1e Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/06932 -

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VQBJ

(Réf 1ère instance : 24/00017)

M. [X] [N] [I] [B]

Mme [U] [R] épouse [B]

C/

S.E.L.A.R.L. [19]

S.A.S. [16]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e AUBIN

M^e PELOIS

M^e CAMUS-ROUSSEAU

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre, entendu en son rapport

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 28 octobre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 16 décembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [X] [N] [I] [B]

né le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 18]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Madame [U] [R] épouse [B]

née le [Date naissance 7] 1970 à [Localité 17]

[Adresse 8]

[Localité 11]

Tous deux représentés par M^e Simon AUBIN de la SELARL SIMON AUBIN, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉES

S.E.L.A.R.L. [19], notaires associés, représentée par Maître [G] [K], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de SAINT-BRIEUC, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. [16], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro [N° SIREN/SIRET 9], prise en son établissement secondaire ayant pour numéro SIRET le [N° SIREN/SIRET 10] et situé [Adresse 12] [Localité 11]

[Adresse 13]

[Localité 14]

Représentée par M^e Martine CAMUS-ROUSSEAU de la SELARL PICHOT – CAMUS-ROUSSEAU, avocat au barreau de LORIENT

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [B] et Mme [U] [R] épouse [B] ont acquis, par l’entremise de la société [16], agent immobilier, (compromis de vente signé le 27 juin 2023) et suivant acte du 13 septembre 2023 reçu par Me [G] [K], notaire associée au sein de la Selarl [19], notaires associés, de M. [D] [J] un appartement avec grenier en combles accessibles par une trappe (formant le lot n° 18), dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, situé [Adresse 5] à [Localité 11], moyennant le prix de 70 000 euros.

Reprochant au notaire comme à l’agent immobilier de ne pas les avoir convenablement informés des charges de copropriété, du périmètre exact du lot acquis et de la possibilité de rendre habitable le grenier, les acquéreurs les ont mis en demeure de les indemniser de leurs préjudices.

Ces mises en demeure n’ayant pas été suivies d’effet, les époux [B] ont fait assigner, en décembre 2023, la Selarl [19] et la société [16] devant le tribunal judiciaire de Rennes qui, par jugement du 2 décembre 2024, a :

— débouté les époux [B] de toutes leurs demandes à l’encontre de la société [16] et de la société [19],

— condamné les époux [B] à payer ensemble, la somme de 1 500 euros à chacune des défenderesses, par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [B] aux entiers dépens,

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Pour ce faire, le tribunal a considéré que ni l’agent immobilier ni le notaire n’avaient manqué à leurs obligations respectives.

S’agissant de la société [16], il a retenu, d’une part, qu’elle avait communiqué, le 19 juin 2023, aux époux [B] avant la signature du compromis (27 juin 2023), l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires et les pièces annexées (comportant notamment le projet de fusion de la copropriété avec un autre immeuble et la modification subséquente des tantièmes), assemblée générale à venir (13 juillet 2023) à laquelle ces derniers ont participé et voté, en lieu et place du vendeur qui leur avait donné pouvoir à cet effet, la résolution emportant modification des tantièmes et, d’autre part, que les demandeurs ne l’avaient nullement informée de leur projet d’aménager les combles et interrogée sur la faisabilité.

Concernant le notaire, le tribunal a retenu que les époux [B] avaient été parfaitement éclairés sur la consistance des locaux acquis et de l’impossibilité d’aménager le grenier ainsi qu’il résultait du nouvel état descriptif de division qu’ils avaient approuvé.

Les époux [B] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 30 décembre 2024.

Aux termes de leurs dernières écritures (23 juillet 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, M. [X] [B] et Mme [U] [R] épouse [B] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement rendu le 2 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Rennes en toutes ses dispositions,

et statuant à nouveau :

— condamner in solidum la société [16] et la Selarl [19], Notaires Associés, à leur verser la somme de 67 615,00 euros au titre de l’absence d’information de la modification des tantièmes et des conséquences financières en découlant,

— condamner in solidum la société [16] et la Selarl [19], Notaires Associés, à leur verser la somme de 15 000 euros au titre de la perte de la possibilité d’aménager les combles,

— condamner in solidum la société [16] et la Selarl [19], Notaires Associés, à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de la procédure de première instance et la somme de 5 000 euros au titre de la présente procédure d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société [16] et la Selarl [19], Notaires Associés, aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Les époux [B] exposent que la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division a considérablement modifié, en défaveur du lot qu’ils ont acquis, la répartition des charges passant de 161/1000èmes à 225/1000èmes (+ 39,75 %) ce dont ils n’ont pas été informés et ce dont l’acte de vente ne fait pas état. Ils ajoutent que cette augmentation présente des incidences considérables puisque d’importants travaux (d’un montant supérieur à 2 000 000 euros) sont prévus.

Ils font valoir que si l’agence immobilière leur a adressé le 27 juin 2023 un courriel comportant en annexes 32 fichiers (soit 453 pages), leur attention n’a été attirée ni sur la modification des tantièmes ni sur les conséquences de leur vote à l’assemblée générale des copropriétaires à laquelle M. [B] a assisté sans pouvoir régulier et comme simple spectateur. Ils relèvent que la brièveté de l’assemblée générale (1h11) ne lui a pas permis de prendre conscience de son importance et de ses conséquences.

S’agissant du notaire, ils relèvent que l’acte ne fait pas état de la modification des tantièmes et qu’aucune information ou conseil ne leur a été prodiguée.

Ils estiment leur préjudice à la somme de 67 615 euros pour la modification des tantièmes (correspondant au différentiel : 39,75 % du montant des travaux mis à leur charge) et à la somme de 15 000 euros pour l’aménagement des combles soulignant que l’agent immobilier était, à cet égard, parfaitement informé de leur projet, que cet aménagement était possible jusqu’à la modification du règlement de copropriété décidée le 12 juillet 2023.

Aux termes de leurs dernières écritures (26 août 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, la société [16] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 2 décembre 2024, en ce qu’il a débouté les époux [B] de toutes leurs demandes à son encontre,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 2 décembre 2024, en ce qu’il a condamné les époux [B] à lui payer la somme de 1 500 euros d’article 700 du code de procédure civile outre les dépens,

— y ajoutant, condamner M. et Mme [B] à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [B] aux entiers dépens.

La société [16] conteste toute faute, précisant qu’elle a informé les époux [B] des projets en cours (fusion avec la propriété voisine [Adresse 2], nouveaux règlement de copropriété et état descriptif de division, travaux) comme en attestent les pièces produites. Elle relève que le vendeur a signé un pouvoir en faveur des époux [B] en vue de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 à laquelle M. [B] – qui avait reçu tous les éléments utiles dès la signature du compromis (et même certains antérieurement) – a participé et voté les différentes résolutions. Elle souligne la mauvaise foi des appelants et s’oppose à leurs demandes.

Aux termes de ses dernières écritures (13 juin 2025) auxquelles il est expressément renvoyé, la Selarl [19] demande à la cour de :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Rennes le 2 décembre 2024 (RG n° 24/0017) ce qu’il a débouté Mme [U] [B] et M. [X] [B] de toutes leurs demandes fins et prétentions à son encontre,

— condamner in solidum à lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl Ab Litis en application de l’article 699 du code de procédure civile.

La société [19] conteste toute faute, faisant valoir :

— s’agissant de la modification des tantièmes que l’acte mentionne les tantièmes en cours (la mutation des lots votée n’étant pas encore intervenue) et comporte en annexe le procès-verbal d’assemblée générale du 13 juillet 2023 qui fait état des nouveaux tantièmes votés après fusion des deux copropriétés concernées. Elle relève que M. [B], qui a voté la résolution litigieuse avec le pouvoir du vendeur, ne peut sérieusement soutenir qu’il n’en était pas informé et qu’il n’était présent à l’assemblée générale que comme simple spectateur,

— s’agissant de l’aménagement des combles, que cette question n’avait jamais été soulevée de sorte qu’elle n’était pas entrée dans le champ contractuel. Elle relève que les appelants ne pouvaient ignorer que l’aménagement des combles était hypothétique en l’état du nouvel état descriptif de division et du futur règlement de copropriété qui prévoyait le contraire.

Elle s’oppose aux préjudices allégués soutenant sur le premier point (modification des tantièmes) que le préjudice est hypothétique et ne lui est pas imputable, n’étant pas à l’origine de la modification, et, sur le second, que la perte de chance est inexistante, M. [B] ayant connaissance du caractère non aménageable des combles (résolution n° 15) et ne justifiant pas le quantum de son préjudice.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 octobre 2025.

SUR CE, LA COUR

Le tribunal a rappelé à bon escient que l’agent immobilier comme le notaire sont tenus à l’égard des parties et notamment à l’égard de l’acquéreur lorsqu’ils concourent à la réalisation d’une vente à une obligation d’information et de conseil, le premier sur le fondement contractuel et le second sur le fondement de la responsabilité quasi délictuelle, ce afin de permettre aux contractants de s’engager en parfaite connaissance de cause.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier :

La vente objet du présent litige a été négociée par la société [16], rédactrice du compromis de vente en date du 27 juin 2023 (pièce n° 1 des appelants). Il résulte de cet acte que la vente porte sur le lot n° 18 de la copropriété sise [Adresse 5] à [Localité 11], consistant en un appartement situé au 4e étage composé d’une grande pièce avec cuisine, d’une salle de bain, d’un vestibule et d’un grenier au-dessus avec accès par une trappe située dans l’appartement, et les 161/1000e de la propriété du sol et des parties communes. Le compromis précise en page 12/20 que ' la prochaine assemblée générale se tiendra le 12/07/2023 (voir pouvoir signé du vendeur au profit de l’acquéreur en annexe). Le vendeur a transmis à l’acquéreur l’ordre du jour de cette assemblée et ses annexes en annexe de ce présent compromis '.

Il est établi que les époux [B] ont été informés 'des projets de travaux à venir’ (leur courriel du 15 juin 2023 – pièce n° 9 de l’agent immobilier) et ont formulé une offre d’achat en conséquence, que dès le 19 juin 2023, soit huit jours avant la signature du compromis, l’agent immobilier leur avait adressé par courriel la convocation à l’assemblée générale du 12 juillet 2023 et l’ordre du jour joint lequel comporte :

— après un ' point d’information concernant le projet de réhabilitation de l’immeuble [Adresse 5] et fusion à venir avec le [Adresse 2] pour former un nouvel ensemble immobilier ' (titre 12 de l’ordre du jour) et une ' présentation du projet d’Etat Descriptif de Division pour la fusion du [Adresse 2] et du [Adresse 5] à [Localité 11] – projet réalisé par le cabinet de géomètre [15] de règlement de copropriété et état descriptif de la future copropriété [Adresse 4] joint ' (titre 13 de l’ordre du jour),

— ' la décision à prendre sur la fusion de l’ensemble immobilier du [Adresse 2] et du [Adresse 5] ' (titre 14) et ' dans les suites de l’acceptation de la fusion de la copropriété du [Adresse 5] avec le [Adresse 2] : Décision à prendre pour adopter le nouvel Etat Descriptif de Division et Règlement de copropriété – Projet joint à la convocation ' (titre 15), rappelant que ces deux dernières délibérations requéraient, pour leur adoption, l’unanimité des copropriétaires.

Il n’est pas contesté que les époux [B] ont également eu communication des pièces annexées à la convocation (ce qu’ils reconnaissent en faisant part tant du nombre de pièces transmises que de l’importance de leur volume) et notamment du projet de règlement de copropriété et d’état descriptif de division établi par le cabinet [15] (42 pages).

Ce projet comporte plus particulièrement en page 8 un tableau récapitulatif faisant ressortir les anciennes quotes-parts et les nouvelles. Il précise que le lot anciennement n° 18 (lot objet du présent litige) du [Adresse 5] (161/1000e de la copropriété du 15) devient le lot n° 27 du nouvel ensemble (124/1000e de la copropriété 13/15) et est décrit ainsi : ' Dans le bâtiment A, à l’angle de la [Adresse 20] et [Adresse 21], accès par la courette commune aux bâtiments A et B, au 4e étage, un appartement T2 aspecté sud et sud-ouest, comprenant séjour-cuisine, salle d’eau WC, une chambre, un grenier non aménageable et non habitable accessible par une trappe. Ce lot doit laisser l’accès aux entreprises pour l’intervention en toiture et pour l’entretien des canalisations EU et les gaines de VMC ' (page 6).

Il est constant que M. [B], muni du pouvoir qui lui avait été remis, lors de la signature du compromis, par M. [J] (et que ce dernier a bien signé) a :

— participé à l’assemblée générale du 12 juillet 2023 (feuille de présence signée, pièce n° 5 de la société [16]) au cours de laquelle le syndic a rappelé la situation de l’immeuble et les projets en cours (résolution 12 : ' Il est fait rappel que plusieurs éléments sont communs aux immeubles des [Adresse 4] (escalier, toiture, certains murs) et qu’il était donc indispensable de travailler en commun la réhabilitation des deux immeubles. Il est aussi nécessaire à long terme de prévoir la création d’une seule et même entité juridique (une nouvelle copropriété pour gérer l’entretien futur de ces éléments). Le syndic rappelle également que l’immeuble est sous le coup d’une déclaration d’utilité publique avec injonction de travaux. Les services instructeurs de la ville de [Localité 11] rappellent la nécessité de justifier d’une avancée du dossier dans les meilleurs délais (validation des travaux avec le 13 et vote des travaux avant fin 2023). Le syndic rappelle également que les travaux pourront faire l’objet de subventions sous certaines conditions qui seront présentées lors du vote des travaux (assemblée générale à se tenir à l’automne 2023). Le syndic informe enfin que la phase d’appel d’offre pour les travaux de réhabilitation de l’immeuble est en cours de finalisation par le cabinet de [E] [M]. Cette phase d’appel d’offre est donc faite en commun avec l’actuelle mono propriété du [Adresse 2] appartenant à Mme [Y]. Il est ici d’ores et déjà précisé que malgré la création d’une entité juridique unique, chacun continuera à payer aussi bien pour les travaux à venir que pour les entretiens futurs selon son 'bâtiment . Seuls les éléments communs seront répartis désormais en fonction des nouveaux tantièmes de charges répartis entre les copropriétaires des [Adresse 4] ') et présenté le projet d’état descriptif de division,

— et a plus particulièrement voté les résolutions 14 (fusion des ensembles immobiliers pour former la copropriété [Adresse 4]) et 15 (nouvel état descriptif de division et nouveau règlement de copropriété) lesquelles ont été adoptées à l’unanimité.

M. [B] – qui ne peut dès lors sérieusement prétendre n’avoir participé à cette assemblée générale qu’en qualité de simple spectateur – disposait donc dès avant la signature du compromis (et a fortiori de l’acte de vente) de tous éléments utiles lui permettant de comprendre la situation de la copropriété dans laquelle il a, avec son épouse, acquis un lot et d’appréhender les (importants) projets de travaux en cours rendus indispensables par l’état du bâtiment, sous le coup d’une déclaration d’utilité publique (et par de-là d’une procédure d’expropriation).

Ayant eu connaissance des tantièmes tant actuels que futurs attachés au lot acquis, les appelants ne peuvent raisonnablement se plaindre d’avoir été induits en erreur sur les obligations en résultant, notamment quant au financement des travaux rendus nécessaires.

De même ne peut-il utilement faire grief à l’agent immobilier de ne pas avoir attiré leur attention sur la future inhabitabilité du grenier de l’appartement cédé (dont il convient de rappeler qu’il n’était accessible que par une trappe) laquelle a été expressément stipulée, en termes clairs et compréhensibles, dans le nouveau règlement que M. [B] a approuvé en connaissance de cause puisque le projet lui avait été communiqué plusieurs semaines auparavant.

Le tribunal a relevé, à juste titre, que les époux [B] ne rapportaient, en toute hypothèse, pas la preuve de ce qu’ils avaient informé l’agent immobilier de leur intention de transformer le grenier pour le rendre habitable et qu’ils en faisaient, de surcroît, une condition déterminante de leur consentement.

C’est, en conséquence, à juste titre, que le premier juge a rejeté leur demande en dommages et intérêts, considérant que la société [16] avait satisfait à ses obligations d’information et de conseil et n’avait commis, à cet égard, aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

Sur la responsabilité du notaire :

Les époux [B] ne peuvent reprocher au notaire de ne pas avoir mentionné dans l’acte de vente les tantièmes de la nouvelle copropriété dès lors qu’au jour où l’acte authentique a été dressé et signé, la constitution de la nouvelle copropriété n’était pas encore en vigueur (le nouveau règlement de copropriété n’étant applicable qu’à compter du 1er octobre 2023 : résolution 15 in fine de l’AG du 12 juillet 2023 : ' L’assemblée générale décide que ce nouveau règlement de copropriété et ' état descriptif de division sera applicable à compter du 01.10.2023 '), ni d’ailleurs publié au service de la publicité foncière (cf. infra).

Cependant, l’acte dressé par Me [K] le 13 septembre 2023 contient à cet égard toutes les précisions nécessaires :

— en page 5 (§ règlement de copropriété), il est indiqué : '… aux termes de l’assemblée générale du 12 juillet 2023, les copropriétaires ont :

'' approuvé le règlement de copropriété et l’état descriptif de division proposé pour le nouvel ensemble immobilier [Adresse 4],

'' décidé que ce nouveau règlement de copropriété et état descriptif de division sera applicable à compter du 1er octobre 2023 ',

— en pages 13, 14 et 15, une information est donnée sur la prise en charge des travaux et les résolutions votées en assemblée générale le 12 juillet 2023, précisant notamment :

' Autres renseignements susceptibles d’intéresser les parties :

1. Le 17/11/2022 : à ce jour les travaux objet de la DUP en sont encore à la phase d’étude. Le 01/09/2023 : devis reçus et présentation en AG d’ici quelques mois.

2. Le 17 novembre 2022, de plus un projet d’union de la copropriété du [Adresse 5] est en cours avec l’immeuble du [Adresse 2] qui est partie prenante au futur projet de rénovation de l’immeuble ayant certains éléments structurels (dont l’escalier d’accès principal du [Adresse 5]) en commun avec le 15.

Un projet de règlement de copropriété unique est en cours de rédaction et devrait pouvoir être présenté au vote des copropriétaires du [Adresse 5] et du propriétaire du [Adresse 2] sous quelques mois. Une fois ce document validé, l’appel d’offre pour les travaux sera fait. Une fois cet appel d’offre reçu, les devis seront soumis à l’ANAH pour précision des subventions communes et privatives auxquelles la nouvelle entité pourra prétendre. Une fois ce montant connu les travaux pourront alors être officiellement soumis au vote des copropriétaires.

Mise à jour du 01/09/2023 : l’AG du 12/07/2023 a validé la rédaction du règlement unique (fusion du 13 et du 15) qui va être soumis à un taire pour publication (…)

L’acquéreur reconnaît être parfaitement informé de la situation et déclare en faire son affaire personnelle ',

— enfin, à cet acte, le notaire a joint tant le procès verbal de l’assemblée générale du 12 juillet 2023 que le projet d’état descriptif de division et du règlement de copropriété [Adresse 4] établi par le cabinet [15] et adopté lors de la-dite assemblée générale.

En l’état de ces éléments et alors que M. [B] a participé à l’assemblée générale du 12 juillet 2023 et voté les diverses résolutions, il ne peut qu’être considéré que le notaire a satisfait à ses obligations d’information et de conseil.

Enfin et s’agissant de l’habitabilité du grenier, le notaire ne pouvait prodiguer aucune information utile aux acquéreurs, alors que ceux-ci, présents en la personne de M. [B] lors de l’assemblée générale, avaient participé au vote, nécessitant l’unanimité, adoptant le nouveau règlement de copropriété lequel, convient-il de rappeler, prévoit expressément, en termes clairs, que le grenier litigieux est inhabitable.

C’est, en conséquence, également à juste titre, que le tribunal a considéré que la Selarl [19] n’avait commis aucune faute et a débouté les époux [B] de leurs demandes.

La jugement dont appel doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, dépens et frais irrépétibles compris.

Les époux [B] échouant en leurs prétentions supporteront la charge des dépens d’appel et devront verser à chacun de leurs adversaires une somme de 2 500 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant par arrêt rendu publiquement et contradictoirement

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 décembre 2024 par le tribunal judiciaire de Saint Brieuc.

Condamne M. [X] [B] et Mme [U] [R] épouse [B] aux dépens d’appel.

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

Condamne M. [X] [B] et Mme [U] [R] épouse [B] à payer, sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

— à la société [16] une somme de 2 500 euros,

— à la Selarl [19], notaires associés, une somme de 2 500 euros.

LA GRÈFFIERE LE PRÉSIDENT