1e chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/03204

N° Portalis

DBVL-V-B7I-U2UR

(Réf 1e instance : 24/00266)

SCI [Adresse 3]

c/

SA EDF

SAS HPC ENVIROTEC

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 7 OCTOBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 2 décembre 2024, devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 7 octobre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 11 février 2025

****

APPELANTE

SCI [Adresse 3], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 438.925.463, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 9]

Représentée par M^e Bernard RINEAU de la SELARL TURENNE AVOCATS, postulant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Victor CRACAN, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉES

EDF SA (ELECTRICITE DE FRANCE) prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Cyril PHILIBERT du PARTNERSHIPS JONES DAY,plaidant avocat au barreau de PARIS

SAS HPC ENVIROTEC, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 383.974.292, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Lionel HEBERT, avocat au barreau de RENNES

****

FAITS ET PROCÉDURE

1. Par acte authentique du 30 octobre 2001, la société Electricité de France (EDF) a vendu à la SCI du [Adresse 4] (la SCI des Tanneurs) un ensemble immobilier composé de cinq bâtiments à usage de bureaux et locaux commerciaux et des emplacements de stationnement, le tout situés [Adresse 2], 11 à 13, [Adresse 6] à Nantes.

2. L’associée de la SCI est la société Covivio, société anonyme ayant le statut d’une société d’investissement immobilier cotée.

3. Le site cédé accueillait entre 1836 et 1937 une usine à gaz autrefois exploitée par la Compagnie Européenne du Gaz et accueilli ensuite jusque dans les années 1990 une activité de station-service pour l’approvisionnement de véhicules en gaz naturel.

4. Deux descriptifs des pollutions sur le site étaient annexés à l’acte de vente, réalisées les 7 août et 26 septembre 2001 par la société HPC Envirotec en les personnes de [R] [E], géologue, géochimiste, directeur scientifique, et [L] [H] géologue.

5. Concomitamment à l’acte de vente, la SCI des Tanneurs a consenti à EDF un bail commercial, renouvelé le 1er juillet 2011, afin qu’elle continue d’y exploiter son activité tertiaire de bureaux.

6. Le 3 décembre 2019, la SCI des Tanneurs et EDF ont conclu un acte de résiliation dudit bail actant la libération anticipée du site par EDF et définissant les modalités de réalisation du constat amiable de départ tel qu’initialement prévu dans l’acte de vente en vue de déterminer si des travaux de remise en état étaient nécessaires en cas d’apparition de nouveaux polluants résultant de l’activité de la société venderesse pendant la durée du bail.

7. Les parties n’ont pu trouver d’accord quant aux modalités de libération des lieux.

8. Invoquant un état de contamination tel qu’il nécessitait des travaux de dépollution évalués à 12 millions d’euros, la SCI des Tanneurs a, par actes de commissaires de justice des 23 février et 1er mars 2024, fait assigner respectivement EDF et la SAS HPC Envirotec (HPC Envirotec) devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’expertise judiciaire en reprochant notamment au diagnostic réalisé par HPC Envirotec et produit lors de la vente d’avoir minoré l’appréciation de ladite pollution.

9. Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge des référés a :

— débouté la SCI des Tanneurs de sa demande,

— condamné la SCI des Tanneurs à payer à EDF la somme de 6.000 € et à la SAS HPC Envirotec celle de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCI des Tanneurs aux dépens.

10. Pour statuer ainsi, le juge des référés a considéré :

— que le rapport d’investigations environnementales réalisé par la société [G] le 25 juillet 2018 ([G] 1) avait révélé des contaminations en hydrocarbures lourds (de type huile) et des marqueurs d’activités d’usine à gaz type HAP, BTEX, HCT et cyanures,

— que le rapport d’investigations complémentaires du 18 octobre 2019 établi par la même société ([G] 2) n’avait fait qu’apporter des précisions sur la localisation et le nombre de produits toxiques et sur le coût des mesures de dépollution à envisager,

— que la SCI des Tanneurs n’ayant agi que le 23 février 2024 contre la société venderesse et le 1er mars 2024 contre le diagnostiqueur, son action fondée sur le dol était manifestement vouée à l’échec, le délai de prescription quinquennal de l’article 2224 du code civil ayant expiré le 25 juillet 2023, et sans qu’il y ait lieu à entrer dans l’étude de l’application du nouvel article 2232 du même code aux contrats antérieurs.

11 La SCI des Tanneurs a interjeté appel par déclaration du 30 mai 2024.

12. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 5 novembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

13. La SCI des Tanneurs expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 août 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée,

— statuant à nouveau,

— désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira avec la mission fixée au dispositif auquel il est renvoyé, comportant notamment la mission de :

* se prononcer sur la sincérité et la conformité aux règles de l’art en vigueur au moment de leur établissement des deux rapports réalisés par la société HPC Envirotec le 7 août 2001 et le 26 septembre 2001 figurant en annexe de l’acte de vente du 30 octobre 2001,

* déterminer les travaux de remise en état nécessaires,

* évaluer les préjudices,

* entendre Mme [M] [W], expert judiciaire, en qualité de sachant,

* évaluer et prescrire les travaux urgents,

— en toute hypothèse,

— débouter les sociétés EDF et HPC Envirotec de leurs demandes,

— les condamner in solidum à lui verser la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens.

14. EDF expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 2 août 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer l’ordonnance de référé,

— débouter la SCI des Tanneurs de ses demandes,

— la condamner à lui verser la somme de 20.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens,

— à titre subsidiaire,

— modifier la mission expertale sollicitée par la SCI des Tanneurs, les termes étant précisé au dispositif auquel il est renvoyé,

— réserver les dépens,

— prendre acte de ses protestations et réserves quant à la mesure sollicitée,

— ordonner que les frais d’expertise seront supportés par la SCI des Tanneurs,

— réserver les dépens.

15. HPC Envirotec expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 24 juillet 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions,

— rejeter la demande d’expertise et débouter la SCI des Tanneurs de ses demandes,

— y additant, condamner la SCI des Tanneurs à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— la condamner à lui verser en cause d’appel la somme de 5.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

16. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur la demande d’expertise judiciaire

17. La SCI des Tanneurs fait valoir :

— qu’il ne s’agit pas de s’interroger sur la présence de nouveaux polluants mais de tirer toutes conséquences des fausses déclarations sur les polluants préexistants faites au moment de la vente,

— qu’il s’est opéré à l’occasion du rapport "[G] 2" d’octobre 2019 une prise de conscience de l’ampleur et des conséquences des pollutions et d’un manquement professionnel grave de la part de la société HPC Envirotec au moment de la vente,

— que le point de départ de la prescription se situe donc à cette date de la révélation de la pollution dans toute son étendue et que l’action n’est alors pas prescrite,

— que le juge des référés a excédé ses pouvoirs en statuant sur une question aussi complexe que celle de la prescription,

— que le droit de demander la nullité du contrat sur le fondement du dol n’exclut pas l’exercice, par la victime des man’uvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de son auteur la réparation du préjudice qu’elle a subi,

— que HPC Envirotec a produit un rapport occultant des informations essentielles et déterminantes sur l’état de la pollution du site au moment de la vente, truffé d’erreurs et d’inexactitudes, tant sur le fond que sur la forme, qui n’était qu’un simple rapport sur pièces sans réalisation d’aucun prélèvement et qu’EDF a fait passer pour une opération de diagnostic environnemental,

— qu’EDF a exercé des pressions économiques sur HPC Envirotec et que les deux parties se sont concertées pour porter préjudice à la SCI des Tanneurs, dont les demandes reposent sur un faisceau d’indices graves laissant présumer l’existence d’une collusion entre les intimées pour porter atteinte à l’intégrité de son consentement au moment de la vente.

18. EDF soutient :

— qu’elle a dûment informé l’acquéreur de l’exploitation passée de l’ancienne usine à gaz sur le site et de la présence de substances polluantes résiduelles décrites dans deux diagnostics environnementaux de pollution des sous-sols réalisés par HPC Evirotec et annexés à l’acte de vente, lesquels préconisaient un usage de parking de surface pour la partie centrale du site et un usage tertiaire de locaux industriels et de bureaux pour le reste du site,

— que les rapports d’HPC Envirotec ont été établis conformément au protocole d’accord relatif à la maîtrise et au suivi de la réhabilitation des anciens terrains d’usine à gaz signé en avril 1996 entre GDF et le ministère de l’environnement,

— que les rapports "[G] 1« et »[G] 2" ont été réalisés à la libération des lieux dans le but de rechercher d’éventuels nouveaux polluants qui seraient apparus du fait de l’exploitation du site par EDF pendant le temps du bail et n’ont, à cet égard, identifié aucun nouveau polluant,

— que l’antériorité des pollutions présentes a été confirmée par le rapport du 12 janvier 2023 de l’expert judiciaire Mme [M] [W] qui écrit que "Ces pollutions sont antérieures à la cession ['] les activités d’EDF dans la période 2001-2019 étaient d’ordre tertiaire. Aucune pollution du fait de ces activités n’est mise en évidence par les investigations de [G] et Ginger",

— qu’il appartient à la SCI des Tanneurs de financer elle-même un changement d’usage en logements avec parkings souterrains,

— que toute action pour dol est manifestement éteinte depuis le 25 juillet 2023 par l’application du délai quinquennal de l’article 2224 du code civil ou de l’article L. 110-4 du code civil dès lors que l’action en nullité pour vice du consentement se prescrit par cinq ans à compter de la découverte du vice, en l’espèce en juillet 2018, et sans qu’il soit nécessaire d’attendre que la prétendue victime ait une parfaite certitude du vice pour faire courir à son encontre la prescription,

— que les décisions de jurisprudence citées par la SCI des Tanneurs, qui visent à reporter le point de départ du délai de prescription quinquennal au 18 octobre 2019, c’est-à-dire au dépôt du rapport "[G] 2", ne sont applicables au cas présent puisqu’elles ont trait à la prescription d’actions fondées sur un vice caché et non un vice de consentement,

— qu’au surplus, toute action pour dol est également manifestement éteinte par application du délai butoir de vingt ans de l’article 2232 du code civil qui court en matière contractuelle à compter de la signature du contrat,

— qu’une expertise n’est pas utile dès lors qu’il a été démontré l’absence de tous nouveaux polluants liés à l’activité d’EDF pendant la durée du bail.

19. HPC Envirotec réplique :

— qu’elle a été missionnée par EDF pour établir une synthèse sur l’état du sous-sol et non un diagnostic environnemental en vue d’une vente, lequel aurait impliqué des investigations sur site telles que des sondages, des prélèvements et des analyses, qui n’ont pas été commandés par EDF,

— que la qualification de « diagnostic environnemental » retenue dans l’acte de vente du 30 octobre 2001 lui est inopposable,

— que l’action au fond est prescrite sur le fondement de l’article 2224 du code civil dès lors que la SCI des Tanneurs avait connaissance du premier rapport [G] dès juillet 2018,

— que la condition du procès n’est pas remplie ni l’intérêt légitime à la mesure d’instruction n’est caractérisé.

Réponse de la cour

20. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. »

21. Une telle demande suppose l’existence d’un motif légitime, c’est à dire d’un litige crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse et qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur, dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui.

22. Elle doit être en outre pertinente et utile.

23. Par ailleurs, si le demandeur à la mesure d’instruction n’a pas à démontrer l’existence des faits qu’il invoque puisque cette mesure est précisément destinée à les établir, il doit néanmoins justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions et démontrer que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec, la mesure devant être de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

24. Il appartient donc au juge de vérifier que la prétention du demandeur à la mesure d’instruction n’est pas dénué d’intérêt légitime comme précédant une action manifestement vouée à l’échec, notamment en raison d’une prescription extinctive qui viendrait à s’appliquer.

25. Ce faisant, le juge des référés statuant sur une demande d’expertise, qui qualifie l’action au fond comme étant manifestement vouée à l’échec au motif d’une prescription acquise, n’excède pas ses pouvoirs, l’action au fond demeurant possible à la convenance du demandeur.

26. A cet égard, aux termes de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

27. Et l’article 2232 du même code dispose que « Le report du point de départ, la suspension ou l’interruption de la prescription ne peut avoir pour effet de porter le délai de la prescription extinctive au-delà de vingt ans à compter du jour de la naissance du droit. »

28. Dans un arrêt du 17 mai 2023 rendu en assemblée plénière, la Cour de cassation a reconnu à l’article 2232 du code civil l’effet d’un délai butoir encadrant la prescription extinctive de droit commun et courant à compter de la naissance du droit substantiel.

29. Le délai butoir prévu par ce texte relève, pour son application dans le temps, des dispositions transitoires énoncées à l’article 26 I de la loi du 17 juin 2008 selon lequel les dispositions qui allongent la durée d’une prescription s’appliquent lorsque le délai de prescription n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur et il est alors tenu compte du délai déjà écoulé.

30. Il en résulte que ce délai butoir est applicable aux ventes conclues avant l’entrée en vigueur de cette loi si le délai de prescription antérieur n’était pas expiré à cette date, compte étant alors tenu du délai déjà écoulé depuis celle du contrat conclu.

31. En l’espèce, la SCI des Tanneurs entend agir, ainsi qu’elle le souligne aux termes de ses dernières écritures et aux termes de ses assignations des 23 février et 1er mars 2024, sur le fondement des vices du consentement et plus précisément sur le fondement du dol qui aurait été commis par EDF au moment de la vente du 30 octobre 2001, dont la nullité serait alors encourue.

32. A supposer, dans l’hypothèse la plus favorable à la thèse de la SCI des Tanneurs, que le rapport "[G] 2" d’octobre 2019 puisse constituer, pour les besoins de son action en nullité pour dol, le point de départ de la prescription de l’article 2224 du code civil dès lors que ce rapport contient en effet une estimation des coûts de réhabilitation pour une remise en état intégrale du site et une mise en conformité aux normes actuelles et permet ainsi une appréhension des préjudices éventuels dans leur ampleur et leurs conséquences, lesquels n’étaient pas estimés au moment de la vente, il demeure que l’action au fond est atteinte par le délai butoir de l’article 2232 du même code, lequel délai a débuté à la date de la vente, fait générateur, soit le 30 octobre 2001, pour s’achever le 30 octobre 2021, soit vingt ans plus tard.

33. En possession du rapport "[G] 2" d’octobre 2019, la SCI des Tanneurs pouvait donc agir dès cette date et ce jusqu’au 30 octobre 2021, ce qu’elle n’a toutefois pas fait.

34. Il s’en évince que l’action au fond en nullité de la vente pour dol apparaît manifestement vouée à l’échec comme étant prescrite et la mesure d’instruction manque par défaut d’intérêt légitime.

35. Sans qu’elle développe les moyens tenant à la garantie des vices cachés ou à la responsabilité délictuelle, la SCI des Tanneurs souligne néanmoins que « le point de départ d’une action en garantie des vices cachés est la date de l’expertise judiciaire qui a révélé toute l’ampleur et la gravité des désordres atteignant le bien » ou encore que « le droit de demander la nullité du contrat sur le fondement du dol n’exclut pas l’exercice, par la victime des man’uvres dolosives, d’une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur la réparation du préjudice qu’elle a subi » et que « cette action indemnitaire peut être dirigée à la fois contre le cocontractant et contre le tiers auteur du dol. »

36. Là encore, à supposer que la révélation du vice caché devait, dans l’hypothèse la plus favorable, se situer à la date du rapport "[G] 2", une action rédhibitoire ou estimatoire est pareillement atteinte par le délai butoir ci-dessus rappelé et ayant expiré le 30 octobre 2021, rendant l’action au fond manifestement vouée à l’échec et privant la demande d’expertise judiciaire de tout intérêt légitime.

37. Quant à l’action en responsabilité délictuelle dirigée contre la venderesse ou contre le tiers HPC Envirotec, fondée sur des manquements de cette dernière, les mêmes effets du délai butoir s’appliquent, étant rappelé que le point de départ du délai prévu à l’article 2232 du code civil court à compter du fait générateur du dommage. L’action au fond apparaît manifestement vouée à l’échec, rendant la mesure d’instruction dépourvue d’intérêt légitime.

38. Là encore, en possession du rapport "[G] 2" d’octobre 2019, la SCI des Tanneurs pouvait donc agir jusqu’au 30 octobre 2021, ce qu’elle n’a pas fait là non plus.

39. La cour ne peut du reste que relever que la question du délai butoir de l’article 2232, présente à hauteur d’appel, était déjà présente dans les débats de première instance sans que la SCI des Tanneurs n’ait estimé devoir conclure sur ce point dans ses dernières écritures en appel.

40. Sous le bénéfice de l’ensemble de ces observations, l’ordonnance qui a rejeté la demande d’expertise judiciaire formée par la SCI des Tanneurs en présence d’un défaut d’intérêt légitime lié au caractère manifestement voué à l’échec de l’action au fond sera confirmée.

2) Sur les dommages et intérêts demandés par HPC Envirotec

41. La société HPC Envirotec soutient que l’action de la SCI des Tanneurs est abusive et son appel plus encore et que ses accusations infamantes portées à son encontre ne sauraient suppléer l’absence du moindre fondement de la demande.

42. La SCI des Tanneurs réplique que ses demandes reposent sur un faisceau d’indices graves laissant présumer l’existence d’une collusion entre les intimées pour porter atteinte à l’intégrité de son consentement au moment de la vente.

Réponse de la cour

43. Conformément à l’article 1240 du code civil, il appartient à lui qui prétend subir un préjudice quelconque d’établir la faute de celui auquel il l’impute.

44. L’exercice du droit d’agir en justice et d’interjeter appel ne peut constituer un abus de droit que dans des circonstances particulières le rendant fautif.

45. En l’espèce, il résulte des écritures de la SCI des Tanneurs qu’il y est effectivement évoqué des « pressions économiques sur HPC Envirotec pour qu’elle accepte de produire des conclusions tronquées et mensongères », ou encore une « concertation » entre EDF et HPC Envirotec pour « porter préjudice aux droits de la l’appelante au moment de la vente », ou enfin une "collusion entre les intimées pour porter atteinte à l’intégrité de son consentement au moment de la vente.

46. Ces allégations, qui ne sont étayées par aucun élément d’aucune sorte, sont de nature à caractériser une faute de la part de la SCI des Tanneurs, elle-même génératrice d’un préjudice pour la société HPC Envirotec qui sera indemnisé par l’octroi de dommages et intérêts d’un montant de 3.000 €.

3) Sur les dépens et frais irrépétibles

47. Succombant, la SCI des Tanneurs supportera les dépens d’appel.

48. L’ordonnance sera infirmée s’agissant des dépens de première instance.

49. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner la SCI des Tanneurs à payer à EDF la somme de 5.000 € et à HPC Envirotec celle de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elles en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

50. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de la SCI des Tanneurs de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes du 16 mai 2024,

Y ajoutant,

Condamne la société SCI [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal à payer à la SAS HPC Envirotec la somme de 3.000 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne la société SCI [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal à payer à :

— la SA EDF la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— la SAS HPC Envirotec la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société SCI [Adresse 3] prise en la personne de son représentant légal aux dépens d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE