République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 1 SECTION 1

ARRÊT DU 06/02/2025

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N° de MINUTE :

N° RG 22/03543 – N° Portalis DBVT-V-B7G-UM4I

Jonction avec N°RG 22/03410

Jugement (N° 20/00427)

rendu le 29 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Lille

APPELANTE

La SCCV Patio Verde

prise en la personne de son représentant légal

ayant son siège social [Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué

assistée de M^e Emmanuel Riglaire, avocat au barreau de Lille, avocat plaidant

INTIMÉS

Monsieur [D] [W]

né le 23 juillet 1953 [Localité 10]

Madame [X] [Y] épouse [W]

née le 28 septembre 1951 à [Localité 8]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentés par M^e Ludovic Denys, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

La caisse régionale de Crédit Agricole Mutuel Nord de France (Crédit Agricole Nord de France)

prise en la personne de ses représentants légaux

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Martine Mespelaere, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l’audience publique du 07 mars 2024, tenue par Samuel Vitse, magistrat chargé d’instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe.

GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Bruno Poupet, président de chambre

Samuel Vitse, président de chambre

Céline Miller, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 février 2025 après prorogation du délibéré en date du 06 juin 2024 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Samuel Vitse, président en remplacement de Bruno Poupet, président empêché et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 mars 2024

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Par acte notarié du 15 juin 2017, la société civile de construction vente Patio Verde (la SCCV) a vendu en l’état de futur achèvement à M. [D] [W] et à son épouse, Mme [X] [Y], les lots numéros 20 et 53 dépendant d’un immeuble situé [Adresse 3] [Localité 9] (Nord), au prix de 149 850 euros.

L’acquisition du bien a été financée à hauteur de 75 000 euros par un prêt immobilier consenti le 9 mai 2017 par la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France (la banque).

La livraison du bien était prévue au quatrième trimestre 2018.

Se plaignant d’un retard de livraison, les époux [W] ont, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 1er mars 2019, vainement mis en demeure la SCCV de livrer le bien objet de la vente au plus tard le 15 décembre 2019, à peine de résolution judiciaire et d’indemnisation des préjudices subis.

Par actes des 11 et 18 décembre 2019, ils ont assigné la SCCV et la banque en résolution de la vente et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 29 avril 2022, le tribunal judiciaire de Lille a :

— prononcé la résolution de la vente litigieuse ;

— condamné la SCCV à restituer le prix de vente aux époux [W] ;

— condamné la même à payer aux époux [W] la somme de 14 985 euros à titre de dommages et intérêts ;

— débouté les époux [W] de leur demande d’indemnisation au titre des loyers non perçus et de la perte de l’avantage fiscal ;

— ordonné la publication de la décision au service chargé de la publicité foncière du lieu de situation de l’immeuble à la requête de la partie la plus diligente ;

— prononcé la caducité de plein droit du contrat de prêt souscrit par les époux [W] auprès de la banque ;

— condamné les époux [W] à restituer à la banque le montant du capital emprunté ;

— condamné la banque à restituer aux époux [W] les échéances avec intérêts réglées depuis le début de l’amortissement du prêt ;

— condamné la SCCV à payer à la banque la somme de 1 505,85 euros au titre des intérêts contractuels et celle de 231,52 euros au titre de la perte de l’indemnité conventionnelle de rupture anticipée du contrat de prêt ;

— condamné la SCCV à payer aux époux [W] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et une somme de même montant au même titre à la banque ;

— condamné la même aux dépens, dont distraction au profit de M^e Denys ;

— ordonné l’exécution provisoire ;

— débouté les parties de leurs autres demandes.

Par déclarations des 13 et 20 juillet 2022, la SCCV a interjeté appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions remises le 6 mars 2024, la SCCV demande à la cour, à titre liminaire, d’ordonner la jonction des instances ouvertes sur les deux appels dont elle a été saisie à sa requête et enregistrées sous les numéros 22/03410 et 22/03543 et, au visa de l’article 1224 du code civil, d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a ordonné la restitution du prix de vente, ordonné la publication de la décision au service chargé de la publicité foncière et condamné la SCCV à payer à la banque la somme de 1 505,85 euros au titre des intérêts contractuels outre celle de 231,52 euros au titre de l’indemnité conventionnelle de rupture anticipée du contrat de prêt et, statuant à nouveau, de :

— prononcer, au titre de l’accord des parties, la résolution de la vente litigieuse ;

— lui donner acte de ce qu’elle ne s’oppose pas à la restitution du prix de vente ;

— ordonner la publication de la décision au service chargé de la publicité foncière ;

— débouter les époux [W] de leurs demandes en paiement de sommes autres que celle en restitution du prix ;

— condamner les époux [W] aux entiers dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la banque de ses demandes plus amples ou contraires.

Dans leurs conclusions remises le 10 novembre 2022, les époux [W] demandent à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il les a déboutés de leur demande d’indemnisation au titre des loyers non perçus et de la perte d’avantage fiscal, et, statuant à nouveau de ce chef, de :

— condamner la SCCV à leur payer la somme de 45 720 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait de la perte de loyer et de la perte d’avantage fiscal ;

— condamner la même aux dépens d’appel et à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la SCCV de l’ensemble de ses demandes dirigées à leur encontre.

Dans ses dernières conclusions remises le 6 mars 2024, la banque demande à la cour :

Sur l’appel principal formé par la SCCV :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la caducité du contrat de prêt, condamné les époux [W] à lui restituer le montant du capital emprunté et condamné le prêteur à restituer aux emprunteurs les échéances avec intérêts réglées depuis le début de l’amortissement du prêt ;

Sur l’appel incident formé par la banque :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCCV à payer à la banque la somme de 1 505,85 euros au titre des intérêts contractuels et celle de 231,52 euros au titre de la perte de l’indemnité conventionnelle de rupture anticipée du contrat et, statuant à nouveau, de :

— condamner la SCCV au paiement des intérêts dont est privée la banque, soit la somme de 4 039,20 euros, ainsi qu’à payer la somme de 267,06 euros au titre de la perte de l’indemnité conventionnelle de rupture anticipée du contrat ;

En toutes hypothèses :

— condamner la partie qui succombe aux dépens et au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction des instances

Aux termes de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, l’étroitesse du lien qui existe entre les instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 22/03410 et 22/03543 commande d’ordonner leur jonction sous le seul numéro 22/03543.

Sur la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— solliciter une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Selon l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 prévoit pour sa part que la résolution peut être demandée en justice, tandis qu’il résulte de l’article 1229 que la résolution met fin au contrat et que, lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l’exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l’intégralité de ce qu’elles se sont procuré l’une à l’autre.

Enfin, il résulte de l’article 1601-1 du code civil que la vente d’immeubles à construire est celle par laquelle le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, une telle vente pouvant être conclue à terme ou en l’état futur d’achèvement.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’imputabilité du retard pris dans la livraison de l’immeuble à construire, dont l’achèvement était prévu au quatrième trimestre 2018 (acte notarié de vente, pièce 23 de l’appelant), mais qui n’est finalement intervenu que le 30 mars 2021 (attestation du maître d’oeuvre d’exécution, pièce 27 de l’appelant).

Si, dans ses dernières écritures, la SCCV sollicite que la résolution soit prononcée au titre, désormais, de l’accord intervenu sur ce point entre les parties (p. 4), aucun élément ne vient toutefois conforter cet accord, les époux [W] persistant à solliciter la confirmation du jugement en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente aux torts exclusifs de la SCCV, celle-ci maintenant du reste ses moyens de défense pour faire échec à cette prétention.

Aussi y a-t-il lieu d’apprécier l’imputabilité du retard pris dans la livraison du bien, la SCCV se prévalant à cet égard tant de la force majeure que des causes légitimes de report du délai de livraison prévues dans le cahier des conditions générales des ventes établi par acte notarié du 31 mai 2017, dont on observera qu’il n’était pas produit en première instance.

Il est bon de rappeler qu’il y a force majeure en matière contractuelle, au sens de l’article 1218 du code civil, lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

Il convient en outre de préciser que le cahier des conditions générales des ventes précité répute légitimes les causes de report du délai de livraison suivantes :

— les intempéries prises en compte par les chambres syndicales industrielles du bâtiment ou la caisse du bâtiment et des travaux publics, empêchant l’exécution des travaux ou des voies et réseaux divers selon la réglementation des chantiers du bâtiment ;

[…]

— le retard résultant de la liquidation des biens, l’admission au régime du règlement ou redressement judiciaire , de la liquidation judiciaire ou de la déconfiture des ou de l’une des entreprises ;

— le retard provenant de la défaillance d’une entreprise ;

— le retard entraîné par la recherche et la désignation d’nue nouvelle entreprise se substituant à une entreprise défaillante réalisant les travaux ou chargée de l’approvisionnement du chantier ;

[…]

— les troubles résultant d’hostilités, attentats, mouvements de rue, cataclysmes, accidents de chantier, inondations, incendies ;

— les retards imputables aux compagnies concessionnaires (EDF – GDF, PTT, Compagnie des eaux, etc…) ;

Ce même cahier des conditions générales des ventes stipule encore que :

S’il survenait un cas de force majeure ou une cause légitime de report du délai de livraison, l’époque prévue pour la livraison des biens et droits immobiliers vendus serait différée d’un temps égal à celui pendant lequel l’événement considéré aurait mis obstacle à la poursuite des travaux.

Pour l’appréciation des événements ci-dessus évoqués, les parties d’un commun accord déclarent s’en rapporter, dès à présent, à un certificat établi, sous sa propre responsabilité, par

l’architecte, le maître d’oeuvre ou le bureau d’études chargé du suivi du chantier.

En l’occurrence, la SCCV se prévaut des événements suivants pour justifier le retard dans la livraison du bien vendu :

1°/ liquidation judiciaire de la société Scarna chargée du gros oeuvre ;

2°/ recherche d’une entreprise pour succéder à la société Scarna ;

3°/ défaillance de la société MJ Staff ayant succédé à la société Scarna ;

4°/ recherche d’une entreprise pour succéder à la société MJ Staff ;

5°/ intempéries ;

6°/ actes de vandalisme sur le chantier ;

7°/ pandémie de Covid 19.

Les événements précités sont justifiés par les pièces produites et s’analysent tantôt en des causes légitimes de report stipulées au cahier des conditions générales des ventes (1° à 6°), tantôt en un cas de force majeure (7°).

Ces événements ont logiquement généré un retard dans la livraison du bien.

A cet égard, il ressort d’un récapitulatif non contesté du promoteur immobilier de l’opération litigieuse (pièce 30 de l’appelant) que le retard de livraison s’élève à 719 jours, déduction faite de ceux liés au défaut de raccordement du concessionnaire Enedis, lesquels s’avèrent étrangers à l’achèvement de l’immeuble au sens de l’acte notarié de vente.

Ce récapitulatif figure dans une lettre du 7 juin 2021adressée aux époux [W], de sorte qu’il est postérieur à l’achèvement de l’immeuble et tient donc nécessairement compte de l’ensemble des causes de retard invoqués, dont on a vu qu’elles étaient justifiées.

Or, si l’on considère, ainsi qu’il a été dit, que la livraison devait initialement intervenir au plus tard le 31 décembre 2018 et qu’elle est finalement intervenue le 30 mars 2021, le retard accusé s’élève en réalité à 820 jours, ce dont il résulte un retard injustifié de 820 – 719 = 101 jours.

Au regard d’un chantier ayant déjà souffert d’un retard de plus de deux ans, fût-il excusable, un nouveau retard infondé de plus de trois mois constitue une cause suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat litigieux aux torts exclusifs de la SCCV, le jugement entrepris étant donc confirmé de ce chef.

Sur la caducité du contrat de prêt

Aux termes de l’article 1186, alinéa 2, du code civil, lorsque l’exécution de plusieurs contrats est nécessaire à la réalisation d’une même opération et que l’un d’eux disparaît, sont caducs les contrats dont l’exécution est rendue impossible par cette disparition et ceux pour lesquels l’exécution du contrat disparu était une condition déterminante du consentement d’une partie.

Selon l’article 1187 du même code, la caducité met fin au contrat et peut donner lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, le prêt immobilier consenti par la banque mentionne expressément la vente en l’état futur d’achèvement, de sorte qu’il participe de la réalisation du projet immobilier des époux [W]. Dès lors que l’exécution du contrat principal était manifestement une condition déterminante de leur consentement au prêt, la résolution précédemment prononcée rend caduc le contrat destiné à financer l’acquisition du bien litigieux.

Par confirmation du jugement entrepris, les époux [W] seront donc tenus de restituer à la banque le capital emprunté, celle-ci devant quant à elle leur restituer les échéances payées depuis le début de l’amortissement du prêt.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Les demandes de dommages et intérêts, formées tant par les époux [W] que par la banque, emportent appel incident du jugement entrepris.

' Sur la demande formée par les époux [W]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il résulte ensuite de l’article 1231-5 que, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre, sauf la possibilité pour le juge, même d’office, de modérer ou d’augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, l’acte notarié de vente stipule que s’il advient que la résolution soit prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle elle est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire, insusceptible de modération ou de révision, de dix pour cent du prix de vente éventuellement révisé (p. 9).

Le cahier des conditions générales des ventes précité prévoit pour sa part que si la résolution du contrat est prononcée pour une cause imputable à l’une ou l’autre des parties, celle à laquelle la résolution est imputable devra verser à l’autre une indemnité forfaitaire non susceptible de modération ou de révision de un pour cent (1 %) du prix de vente. Malgré cette convention, il sera toujours possible de demander la réparation du préjudice effectivement subi (p. 15).

La contradiction entre ces documents contractuels doit être surmontée en se référant aux stipulations de l’acte notarié de vente, dont il ressort qu’en cas de contradiction entre les énonciations du cahier des conditions générales des ventes et celles du présent acte, les stipulations du présent acte prévaudront. (p. 18).

Il s’ensuit que les parties sont convenues d’une indemnisation forfaitaire de 149 850 x 10 % = 14 985 euros en cas de résolution du contrat de vente imputable à l’une des parties. La résolution étant prononcée aux torts exclusifs de la SCCV, il y a lieu d’allouer aux époux [W] la somme de 14 985 euros à titre de dommages et intérêts, sans que ceux-ci puissent prétendre à une indemnisation complémentaire au titre de la perte de loyers et d’un avantage fiscal, laquelle serait en toute hypothèse insuffisamment étayée pour prospérer.

Le jugement entrepris sera donc confirmé de ce chef.

' Sur la demande formée par la banque

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, la banque soutient que l’inexécution contractuelle de la SCCV est à l’origine de la caducité du prêt qui la priverait des intérêts contractuels et de l’indemnité conventionnelle de remboursement anticipé.

Au regard des pièces produites, il y a lieu d’allouer à la banque la somme de 4 039,20 euros en réparation du préjudice consécutif à la perte des intérêts contractuels qu’elle aurait dû percevoir en cas d’exécution complète du contrat. L’accueil d’une telle demande suppose, par hypothèse, l’exécution du contrat jusqu’à son terme, de sorte qu’il n’y pas lieu d’accueillir la demande indemnitaire formée au titre du remboursement anticipé.

Par réformation du jugement entrepris, il y a donc lieu de condamner la SCCV à payer à la banque la somme de 4 039,20 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

L’issue du litige justifie que soient confirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que la SCCV soit condamnée aux dépens d’appel ainsi qu’à payer, tant aux époux [W] qu’à la banque, la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel, sa propre demande formée au même titre étant rejetée.

PAR CES MOTIFS

Ordonne la jonction des instances enregistrées au répertoire général sous les numéros 22/03410 et 22/03543 sous le numéro 22/03543 ;

Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a condamné la société Patio Verde à verser à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France la somme de 1 505,85 euros au titre des intérêts contractuels et celle de 231,52 euros au titre de la perte de l’indemnité conventionnelle de rupture anticipée du contrat ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne la société Patio Verde à payer à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France la somme de 4 039,20 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la perte des intérêts contractuels ;

Déboute la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France de sa demande de dommages et intérêts au titre de la perte de l’indemnité de remboursement anticipé ;

Condamne la société Patio Verde à payer à la caisse régionale de Crédit agricole mutuel Nord de France la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel ;

La condamne à payer à M. [D] [W] et à son épouse, Mme [X] [Y], la somme de 2 000 au même titre ;

La déboute de sa propre demande formée au même titre ;

La condamne aux dépens d’appel.

Le greffier

Delphine Verhaeghe

Pour le président empêché

Samuel Vitse