1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/02147

N° Portalis DBVL-V-B7G-STZ6

(Réf 1ère instance : 20/03380)

Mme [F] [L]

M. [X] [M]

C/

COMMUNE DE [Localité 8]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 19 novembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 28 janvier 2025

****

APPELANTS

Madame [F] [L]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [X] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e François RANCHERE, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ

COMMUNE DE [Localité 8]

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas JOSSELIN de la SELARL VALADOU – JOSSELIN & ASSOCIÉS,, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Par acte dressé le 25 avril 2012 par Me [G] [V], notaire à [Localité 8], Mme [F] [L] et M. [X] [M] ont acquis un appartement situé au [Adresse 2], auprès de la société Espacil habitat, pour un prix net de 133.500 '.

2. L’acte de vente comporte une clause dite 'dispositif anti-spéculatif', prévoyant, en cas de revente du bien dans les dix ans, le reversement d’une partie du prix de vente à la commune de [Localité 8], qui avait vendu le terrain à la société Espacil habitat selon acte du 7 décembre 2011.

3. Les acquéreurs ont revendu le bien le 5 juillet 2019 pour un prix de 251.850 ', soit avec une plus-value au bout de sept ans de plus de 110.000 '. Me [I] [E], qui en a dressé l’acte de vente, a séquestré une somme de 17.783 ' sur instructions de la ville de [Localité 8] selon courrier du 8 juillet 2019 en exécution de ce dispositif anti-spéculatif.

4. La commune de Rennes refusant d’autoriser la libération de cette somme, Mme [L] et M. [M], qui estiment bénéficier d’une dérogation au dispositif anti-spéculatif, l’ont, par acte d’huissier du 22 juin 2020, fait assigner devant le tribunal judiciaire de Rennes.

5. Par jugement du 23 novembre 2021, le tribunal a :

— débouté Mme [L] et M. [M] de leurs prétentions,

— condamné in solidum Mme [L] et M. [M] aux dépens,

— condamné Mme [L] et M. [M] à payer à la commune de [Localité 8] la somme de 1.000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile.

6. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu, après interprétation d’une clause jugée ambiguë, que, si Mme [L] et M. [M] sont bien fondés à invoquer une dérogation au dispositif anti-spéculatif, M. [M] ne justifie pas être dans une situation de perte d’emploi, telle que définie au contrat, d’ailleurs non revendiquée au moment de la revente du bien, alors que Mme [L] n’établit pas que la perte d’emploi subie a eu pour conséquence un taux d’effort supérieur à 35 % après prise en compte des indemnités journalières, comme le prévoit l’acte de vente, ni que le logement serait devenu inadapté en raison de son nouvel handicap.

7. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 31 mars 2022, Mme [L] et M. [M] ont interjeté appel de cette décision.

* * * * *

8. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 juillet 2024, Mme [L] et M. [M] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— statuant à nouveau,

— à titre principal,

— condamner la commune de [Localité 8] à ordonner la libération de la somme de 17.778,83 ' séquestrée dans la comptabilité de Me [I] [E], notaire à [Localité 7], ou sur tout compte ouvert à la caisse des dépôts et consignations, sous astreinte de 500 ' par jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— à titre subsidiaire,

— condamner la commune de [Localité 8] à ordonner la libération de la somme de 679,47 ' séquestrée dans la comptabilité de Me [I] [E], notaire à [Localité 7], ou sur tout compte ouvert à la caisse des dépôts et consignations, sous astreinte de 50 ' par jour suivant la signification de la décision à intervenir,

— en tout état de cause,

— condamner la commune de [Localité 8] à leur verser la somme de 4.500 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la commune de [Localité 8] aux dépens de première instance et d’appel.

9. À l’appui de leurs prétentions, Mme [L] et M. [M] font en effet valoir :

— que la clause anti-spéculative de l’acte de vente du 7 décembre 2011 passé entre la commune de [Localité 8] et la société Espacil habitat ne lui est pas opposable, seule la clause contenue dans leur acte du 25 avril 2012, différemment rédigée puisque stipulée au profit du leur seul vendeur, leur étant opposable,

— que l’inopposabilité de l’acte du 7 décembre 2011 telle que jugée par le tribunal est définitive faute pour la commune de Rennes d’avoir repris cette prétention dans le dispositif de ses conclusions,

— que la survenance d’un événement à caractère familial ou professionnel prévue dans leur contrat permet de ne pas reverser à la commune de [Localité 8] le montant prévu par la clause anti-spéculative, définie dans l’acte notamment comme l’incapacité ou invalidité permanente ou la perte d’emploi,

— que l’exigence de la perte d’un emploi occupé au jour de l’acquisition est une condition supplémentaire rajoutée par le premier juge mais ne figurant pas dans la clause dérogatoire,

— qu’ils justifient avoir perdu leur emploi respectif le jour où ils ont été contraints de mettre en vente le bien en cause, faisant passer leur taux d’effort au-delà de 35 %, condition supplémentaire prévue dans l’acte du 25 avril 2012,

— qu’il ne peut pas être considéré que Mme [L] n’était pas au chômage du simple fait qu’elle a perçu des indemnités journalières en raison de son invalidité,

— qu’ils ont été obligés de revendre leur bien pour éviter la déchéance du terme,

— que le logement était en outre devenu inadapté du fait du nouvel handicap de Mme [L], en raison du climat délétère de leur voisinage direct lorsqu’ils demeuraient dans l’appartement en cause (racisme, insultes, agressions physiques, menaces de mort),

— qu’en toute hypothèse, en prenant en compte le dernier indice INSEE publié à la date de la revente, le calcul est : 181 x 83,1 x 1728/1520 soit 17.099,36 ',

— que la plus-value a simplement permis de faire face aux emprunts contractés lors de l’achat.

* * * * *

10. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 6 septembre 2024, la commune de [Localité 8] demande à la cour de :

— débouter Mme [L] et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

— condamner Mme [L] et M. [M] à lui payer la somme de 1.500 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [L] et M. [M] aux entiers dépens.

11. À l’appui de ses prétentions, la commune de [Localité 8] fait en effet valoir :

— que M. [M] ne justifie pas d’une perte d’emploi au sens de l’acte de vente,

— que la situation de Mme [L] ne remplit pas davantage les conditions fixées par la stipulation contractuelle (situation de chômage ou prise en charge par l’assurance invalidité au jour de la revente),

— que, notamment, l’inadaptation du logement au regard du nouvel handicap de Mme [L] n’est pas démontrée (le lien de causalité entre son état de santé et le trouble anormal du voisinage n’est pas établi),

— que c’est à tort que le tribunal a considéré que l’acte du 7 décembre 2011 ne serait pas opposable à Mme [L] et M. [M] en procédant à une interprétation erronée l’acte du 25 avril 2012,

— que le fait que l’acte du 25 avril 2012 comprenne des dispositions supplémentaires ayant trait à une éventuelle exonération de la clause anti-spéculative en raison d’événements à caractère familial ou professionnel ne vient nullement remettre en cause les engagements des acquéreurs envers elle compris dans leur acte de vente,

— que c’est bien elle -et non la société Espacil habitat- qui est habile à mettre en oeuvre la clause litigieuse.

* * * * *

12. L’ordonnance de clôture a été rendue le 15 octobre 2024.

13. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’opposabilité de l’acte du 7 décembre 2011

14. Mme [L] et M. [M] considèrent que la commune de [Localité 8], qui ne sollicite pas l’infirmation du jugement dans le dispositif de ses conclusions, ne peut plus le critiquer en ce qu’il a considéré que l’acte de vente du 7 décembre 2011 ne leur était pas opposable. Ils font valoir que la clause anti-spéculative de l’acte de vente du 7 décembre 2011 passé entre la commune de [Localité 8] et la société Espacil habitat ne lui est pas opposable, seule la clause contenue dans leur acte du 25 avril 2012, différemment rédigée puisque stipulée au profit du leur seul vendeur, leur étant opposable, de sorte qu’ils n’ont d’obligation qu’à l’égard de la société Espacil habitat et non de la commune de [Localité 8] qui ne peut pas se prévaloir de la clause anti-spéculative stipulée dans son contrat.

15. La commune de [Localité 8] réplique que l’effet dévolutif de l’appel lui permet de critiquer une partie de la motivation du jugement. Elle indique que l’acte de vente du 7 décembre 2011 conclu entre elle et la société Espacil habitat par lequel elle a consenti une aide sur la charge foncière supportée par la société vient poser le principe de la clause anti-spéculative. Or, celle-ci est inscrite dans des termes identiques à ceux de l’acte du 25 avril 2012 par lequel Mme [L] et M. [M] ont acquis leur bien. Elle vient imposer des obligations aux ménages ayant bénéficié de l’aide dans le cas d’une revente de leur bien avant dix ans. Les appelants sont liés par les prérogatives de l’intimée rappelées dans leur acte de vente. Enfin, c’est bien elle -et non la société Espacil habitat- qui est habile à mettre en oeuvre la clause litigieuse.

Réponse de la cour

16. Aux termes de l’article 1165, dans sa version applicable au litige, 'les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes ; elles ne nuisent point au tiers, et elles ne lui profitent que dans le cas prévu par l’article 1121'.

17. Le principe de l’effet relatif des contrats a été repris, à la faveur de l’entrée en vigueur de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, au nouvel article 1199 ainsi rédigé : 'Le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties.

Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV'.

18. En l’espèce, et à titre liminaire, la commune de [Localité 8] ne sollicite ni la confirmation, ni l’infirmation du jugement querellé dans le dispositif de ses conclusions, mais seulement le 'débouté’ des appelants. Faute de demande d’infirmation, elle est donc réputée ne former aucun appel incident, sans s’approprier pour autant les motifs d’un jugement dont elle ne sollicite pas davantage la confirmation, par application a contrario dispositions du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile.

19. En toute hypothèse, à aucun moment le tribunal, qui se contente d’indiquer que 'les acquéreurs sont (…) bien fondés à soutenir que le contrat du 25 mars 2012, dont la commune de Rennes ne demande pas la nullité comme l’acte du 7 décembre 2011 pourrait l’y autoriser, leur permet bien de bénéficier d’une dérogation au dispositif anti-spéculatif', n’a expressément relevé le caractère inopposable aux appelants de l’acte de vente du 7 décembre 2011, la question n’ayant d’ailleurs pas été tranchée dans le dispositif de son jugement.

20. Sur le fond, l’acte de vente du 7 décembre 2011 conclu entre la commune de [Localité 8] et la société Espacil habitat prévoit, en page 10, un paragraphe intitulé 'conditions particulières relatives au caractère 'aidé’ de l’opération immobilière à réaliser', ainsi rédigé :

'a/ Principe :

L’opération de construction s’inscrit en globalité dans les objectifs du programme local de l’habitat (PLH) caractérisé notamment par une aide de la ville de [Localité 8], consentie sous la forme d’une péréquation du montant de la charge foncière de ladite opération de construction par rapport au prix d’équilibre de ladite charge globale portée au bilan de l’opération.

À cet effet, le budget prévisionnel de l’opération a été travaillé dans le sens d’un effort commun d’Espacil habitat et de la ville de [Localité 8], sur le montant de la charge foncière ; aussi, afin d’éviter toute spéculation financière sur les biens bénéficiant de la péréquation, la ville de [Localité 8], à titre de condition essentielle et déterminante des présentes, entend pouvoir récupérer le différentiel entre la péréquation consentie sur le prix de cession de la charge foncière et le prix de vente desdits biens suivant les modalités ci-après.

L’effort de la ville de [Localité 8] étant uniquement justifié par la finalité sociale de l’opération de construction réalisée par Espacil habitat, il est convenu :

— d’une part, que tous éventuels ayants droits ou substitué d’Espacil habitat devront conserver les biens et droits immobiliers ci-dessus identifiés bénéficiant de la péréquation du coût de la charge foncière, en patrimoine pendant la durée de la convention APL, variable suivant le type de financement à savoir à titre indicatif pour la location accession : pendant 10 ans ;

— d’autre part, que pendant cette période si définie, débutant à la signature des présentes :

Les transferts de propriété successifs portant sur les logements réalisés dans le cadre de ce programme devront comporter des dispositions particulières précisées ci-après permettant à la ville de [Localité 8] de se faire rembourser le montant de la réduction initialement consentie sur la charge foncière.

La présente clause anti spéculative devra être rappelée dans tous les transferts de propriété successifs portant sur les logements réalisés dans le cadre de ce programme immobilier sans que cette clause aura à s’appliquer.

Les absences de mise en 'uvre partielle ou totale de cette clause anti spéculative par les parties à la transaction et/ou le notaire qui recevra l’acte correspondant aura pour conséquence la nullité de la vente.

Espacil habitat et la ville de [Localité 8] veilleront à ce que cette clause anti spéculative figure en première partie de tout acte authentique de vente ainsi que les modalité technique de calcul afférente à chaque type de prêt est déterminée ci-après.

Maître [V] ou son successeur recevra de préférence tous les actes de vente successif afin d’assurer le suivi d’application de cette clause à tous les actes de mutation successif à intervenir.

b/ Conditions générales :

Durant la période soumise à l’autorisation de [Localité 8] métropole, cette dernière, notifiera à la ville de [Localité 8] les projets de vente des biens concernés par la clause anti spéculative, portant le prix de mise en vente librement déterminée.

La ville de [Localité 8] disposera d’un délai de deux mois à compter de la date de réception de cette notification pour faire connaître aux vendeurs (la société spatiale habitat tout autre société y substituait) la somme dont il est redevable. Les modalités de calcul sont développées ci-après'.

21. L’acte de vente du 25 avril 2012 conclu entre la société Espacil habitat et Mme [L] et M. [M] rappelle, en page 12, le 'dispositif anti spéculatif’ grevant le bien acheté, ainsi rédigé :

'Le représentant du VENDEUR ès qualité informe l’acquéreur du fait que l’objectif poursuivi lors de l’élaboration du programme de construction objet des présentes et du choix des partenaires chargés de sa réalisation a été de créer les conditions économiques permettant qu’une partie du programme soit commercialisée au profit d’accédant à la propriété à revenus moyens ou modestes.

En partenariat avec [Localité 8] métropole, et à la demande de la ville, le vendeur s’est efforcé de réduire le prix de reviens de l’opération afin que les logements soient commercialisés à un prix de vente accessible pour les acquéreurs répondant aux critères de ressources ci-après définies.

En outre, l’ENSEMBLE IMMOBILIER est situé dans un périmètre de rénovation urbaine et une convention prévue par l’article 10 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a été signée le 5 février 2007 entre l’agence nationale pour la rénovation urbaine et la ville dans le cadre d’un projet de rénovation urbaine du secteur '[Localité 5]' site Guy Ropartz de la ville.

En conséquence, conformément aux dispositions de l’article 278 sexies du code général des impôts, la présente mutation bénéficie d’un taux de taxe sur la valeur ajoutée réduit.

En contrepartie de l’aide ainsi fournie, le VENDEUR entend s’assurer que l’effort financier consenti ne suscite pas de spéculation sur les logements aidés, spéculation qui aboutirait à un détournement de l’objectif poursuivi.

Les parties ont en conséquence arrêté les conventions suivantes, qui sont essentielles et déterminantes de leur consentement.

DÉFINITION DES CRITÈRES DE L’ACCESSION SOCIALE

(…) Revente dans les dix ans

Les transferts de propriété successifs portant sur les logements réalisés dans le cadre de ce programme devront comporter des dispositions particulières précisées ci-dessous permettant la ville de [Localité 8] de se faire rembourser le montant de la réduction initialement consentie sur la charge foncière.

La clause anti spéculative devra être rappelée dans tous les transferts de propriété successifs portant sur les logements réalisés dans le cadre de ce programme immobilier temps que cette clause aura à s’appliquer.

Les absences de mise en 'uvre partielle ou totale de cette clause anti spéculative par les parties à la transaction et/ou le notaire qui recevra l’acte correspondant aura pour conséquence la nullité de la vente.

Maître [V] ou son successeur recevra de préférence tous les actes de vente successif afin d’assurer le suivi d’application de cette clause à tous les actes de mutation successif intervenir.

L’ACQUÉREUR reconnaît avoir été parfaitement informé par le vendeur qu’en cas de revente des biens acquis (appartenant et/ou maison et/ou dépendance) dans un délai de dix ans décomptés de la livraison consécutive à l’achèvement, il sera irrévocablement redevable à l’égard du VENDEUR d’une somme déterminée dans les conditions énoncées au présent article.

(…) Si lors de mutation, le vendeur réalise une plus-value selon les conditions de la présente, il devra reverser à la ville de [Localité 8], par l’intermédiaire de son notaire la plus faible des deux sommes suivantes :

— la plus-value (…) déterminée par la différence entre le prix de revente d’une part et le prix d’acquisition revalorisée en fonction de la variation de l’INSEE du coût de la construction ou tout indice s’y substituant entre la date d’acquisition et la date de revente, d’autre part ;

— la somme (…) correspondant au produit de l’aide apportée par la ville de [Localité 8] (…) revalorisée en fonction de la variation de l’INSEE du coût de la construction ou tout indice s’y substituant par le nombre de m² de SHAB du logement revendu'.

22. Il s’en évince d’abord que, contrairement à ce que suggèrent Mme [L] et M. [M], qui prétendent n’avoir consenti des obligations qu’à l’égard de la société Espacil habitat, ce qui n’autoriserait pas la commune de [Localité 8] à séquestrer elle-même les fonds, cette dernière a bien qualité pour réclamer une partie de la plus-value réalisée à l’occasion de la revente de leur bien immobilier intervenue le 5 juillet 2019, cette éventualité ayant été prévue dans leur acte d’acquisition.

23. Ensuite, ainsi que relevé par les premiers juges, Mme [L] et M. [M] sont bien fondés à soutenir que l’acte du 25 mars 2012, dont la commune de [Localité 8] ne demande pas la nullité comme l’acte du 7 décembre 2011 l’y autorisait, leur permet de bénéficier de la dérogation au dispositif anti-spéculatif contenu dans leur titre mais non prévue dans l’acte initial.

24. C’est moins l’opposabilité de l’acte du 7 décembre 2011 aux appelants que celle de l’acte du 25 mars 2012 à la commune de [Localité 8] qui se pose. Or, Mme [L] et M. [M] sont habiles à opposer à la commune de [Localité 8] l’acte qu’ils ont contracté dans ses dispositions les plus favorables.

Sur la mise en oeuvre de la clause anti spéculative

25. Mme [L] et M. [M] font valoir que la survenance d’un événement à caractère familial ou professionnel prévue dans leur contrat permet de ne pas reverser à la commune de [Localité 8] le montant prévu par la clause anti-spéculative, définie dans l’acte notamment comme l’incapacité ou invalidité permanente ou la perte d’emploi. Selon eux, l’exigence de la perte d’un emploi occupé au jour de l’acquisition est une condition supplémentaire rajoutée par le premier juge mais ne figurant pas dans la clause dérogatoire. Or, ils justifient avoir perdu leur emploi respectif le jour où ils ont été contraints de mettre en vente le bien en cause, faisant passer leur taux d’effort au-delà de 35 %, condition supplémentaire prévue dans l’acte du 25 avril 2012. Pour les appelants, il ne peut pas être considéré que Mme [L] n’était pas au chômage du simple fait qu’elle a perçu des indemnités journalières en raison de son invalidité. Ils affirment avoir été obligés de revendre leur bien pour éviter la déchéance du terme, du fait que le logement était en outre devenu inadapté eu égard au nouvel handicap de Mme [L] et en raison du climat délétère de leur voisinage direct lorsqu’ils demeuraient dans l’appartement en cause (racisme, insultes, agressions physiques, menaces de mort).

26. La commune de [Localité 8] réplique que M. [M] ne justifie pas d’une perte d’emploi au sens de l’acte de vente et que la situation de Mme [L] ne remplit pas davantage les conditions fixées par la stipulation contractuelle (situation de chômage ou prise en charge par l’assurance invalidité au jour de la revente). Selon elle, l’inadaptation du logement au regard du nouvel handicap de Mme [L] n’est pas démontrée (le lien de causalité entre son état de santé et le trouble anormal du voisinage n’est pas établi). Enfin, le fait que l’acte du 25 avril 2012 comprenne des dispositions supplémentaires ayant trait à une éventuelle exonération de la clause anti-spéculative en raison d’événements à caractère familial ou professionnel ne vient nullement remettre en cause les engagements des acquéreurs envers elle compris dans leur acte de vente.

Réponse de la cour

27. L’acte du 25 avril 2012 contient en page 14 un paragraphe intitulé 'événements à caractère familial ou professionnel’ ainsi rédigé :

'Décès de l’acquéreur

En cas de décès de l’ACQUÉREUR ou de l’un d’entre eux en cas de pluralité.

Incapacité ou invalidité permanente

En cas d’incapacité ou d’invalidité permanente reconnue par l’organisme de contrôle agréé par la sécurité sociale supérieure à 35 % de l’ACQUÉREUR ou de l’un d’entre eux en cas de pluralité, et la constatation après prise en charge de l’assurance invalidité liée au prêt, de l’inadaptation du logement du fait du nouvel handicap.

Perte d’emploi

Ne sont prises en compte que les situations de chômage indemnisé au titre des articles L. 351.1. et L. 351.26 du code du travail (ou indemnisé par Pôle Emploi), touchant l’ACQUÉREUR et ayant pour conséquence un taux d’effort supérieur à 35 % après prise en compte des indemnités journalières.

En cas de pluralité d’acquéreurs, l’exonération ne peut être demandée que lorsque les deux sont au chômage ou si le taux d’effort dépasse 35 %.

Divorce ou séparation de corps

Ne sont prises en compte que les situations de divorce ou de séparation de corps prononcé par jugement.

Mutation professionnelle imposée

La mutation professionnelle du fait de l’employeur n’est prise en compte que si elle génère un éloignement entre le bien immobilier et le nouveau lieu de travail supérieur à 70 km (trajet aller). En cas de pluralité d’acquéreurs, la mutation professionnelle et prise en compte dès lors qu’elle concerne au moins l’un d’eux.

L’exonération ne pourra être demandée par l’ACQUÉREUR si la situation d’éloignement de plus de 70 km du lieu de travail existait déjà au moment de la signature de l’acte initial de vente.

Fait générateur de l’événement exceptionnel

Décès de l’acquéreur

Le fait générateur est le décès de l’acquéreur ou de l’un d’entre eux.

Incapacité invalidité permanente

Le fait générateur est constitué à la date de la délivrance du certificat d’incapacité ou d’invalidité par les services de sécurité sociale.

Chômage

Le fait générateur est constitué à la date du dernier jour du délai de préavis de licenciement ouvrant droit à une prise en charge par Pôle Emploi.

Divorce ou séparation de corps

le fait générateur est constitué à la date du prononcé du jugement.

Mutation professionnelle

le fait générateur est constitué à la date d’effet de la mutation'.

28. Il revient à Mme [L] et M. [M] de rapporter la preuve qu’ils peuvent bénéficier des conditions dérogatoires de la clause anti spéculative.

29. Pour rappel, ils ont revendu le bien le 5 juillet 2019. Ils doivent donc établir une perte d’emploi ou une invalidité permanente au jour de la vente.

30. M. [M] produit une attestation de Pôle Emploi permettant de considérer qu’il était indemnisé au titre de la perte de son emploi dès le 5 juillet 2016 au moins jusqu’au 25 juin 2019.

31. Mme [L] produit une attestation de Pôle Emploi permettant de considérer qu’elle était indemnisée au titre de la perte de son emploi dès le 5 juillet 2016 au moins jusqu’au 27 décembre 2016. Elle est passée en statut d’invalidité le 6 février 2019 (catégorie 2, état d’invalidité réduisant des 2/3 la capacité de travail).

32. Au jour de la revente, les appelants se trouvaient donc dans une situation hybride où M. [M] était au chômage et Mme [L] en invalidité.

33. Par application stricte des conditions contractuelles, les appelants doivent donc établir :

— soit la constatation après prise en charge de l’assurance invalidité liée au prêt, de l’inadaptation du logement du fait du nouvel handicap, s’agissant de la situation de Mme [L],

— soit que les revenus du couple ont eu pour conséquence un taux d’effort supérieur à 35 % après prise en compte des indemnités journalières.

34. Dans le premier cas, la production d’un certificat médical du Dr. [O] du 22 février 2021 mentionnant que 'Mme [L] m’a, à plusieurs reprises, raconté des problèmes de voisinage ayant un impact sur son état de santé’ ne permet pas de mettre en relation l’état d’invalidité et la nécessité de revendre un appartement en duplex situé au rez-de-chaussée et au 1er étage du bâtiment 1 du [Adresse 2] à [Localité 8], 'l’inadaptation du logement du fait du nouvel handicap’ n’étant pas avérée, même si Mme [L] a été atteinte d’une 'dépression grave sans symptômes psychotiques’ ayant conduit à 'un passage à Guillaume Régnier en mars 2017' et si M. [M] fait état d’une agression par un voisin le 2 janvier 2019 l’ayant conduit à déposer plainte. Il n’est aucunement démontré que les problèmes de voisinage ayant amené les appelants à déposer trois mains courantes en 2016 soient à l’origine de l’état dépressif de Mme [L]. À supposer que leur déménagement eût procédé des difficultés de voisinage endurées, cette cause étrangère n’était pas prévue au contrat.

35. Dans le deuxième cas, l’effort global consenti par Mme [L] et M. [M] au titre du remboursement de leurs prêts contractés auprès de la BNP Paribas et du crédit foncier de France pour leur acquisition était de 739,41 ' par mois à la lecture des différents tableaux d’amortissement. Or, sur la base de l’avis d’imposition 2019 (sur les revenus 2018) et de l’attestation de paiement des indemnités journalières de Mme [L], les revenus du couple étaient de 19.700,90 ', soit une moyenne de 1.641,74 ', ce qui induisait un taux d’effort de 45,03 %. Cette situation se confirmera en 2019, les revenus du couple étant même tombés, sur la base de l’avis d’imposition et de l’attestation de paiement de la pension d’invalidité de Mme [L], à la somme de 15.112 ', soit 1.259,33 ' par mois, représentant un taux d’effort de 58,71 %. Il ressort d’un courrier de Cardif assurances du 18 septembre 2017 que la prise en charge de l’emprunt auprès de BNP Paribas était limitée à six mois, alors qu’un courrier d’Axa du 5 janvier 2022 confirme que les deux prêts souscrits auprès du crédit foncier de France n’ont pas été pris en charge.

36. M. [M] et Mme [L] justifiant bénéficier de l’exonération de la clause anti spéculation, il conviendra d’infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau,

de condamner la commune de [Localité 8] à ordonner la libération de la somme de 17.778,83 ' séquestrée dans la comptabilité de Me [E], notaire à [Localité 7], ou sur tout compte ouvert à la caisse des dépôts et consignations, sous astreinte de 150 ' par jour à compter de la signification de l’arrêt pendant six mois, après quoi il sera de nouveau statué.

Sur les dépens

37. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera infirmé. La commune de [Localité 8], partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

38. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier Mme [L] et M. [M] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 4.000 '.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Rennes du 23 novembre 2021 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Condamne la commune de [Localité 8] à ordonner la libération de la somme de 17.778,83 ' séquestrée dans la comptabilité de Me [I] [E], notaire à [Localité 7], ou sur tout compte ouvert à la caisse des dépôts et consignations, sous astreinte de 150 ' par jour à compter de la signification de l’arrêt pendant six mois, après quoi il sera de nouveau statué,

Condamne la commune de [Localité 8] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la commune de [Localité 8] à payer à Mme [F] [L] et M. [X] [M] la somme de 4.000 ' en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE