5ème Chambre

ARRÊT N°-23

N° RG 22/02166 – N° Portalis DBVL-V-B7G-ST5Z

(Réf 1ère instance : 20/01638)

M. [P] [F]

Mme [O] [Z] épouse [F]

M. [T] [F]

M. [L] [F]

C/

M. [E], [K], [C] [X]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [P] [F], décédé le [Date décès 7] 23 à [Localité 23]

né le [Date naissance 8] 1955 à [Localité 20]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représenté par M^e Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [O] [Z] épouse [F], ès nom et ès qualités d’ayant droit de M. [P] [F], décédé le [Date décès 7] 2023,

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 22]

[Adresse 4]

[Localité 9]

Représentée par M^e Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [T] [F], ès qualités d’ayant droit de M. [P] [F], décédé le [Date décès 7] 2023, intervenant volontaire par conclusions du 04 01 23

né le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 16]

[Adresse 11]

[Localité 24] BELGIQUE

Représenté par M^e Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [L] [F], ès qualités d’ayant droit de M. [P] [F], décédé le [Date décès 7] 2023, intervenant volontaire par conclusions du 04 01 23

né le [Date naissance 5] 1981 à [Localité 16]

[Adresse 3]

[Localité 13]

Représenté par M^e Emilie BELLENGER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉ :

Monsieur [E], [K], [C] [X]

né le [Date naissance 2] 1955 à [Localité 21]

[Adresse 12]

[Localité 14]

Représenté par M^e Mikael GUEGAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

M. [E] [X] est propriétaire d’un terrain situé sur la commune de [Localité 18] lieudit [Localité 25] non bâti qu’il a pour projet de vendre.

Exposant n’être pas parvenu à vendre son terrain en raison du comportement des propriétaires de la parcelle voisine, M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F], qui dissuadent les acquéreurs potentiels de l’acheter, M. [E] [X] les a assignés devant le tribunal judiciaire de Quimper, suivant exploit du 18 novembre 2020.

Par jugement du 11 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— condamné M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] à verser à M. [E] [X] la somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— fait injonction à M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] de cesser tout comportement (propos dénigrants sur le terrain de M. [E] [X] tenus lors de la visite par un candidat acquéreur, entrave à l’accès audit terrain), de nature à nuire à la vente du terrain litigieux, sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par huissier,

— débouté M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] de leur demande de dommages et intérêts,

— condamné M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] à verser à M. [E] [X] la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— rejeté toutes autres demandes,

— condamné M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] aux dépens.

Le 4 avril 2022, M. [P] [F] et Mme [W] [Z] épouse [F] ont interjeté appel de cette décision.

M. [P] [F] est décédé au cours de l’instance.

Par acte de dévolution successorale du 20 novembre 2023, Mme [W] [Z] veuve de M. [P] [F] et MM. [T] et [L] [F], fils de M. [P] [F] ont été désignés ayants droit de M. [P] [F].

En cette qualité, ils entendent intervenir à l’instance et reprendre à leur compte l’action introduite par M. [P] [F].

Par ordonnance du 8 décembre 2022, le conseiller de la mise en état a pris acte du désistement de M. [X] concernant l’incident aux fins de radiation.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 24 novembre 2024, les consorts [F] demandent à la cour de :

À titre principal :

— décerner acte à Mme [W] [Z] veuve [F] de son intervention volontaire ès qualités de conjoint survivant de M. [P] [F],

— décerner acte à M. [T] [F] et M. [L] [F] de leur intervention volontaire à la présente procédure ès qualités d’héritiers de M. [P] [F],

— déclarer Mme [W] [Z] veuve [F] ès nom et ès qualités de conjoint survivant de M. [P] [F] recevable et bien fondée en son appel,

— déclarer M. [T] [F] et M. [L] [F] ès qualités d’héritiers de M. [P] [F] recevables et bien fondés en leurs interventions volontaires,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper le 11 janvier 2022 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— débouter M. [E] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner M. [E] [X] à payer à Mme [W] [Z] veuve [F], à M. [T] [F] et à M. [L] [F] la somme de 8 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices

subis, tous préjudices confondus,

En tout état de cause :

— condamner M. [E] [X] à verser à Mme [W] [Z] veuve [F], à M. [T] [F] et à M. [L] [F] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de

procédure civile,

— condamner M. [E] [X] aux entiers dépens de première instance et d’appel

— autoriser maître Aude Marquis, avocat au barreau de Rennes, à les recouvrer conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile

— débouter M. [E] [X] de sa demande de condamnation des époux [F] à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de

procédure civile et aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 22 octobre 2024, M. [E] [X] demande à la cour de :

— débouter les époux [F] de l’ensemble de leurs conclusions,

— confirmer le jugement dont appel,

— condamner les époux [F] aux entiers dépens,

— condamner les époux [F] à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 27 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les consorts [F] exposent que :

— M. [X] n’apporte pas la preuve de la date à laquelle il a proposé son bien à la vente,

— le terrain de M. [X] est non bâti et classé au PLU comme 'une parcelle d’aptitude défavorable des sols à l’assainissement autonome',

— depuis 2013, ce terrain semble constructible mais M. [X] ne produit pas le certificat d’urbanisme opérationnel en 2020.

Ils contestent tout comportement d’opposition au projet de vente de son bien par M. [X] ainsi que toute volonté d’acquisition de ce terrain.

Ils signalent qu’ils ont rencontré en 2006 des difficultés avec l’ancien locataire de Mme [X] et que ce différend a pu entraîner une certaine animosité entre les deux familles [X] et [F].

Ils font état de :

— l’absence de preuve sur le prétendu retrait des panneaux de vente installés par les mandataires, panneaux dont la pose n’est pas démontrée,

— la pose d’un panneau de signalisation 'route inondée’ en limite de leur propriété pour guider leur véhicule en marche arrière.

Ils expliquent qu’ils stationnent leur véhicule sur un chemin d’accès qui n’est pas ouvert à la circulation et qui est un chemin de randonnées, et qu’ils utilisent ce chemin pour accéder à leur maison située au fond de l’impasse. Ils contestent toute gêne.

Concernant les propos prétendument dénigrants, ils discutent les attestations versées aux débats par M. [X] et ils contestent tout agissement pouvant entraver la vente de la parcelle.

Ils font part de leur doute sur le caractère constructible du terrain de M. [X] et précisent que ce terrain ne sera plus constructible sur le prochain PLU.

Les consorts [F] indiquent que M. [X] ne démontre aucun préjudice, ni lien de causalité entre le prétendu préjudice et les agissements fautifs allégués. Ils contestent le montant de la somme réclamée par M. [X].

Ils affirment que le bien de M. [X] n’était plus à vendre en mai 2021 et que sur la parcelle de M. [X], étant classée en zone naturelle des communes littorales, la création d’un nouveau logement y est interdite.

Ils précisent que M. [X] a initié une procédure devant le tribunal administratif pour obtenir un permis de construire.

Ils considèrent la demande d’injonction comme infondée et sans objet.

Ils écrivent que les époux [F] se sont trouvés attraits devant une juridiction dans une procédure source de stress et de temps consacrés à la défense de leurs droits et que leur seul tort aura été de mettre en doute le caractère constructible du terrain et ce conformément au PLU.

En réponse, M. [X] indique qu’il a reçu un terrain par succession en 2014 et a projeté de le vendre depuis cette date.

Il expose que :

— les consorts [F] empêchent cette vente et ce même quand sa mère souhaitait le vendre,

— le terrain est constructible comme en atteste un certificat opérationnel du 1er décembre 2017, ou du 28 septembre 2020 ou du 7 mars 2022,

— si le nouveau PLU a classé la parcelle en zone N, ce classement est incohérent parce qu’il ne concerne que sa parcelle et non pas les parcelles voisines ; il suspecte une collusion,

— il conteste le refus de permis de construire de la commune en date du 3 juin 2021, et fait état d’une décision du tribunal administratif du 7 juin 2024 annulant ce refus,

— le terrain est toujours proposé à la vente.

Il affirme que :

— les mandataires chargés de la vente lui ont indiqué qu’un couple de voisins (M. et Mme [F]) faisaient systématiquement barrage à la vente en dissuadant tous visiteurs et potentiels acquéreurs d’acheter le terrain en prétendant que le terrain serait inondable, que la zone serait bruyante, qu’ils s’opposeraient à la bonne conduite du projet,

— M. et Mme [F] garaient leur véhicule sur le chemin d’accès à la parcelle pour en empêcher la desserte,

— ses voisins ont installé un panneau de signalisation indiquant le caractère inondable du terrain et ils retirent tous les panneaux de vente installés par les mandataires.

Il explique l’attitude des consorts [F] par leur souhait de vouloir acquérir la parcelle au prix d’un terrain non constructible.

En préliminaire, il convient de décerner acte à Mme [W] [Z] veuve [F] de son intervention volontaire ès qualités de conjoint survivant de M. [P] [F] et à M. [T] [F] et M. [L] [F] de leur intervention volontaire à la présente procédure ès qualités d’héritiers de M. [P] [F].

Au visa de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas contesté que M. [X] cherche à vendre un terrain situé à [Localité 18] au lieudit [Localité 25] depuis de nombreuses années, et ce en vain.

Le terrain litigieux est d’une contenance de 564 m² environ. Il est situé entre la parcelle [Cadastre 19] des époux [F] et la parcelle n° [Cadastre 10] de la société LJC gérée par les époux [F].

Les agences immobilières mettent en avant sa situation géographique, sa proximité avec le port de [Localité 15], son calme et en éléments défavorables son exposition et son accès étroit ainsi que l’absence de viabilisation.

Concernant la première affirmation des consorts [F] selon laquelle M. [X] n’apporte pas la preuve de la date à laquelle il a proposé son bien à la vente, la cour renvoie les appelants à la lecture de l’attestation de M. [B], qu’ils ont eux-mêmes communiquée, et selon laquelle le témoin a vu une petite pancarte noté [X] avec un numéro de téléphone sur un terrain en friches et ce avant les années 2000.

Des attestations versées au dossier, il résulte que :

— M. et Mme [J] ont visité le terrain ; ils ont été enthousiasmés et ont souhaité voir ce terrain à différentes heures de la journée pour vérifier la luminosité sans être accompagnés de l’agent immobilier.

Ils indiquent 'à peine arrivés dans le chemin communal qui mène au terrain nous avons croisé une voisine d’une soixantaine d’années environ sortant de chez elle…..un quart d’heure plus tard, elle est revenue et nous en avons profité pour engager une conversation en lui exprimant notre vif intérêt pour le terrain….cherchant à avoir de plus amples informations sur le terrain et son environnement, nous lui avons posé quelques questions. La réaction de cette dame a été assez déconcertante car un peu sèchement, elle nous a demandé qui nous étions et qui (quelle agence) nous avait proposé le terrain….elle a fini par nous apprendre que ce terrain était en vente depuis de très nombreuses années, qu’un conflit important existait entre son propriétaire et ce voisin allant même jusqu’à une (ou des) procédures judiciaires en cours. Elle est très vite rentrée chez elle nous donnant l’impression d’avoir trop parlé…. Que de mystères ! Êtes vous informés des contraintes liées à ce projet . Ce terrain est-il réellement constructible. Est-il inondable ' L’accessibilité au terrain est-il possible ' Les voisins sont-ils hostiles à ce projet de construction et pour quelles raisons ''.

— M. et Mme [N] écrivent avoir été dissuadés d’acheter le terrain 'en raison du comportement des voisins immédiats du terrain (M. et Mme [F])'. Il précise que 'à chaque fois que nous nous sommes rendus sur le terrain, ils n’ont eu de cesse de dénigrer le terrain (inondable, présence de mérule, bruyant car tous les voisins possèdent des tracteurs). Ils nous ont fait comprendre qu’ils ne nous faciliteraient pas notre projet de construction (recours juridiques, stationnement de leur véhicule devant leur maison ne permettant pas l’accès au terrain pour les artisans. Devant cette attitude agressive, nous avons décidé d’annuler notre promesse de vente et de rechercher un autre terrain sur la commune'.

— Mme [U] de l’agence immobilière Aven Belon Immobilier a transmis le mail des époux [N] à M. [X], dans lequel les époux [N] énumèrent les propos des consorts [F] tels que : le terrain est inondable et l’hiver ça va être invivable, vous allez mettre au moins 6 ans avant d’obtenir votre permis de construire sous entendant qu’ils allaient tout faire pour empêcher ou retarder notre projet,….que tous les habitants du village avait des tracteurs et que l’environnement était donc très bruyant… que le raccordement électrique se trouvait chez les voisins, qui refuseraient de faire des tranchées chez eux'

Mme [U] signale en 2020 :' je vous avais évoqué une première fois avoir rencontré la voisine….lors de la prise de photos pour la mise en vente….cette dernière avait une attitude désagréable et avait mis en doute la constructibilité du terrain… Environ un mois plus tard, j’ai rencontré son mari lors d’une visite avec un client. Il était venu à notre rencontre et s’était adressé directement à mon client en employant un discours négatif au sujet du terrain comme son épouse. En plus de cela, il avait insinué que j’avais connaissance de l’ensemble de ses défauts, ce qui m’a mis mal à l’aise face à mon client…..lundi dernier j’ai réalisé une nouvelle visite avec un client. La visite s’est très bien passée….malheureusement ce monsieur m’a recontacté hier pour me dire qu’il ne donnerait pas suite pour le terrain. Ils ont, avec sa compagne, rencontré la voisine dimanche et celle-ci a adopté une attitude hostile et a une nouvelle fois tenu un discours dévalorisant. Mes clients m’ont confié ne pas vouloir aller plus loin avec un voisinage à première vue à problème'.

— Mme [G] de l’étude notariale [D] note dans un mail du 18 décembre 2019 :'le voisin depuis le début de la mise en vente me gêne dans ma transaction, en dénigrant le terrain. Il me bloque le passage avec son véhicule, et m’enlève systématiquement les panneaux 'à vendre'. Même si les clients restent intéressés, le voisin les dérange, à ces effets mes clients ne veulent pas de cela en voisinage. Je vous laisse le soin de vous approcher ou de la police municipale ou de la brigade de gendarmerie à [Localité 17].

Elle consigne, le 21 janvier 2020 : 'certifie et atteste m’être rendu ce jour… voir le terrain….j’ai posé par 4 fois le panneau 'à vendre', à chaque fois il disparaît….la voiture était stationnée mais surtout il est également posé un panneau 'route inondée'. Il y a eu beaucoup de pluie depuis les dernières semaines, le soleil uniquement hier et ce jour, il n’y avait aucune flaque et le terrain bien sec. Je suis allée sonner chez M. et Mme [F], Mme m’a ouvert. Elle m’a bien confirmé que c’était son véhicule qui était stationné dans le chemin. Lorsque je lui ai dit qu’il faudrait le garer autre part la semaine prochaine, car des travaux allaient être faits sur le terrain. Elle m’a répondu 'vous n’avez pas le droit, il n’y a pas de place pour des véhicules ou camion'. Je lui ai dit que tout avait été mesuré et que tout était OK. Elle m’a alors dit qu’elle ferait un constat d’huissier. Elle m’a demandé si le terrain était vendu. Je lui ai dit que c’était en bonne voie de vente. Elle a explosé de rire en me disant : j’espère que vous leur avez dit que c’était en zone inondable et qu’il faudra construire une maison sur pilotis'.

Les consorts [F] ne contestent pas avoir 'interpellé’ (comme ils l’indiquent dans le courrier du 4 février 2020) une mandataire de M. [X]. Ils précisent même 'afin de voir si elle (le mandataire) s’était procuré un certificat d’urbanisme afin d’un connaître la teneur. La conversation qui s’en est suivie permit l’échange d’informations collectées durant un quart de siècle de présence. J’ai conclu en incitant mon interlocutrice de veiller à vérifier toutes les précisions énoncées comme supposées vraies'.

Concernant le panneau de signalisation 'route inondée', sa présence pose difficulté.

Les époux [J] signalent : 'nous avons remarqué un panneau métallique jaune attaché avec une grosse chaîne à la maison de la voisine qui indique 'route inondée'. Ce panneau semble être tout à fait officiel. Le chemin lui était sec et très praticable même en cette saison. …(le terrain) est inondable ''.

De même Mme [U], de l’agence immobilière, précise 'ces voisins ont placé à proximité de l’entrée du terrain un panneau de signalisation 'route inondée', un élément émettant une inquiétude auprès des clients et me faisant perdre toute crédibilité'.

Ainsi la présence de ce panneau laisse planer un doute sur le caractère inondable ou pas du terrain alors que l’étude de sol réalisée à la demande de M. [X] démontre qu’il n’en est rien. L’attestation de M. [B] ne modifie pas cette situation puisqu’il fait état des années avant 2000 et d’un chemin qui n’était pas encore dédié à la randonnée.

Contrairement au courrier du 4 février 2020 de M. [F], l’aspect informatif de ce panneau n’est pas réel.

La cour considère que la présence de ce panneau n’est pas anodine et ce de manière intentionnelle de la part des époux [F].

Les époux [F] ne nient pas stationner leur véhicule depuis 24 ans sur le chemin communal (selon le courrier du 4 février 2020) qui mène à la parcelle de M. [X]. S’ils précisent qu’ils enlèvent ce véhicule à la demande, il n’en demeure pas moins que la présence constante de ce véhicule constitue un élément défavorable lorsque des acquéreurs potentiels cherchent à visiter le bien. Ce que les consorts [F] ne peuvent ignorer.

La disparition des panneaux à vendre n’est pas contredite par les seules affirmations des consorts [F] ni par les attestations de M. [M] et M. [A] qui se contentent de dire qu’ils n’ont pas vu de panneau alors qu’ils ne résident pas à demeure sur place.

Si les attestations de M. [S] et Mme [G] ne sont pas conformes aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, elles sont suffisamment motivées et ont été rédigées par deux personnes travaillant dans des entreprises différentes et qui ne se connaissent pas. Elles sont corroborées par les témoignages des acquéreurs potentiels ou des clients ayant visité le bien. Elles conservent leur valeur probante.

Enfin, les écritures des consorts [F] sur le caractère inconstructible du terrain de M. [X] sont contredites par la décision du tribunal administratif.

Au demeurant, M. [X] a confié la vente de son terrain à des professionnels de la vente qui sont à même d’informer les potentiels acheteurs sur les qualités et les défauts dudit terrain.

En étant désagréables, en enlevant les panneaux de vente, en stationnant leur véhicule sur le chemin d’accès au terrain de M. [X], en posant un panneau 'route inondée', en sous-entendant l’introduction d’instance pour critiquer tout permis de construire, en dénigrant de manière systématique le terrain litigieux, les consorts [F] ont dissuadé des candidats acquéreurs de poursuivre leur projet et ont ainsi commis une faute engageant leur responsabilité.

Les consorts [F] affirment, sans preuve objective, que le terrain ne serait plus à vendre aujourd’hui.

Quand bien même ce terrain ne serait plus à vendre, il n’en demeure pas moins vrai que pendant des années ils en ont empêché la vente.

C’est par une juste appréciation, en fonction des éléments du dossier, que le premier juge a évalué le préjudice de M. [X] à la somme de 20 000 euros.

Le jugement est également confirmé en ce qu’il a fait injonction aux époux [F] (aujourd’hui les consorts [F]) de cesser tout comportement (propos dénigrants sur le terrain de M. [X] tenus lors de la visite d’un candidat acquéreur, entrave à l’accès audit terrain), de nature à nuire à la vente du terrain litigieux sous astreinte de 500 euros par infraction constatée par commissaire de justice.

L’issue du présent litige justifie que les consorts [F] soient déboutés de leur demande en dommages et intérêts.

Succombant en appel, les consorts [F] sont déboutés de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnés à payer à M. [X] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Décerne acte à Mme [W] [Z] veuve [F] de son intervention volontaire ès qualités de conjoint survivant de M. [P] [F] et à M. [T] [F] et M. [L] [F] de leur intervention volontaire à la présente procédure ès qualités d’héritiers de M. [P] [F] ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute les consorts [F] de leur demande en frais irrépétibles ;

Condamne Mme [W] [Z] veuve [F], M. [T] [F] et M. [L] [F] à payer à M. [E] [X] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mme [W] [Z] veuve [F], M. [T] [F] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,