositions des articles 1240 du code civil, s’ils ne sont pas ou plus liés contractuellement, ou des articles 1231-1 et suivants du code civil, s’ils sont liés contractuellement. Ensuite, un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que pour les parts et portions de chacun d’eux, donc sans solidarité.

En l’espèce, il doit être rappelé que le contrat de bail qui liait la société [O] [A] et [T] ainsi que Mme [S] [B] à la société [Adresse 27] contenait également des obligations d’entretien, de jouissance paisible et de respect des règlementations liées à l’hygiène à la charge des preneurs :

« -18° « de se conformer aux usages en vigueur et aux règlements de police en matière de bonne tenue des immeubles et notamment :

a) De ne rien déposer ni de faire aucun déballage ou emballage dans les parties communes de l’immeuble,

b) De ne pouvoir faire passer les fournisseurs, livreurs, ouvriers et gens de service que par la porte du magasin,

c) De ne pouvoir placer aucun objet ni étalage fixe ou mobile à l’extérieur des lieux loués,

f) de veiller à la bonne tenue ['] de sa clientèle de façon à ce que la tranquillité de la maison ne soit troublée en aucune façon,

h) de se conformer pour l’exercice de son commerce aux règlements administratifs qui le régissent, de prendre toutes les précautions pour ne pas gêner les autres locataires ou voisins et de faire son affaire personnelle de toutes réclamations ['] le bailleur ne devant jamais être inquiété ni recherché ;

-24 « de se conformer d’une manière générale au règlement de copropriété de l’immeuble dont il sera procuré un exemplaire et d’exercer son commerce de manière à ne provoquer aucune réclamation des copropriétaires ['] ».

Il en ressort que, tout comme cela avait été démontré à l’égard de Mme [N] [L], les agissements de la société [A] [O] et [T] et de Mme [S] [B] à l’origine des troubles anormaux du voisinage subis par les copropriétaires, constituent tout autant des manquements à ses obligations contractuelles à l’égard de son bailleur.

Pour évaluer les responsabilités respectives, il doit alors être déterminé si la société [Adresse 27] a été défaillante également à l’égard de ses premiers locataires pour mettre fin aux troubles causés à la copropriété, comme elle l’a été à l’égard de Mme [N] [L].

S’il n’est pas contesté qu’elle ait contribué à faire cesser d’autres troubles liés à une atteinte aux parties communes par la pose d’un coffret dans la cave du restaurant ou à des nuisances sonores liées au fonctionnement d’un climatiseur, concernant les troubles anormaux liées aux nuisances sonores des clients du restaurant, à leur tapage nocturne, à la circulation dans l’immeuble ou aux problématiques d’entreposage et d’hygiène soulevées, elle produit uniquement trois courriers des 15 janvier, 6 juillet et 28 septembre 2016. Le premier, relatif à l’encombrement des caves, n’a pas eu d’effet puisque c’est le syndic qui a sollicité l’entreprise Barredo, à cet égard. Les deux autres courriers sont particulièrement imprécis quant aux suites prises par le bailleur en l’absence de cessation des troubles et ils sont antérieurs aux troubles les plus graves signalés. La lecture de l’ordonnance de référé du 5 mai 2017 fait, au surplus, apparaître que la résiliation du premier bail est sans lien avec ces troubles, sans que la société [Adresse 27] ne démontre avoir pris toutes les mesures nécessaires pour faire exécuter l’expulsion ordonnée après cette date.

Sa faute est donc caractérisée également ici.

Aussi, du fait de son inaction à l’égard de chacun de ses locataires successifs en dépit de l’ampleur des troubles anormaux causés sur de nombreuses années à la copropriété et des sollicitations de celle-ci, le copropriétaire-bailleur doit conserver une part certaine de responsabilité. Les premiers juges l’ont justement évaluée à 40%.

Compte tenu des agissements respectifs de la société [O] [A] et [T] et de Mme [S] [B] d’une part (nuisances sonores, tapages nocturnes, circulation dans l’immeuble et problématiques d’entreposage de déchets et d’hygiène), et de Mme [N] [L] (nuisances sonores, tapages nocturnes, terrasse, préjudice esthétique préoccupant, problématique d’hygiène) d’autre part, qui ont contribué, à une part égale, aux troubles subis successivement par la copropriété, elles seront tenues, chacune, pour responsables à hauteur de 30%.

Elles seront tenues respectivement de garantir le bailleur des condamnations financières prononcées à son encontre à hauteur de cette proportion en ce compris les dépens et les frais irrépétibles.

Le jugement sera donc infirmé à cet égard.

6- Sur les frais du procès

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui y a été équitablement faite des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La société [Adresse 27], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Les demandes de la société [Adresse 27] formulées à l’encontre de l’intimée au titre des dépens et des frais irrépétibles seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par défaut,

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuerait de la manière suivante :

o pour la société [O] [A] et [T] et Mme [N] [L] : 60%

o pour la SCI [Adresse 27] : 40% ;

— Condamné la société [O] [A] et [T] et Mme [N] [L] à garantir la SCI [Adresse 27] des condamnations financières prononcées à son encontre dans le cadre du présent jugement, frais et accessoires (en ce compris les dépens et frais irrépétibles) à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés :

— Dit que dans les rapports entre coobligés, le partage de responsabilité s’effectuera de la manière suivante :

o pour la société [O] [A] et [T] et Mme [R] [S] [B] : 30%,

o pour Mme [G] [N] [L] épouse [W] [K] : 30%,

o pour la société [Adresse 27] : 40% ;

— Condamne la société [O] [A] et [T], Mme [R] [S] [B] et Mme [N] [L] à garantir la SCI [Adresse 27] des condamnations financières prononcées à son encontre, frais et accessoires, en ce compris les dépens et frais irrépétibles en première instance, à proportion du partage de responsabilité ainsi fixé ;

Y ajoutant :

— Déclare irrecevable l’appel incident interjeté par Mme [G] [N] [L] épouse [W] [K] et par la société [O] [A] et [T] ;

— Déclare recevables, à l’égard de Mme [R] [S] [B], les conclusions n°2 et 3 de la société [Adresse 27] ;

— Déclare irrecevables, à l’égard de Mme [R] [S] [B], les conclusions n°1 et 2 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] [Localité 1] ;

— Ecarte des débats les pièces n°55 à 74 annexées aux conclusions n°2 du 5 mai 2025 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] [Localité 1] ;

— Condamne la société Ernestine aux dépens d’appel ;

— Condamne la société Ernestine à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 14] la somme supplémentaire de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne la société [O] [A] et [T] et Mme [R] [S] [B], à garantir la SCI [Adresse 27] des condamnations au titre des frais et dépens d’appel prononcées à son encontre à hauteur de 30% ;

— Condamne Mme [G] [N] [L] épouse [W] [K] à garantir la SCI [Adresse 27] des condamnations au titre des frais et dépens d’appel prononcées à son encontre à hauteur de 30% ;

— Rejette les demandes de la société [Adresse 27] au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

— Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE