RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 09 MAI 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04749 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJCBU

Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Décembre 2023-Juge de l’exécution de CRETEIL- RG n° 23/04893

APPELANTE

Madame [I] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Hubert DIDON, avocat au barreau de PARIS, toque : D0955

INTIMÉE

S.A.R.L. GIGA FONCIER

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Olga MILHEIRO – CARREIRA, avocat au barreau de PARIS, toque : P0531

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 27 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine LEFORT dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

M. [T] [B] et la Sarl Giga Foncier étaient des partenaires d’affaires dans le domaine de l’acquisition et de la vente de biens immobiliers et collaboraient depuis 2008 à des opérations de marchands de biens, dont le but était l’acquisition conjointe de biens en indivision pour ensuite les revendre.

C’est dans le cadre de cette collaboration que par jugement d’adjudication du tribunal de grande instance de Paris du 20 mai 2010, M. [T] [B] et la société Giga Foncier ont été déclarés adjudicataires d’un terrain à bâtir, situé [Adresse 2] à [Localité 7] (78), pour un prix de 142 000 euros. Ils étaient alors convenus, selon protocole du 21 mai 2010, que la société Giga Foncier financerait la quote-part d’indivision de M. [B] à hauteur de 71 000 euros.

M. [T] [B] refusant de rembourser le prêt consenti, la société Giga Foncier l’a assigné en paiement devant le tribunal de grande instance de Créteil.

Par jugement du 30 mars 2018, le tribunal judiciaire de Créteil a débouté la société Giga Foncier de ses demandes. Cette dernière ayant relevé appel de cette décision, la cour d’appel de Paris a, par arrêt en date du 14 février 2020, infirmé le jugement et condamné M. [T] [B] à payer à la société Giga Foncier les sommes suivantes :

—  71 000 euros en principal au titre du prêt consenti pour le financement de sa part indivise du bien,

—  10 309,56 euros au titre des intérêts conventionnels, avec capitalisation des intérêts dus pour une année entière,

—  10 039,92 euros au titre de l’avance des frais et débours de l’adjudication.

Par offre émise le 26 février 2020, la société Emerige Résidentiel, promoteur immobilier, a proposé d’acquérir la parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 7] (78), au prix fixé, le 16 avril 2020, de 230 000 euros.

Par protocole d’accord en date du 16 avril 2020, M. [T] [B] s’est engagé à régler à la société Giga Foncier le montant des condamnations prononcées par la cour d’appel, soit un total de 94 349,98 euros, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien dans les termes et conditions de la promesse d’achat du 16 avril 2020, par prélèvement sur la quote-part de prix lui revenant.

Par acte authentique du 11 février 2021, M. [T] [B] et la société Giga Foncier ont consenti une promesse unilatérale de vente au profit de la société Emerige [Localité 7], pour une durée expirant le 30 juin 2022, prorogée au 31 octobre suivant.

M. [T] [B] est décédé le [Date décès 1] 2021, laissant pour lui succéder son épouse, Mme [X] [B], et leurs enfants, M. [E] [B] et Mme [I] [B].

Le 22 juin 2022, la société Giga Foncier a fait signifier aux ayants droits de [T] [B] l’arrêt du 14 février 2020, lequel est devenu définitif.

Suivant procès-verbal du 2 mai 2023, la société Giga Foncier a fait pratiquer une saisie-attribution entre les mains du CIC sur les comptes de Mme [I] [B], pour avoir paiement de la somme totale de 100 334,96 euros, en exécution de l’arrêt du 14 février 2020.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juin 2023, Mme [I] [B] a fait assigner la société Giga Foncier devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins de contestation de la saisie.

Par jugement en date du 19 décembre 2023, le juge de l’exécution a :

— déclaré recevable la contestation de saisie-attribution ;

— débouté Mme [B] de sa demande de mainlevée de la saisie ;

— débouté Mme [B] de sa demande de dommages-intérêts ;

— débouté la Sarl Giga Foncier de sa demande de dommages-intérêts ;

— rejeté toute autre demande des parties ;

— condamné Mme [B] à payer à la société Giga Foncier la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté la société Giga Foncier (sic) de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Mme [B] aux dépens de l’instance.

Pour statuer ainsi, le juge a considéré que Mme [B] échouait à démontrer que la procédure de vente avait été retardée en raison de l’exercice du droit de préemption par l’Epf Ile de France, alors que la bénéficiaire de la promesse n’avait pas levé l’option dans le délai prévu, de sorte que la promesse était caduque ; que Mme [B] échouait également à démontrer que l’opération de vente serait toujours possible selon les termes et conditions du protocole du 16 avril 2020 ; que dans la mesure où il apparaissait clairement que la société Emerige Résidentiel n’avait pas poursuivi son projet d’acquisition dans les conditions et le délai envisagés à la fois dans l’offre du 16 avril 2020, le protocole du même jour et la promesse de vente du 11 février 2021, il y avait lieu de considérer que l’intégralité de la dette de M. [T] [B] résultant de l’arrêt du 14 février 2020 était redevenue exigible en application du protocole.

S’agissant des demandes indemnitaires formées par les parties, il a estimé que Mme [B] ne démontrait pas l’existence d’un préjudice, tandis que le patrimoine financier de celle-ci et l’opposition de celui-ci à honorer ses engagements ne pouvaient caractériser un abus de droit d’agir de ce dernier.

Par déclaration du 4 mars 2024, Mme [B] a fait appel de ce jugement.

Par conclusions en date du 20 février 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de mainlevée de la saisie, de sa demande de dommages-intérêts pour saisie abusive et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant à nouveau,

— ordonner la mainlevée immédiate et totale de la saisie-attribution pratiquée le 2 mai 2023 ;

— condamner la société Giga Foncier à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages-intérêts ;

Sur l’appel incident de la société Giga Foncier,

— débouter la société Giga Foncier de ses demandes de dommages-intérêts et rejeter son appel incident ;

En tout état de cause,

— condamner la société Giga Foncier à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de la première instance ;

— condamner la société Giga Foncier à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la société Giga Foncier aux entiers dépens de l’instance.

Elle fait valoir que la créance fondant la saisie critiquée n’est pas exigible, dès lors que les parties ont aménagé conventionnellement l’exécution de l’arrêt du 14 février 2020 en suspendant l’exigibilité de la dette et la conditionnant à la vente du bien ; que selon la transaction du 16 avril 2020, la société Giga Foncier a expressément renoncé à l’exécution de l’arrêt, et c’était dans l’hypothèse où l’acquéreur renoncerait à la vente et notifierait son désistement que l’intimée pourrait recouvrer son droit à exécution ; que la vente a été retardée en raison de la décision du 9 décembre 2022 de l’EPF Ile-de-France d’exercer son droit de préemption, qui n’a finalement pas abouti ; que la société Emerige, avec laquelle son frère est toujours en contact, n’a nullement notifié son désistement à l’acquisition ni abandonné son projet d’acquérir ; que c’est donc en violation des stipulations du protocole que la saisie litigieuse a été pratiquée, et ce sans titre exécutoire du fait de la renonciation à l’exécution de l’arrêt.

S’agissant de sa demande de dommages-intérêts, qu’elle fonde sur l’article L.213-6 alinéa 4 du code de l’organisation judiciaire et l’article 1240 du code civil, elle invoque le caractère abusif de la saisie, puisque réalisée en violation du protocole du 16 avril 2020.

Enfin, elle s’oppose à la demande de dommages-intérêts formée par l’intimée en invoquant la mauvaise foi de cette dernière, son souhait de blocage à la vente du bien et sa volonté de se défausser de ses engagements contractuels. Elle ajoute que les digressions relatives au patrimoine des consorts [B] et à des personnes morales étrangères au dossier, outre qu’elles sont pour la plupart fausses, n’ont aucun lien avec la présente affaire.

Par conclusions en date du 5 mars 2025, la société Giga Foncier demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts ;

— le confirmer pour le surplus,

Statuant à nouveau,

— condamner Mme [B] à lui régler la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [B] à lui régler la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, dont distraction au profit de M^e Olga Milheiro Carreira.

Elle expose que dès lors que la société Emerige n’a pas poursuivi son projet d’acquisition dans les conditions et délai fixés par l’offre du 16 avril 2020, le protocole du même jour et la promesse de vente du 11 février 2021 sont devenus caducs, rendant exigible la dette de M. [T] [B] résultant de l’arrêt du 14 février 2020 ; que la promesse de vente du 11 février 2021 est devenue caduque du fait de la défaillance de la condition suspensive de non-préemption et de l’absence de levée d’option par la société Emerige dans le délai convenu ; que les agissements de M. [E] [B], qui indique dans un mail du 12 décembre 2022, avoir obtenu une offre d’achat de la société Prim’Arte à 231 000 euros, démontrent qu’il n’entendait plus donner suite à l’offre d’achat d’Emerige ; qu’il est constant que la société Emerige a renoncé à la vente ; qu’il résulte du mail du 5 janvier 2025 dont se prévaut l’appelante pour démontrer l’absence de renonciation de la société Emerige, d’une part qu’il ne s’agit que de négociations unilatérales, d’autre part, que la signature d’une nouvelle promesse de vente est nécessaire.

Elle s’oppose par ailleurs à la demande de dommages-intérêts formée par Mme [B] en invoquant la mauvaise foi de cette dernière et l’absence de préjudice.

S’agissant de sa propre demande de dommages-intérêts, elle la justifie par les graves difficultés financières provoquées par la défaillance de M. [T] [B], qui ont constitué un frein au développement d’investissements faute de liquidités suffisantes, alors que de leur côté, les consorts [B] ont un important patrimoine tant mobilier qu’immobilier et trouvent des liquidités lorsqu’il s’agit de leurs propres investissements, mais refusent de payer leur dette résultant d’une décision de justice.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité de la saisie-attribution

Selon l’article L.211-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut, pour en obtenir le paiement, saisir entre les mains d’un tiers les créances de son débiteur portant sur une somme d’argent.

La société Giga Foncier poursuit l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 février 2020 ayant condamné M. [T] [B], aux droits duquel vient Mme [I] [B], à lui payer certaines sommes d’argent.

Selon protocole d’accord du 16 avril 2020, M. [T] [B] et la société Giga Foncier ont acquiescé à l’arrêt du 14 février 2020 ; M. [B] s’est engagé à régler à la société Giga Foncier le montant des condamnations, soit un total de 94 349,98 euros, au plus tard le jour de la signature de l’acte authentique de vente du bien sis [Adresse 2] à [Localité 7], dans les termes et conditions de la promesse d’achat du 16 avril 2020 émise par la société Emerige Résidentiel, par prélèvement sur sa quote-part de prix par le notaire ; dans l’hypothèse où la promesse d’achat du 16 avril 2020 viendrait à ne pas être poursuivie par le promoteur, pour une quelconque raison, M. [B] s’est engagé à exécuter l’arrêt en payant à la société Giga Foncier la somme de 94 349,98 euros dans le délai de 90 jours suivant la notification par Emerige Résidentiel de son désistement à l’acquisition. En contrepartie, la société Giga Foncier a renoncé à la capitalisation des intérêts ordonnée par la cour d’appel de Paris et s’est engagée à régler la facture d’honoraires de commission sur la vente de la parcelle qui sera émise par M. [B] pour un montant de 21 600 euros TTC, sous réserve de régularisation de l’acte authentique de vente entre les parties. Par le règlement de ces sommes respectives, chaque partie a déclaré être remplie de ses droits et renoncer définitivement et irrévocablement à toutes demandes, instances et actions nées ou à naître à l’encontre de l’autre partie. Enfin, le protocole stipule que dans l’hypothèse où la promesse d’achat du 16 avril 2020 viendrait à ne pas être poursuivie par le promoteur, pour une quelconque raison, l’intégralité de la dette judiciaire de M. [B] redeviendrait exigible selon les modalités évoquées ci-dessus et la capitalisation des intérêts opérerait à compter du 91ème jour suivant la notification par Emerige Résidentiel de son désistement à l’acquisition, et ce jusqu’à la date du paiement intégral des condamnations.

Suivant promesse d’achat du 16 avril 2020, la société Emerige Résidentiel a proposé d’acquérir la parcelle sise [Adresse 2] à [Localité 7] au prix de 230 000 euros, payable comptant à la signature de l’acte authentique.

Ainsi, selon acte notarié du 11 février 2021, M. [T] [B] et la société Giga Foncier ont promis de vendre à la société Emerige Résidentiel le terrain sis [Adresse 2] à [Localité 7] au prix de 230 000 euros, cette promesse de vente étant consentie pour une durée expirant le 30 juin 2022. L’acte stipule que la réalisation de la promesse aura lieu soit par la signature de l’acte authentique de vente, soit par la levée de l’option par le bénéficiaire adressée au promettant ou au notaire dans le même délai, suivie de la signature de l’acte de vente dans les cinq jours ouvrés. Cette promesse est consentie sous un certain nombre de conditions suspensives, notamment sous la condition qu’aucun droit de préemption ne puisse être exercé sur le bien, étant précisé que l’offre par le titulaire du droit de préemption à des prix et conditions différents entraînera la non-réalisation de la condition suspensive au même titre que l’exercice pur et simple du droit de préemption. Il est stipulé qu’en cas d’exercice du droit de préemption, la promesse sera caduque de plein droit et le promettant délié de toute obligation à l’égard du bénéficiaire auquel devra être restitué, dans un délai maximum de huit jours calendaires de la réception de la notification de préemption, l’indemnité d’immobilisation. Le délai de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives est fixé à huit jours ouvrés avant la date d’expiration du délai de validité de la promesse de vente, sauf cas de prorogation.

La promesse de vente a été prorogée, le 30 juin 2022, jusqu’au 31 octobre 2022.

Il est constant que la société Emerige Résidentiel, bénéficiaire de la promesse, n’a pas levé l’option avant le 31 octobre 2022. D’ailleurs, dans un courriel du 12 décembre 2022 (pièce 23 intimée), M. [E] [B] indique que celle-ci n’ayant jamais voulu signer l’acte authentique dans les temps, ils ne sont plus liés par la promesse unilatérale de vente et qu’il a réussi à obtenir une nouvelle offre d’achat d’un autre promoteur.

Par ailleurs, l’Etablissement public foncier Ile de France (ci-après l’Epfif) a notifié sa décision de préempter le bien immobilier le 12 décembre 2022 pour un prix de 53 000 euros.

C’est donc à juste titre que la société Giga Foncier considère que la promesse de vente est caduque.

C’est en vain que Mme [B] soutient que la préemption n’a finalement pas abouti. En effet, d’une part, la promesse était déjà caduque le 31 octobre 2022 en raison de l’expiration du délai de validité de la promesse sans levée d’option de la part du bénéficiaire ni signature de l’acte authentique de vente. D’autre part, aucune des parties n’a contesté, devant la juridiction administrative, la décision de préemption, laquelle est donc devenue définitive, de sorte que si celle-ci n’a pas abouti, c’est uniquement en raison du renoncement de la société Giga Foncier, le 15 février 2023, à aliéner son bien à la suite de l’exercice du droit de préemption, tel que cela résulte de la décision du préfet des Yvelines en date du 6 janvier 2025 (pièce 72 intimée) annulant l’arrêté de prorogation du permis de construire du 7 août 2024 accordé à la société Emerige.

En outre, il importe peu que la société Emerige ne se soit pas désistée expressément de l’acquisition, dès lors qu’aucun acte authentique de vente n’a été signé, qu’elle n’a même pas levé l’option dans les délais prévus et n’a pas sollicité de prorogation de la promesse au-delà du 31 octobre 2022, et ce alors même que l’Epfif n’avait pas encore exercé son droit de préemption. Son comportement démontre qu’elle n’entendait pas, à cette date, donner suite à son offre d’achat du 16 avril 2020.

Il importe peu que les négociations aient finalement repris entre la société Emerige et M. [E] [B] à partir de 2023, que le promoteur n’ait pas abandonné son projet et soit toujours intéressé par la vente. A cet égard, Mme [B] se prévaut d’un courriel de la société Emerige en date du 13 juillet 2023 qui propose à son frère une transaction aux termes de laquelle celui-ci vendrait le terrain à l’Epfif et elle indemniserait, après avoir acquis l’intégralité des parcelles, la société Giga Foncier à hauteur de 70 000 euros pour sa renonciation à la procédure contre M. [B]. Ce courriel ne peut être considéré comme la manifestation d’une volonté du promoteur de poursuivre sa proposition d’achat du 16 avril 2020 à hauteur de 230 000 euros. Au contraire, la société Emerige a manifestement entendu profiter de l’exercice par l’Epfif de son droit de préemption pour espérer lui racheter le terrain à un prix bien inférieur à celui de 230.000 euros proposé, au point de lui permettre d’indemniser la société Giga Foncier presqu’à hauteur du montant de sa créance en principal vis-à-vis des consorts [B]. Cette proposition de transaction manifeste donc clairement l’abandon de celle du 16 avril 2020. De même, c’est en vain que l’appelante se prévaut également d’un courriel de la société Emerige en date du 7 janvier 2025 qui envisage la signature d’une nouvelle promesse de vente « avec un prix de vente inchangé » (sans préciser lequel), précisant que cette nouvelle proposition fait suite à la prolongation du permis de construire sollicitée en 2024. En effet, d’une part, parmi les conditions suspensives envisagées, il est prévu la purge du permis de construire (recours gracieux en cours). Or par décision du 6 janvier 2025, le préfet des Yvelines a annulé la décision de prorogation du permis de construire du 7 août 2024 qui avait été sollicitée et obtenue par la société Emerige. D’autre part, dans sa décision, le préfet a estimé que la décision de prorogation du permis de construire avait été obtenue par la fraude, la société Emerige ayant eu l’intention de tromper l’autorité administrative en se prévalant à tort de l’accord du propriétaire pour procéder à l’exécution des travaux (alors que la société Giga Foncier avait renoncé à vendre à la suite de l’exercice par l’Epfif de son droit de préemption).

Dans ces conditions, même si les discussions avec le promoteur ont continué après cette décision du préfet, l’option n’ayant pas été levée par le bénéficiaire de la promesse dans les délais prévus, la condition suspensive de non-exercice du droit de préemption n’étant pas remplie et la validité du permis de construire (autre condition suspensive) ayant expiré, il ne peut pas être considéré que la promesse d’achat de la société Emerige en date du 16 avril 2020 serait toujours en cours, alors qu’elle reconnaît elle-même dans un mail du 10 janvier 2025 « la caducité de la promesse d’origine » (pièce 73 intimée) et qu’elle ne cesse de faire de nouvelles propositions. Les éléments du dossier ne démontrent pas qu’une vente dans les conditions de la promesse d’achat du 16 avril 2020, visée au protocole d’accord du même jour, serait toujours possible. Dès lors, c’est à juste titre que la société Giga Foncier estime être en droit de poursuivre l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 février 2020, le protocole d’accord du 16 avril 2020, par lequel elle avait renoncé à cette exécution, étant lui-même caduc, faute de poursuite par le promoteur de sa promesse d’achat.

L’intimée agit donc bien en vertu d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, étant précisé qu’aucune stipulation du protocole ne prévoyait l’obligation de le dénoncer ou de mettre en demeure Mme [B] avant la mise en 'uvre de mesures d’exécution forcée contre ce dernier.

Par conséquent, c’est à bon droit que le juge de l’exécution a débouté Mme [B] de sa demande de mainlevée de la saisie-attribution. Le jugement sera donc confirmé sur ce point ainsi que sur le rejet de sa demande de dommages-intérêts pour saisie abusive.

Sur la demande de dommages-intérêts de la société Giga Foncier (appel incident)

Le juge de l’exécution peut accorder des dommages-intérêts au créancier poursuivant pour résistance abusive du débiteur.

En l’espèce, la société Giga Foncier, qui invoque ses difficultés financières et décrit l’important patrimoine des consorts [B], estime que ces derniers font tout pour se soustraire à l’exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 février 2020 et que ce non-paiement est à l’origine de ses difficultés. Cependant, il ne s’est écoulé que six mois entre l’expiration de la promesse de vente au 31 octobre 2022 et la saisie-attribution litigieuse, et bien qu’aucun désistement exprès du promoteur n’ait été notifié, la société Giga Foncier n’a pas cru bon d’informer Mme [B] de ce qu’elle estimait que leur protocole d’accord était caduc ni de la mettre en demeure de payer les sommes dues. Dans ces conditions, c’est en vain qu’elle invoque la faute de Mme [B] et le préjudice financier en découlant pour elle.

Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société Giga Foncier de sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige commande de confirmer les dispositions accessoires du jugement.

Mme [B], qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens d’appel, qui seront recouvrés directement par l’avocat de l’intimée, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société Giga Foncier la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et déboutée de ses propres demandes.

PAR CES MOTIFS,

La Cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 19 décembre 2023 par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Créteil,

Y ajoutant,

REJETTE les demandes de Mme [I] [B] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [B] à payer à la Sarl Giga Foncier la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [I] [B] aux entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement par M^e Olga Milheiro Carreira, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,