5ème Chambre

ARRÊT N° 133

N° RG 24/03123 – N° Portalis DBVL-V-B7I-U2FU

(Réf 1ère instance : 24/00090)

S.A.R.L. BABILOU IMMO SARL

C/

Société NOTAPIERRE

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 14 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et M^me OMNES lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Mars 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 14 Mai 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. BABILOU IMMO SARL

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Antoine AUSSEDAT de la SELARL AAPS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Représentée par M^e Arnaud FOUQUAUT, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

NOTAPIERRE Société Civile de Placement Immobilier

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés au siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Arthur BARBAT DU CLOSEL de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Par acte sous seing privé du 20 mai 2011, la société Banby Pro a donné à bail commercial à la société Babilou Immo divers locaux situés dans l’îlot 1B de la zone d’aménagement concertée du '[Adresse 6] à [Localité 5], d’une surface de 636 m² pour une durée de neuf années et moyennant le paiement d’un loyer annuel de 95 400 euros payable trimestriellement d’avance.

Suivant acte authentique du 30 juin 2014, la société Notapierre a acquis les biens et droits immobiliers objet du bail commercial du 20 mai 2011.

Se plaignant d’un défaut de paiement du loyer malgré un commandement de payer du 3 novembre 2023, la société Notapierre a fait assigner en référé la société Babilou Immo.

Par ordonnance en date du 21 mars 2024, le juge des référés de Nantes a :

— constaté la résiliation du bail,

— ordonné l’expulsion de la société Babilou Immo et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné la société Babilou Immo à payer à la société Notapierre :

' une provision de 66 087,22 euros au titre des loyers et charges et indemnités dus jusqu’au 31 mars 2024,

— une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération complète des lieux,

— autoriser la société Notapierre à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale,

— rejeté le surplus de la demande,

— condamné la société Babilou Immo aux dépens, y compris le coût du commandement du 3 novembre 2023, des saisies conservatoires pratiquées et des frais de levées de l’état des créanciers inscrits.

Le 28 mai 2024, la société Babilou Immo a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 mars 2025, elle demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance de référé du 21 mars 2024 en ce qu’elle a :

* constaté la résiliation du bail,

* ordonné son expulsion et celle de tous occupants de son chef au besoin avec l’aide de la force publique à compter de la signification de l’ordonnance,

* l’a condamnée à payer à la société Notapierre :

— une provision de 66 087,22 euros au titre des loyers et charges et indemnités dus jusqu’au 31 mars 2024,

— une somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— une indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à libération complète des lieux,

* autorisé la société Notapierre à conserver le dépôt de garantie à titre de clause pénale,

* l’a condamnée aux dépens, y compris le coût du commandement du 3 novembre 2023, des saisies conservatoires pratiquées et des frais de levée des l’état des créanciers inscrits,

Par conséquent,

— lui accorder un délai de paiement des loyers et charges locatives de 10 mois à compter du 3 juillet 2023, soit jusqu’au 3 mai 2024,

— constater que la dette locative de Babilou Immo est entièrement réglée au 3 mai 2024,

— réduire le montant du dépôt de garantie que Notapierre sera autorisée à conserver à une somme maximale de 5 000 euros,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 20 février 2025, la société Notapierre demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nantes en date du 21 mars 2024, en toutes ses dispositions,

— débouter la société Babilou Immo de sa demande de délai de paiement articulée en cause d’appel,

— condamner la société Babilou Immo au paiement d’une somme de 2 500 euros à son profit sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la demande de délai

Au soutien de son appel, tendant à l’infirmation de la décision qui constate la résiliation du bail et ordonne son expulsion, la société Babilou Immo fait valoir que :

— elle a connu des difficultés administratives internes qui ont conduit à des retards de paiement de loyers,

— le loyer du 4ème trimestre 2023 a été réglé le 9 novembre 2023, soit 6 jours après le commandement de payer,

— les taxes foncières et d’ordures ménagères ont été réglées le 11 décembre 2023, avant les saisies conservatoires,

— le loyer du 1er trimestre 2024 a été payé spontanément,

— la dette comprenant le loyer du 3ème trimestre 2023 et les charges d’assurances 2023, les frais de commandement de payer et le loyer du 2ème trimestre 2004 a donné lieu à un réglement les 25 et 29 avril 2024.

Elle indique qu’elle était donc à jour de ses loyers et charges à la date de la signification de l’ordonnance de référé le 14 mai 2024, et considère que le litige est partiellement devenu sans objet. Elle demande donc des délais jusqu’au 3 mai 2024 pour régler sa dette et de constater qu’à cette date , sa dette est réglée.

Elle ajoute que l’échéance du 1er trimestre 2025 dont il est fait état par le bailleur a été réglé le 20 mars 2025.

En réponse, la société Notapierre s’oppose aux délais sollicités. Elle fait observer que la preneuse n’a pas obtempéré au commandement de payer délivré le 3 novembre 2023, dans les délais.

Elle note que sur la somme totale de 60 692,02 euros ( assurance 2023, échéances des 3ème trimestre 2023 et 4ème trimestre 2023), seule l’échéance du 4ème trimestre 2023 a été réglée dans les délais impartis.

Selon elle, il a donc été justement constaté la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire.

Elle ajoute que la société Babilou Immo est en situation de débit chronique, qu’elle ne prend pas la peine de se rapprocher de sa bailleresse, à laquelle elle fait endosser le rôle de ' banquier'. Elle note que la preneuse ne peut prétendre être un débiteur de bonne foi, car les saisies conservatoires pratiquées ont fait ressortir des comptes provisionnés à plus de 80 000 euros. Elle indique qu’au jour de ses conclusions, elle est encore débitrice de l’échéance du 1er trimestre 2025.

En application de l’article L 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce le bail comporte une clause résolutoire ainsi rédigée :

'À défaut de paiement d’un seul terme de loyer, qu’il résulte du bail, de ses avenants ou d’actes postérieurs ou de décisions judiciaires, à son échéance ou de ses accessoires, notamment du dépôt de garantie ou de ses compléments ou des indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux, comme des frais d’actes extrajudiciaires ou encore en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses du bail ou des obligations légales ou réglementaires et un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter, restés sans effet, le bail sera résilié automatiquement, si bon semble au bailleur et sans qu’il y ait lieu de remplir aucune formalité judiciaire.

Il suffira d’une simple ordonnance de référé pour obtenir l’expulsion et dans ce cas le dépôt de garantie et les loyers payés d’avance, s’il y en a, resteront acquis au bailleur, sans préjudice de tous dommages et intérêts.'

Le bail prévoit également que le loyer et ses annexes, taxes et charges, seront payables par trimestre d’avance les 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année.

Le bailleur a délivré au preneur un commandement de payer le 3 novembre 2023 pour les sommes suivantes :

— assurances 2023 : 1 937,76 euros

— loyer 3T 2023 : 29 915,35 euros

— loyer 4T 2023 : 28 838,91 euros

total : 60 692,02 euros

Si la société Babilou Immo, justifie du paiement dans le délai de un mois imparti par le commandement de la somme correspondant au loyer du 4 T 2023 (avis de paiement le 9 novembre 2023), elle n’a réglé le loyer 3 T 2023 que le 25 avril 2024 et les assurances 2023 le 29 avril 2024, soit plusieurs mois après que le délai soit écoulé.

Le premier juge a donc constaté à juste titre que la clause résolutoire avait joué.

La société Babilou Immo ne justifie les difficultés qu’elle invoque par aucune pièce.

Elle ne fait pas état de difficultés financières et, au demeurant, la bailleresse démontre qu’elle détenait des comptes à la banque Michel Inchauspé de Bayonne créditeurs d’une somme totale de 84 612 euros à la date du 20 décembre 2023, et que malgré de tels avoirs, elle a attendu avril 2024 pour régler les sommes qu’elles devaient à son bailleur, alors qu’elle était en mesure de les régler.

Sa bonne foi n’est donc nullement caractérisée et bien au contraire, les pièces produites permettent de constater qu’elle s’abstient sans raison de respecter son obligation de paiement des loyers et charges, dans les conditions fixées par le contrat.

Il est d’ailleurs relevé que c’est toujours le cas puisqu’elle justifie avoir réglé l’échéance du 1er trimestre 2025 (due au 1er janvier 2025), le 6 mars 2025.

Sa demande de délais est rejetée. L’ordonnance est confirmée en ce qu’elle constate la résiliation du bail et ordonne son expulsion.

— sur le dépôt de garantie

La société Babilou Immo considère injustifiée la retenue du dépôt de garantie qui correspond à 3 mois de loyer hors taxes et hors charges, estimant ce montant excessif au regard des paiements qu’elle a effectués.

La société Notapierre demande la confirmation de l’ordonnance en toutes ses dispositions.

Le bail prévoit selon la clause précitée que le bailleur, en cas de constat de résiliation du bail, comme en l’espèce, conservera le dépôt de garantie. Il s’agit donc là d’une obligation non contestable. Le premier juge analyse cette retenue à raison comme une clause pénale.

Le juge des référés peut accorder une provision sur le montant non contestable d’une clause pénale, mais il n’entre pas dans ses pouvoirs de diminuer ce montant à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle de l’obligation a procuré au créancier. ( 3e Civ., 19 février 2003, pourvoi n° 01-16.991).

La cour confirme l’ordonnance en ce qu’elle autorise la société Notapierre à conserver le dépôt de garantie.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La société Babilou Immo est condamnée à payer à la société Notapierre la somme de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et supportera les dépens d’appel. Les dispositions de l’ordonnance sur ce point sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute la société Babilou Immo de ses demandes ;

Condamne la société Babilou Immo à payer à la société Notapierre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société Babilou Immo aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente