4ème Chambre

ARRÊT N° 140

N° RG 24/03600

N° Portalis DBVL-V-B7I-U4LB

JONCTION prononcée

avec RG 24/03864

N° Portalis DBVL-V-B7I-U53M

(Réf RG : 14/03069

arrêt CA Rennes n° 352

du 02/10/2014)

(1)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 22 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

MINISTERE PUBLIC :

Auquel l’affaire a été régulièrement communiquée.

Un avis du Ministère Public pris en la personne de M. Yves DELPERIE, Avocat Général, a été transmis en retour à la cour le 30 Juillet 2024 et aux conseils des parties ce même jour par la communication électronique du RPVA

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Février 2025

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 22 Mai 2025 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 10 Avril 2025 prorogée au 22 Mai 2025

****

DEMANDERESSES AU RECOURS EN REVISION :

SCI DU MOULIN JEAN MARIE

société mise en liquidataion judiciaire aux termes d’un jugement du Tribunal de Grande Instance de Laval en date du 27/11/2017

[Adresse 1]

[Localité 5]

Demanderesse sous le RG 24/03600

Représentée par M^e Thomas NAUDIN de la SELARL ARVOR AVOCATS ASSOCIÉS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Demanderesse sous le RG 24/03864

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LAVAL

S.E.L.A.R.L. SLEMJ & ASSOCIES

société d’exercice libérale à responsabilité limitée es qualité de mandataire liquidateur de la SCI DU MOULIN JEAN MARIE

prise en la personne de Maitre [W] [P] en qualité de liquidateur judiciaire

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de LAVAL

Demanderesse sous le RG 24/03864

Défenderesse sous le RG 24/03600

DÉFENDEURS AU RECOURS EN REVISION :

Monsieur [L] [I] [H] [C]

né le 28 Mai 1956 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représenté par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Madame [N] [Y] [F] [S] épouse [C]

née le 18 Octobre 1959 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.C.I. JYLB

immatriculée au RCS de Saint Nazaire sous le numéro 451 868 434

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Carine LE BRIS-VOINOT de la SELARL LBVS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Défendeurs sous les RG 24/03600 et 24/03864

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Par acte notarié du 30 janvier 2009, la société civile immobilière JYLB (la SCI JYLB), ayant pour associés Mme [N] [S] épouse [C] et M. [L] [C], a acquis de la SCI du Moulin Jean-Marie, ayant pour associés Mme [J] [D] et M. [Z] [K], une maison à usage d’habitation sise au [Adresse 8] à [Localité 9] pour le prix de 3 250 000 euros net vendeur, soit pour un montant de 3 310 000 euros frais d’agence inclus.

L’acte de vente faisait notamment état de l’obtention d’un permis de construire le 27 novembre 2006 et de la réalisation par le vendeur, depuis moins de 10 ans, de travaux de réfection et d’agrandissement consistant en l’extension, la surélévation et le réaménagement de la maison.

Indiquant avoir constaté, dès leur entrée dans les lieux, de multiples désordres affectant les piscines ainsi que la maison d’habitation elle-même, la SCI JYLB et les époux [C] ont obtenu, par ordonnance de référé du 13 septembre 2011, la désignation de M. [A] en qualité d’expert.

Par ordonnance de référé du 2 octobre 2012, la mission de l’expert a été étendue à l’examen de nouveaux désordres et les opérations d’expertise ont été déclarées communes et opposables à M. [G], exploitant en son nom personnel l’entreprise CG2MI, à M. [I] [B], à la société Atlantique construction Vidal, à la société Ilot Piscine, à la société Dolley et [B], mandataire liquidateur de la société 2T21 et aux MMA Iard, assureurs de cette dernière.

L’expert a déposé son rapport le 10 mars 2013.

Suivant un acte d’huissier du 27 juin 2013, La SCI JYLB et les époux [C] ont assigné à jour fixe la SCI du Moulin Jean-Marie devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire afin d’obtenir le prononcé de la nullité de la vente pour dol, de la restitution du prix et l’indemnisation de divers préjudices.

Le jugement rendu le 13 février 2014 par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire a :

— constaté la régularisation de la publication de l’assignation,

— rejeté les demandes de la SCI JYLB et des époux [C],

— condamné la SCI JYLB et les époux [C] au paiement de la somme de 2 500 euros ainsi qu’aux dépens comprenant les frais de référé et d’expertise recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Par arrêt en date du 2 octobre 2014, la cour d’appel de Rennes a :

— infirmé le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau sur le tout,

— annulé la vente conclue le 19 janvier 2009 entre la SCI du Moulin Jean Marie et la SCI JYLB pour dol du vendeur,

— condamné en conséquence la SCI du Moulin Jean Marie :

— à restituer à la SCI JYLB le prix de vente perçu de 3 250 000 euros,

— à verser à la SCI JYLB la somme de 347 699, 73 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

— débouté la SCI JYLB du surplus de ses demandes,

— débouté les époux [C] de leurs demandes indemnitaires à l’encontre de la SCI du Moulin Jean Marie,

— condamné la SCI du Moulin Jean Marie au paiement à la SCI JYLB la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI du Moulin Jean Marie a formé un pourvoi, lequel a été rejeté par la Cour de cassation suivant un arrêt du 26 novembre 2015.

Par acte du 20 juin 2016, la SCI du Moulin Jean Marie a saisi la cour d’appel de Rennes d’un recours en révision, lequel a été rejeté par arrêt du 9 mars 2017.

Par exploits des 16 mars 2015 et 20 avril 2016, la SCI du Moulin Jean Marie et les époux [K] ont assigné leur conseil, la société Axlo (désormais Kacertis), ainsi que les notaires présents à l’acte de vente, la société Brepson-Thouzeau-Gatse, la société Feve-Thapineau et maître [X] [U] devant le tribunal de grande instance de Blois en réparation de leurs préjudices.

La SCI du Moulin Jean Marie a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, convertie en liquidation judiciaire suivant jugement du tribunal de grande instance de Laval en date du 27 novembre 2017 qui a désigné la société [W] [P] (désormais la Selarl SLEMJ & Associés) en qualité de mandataire liquidateur.

Par jugement en date du 7 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Blois a retenu la responsabilité de la société Brepson Thouzeau Gaste et de maître [X] [U] et a écarté celle du conseil de la SCI Moulin Jean Marie et de la société Karcetis (anciennement Axlo).

La société SLEMJ & Associés, mandataire liquidateur de la SCI Moulin Jean Marie a relevé appel de cette décision.

Par arrêt en date du 26 mars 2024, la cour d’appel d’Orléans a retenu la responsabilité des notaires présents à l’acte de vente ainsi que du conseil de la SCI Moulin Jean Marie, la société Karcetis.

Suivant un acte de commissaire de justice du 18 juin 2024, la SCI du Moulin Jean Marie, agissant par l’intermédiaire de M. [Z] [K] et Mme [J] [D], cogérants, a formé un nouveau recours en révision contre l’arrêt de la cour d’appel de Rennes en date du 2 octobre 2014.

Le 21 juin 2024, la Selarl SLEMJ & Associés, liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, agissant es qualités, a également formé un recours en révision contre ledit arrêt.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 janvier 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 22 janvier 2025, la SCI du Moulin Jean Marie demande à la cour de :

— la dire et juger recevable et bien fondée en son recours en révision,

— rétracter en conséquence l’arrêt rendu le 2 octobre 2014 (RG 14/03069) par la 4ème chambre de la cour d’appel de Rennes dans ses chefs de jugement suivants :

« – infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau sur le tout

— annule la vente conclure le 19 janvier 2009 entre la SCI du Moulin et la SCI JYLB pour dol du vendeur,

— condamne en conséquence la SCI Du Moulin Jean-Marie :

— à restituer à la SCI JYLB le prix de vente perçu de 3 250 000 euros,

— à verser à la SCI JYLB la somme de 347 699,73 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice,

— condamne la SCI du Moulin Jean Marie à verser à la SCI JYLB la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI du Moulin Jean Marie aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant les frais d’expertise et recouvrés conformément aux dispositions de

l’article 699 du Code de procédure civile. »

Statuant à nouveau :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire,

— dire et juger qu’elle n’a pas commis de dol,

— débouter la SCI JYLB de sa demande tendant à l’annulation de la vente du 30 janvier 2009,

— débouter la SCI JYLB de ses demandes tendant à sa condamnation à :

— restituer le prix de vente perçu,

— lui verser la somme de 347 699,73 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la SCI JYLB et les consorts [C] à lui restituer l’intégralité des fonds perçus au titre de l’exécution de l’arrêt du 2 octobre 2014, majorée des intérêts au taux légal,

— condamner la SCI JYLB et les consorts [C] à remettre intégralement les parties en état,

Sur la demande subsidiaire fondée sur la garantie des vices cachés :

— débouter intégralement la SCI JYLB et les consorts [C] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, fondées sur la garantie des vices cachés,

— débouter la SCI JYLB et les consorts [C] de toutes leurs demandes,

— condamner la SCI JYLB et les consorts [C] à lui payer une indemnisation de 25 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions du 30 décembre 2024, la société d’exercice libéral à responsabilité limitée SLEMJ & Associés, es qualités de liquidateur judiciaire de la SCI du Moulin Jean Marie, demande à la cour de :

— déclarer la SCI du Moulin Jean Marie recevable et bien fondée en son recours en révision,

— rétracter l’arrêt rendu le 2 octobre 2014 (RG 14/03069) par la 4ème chambre de la cour d’appel de Rennes dans ses chefs de jugement suivants :

« – infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau sur le tout ,

— annule la vente conclure le 19 janvier 2009 entre la SCI du Moulin et la SCI JYLB pour dol du vendeur,

— condamne en conséquence la SCI Du Moulin Jean-Marie :

— à restituer à la SCI JYLB le prix de vente perçu de 3 250 000 euros,

— à verser à la SCI JYLB la somme de 347 699,73 euros à titre de dommages intérêts en réparation de son préjudice,

— condamne la SCI du Moulin Jean Marie à verser à la SCI JYLB la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SCI du Moulin Jean Marie aux entiers dépens de première instance et d’appel comprenant les frais d’expertise et recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. »

Statuant à nouveau :

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

— débouter la SCI JYLB de l’intégralité de ses demandes, fins moyens et conclusions,

— condamner solidairement, ou à défaut in solidum, la SCI JYLB, M. et Mme [C] à :

— lui restituer l’intégralité des fonds perçus au titre de l’exécution de l’arrêt du 2 octobre 2014, majorée des intérêts au taux légal,

— lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions du 7 octobre 2024, la SCI JYLB, Mme [N] [C] née [S], et M. [L] [C] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes,

A titre principal :

— dire et juger que les conditions de recevabilité du recours en révision ne sont pas réunies,

— déclarer en conséquence le présent recours irrecevable,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie au versement de la somme de 20 000 euros en réparation du préjudice résultant de cette nouvelle procédure manifestement dilatoire,

A titre subsidiaire, si le recours était déclaré recevable :

— prononcer la nullité de la vente conclue le 30 janvier 2009 entre la SCI JYLB et la SCI du Moulin Jean Marie en raison du dol commis par cette dernière,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie à verser à la SCI JYLB les sommes suivantes :

— la somme de 3 250 000 euros au titre du prix de vente perçu avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation en première instance devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire,

— la somme de 207 335,67 euros au titre frais générés dans le cadre de cette acquisition comprenant notamment la somme de 46 533,43 euros engagée au titre du traitement urgent des désordres,

— les intérêts légaux et moratoires ayant courus depuis le 2 octobre 2014,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie à verser à M. et Mme [C] les sommes suivantes :

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le bien immobilier,

— la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de la réalisation des travaux de reprise réalisés depuis avril 2009,

A titre infiniment subsidiaire :

— prononcer la résolution de la vente conclue le 30 janvier 2009 entre la SCI JYLB et la SCI du Moulin Jean Marie en raison des vices cachés affectant le bien,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie à verser à la SCI JYLB les sommes suivantes :

— la somme de 3 250 000 euros au titre du prix de vente perçu avec intérêt au taux légal à compter de la date de l’assignation en première instance devant le tribunal de grande instance de Saint-Nazaire,

— la somme de 207 335,67 euros au titre frais générés dans le cadre de cette acquisition comprenant notamment la somme de 46 533,43 euros engagée au titre du traitement urgent des désordres,

— les intérêts légaux et moratoires ayant courus depuis le 2 octobre 2014,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie à verser à M. et Mme [C] les sommes suivantes :

— la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant des désordres affectant le bien immobilier,

— la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie à verser à la SCI JYLB et M. et Mme [C], la somme de 50 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens lesquels comprendront les honoraires d’expertise,

— condamner la SCI du Moulin Jean Marie à verser à la SCI JYLB et M. et Mme [C] la

somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Suivant l’avis en date du 29 juillet 2024 communiqué aux parties par RPVA le 7 octobre 2024, le ministère public demande que soient déclarés irrecevables, car trop tardifs, les recours en révision de la SCI du Moulin Jean Marie et de la société SLEMJ & Associés.

A l’audience du 6 février 2024, les parties ont été invitées, sous la forme de notes en délibéré régulièrement communiquées entre-elles via le RPVA, à formuler des observations sur :

— le caractère définitif ou non de l’arrêt de la cour d’appel d’Orléans ; – la recevabilité du recours effectué par la SCI du Moulin Jean Marie, société placée avant l’introduction du nouveau recours en révision sous le régime de la liquidation judiciaire. Un délai jusqu’au 14 février 2025 inclus a été imparti aux appelants, les intimés ayant été autorisés à y répondre avant le 21 février 2025 inclus.

La SLEMJ & Associés, es qualités, a déposé une note le 10 février 2025. Pour sa part, la SCI du Moulin Jean Marie a communiqué une note le 13 février 2025. Enfin, les intimés ont fait de même les 12 et 14 février 2025.

MOTIVATION

Observations liminaires

Il sera relevé que les observations des parties et pièces étrangères aux demandes précises formulées par la cour dans le cadre de sa demande de communication de notes en délibéré sont irrecevables.

Le recours exercé le 18 juin 2024 par la SCI du Moulin (RG 24/3600) et celui formé le 28 juin 2024 (RG 24/3864) par la Selarl SLEMJ & Associés seront joints pour une bonne administration de la justice afin qu’un seul arrêt soit rendu.

Enfin, si SCI du Moulin Jean Marie demande dans le corps de ses dernières conclusions à être autorisée à produire les pièces relatives à la procédure pénale ouverte devant un juge d’instruction à l’encontre des acquéreurs, cette prétention ne figure pas dans le dispositif de celles-ci. La cour n’est donc pas saisie d’une demande sur ce point.

Sur la recevabilité du recours en révision

Les intimés soutiennent que la SCI du Moulin Jean Marie a formé antérieurement un recours en révision qui a été déclaré irrecevable par la présente cour dans son arrêt du 9 mars 2017 et que sa nouvelle action n’est pas recevable dans la mesure où les causes invoquées ne sont pas différentes de celles qui ont été déjà exposées et rejetées.

En réponse, la SCI du Moulin Jean Marie et la Selarl SLEMJ & Associés rétorquent que leur nouvelle demande en révision se fonde sur les motifs d’un arrêt rendu le 26 mars 2024 par la cour d’appel d’Orléans, décision qui a été signifiée à la première nommée le 26 avril 2024, de sorte qu’elles ont agi dans le délai de deux mois qui leur était imparti (18-21juin 2024/26 avril 2024). Elles estiment en conséquence disposer d’éléments qui n’avaient pas été invoqués lors des instances précédentes et qui démontrent d’une part l’existence d’une fraude de la part des acquéreurs et d’autre part l’absence de commission d’un dol lors de la vente du bien immobilier.

Les éléments suivants doivent être relevés :

En droit, quatre causes de révision sont limitativement énumérées par l’article 595 du Code de procédure civile, en l’occurrence :

— s’il se révèle, après le jugement, que la décision a été surprise par la fraude de la partie au profit de laquelle elle a été rendue ;

— si, depuis le jugement, il a été recouvré des pièces décisives qui avaient été retenues par le fait d’une autre partie ;

— s’il a été jugé sur des pièces reconnues ou judiciairement déclarées fausses depuis le jugement ;

— s’il a été jugé sur des attestations, témoignages ou serments judiciairement déclarés faux depuis le jugement.

Le dernier alinéa de ce texte dispose que ce recours ne sera jugé recevable qu’à la condition que le demandeur n’ait pu, sans faute de sa part, faire valoir la cause qu’il invoque avant que la décision soit passée en force de chose jugée.

En application des dispositions de l’article 596 du Code de procédure civile, le délai du recours est de deux mois à compter du jour où la partie a eu connaissance de la cause de la révision.

Aux termes des dispositions de l’article 603 du Code de procédure civile, une partie n’est pas recevable à demander la révision d’un jugement qu’elle a déjà attaqué par cette voie, si ce n’est pour une cause qui se serait révélée postérieurement.

Certes, certains moyens repris par la SCI du Moulin Jean Marie et son liquidateur judiciaire dans le cadre de la présente instance ont déjà été invoqués lors de la précédente demande en révision, s’agissant notamment de la dissimulation volontaire du permis de construire par les acquéreurs de leur bien immobilier et de leur connaissance des préconisations relatives à l’assainissement qui y figuraient.

Il doit cependant être relevé que la présente demande en révision se fonde sur le premier cas prévu à l’article 595 précité alors que l’action aux mêmes fins intentée précédemment, et qui a donné lieu au prononcé d’une décision d’irrecevabilité par la présente cour le 9 mars 2017, était fondée sur le deuxième cas énoncé par ce texte.

En outre, la première demande en révision s’appuyait sur la plainte déposée au pénal par la SCI du Moulin Jean Marie à l’encontre de SCI JYLB, de M. et Mme [C] du chef d’escroquerie au jugement, celle-ci reprochant aux acquéreurs du bien immobilier d’avoir sciemment soustrait le permis de construire constituant l’annexe 5 de l’acte de vente. Or cette accusation n’est pas reprise dans les motifs de leur nouvelle citation.

Enfin, les moyens développés à l’appui de la seconde demande de révision sont tirés des motifs de l’arrêt prononcé le 26 mars 2024 par la cour d’appel d’Orléans, décision nécessairement postérieure à l’arrêt de la présente cour du 9 mars 2007.

Certes, la décision rendue par la cour d’appel d’Orléans a confirmé celle prononcée le 7 octobre 2021 par le tribunal judiciaire de Blois. Mais il ne peut pour autant être considéré que la SCI du Moulin Jean Marie et son mandataire liquidateur disposaient déjà des éléments contenus dans la décision de première instance dès son prononcé, eu égard à l’incertitude juridique découlant du résultat de l’exercice de la voie de recours par la partie qui a été déboutée de ses demandes.

Cet arrêt a été signifié le 25 avril 2024. Le délai de deux mois court donc à compter de cette date.

Le recours en révision de la SCI du Moulin Jean Marie a été formé le 18 juin 2024, soit dans le délai de deux mois. Cependant, celle-ci ayant été antérieurement placée sous le régime de la liquidation judiciaire, la cour a interrogé les parties sur sa capacité à agir.

Sur la qualité à agir de la SCI du Moulin Jean Marie

La SCI du Moulin Jean Marie a été placée sous le régime de la liquidation judiciaire le 27 novembre 2017. Cette mesure n’est toujours pas clôturée à ce jour.

Dans sa note en délibéré susvisée, la SCI du Moulin Jean Marie estime que le recours peut être formé par toute partie à la décision contestée. Faisant état en outre de l’absence de dissolution de la personne morale, elle soutient également que l’intervention de son mandataire liquidateur régularise son appel.

Le liquidateur judiciaire de la SCI indique que l’irrecevabilité n’a pas été soulevée par les intimés et précise 's’interroger’ sur la fin de non-recevoir soulevée par la cour.

Enfin, les intimés estiment que le recours en révision est un acte compris dans la mission du liquidateur judiciaire car il concerne son patrimoine et est étranger à l’exercice d’un droit propre reconnu au débiteur-personne physique.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Aux termes des dispositions de l’article 1844-7° du Code civil, la société prend fin par l’effet d’un jugement ordonnant la clôture de la liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif.

Il résulte des dispositions de l’article L. 641-9 du Code de commerce, dans sa version applicable au présent litige, que le dirigeant, lorsqu’il est une personne physique, exerce ses droits propres et le liquidateur les droits et actions à caractère patrimonial de la société liquidée.

Le recours en révision formé par la SCI du Moulin Jean Marie, qui n’est effectivement pas dissoute, tend à obtenir in fine la réformation d’une décision ayant prononcé l’annulation de la vente d’un bien immobilier dont elle était propriétaire et a donc une incidence sur la composition de son patrimoine.

Si le débiteur exerce seul le recours qui est dévolu exclusivement au mandataire liquidateur par le dernier texte précité, le liquidateur doit régulariser la procédure dans le délai de ce recours afin de le rendre recevable (Com. 10 décembre 2003, n° 00-19.230, 9 novembre 2004, n° 00-20.101).

La Selarl SLEMJ & Associés a effectué sa déclaration de saisine le 28 juin 2024, soit plus de deux mois après la date de la signification au débiteur de l’arrêt rendu par la Cour d’appel d’Orléans (25 avril 2024/28 juin 2024).

En conséquence, la SCI du Moulin Jean Marie est irrecevable en son recours. Seul celui présenté par son mandataire liquidateur, qui a lui été formé moins de deux mois après la signification de l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans (30 avril 2024) sera donc examiné sur le fond.

Sur la recevabilité du recours en révision du mandataire liquidateur

Afin d’appréhender l’entier litige, il convient de rappeler que la présente cour a, dans son arrêt du 2 octobre 2014 dont la révision est demandée, relevé les éléments suivants :

Dans l’acte de vente, il est précisé (page 16) au titre de l’état sanitaire du bien et de l’assainissement que :

— le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas desservi par l’assainissement communal et précise qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse septique installé au cours de l’année 2003 ;

— cet assainissement a fait l’objet d’un contrôle par le service d’assainissement communal en date du 27 novembre 2006 dont le rapport est demeuré annexé après mention (annexe 7) ;

— ce contrôle a établi la conformité de l’installation ;

— l’acquéreur déclare prendre acte de ce contrôle.

Le permis de construire du 27 novembre 2006, visé dans l’acte de vente (page 20) et qui n’a pas été annexé à l’acte, autorisait la création d’une surface nette habitable de 147 m² portant sur la création au rez de chaussée, d’un bureau, d’une chambre, d’une salle de bains, d’une lingerie, d’un WC, d’un double garage et à l’étage de deux chambres, de 3 salles de bains et de 3 WC a été accordé sous la réserve suivante : 'Un contrôle de bon fonctionnement a été réalisé le 25 novembre 2004. Le dimensionnement de l’assainissement semble insuffisant par rapport à la capacité d’accueil de l’habitation, à l’issue des travaux d’extension (l’installation étant dimensionné pour six pièces principales au montant des travaux réalisés en 2003 alors que le projet d’extension déposé en mairie de [Localité 9] le 8 août 2006 en prévoit neuf). Aussi en cas de dysfonctionnement ou de pollution, ou en cas de revente de la propriété, l’installation d’assainissement sera refaite et adaptée à la taille de l’habitation'.

L’expert judiciaire a, s’agissant du système d’assainissement, retenu que :

— la communauté de communes a produit un rapport mettant en évidence un certain nombre de malfaçons et de non-conformités sur l’ensemble de l’installation d’assainissement notamment l’inadéquation de la fosse au regard du nombre de pièces habitables.

— la communauté de communes a, en outre mis en demeure la SCI JYLB de remettre en conformité l’ensemble de l’installation d’assainissement.

— la fosse est sous-dimensionnée, du fait que le nombre de pièces principales et notamment de chambres, s’est accru suite aux travaux réalisés par la SCI du Moulin Jean Marie outre le fait que les canalisations sont en charge et qu’il apparaît que la fosse elle-même est actuellement saturée.

— cette situation apparue en août 2010 provient de défauts d’exécution et d’un non respect de la réglementation.

— ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination et nécessite des travaux de mise en conformité du système d’assainissement évalués à la somme de 25 000 ' hors taxes outre la remise en état de la surface engazonnée et l’abattage d’arbres pour 10 000 ' hors taxes.

Il est donc établi que la SCI du Moulin Jean Marie a dissimulé à son acheteur non seulement l’existence des contraintes du permis de construire lui imposant en cas de revente, la réfection totale du système d’assainissement mais également le fait qu’elle n’avait pas réalisé les travaux de mise en conformité.

Le dol est en l’espèce constitué par le silence volontaire de la SCI du Moulin Jean Marie, vendeur et qui a ainsi dissimulé à son cocontractant l’insuffisance et l’absence de mise aux normes du système d’assainissement de la maison vendue, fait qui, s’il avait été connu de la SCI JYLB l’aurait manifestement empêchée de contracter.

En conséquence, la vente intervenue entre la SCI du Moulin Jean Marie et la SCI JYLB doit être annulée en application de l’article 1116 du code civil pour dol commis par le vendeur.Le jugement sera en conséquence réformé en toutes ses dispositions.

Le pourvoi en cassation formé à l’encontre de cette décision a été rejeté en des termes suivants :

'Qu’ayant constaté, abstraction faite d’un motif erroné mais surabondant, que l’acte de vente mentionnait que le contrôle de l’assainissement individuel de la maison effectué le

27 novembre 2006 établissait la conformité de cette installation, alors que le permis de

construire accordé le même jour autorisant l’augmentation de la surface habitable imposait, en cas de revente de la propriété, l’adaptation de cette installation à la taille de l’habitation, relevé, sans violer le principe de la contradiction, que la société du Moulin Jean-Marie avait ainsi dissimulé à son acheteur l’existence de cette contrainte du permis de construire et souverainement retenu que l’insuffisance de cette installation et la nécessité de sa réfection, si elles avaient été connues de la société JYLB, l’auraient manifestement dissuadée de contracter, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder

à une recherche sur la qualité de professionnel de l’immobilier de la société JYLB, laquelle n’était assortie d’aucune offre de preuve, a pu déduire de ces seuls motifs que le silence volontaire de la SCI du Moulin Jean-Marie était constitutif d’un dol et que la demande d’annulation de la vente devait être accueillie'.

La Selarl SLEMJ & Associés soutient, en s’appuyant sur l’arrêt rendu le 26 mars 2024 par la Cour d’Appel d’Orléans, que la SCI JYLB et ses associés disposaient de toutes les informations requises quant aux prescriptions du permis de construire du 27 novembre 2006 et quant à la nécessité de procéder à la réfection du système d’assainissement de l’immeuble acquis, estimant que ceux-ci ont commis une fraude en prétendant ignorer ces éléments. Elle fait valoir que :

— le permis de construire était en réalité annexé à l’acte notarié et connu des acquéreurs, ceux-ci ayant dès lors menti sur ce point et produit délibérément des pièces altérées (acte de vente sans les annexes et permis de construire sans les paraphes) ;

— le rapport du service d’assainissement étant daté du 27 novembre 2006, soit du même jour que celui de la délivrance du permis de construire, de sorte ce premier document ne pouvait par définition 'induire pour les acquéreurs que l’installation ait été conforme après la réalisation des travaux’ ;

— la responsabilité de son propre avocat a été reconnue par la cour d’Orléans dans la mesure où il lui a été reproché de ne pas avoir :

— versé le permis de construire aux débats lors des débats qui se sont tenus devant la présente cour en 2014 ;

— contesté que la SCI JYLB et les consorts [C] avaient eu connaissance des contraintes du permis de construire, du sous-dimensionnement allégué et de l’absence de mise aux normes ;

de sorte qu’il a fait perdre à son client une chance de ne pas voir retenu un dol à son encontre.

Elle conclut en soutenant rapporter la preuve de l’existence d’une fraude permettant de d’accueillir son recours en révision.

En réponse, la SCI JYLB, M. et Mme [C] exposent que l’arrêt de la Cour d’appel d’Orléans dont se prévalent l’appelante ne recèle pas d’éléments démontrant la commission d’une fraude de leur part leur ayant permis de bénéficier d’une décision favorable de nullité de la vente pour dol. Ils soutiennent également que la SCI du Moulin Jean-Marie, qui a réalisé les travaux de rénovation à hauteur de près de 3 000 heures, connaissait parfaitement l’existence des désordres, dont certains peuvent engager sa responsabilité selon l’expert judiciaire, et qu’elle leur a volontairement dissimulé l’existence lors de la vente.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La fraude supposer l’intention de tromper et doit avoir été décisive dans la décision dont la révision est demandée.

La cour d’appel d’Orléans a considéré que la faute du conseil de la SCI du Moulin Jean Marie et des notaires rédacteur de l’acte de vente est à l’origine d’une simple perte de chance, évaluée à 50%, de ne pas voir la vente annulée, dès lors que :

— en premier lieu, la cour d’appel de Rennes a, pour statuer comme elle l’a fait, retenu à la fois que le vendeur avait dissimulé d’une part les contraintes du permis de construire et d’autre part le fait qu’il n’avait pas réalisé les travaux de mise en conformité de sorte qu’il ne peut être exclu que cette cour aurait retenu l’existence d’un dol en raison du fait que le vendeur, bien qu’ayant porté à la connaissance de l’acquéreur les contraintes du permis de construire, lui a dissimulé qu’il n’avait pas réalisé les travaux de conformité ;

— en second lieu, la SCI JYLB se prévalait également, au soutien de sa demande d’annulation de la vente pour dol, de la dissimulation par le vendeur des autres désordres relevés par l’expert dont il avait selon elle nécessairement connaissance (absence de drainage du terrain, désordres affectant les piscines, siphonnage des eaux de la piscine, infiltrations d’eau constatées dans la cuisine, rémanence d’odeurs provenant des égouts au rez-de-chaussée, absence de ventilation de la conduite de gaz, de la chaufferie, fuites et infiltrations dans le sous-sol, l’absence d’étanchéité de la terrasse ; qu’une annulation de la vente sur le fondement d’un vice caché aurait pu être prononcée, nonobstant la clause d’exclusion figurant à l’acte notarié (p20, 23, 24).

Dans son arrêt rejetant le pourvoi formé par la SCI du Moulin Jean Marie à l’encontre de l’arrêt de la présente cour prononçant la nullité de la vente pour dol, la Cour de cassation a considéré que le motif relatif au défaut d’annexion du permis de construire était 'erroné mais surabondant', puisque saisie d’un moyen en 7 branches, elle a écarté le moyen articulé dans la seconde branche tiré d’une dénaturation de l’acte de vente du 30 janvier 2009.

La cour d’appel d’Orléans, dans son arrêt précité, a également relevé que le permis de construire avait bien été annexé à l’acte de vente du bien immobilier.

Le mandataire liquidateur de la SCI du Moulin Jean Marie ne peut donc de nouveau fonder son recours en soutenant que les acquéreurs ont volontairement soustrait ou dissimulé l’annexe 5 de l’acte de vente, cette accusation ayant déjà été formulée au cours d’une précédente procédure, ayant été qualifiée de surabondante par la cour de cassation et de surcroît rejetée par la présente cour dans son arrêt d’irrecevabilité du 9 mars 2007 (pages 5 et 9).

Ainsi, il importe donc peu de relever que la plainte pénale fondée sur la soustraction frauduleuse du document susvisé déposée à l’encontre de la SCI JYLB, de M. et de Mme [C] a fait l’objet d’une décision de non-lieu et qu’un appel de cette décision est en cours d’examen par la chambre de l’instruction.

En réalité, comme le fait justement observer le ministère public, la cour d’appel d’Orléans a précisé que la SCI du Moulin Jean Marie et son liquidateur judiciaire ne peuvent imputer aux seules fautes des notaires l’annulation de la vente pour dol puisque la venderesse a elle-même commis une faute en signant un acte de vente ambigu qui, loin de faire état du défaut de réalisation des travaux d’adaptation de l’installation d’assainissement préconisés par l’administration, faisant mention d’un certificat d’assainissement antérieur aux travaux mentionnant une installation conforme, de nature à laisser penser qu’il n’y avait aucune difficulté à cet égard (arrêt p18).

Enfin, l’appréciation portée par la cour d’appel d’Orléans et les conséquences juridiques qu’elle en a déduit, qui fondent le recours en révision, sont susceptibles d’être remises en cause par la Cour de cassation dans la mesure où un pourvoi formé par les consorts [K], associés de la SCI du Moulin Jean Marie à la date de la vente, ainsi que diverses sociétés qu’ils détenaient, est en cours d’instruction devant la haute juridiction.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le recours en révision doit être déclaré irrecevable à défaut pour leurs auteurs de démontrer l’existence d’une fraude.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Il y a lieu de mettre à la charge de la SCI du Moulin Jean Marie le versement au profit de la SCI JYLB, de M. et Mme [C], ensemble, le versement d’une indemnité de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Ordonne la jonction des procédures portant les numéros RG 24/3600 et RG 24/3864 sous le numéro 24/3600 ;

— Déclare irrecevable pour défaut de qualité à agir le recours en révision formé le 18 juin 2024 par la société civile immobilière du Moulin Jean Marie ;

— Déclare irrecevable le recours en révision formé par la Société d’exercice libéral à responsabilité limitée SLEMJ & Associés, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société civile immobilière du Moulin Jean Marie, à l’encontre de l’arrêt rendu le 2 octobre 2014 par la cour d’appel de Rennes, en l’absence de démonstration d’une fraude ;

— Condamne la société civile immobilière du Moulin Jean Marie à verser à la société civile immobilière JYLB, à Mme [N] [S] épouse [C] et à M. [L] [C], ensemble, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société civile immobilière du Moulin Jean Marie et la Société d’exercice libéral à responsabilité limitée SLEMJ & Associés, en sa qualité de mandataire liquidateur de la société civile immobilière du Moulin Jean Marie, au paiement des dépens.

Le Greffier, Le Président,