5ème Chambre

ARRÊT N°-139

N° RG 22/05273 – N° Portalis DBVL-V-B7G-TB7E

(Réf 1ère instance : 14/06774)

S.A.S. CANTABRIA

SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1]

C/

Mme [A] [W]

S.A.S. BRASSERIE DE [9]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Avril 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 Mai 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

S.A.S. CANTABRIA agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit audit siège.

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

SDC DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3] à [Localité 7] 44, représentée par son syndic la SAS SERGIC SYNDIC, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉES :

Madame [A] [W] veuve [S] (ET APPELANTE)

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentée par M^e David GUINET de la SELARL AVODIRE, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.S. BRASSERIE DE [9] agissant poursuites et diligences de son représentant légal pour ce domicilié de droit audit siège

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Christophe DOUCET de la SELAFA VILLATTE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU, DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Par actes sous seings privés en date du 30 juin 2000 et 6 novembre 2000, M. [D] [S] et son épouse Mme [A] [W] ont conclu des baux commerciaux avec la société Brasserie de [9] portant sur un local commercial situé à [Localité 7] et comprenant :

— un magasin aspectant la [Adresse 11],

— une cave n°8, ( 8 correspondant au numéro de lot lequel porte sur une cave n° 4, selon l’acte notarié de partage de 1977),

— un droit au WC du rez de chaussée commun avec les autres locataires commerçants,

— un magasin aspectant le [Adresse 10],

— une cave n° 5,

— un droit aux WC communs du rez-de-chausées avec l’autre commerçant (marchand de blouses).

Un avenant a été convenu entre les parties le 1er février 2010 portant sur l’effet du nouveau bail au 1er janvier 2009 pour expirer le 30 juin 2018 moyennant un loyer annuel hors charges et hors taxes de 6 540 euros.

La société Brasserie de [9] a exploité dans les locaux loués un restaurant d’abord sous l’enseigne La Boucherie jusqu’en septembre 2019, puis sous l’enseigne La Maca.

Par courrier du 24 janvier 2014, le syndic de copropriété a fait savoir à la société La Boucherie qu’une odeur pestilentielle provenant des caves occupées par elle avait été constatée ainsi que la présence d’un liquide nauséabond sur le sol provenant également de ses caves.

Nonobstant le changement de bac de graisse en 2015 et son entretien régulier, les désordres ont persisté.

Par acte du 7 novembre 2014, la société Brasserie de [9] a fait assigner Mme [A] [W] épouse [S] et M. [D] [S] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Nantes

Par acte du 23 janvier 2015, M [D] [S] et son épouse Mme [A] [W] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Les deux instances ont été jointes par mention au dossier.

Par ordonnance du 18 janvier 2018, le juge de la mise en état a fait droit à la demande d’expertise judiciaire et désigné M. [N] [T] puis M. [Z] [U] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert a déposé son rapport le 26 juin 2019.

M. [D] [S] marié sous le régime de la communauté universelle est décédé le 23 juillet 2018.

Par jugement en date du 5 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Cantabria faute de qualité et d’intérêt à agir,

— déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] veuve [S] responsables des désordres subis par la société Brasserie de [9] 'à payer à la société Brasserie de [9]' (sic),

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] veuve [S] à payer à la société Brasserie de [9] la somme de :

* 262 137euros au titre du préjudice financier pour les années 2014 à 2019,

* 4 000 euros pour le préjudice lié au droit à l’image,

— dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] sera tenu dans la proportion de 70 % et Mme [A] [W] veuve [S] dans celle de 25 %, 5% restant à la charge de la société Brasserie de [9],

— débouté la société Brasserie de [9] de sa demande de condamnation assortie d’une astreinte,

— débouté Mme [A] [W] veuve [S] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

— débouté Mme [A] [W] veuve [S] de sa demande d’être garantie des condamnations prononcées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7],

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] veuve [S] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] veuve [S] à payer à la société Brasserie de [9] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que dans leurs rapports entre elles,elles seront tenues dans la proportion de 70% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et de 30% pour Mme [A] [W] veuve [S],

— ordonné l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions qui précèdent,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

Le 23 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] 44 a interjeté appel de cette décision, enregistré sous le numéro RG 22/05273.

Le 22 septembre 2022, la société Cantabria a interjeté appel de cette décision, enregistré sous le numéro RG 22/05666.

Le 23 septembre 2022, Mme [A] [W] a interjeté appel de cette décision, enregistré sous le numéro RG 22/05678.

Par ordonnance de jonction du 27 octobre 2022, les trois instances ont été jointes sous le numéro de RG 22/05273.

Par dernières conclusions notifiées le 16 février 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 7] , ci-après dénommé SDC demande à la cour de :

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* l’a déclaré avec Mme [A] [W] responsable des désordres subis par la société Brasserie de [9],

* l’a condamné in solidum avec Mme [A] [W] à payer à la société Brasserie de [9] la somme de :

—  262 137 euros au titre du préjudice financier pour les années 2014 à 2019,

—  4 000 euros pour le préjudice lié au droit à l’image,

* dit que dans leurs rapports entre elles, il sera tenu dans la proportion de 70 % et Mme [A] [W] veuve [S] dans celle de 25 %, 5% restant à la charge de la société Brasserie de [9],

* l’a condamné in solidum avec Mme [A] [W] veuve [S] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire,

* l’a condamné in solidum avec Mme [A] [W] à payer à la société Brasserie de [9] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que dans leurs rapports entre eux, ils seront tenues dans la proportion de 70% pour lui et de 30% pour Mme [A] [W],

* ordonné l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions qui précèdent.

Statuant à nouveau,

— débouter la société Brasserie de [9] et Mme [A] [W] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— condamner la société Brasserie de [9] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance,

— condamner la société Brasserie de [9] à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’instance d’appel,

— condamner la société Brasserie de [9] et Mme [A] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel en ce compris les frais d’expertise,

Sur les appels interjetés par la société Cantabria et Mme [A] [W] outre l’appel incident de la société la Brasserie de [9] :

— confirmer l’irrecevabilité de la société Cantabria,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires de Mme [A] [W] et l’en débouter,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires de la société Brasserie de [9] et l’en débouter,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions contraires de la société Cantabria si celle-ci était jugée recevable et l’en débouter,

Subsidiairement,

— réduire la quote part de participation à la dette qui pourrait être mise à la charge du syndicat des copropriétaires,

— minorer le quantum du préjudice retenu afin qu’il corresponde au préjudice réel subi sur justifications comptables objectives.

Par dernières conclusions notifiées le 22 décembre 2022, la société Brasserie de [9] (ci-après dénommée société BPH) et la société Cantabria demandent à la cour de :

— recevoir la société Cantabria en son appel et la déclarer bien fondée,

— les recevoir en leurs écritures fins et conclusions,

Y faire droit, en conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

* déclaré le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] responsables des désordres subis par la société Brasserie de [9],

* condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] veuve [S] à payer à la société BPH la somme de :

—  262 137 euros au titre du préjudice financier pour les années 2014 à 2019,

—  4 000 euros pour le préjudice lié au droit à l’image,

* débouté Mme [A] [W] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

* condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire,

* condamné in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et Mme [A] [W] veuve [S] à payer à la société BPH la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et dit que dans leurs rapports entre elles elles seront tenues dans la proportion de 70% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] et de 30% pour Mme [A] [W],

* ordonné l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions qui précèdent,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

* déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Cantabria faute de qualité et d’intérêt à agir,

* débouté la société Cantabria de ses demandes tendant notamment à :

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux lui incombant sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le 30ème jour après la signification de la décision à intervenir,

— condamner les époux [S] à réaliser les travaux lui incombant sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le 30ème jour après la signification de la décision à intervenir,

— condamner solidairement les bailleurs et le syndicat des copropriétaires à indemniser la perte de chiffre d’affaires générée par les désordres affectant le bien donné à bail à la société BPH en leur allouant sauf à parfaire de 262 137 euros,

— condamner solidairement les bailleurs et le syndicat des copropriétaires à indemniser le préjudice moral subi elles en leur allouant la somme de 5 000 euros,

— condamner les défendeurs à leur payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* dit que dans leurs rapports entre elles, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] sera tenu dans la proportion de 70 % et Mme [A] [W] veuve [S] dans celle de 25%, 5% restant à la charge de la société BPH,

* débouté la société BPH de sa demande de condamnation assortie d’une astreinte,

Et statuant à nouveau,

— déclarer la société Cantabria recevable en son action,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et Mme [A] [W] à payer à la société Cantabria, concurremment à la société BPH, la somme de 262 137 euros en réparation du préjudice financier,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et Mme [A] [W] à payer à la société Cantabria, concurremment à la société BPH, la somme de 4 000 euros en réparation du préjudice du droit d’image,

— condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser les travaux lui incombant sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le 30ème jour après la signification de la décision à intervenir,

— condamner Mme [A] [W] à réaliser les travaux lui incombant sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le 30ème jour après la signification de la décision à intervenir,

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes plus amples ou contraires,

— débouter Mme [A] [W] de ses demandes plus amples ou contraires,

— condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et Mme [A] [W] à leur payer la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions notifiées le 23 février 2023, Mme [A] [W] demande à la cour de :

— la juger recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* l’a déclarée avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] responsable des désordres subis par la société BPH,

* l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à la société BPH la somme de :

—  263 137 euros au titre du préjudice financier pour les années 2014 à 2019,

—  4 000 euros pour le préjudice lié au droit à l’image,

* dit que dans leurs rapports entre eux, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] sera tenu dans la proportion de 70% et elle, dans celle de 25%, 5% restant à la charge de la société BPH,

* l’a déboutée de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

* l’a déboutée de sa demande d’être garantie des condamnations prononcées à son encontre par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7],

* l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de l’expertise judiciaire,

* l’a condamnée in solidum avec le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à la société BPH la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que dans leurs rapports entre elles, elles seront tenues dans la proportion de 70% pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7], et de 30% pour elle,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 5 juillet 2022 en ce qu’il a :

* débouté la société BPH de sa demande de condamnation assortie d’une astreinte présentée à son encontre,

* déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Cantabria faute de qualité d’intérêt à agir,

Et statuant à nouveau :

— juger la société BPH et la société Cantabria mal fondées en leurs demandes,

— débouter la société BPH et la société Cantabria de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— condamner la société BPH à lui communiquer la facture de remplacement du bac à graisse dans un délai de 8 jours à compter de l’arrêt à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé ce délai,

— condamner la société BPH 'et celle de’ (sic) 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] représenté par le cabinet Sergic sera tenu de la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre, en principal, dommages et intérêts, frais irrépétibles, fais d’expertise et dépens,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre,

Et subsidiairement sur la contribution à la dette :

— juger que la contribution de la société BPH à la réalisation de son préjudice et à son indemnisation ne saurait être inférieure à 50%,

— juger qu’elle ne peut se voir imposer aucune contribution à la dette en sa qualité de bailleresse,

— condamner la société BPH en tous les dépens,

En tout état de cause

— condamner la société Cantabria à lui verser la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif,

— condamner in solidum la société BPH et la société Cantabria à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société BPH, la société Cantabria et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] aux entiers dépens d’appel dont distraction au profit de M. Luc Bourges, avocat au barreau de Rennes.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur l’intérêt à agir de la société Cantabria

La société Cantabria demande à être déclarée recevable en son intervention à agir. Elle produit l’acte de cession de parts intervenu le 31 mai 2019 entre elle en qualité d’unique associé de la société BPH et le cessionnaire ainsi qu’un protocole de mai 2019, desquels il ressort qu’elle conservera la direction du procès.

Mme [S] relève que la société Cantabria n’a pas qualité pour solliciter des travaux sous astreinte pour un bien sur lequel elle ne justifie d’aucun droit et d’aucun titre, et qu’elle ne justifie d’aucun préjudice personnel et distinct de celui de la société BPH dont celle-ci réclame déjà l’indemnisation.

Elle rappelle que depuis la cession de parts du 31 mai 2019, la Sarl My Max est devenue l’associée unique de la société BPH aux lieu et place de la société Cantabria.

Elle estime que les documents produits ne caractérisent pas son intérêt à agir, et s’interroge sur l’authenticité du protocole du 15 mai 2019, qui n’avait encore jamais été produit aux débats, observant qu’il est signé par M. [F] en qualité de représentant légal de la société BPH et M. [F], représentant de la société Cantabria et n’est pas signé du cessionnaire. Enfin, elle souligne que l’acte de cession ne prévoit pas que la société Cantabria conserve 'les risques et gains’ du procès du cours, seule disposition qui validerait son intervention volontaire.

Elle demande donc de confirmer le jugement qui déclare irrecevable cette intervention volontaire.

Le syndicat des copropriétaires considère également, nonobstant la production des pièces en cause d’appel que la société Cantabria ne justifie pas de son intérêt à agir. Outre les observations de Mme [S] qu’elle reprend pour son compte, elle note que la société BPH a cédé son fonds le 9 novembre 2021 à la Sarl Moustique et affirme que la société Cantabria ne justifie d’aucun préjudice personnel et distinct de celui de la BPH.

Aux termes de l’article 329 du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Au vu des demandes formées par la société Cantabria, son intervention volontaire est donc principale.

Ce texte précise en son alinéa 2 que cette intervention n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

Les pièces produites aux débats font ressortir, s’agissant de la société BPH les éléments suivants :

— elle a été constituée sous forme de Sarl,

— elle a pris à bail le bien litigieux en 2000 auprès des consorts [S], étant alors représentée par M. [M],

— son entier capital social a été cédé le 5 août 2010 à la société Cantabria, dont le président est M. [X] [F],

— elle a été transformée en SAS par décision de l’associé unique du 23 mai 2019, M. [F], désigné président de la société BPH,

— la société Cantabria a cédé ses parts sociales constituant le capital de la société BPH le 31 mai 2019 à la société My Max, elle-même créée en 2018, ayant deux gérants, M. [K] et M. [B],

— le 31 mai 2019, la société My Max devenue associée unique de BPH a nommé M. [B] en qualité de président de BPH à compter du 1er juin 2019, M. [F] étant démissionnaire,

— le 9 novembre 2021, la société BPH représentée par M. [B] a cédé son fonds de commerce exercé sous l’enseigne La Maca à la société Moustique.

Pour prétendre à un intérêt à agir justifiant son intervention volontaire à l’instance, la société Cantabria produit en cause d’appel un acte de protocole d’accord du 15 mai 2019 entre la société BPH et elle-même, signé par M. [F], en qualité de président de la première et gérant de la seconde, selon lequel :

' la société Cantabria s’engage à conserver à sa charge exclusive la direction du procès en cours à savoir : les frais et honoraires de procédures, les dépens, les risques et gains éventuels du procès en cours contre les consorts [S] à raison des nuisances olfactives et les préjudices subis par la société BPH actuellement en cours devant le tribunal de grande instance de Nantes et intervenir volontairement.'

Ce protocole ajoute : 'tant la société BPH que le cessionnaire ne pourront être recherchés au titre du procès en cours.'

L’authenticité de ce document est sérieusement discutée ici alors que :

— cet acte daté du 15 mai 2019 prévoit que la société Cantabria interviendra volontairement à la procédure en cours, n’a pas été soumis aux premiers juges en 2020 et n’est produit qu’en cause d’appel,

— le cessionnaire, dont il est précisé dans l’acte, qu’il ne peut être recherché, n’est pas signataire de ce document, puisque ce document n’est signé que par M. [F] en ses deux qualités,

— l’acte de cession de parts signé le 31 mai 2019 par la société My Max, ne reprend pas les termes du protocole selon lesquels la société Cantabria 'conserve à sa charge exclusive les risques et gains éventuels du procès en cours', puisqu’il stipule que 'le cédant déclare qu’il n’existe aucun litige à la date de réalisation à l’exception du litige contre les consorts [S]. Le cédant conservera la direction du procès de telle manière que le cessionnaire ne pourra être inquiété'.

À la date de la cession de parts, la société BPH a déjà engagé son action à l’encontre des consorts [S], depuis le 7 novembre 2014.

La société BPH est depuis le 31 mai 2019 représentée par son président M. [B]. C’est donc ainsi représentée qu’elle a formulé en première instance, par conclusions du 5 août 2020, et formule toujours en appel, par conclusions du 22 décembre 2022, des demandes indemnitaires à l’encontre du bailleur et du syndicat des copropriétaires.

La société Cantabria n’a pas qualité de preneur à bail, elle ne peut prétendre subir un préjudice personnel distinct de celui subi par le preneur qu’est la société BPH. Elle n’a pas qualité à réclamer l’exécution de travaux par la bailleresse.

La société Cantabria, ne caractérise pas son intérêt à agir. La cour confirme le jugement qui déclare la société Cantabria irrecevable en son intervention volontaire.

— sur les désordres et la responsabilité de ceux-ci

Le SDC, partie appelante, avance que sa responsabilité recherchée en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ne s’impose que s’il est établi avec certitude un lien de causalité entre le dommage allégué et l’état des parties communes. Elle estime que ce lien de causalité n’est pas démontré, ressortant en l’espèce de simples hypothèses.

Il relève que l’expert judiciaire ne retient pas de manière incontestable et certaine que la cause des désordres, à savoir les odeurs nauséabondes et les refoulements dénoncés en 2014 au sein du restaurant, proviennent des parties communes.

Il note, s’agissant des réseaux privatifs en sous-sol de l’immeuble, que l’expert retient un risque d’émanation d’odeurs, si ces réseaux ne sont pas étanches. Or, il conclut à l’étanchéité avérée du regard situé sous la dalle du restaurant, il précise que les réseaux des eaux usées et vannes en provenance des différentes zones du restaurant sont eux étanches jusqu’aux branchements dans les regards unitaires rehaussés.

Il relève que le tribunal retient la notion de 'risque’ qui n’est pas un désordre avéré.

S’agissant des siphons, il rappelle qu’ils ne relèvent pas des parties communes.

Il affirme que le positionnement de la prise d’air de la cave n° 6 en raison de sa proximité avec le bac à graisse ne peut être la cause du sinistre, les locaux ayant été exploités pendant 14 ans avant 2014 sans difficulté et signale que le désordre n’a été dénoncé qu’en l’état de la défectuosité du bac à graisse, qui ne relève pas de sa responsabilité.

S’agissant du branchement du drain des eaux pluviales, il indique que l’expert n’a pas constaté qu’il était la cause de remontées d’odeurs mais seulement qu’il pouvait constituer un risque, de sorte que le lien de causalité certain n’est pas démontré.

Il ajoute que les travaux de rehaussement réalisés par ORTEC en lien avec

la faible pente du réseau unitaire ne sont pas identifiés comme une cause des désordres.

Enfin, il souligne que l’expert n’a entendu formuler des préconisations sur le réseau privatif que pour améliorer les parties communes et non pour remédier à un désordre clairement identifié.

En conséquence, le SDC considère qu’aucune condamnation ne peut être prononcée à son encontre.

Il ajoute qu’existent des causes d’exonération en ce que :

— la société BPH a attendu 2015 pour réaliser des travaux sur le bac à graisse, alors que dès 2014 des occupants de l’immeuble ont dénoncé des odeurs pestilentielles provenant des caves occupées par cette dernière, et que la société Sanitra a alors diagnostiqué la présence d’eau grasse provenant d’une fuite du bac à graisse,

— l’expert a d’ailleurs confirmé que les odeurs et débordements étaient en lien avec la défectuosité du bac à graisse,

— depuis le changement du bac à graisse en 2015, il n’est pas démontré la persistance de ces odeurs,

— les odeurs d’égouts constatées à proximité immédiate du bar de la salle de restaurant ont été limitées et l’expert les relie aux siphons.

Selon lui, c’est l’exploitation du locataire, connue de la bailleresse qui est à l’origine des désordres, ce qui a encrassé les réseaux communs et contraint la copropriété à procéder à ses frais au curage de ceux-ci, ou il doit être considéré que le débordement est lié à la configuration d’origine du réseau, confronté à des pluies anormales et des phénomènes de refoulement du réseau de la ville.

Il note que la bailleresse n’a pas exigé de son locataire qu’il justifie du changement de l’équipement à l’origine des désordres, et seule cette dernière devra faire installer à ses frais des clapets anti-retour, équipement qui n’a pas nécessairement besoin d’être positionné dans les canalisations enterrées.

Le SDC demande à la cour de débouter la société BPH de ses demandes d’indemnisation formées contre lui.

À titre subsidiaire, il entend contester la répartition de la contribution à la dette fixée par le tribunal, qui ne s’appuie sur aucun élément objectif.

Il rappelle que l’absence de ventilation des caves ne lui incombe pas, pas plus que l’entretien du bac à graisse et demande de répartir les responsabilités entre Mme [S] et la société BPH.

Mme [S], également appelante, entend indiquer que les désordres allégués n’ont pas été constatés par l’expert judiciaire, ce dernier n’évoquant qu’un 'risque d’émanation d’odeurs nauséabondes dans les caves'.

Elle soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable d’aucune des causes possibles de désordres retenues par l’expert.

Elle affirme que les clapets anti-retour préconisés par l’expert relèvent des obligations du SDC, concernant les canalisations de l’immeuble.

Elle déclare que les fuites et débordements de l’ancien bac à graisse ne la concernent en rien, puisque ce bac est situé dans la cave n° 6, qui ne lui appartient pas, et qui n’a donc pas été louée par elle à la société BPH.

Elle indique ensuite que les causes n° 2, 3 et 4 retenues potentiellement par l’expert comme causes de désordres, concernent les réseaux collectifs de l’immeuble.

Enfin, s’agissant du défaut d’étanchéité des siphons situés sous le bar, elle soutient que ces siphons installés sous l’évier, relèvent de l’entretien courant des locataires et en aucun cas de l’article 606 du code civil.

Elle précise que l’installation d’une porte étanche à l’air entre la salle de restaurant et le haut de l’escalier d’accès au sous-sol ne peut lui incomber, comme les nuisances olfactives provenant du bac à graisse. Elle relève que l’expert indique que le dégagement des soupiraux existants, afin de permettre une aération des caves, reste un aménagement pertinent et affirme que ces soupiraux ont été transformés sans autorisation par le locataire qui occupait sans autorisation une partie des caves des autres copropriétaires.

En conséquence, elle conteste toute responsabilité dans les désordres et demande de débouter la société BPH de l’intégralité de ses demandes.

À titre subsidiaire, elle critique la répartition à la dette arrêtée, sans explications par le tribunal, considérant qu’aucune part responsabilité ne peut lui être affectée.

La société BPH rappelle que l’expert judiciaire relève :

— des odeurs liées aux débordements ou fuites de l’ancien bac à graisse du restaurant situé dans la cave n°6,

— l’absence de clapet anti-retour,

— le mélange des eaux usées et eaux vannes dans le réseau,

— le branchement du drain d’eaux pluviales en pied de mur de soutènement de la [Adresse 11],

— le défaut d’étanchéité des siphons sous le bar du restaurant.

Elle invoque :

— la responsabilité du SDC à la lecture des articles 2,3 et 14 de la loi du 10 juillet 1965, en raison du défaut d’entretien des réseaux de canalisation privatifs eaux usées et eaux vannes de l’immeuble dont l’expert indique qu’ils sont vétustes et au regard du positionnement de la prise d’air du système de conduite d’aération de la cave n° 6 ; elle conteste toute faute de sa part ou force majeure susceptible d’exonérer ce dernier de sa responsabilité,

— la responsabilité du bailleur en application de l’article 1719 2° et 3°, 1720 et 1755 du code civil, en raison du défaut d’étanchéité des branchements sous le bar du restaurant, engendré par leur vétusté.

Elle demande en conséquence à la cour de confirmer le jugement qui retient ces responsabilités mais conteste qu’une part de 5% ait été laissée à sa charge. Elle note que pour l’expert, seule une modification du positionnement de la prise d’air du système de conduite d’aération de la cave n° 6 en l’écartant de la sortie d’évacuation d’air vicié provenant du bac à graisse, dans le soupirail de la cave n° 4 permettra d’éviter tout risque de diffusion des odeurs internes du bac à graisse, de sorte que selon elle, le remplacement du bac à graisse est indifférent. Elle fait valoir qu’elle justifie avoir régulièrement entretenu ledit bac.

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose en son dernier alinéa :

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Il s’agit là d’une responsabilité objective du syndicat pour les dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Les premiers juges rappellent à raison que la responsabilité du SDC est une responsabilité de plein droit pour les vices de construction ou le défaut d’entretien des parties communes dont il ne peut s’exonérer qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers.

En ce qui concerne le bailleur, l’article 1719 du code civil énonce que :

Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

(…)

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

(…).

L’article 1720 du même code dispose :

Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 1755 du code civil prévoit :

Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure.

Les baux liant la société BPH à Mme [S] prévoient que 'le preneur entretiendra les lieux loués en bon état de réparations locatives ou de menu entretien', qu’il 'supportera toutes les réparations qui deviendraient nécessaires par suite soit de défaut d’exécution des réparations locatives soit des dégradations résultant de son fait ou de celui de son personnel ou de sa clientèle’ et que 'le bailleur ne conserve à sa charge que les grosses réparations telles qu’elles sont initialement définies à l’article 606 du code civil'.

Il est rappelé que les baux portent sur un local commercial comprenant deux magasins l’un aspectant la [Adresse 11], l’autre aspectant en [Adresse 10], deux caves n° 4 et n° 5 et des droits aux WC du rez-de-chaussée communs, et que la société BPH loue d’autres locaux dans l’immeuble à d’autres copropriétaires non en la cause.

L’expert n’a pas constaté d’odeurs pestilentielles dans les caves, mais a constaté toutefois 'des odeurs d’égouts à proximité du bar de la salle de restaurant'. Il précise également que, 'avant les travaux entrepris par la copropriété en 2014 et même après le changement du bac à graisse [en 2015], aucune des parties ne s’oppose à dire que d’autres épisodes d’inondations des caves desquels émanaient des odeurs pestilentielles ont bien eu lieu.'

La réalité de ces odeurs dans les caves et à proximité du bar de la salle de restaurant n’est donc pas contestable.

Les causes des désordres identifiées par l’expert au terme de son rapport tiennent à :

— des fuites et débordements du bac à graisse conjugués au positionnement de la prise d’air du système de conduite d’aération de la cave n° 6,

— l’absence de clapet anti-retour sur le réseau privatif des sous-sols peu étanche,

— l’absence d’étanchéité des réseaux privatifs présents dans les caves, des regards, des réseaux connectés,

— l’absence de clapet anti-retour dans le regard R10, dans la mesure où le drain d’eaux pluviales en pied de mur de soutènement de la [Adresse 11] est branché dans le réseau unitaire,

— un défaut d’étanchéité des siphons sous le bar du restaurant.

L’expert indique ainsi avoir constaté que 'l’état d’étanchéité des réseaux en service ou visiblement non utilisées mais uniquement banchés sur des regards en service, est particulièrement propice aux débordements d’eaux usées et d’eaux vannes, en particulier lors d’épisodes météorologiques exceptionnels ayant pour conséquence la montée en charge du collecteur ovoïde du réseau public et donc la remontée de ces eaux chargées et nauséabondes dans le réseau privé de l’immeuble'.

Il affirme avoir 'constaté’ que le réseau privatif des sous-sols de l’immeuble est 'très peu étanche’ (cf conclusions page 54 du rapport), contrairement à ce que soutient le SDC, et il note que 'l’absence d’un clapet anti-retour pour éviter la remontée d’eaux par le branchement au collecteur unitaire ovoïde public de la ville en cas de montée en charge de ce dernier, est une cause des désordres en ce que de tels clapets permettent d’éviter que le réseau privatif ne se remplisse d’eaux usées et d’eaux vannes.'

De même, il relève que 'le branchement du drain d’eaux pluviales en pied de mur de soutènement de la [Adresse 11] (caves 1,2 et 3), dans le réseau unitaire est aussi une source de remontées d’odeurs nauséabondes à travers la dalle béton poreuse du sol de ces caves'. Pour remédier à ce risque de désordres, il préconise également la 'mise en oeuvre de clapet anti-retour dans le regard R10' (situé dans la cave n° 5 selon les explications de l’expert en page 12).

Il conclut qu’une 'réhabilitation par pose en neuf de tous les réseaux en service des effluents des appartements des étages supérieurs de l’immeuble, par réfection des branchements de ces tuyaux dans les regards rehaussés, par dépose de tous les réseaux inutilisés et par obturation de tous les branchements inutilisés dans les regards rehaussés permettra d’atténuer le risque d’émanation d’odeurs nauséabondes dans les caves.'

L’expert conclut que 'les défauts constatés ne présentent pas de caractère immédiatement dangereux mais que les désordres peuvent se reproduire à chaque stagnation dans les réseaux privatifs non étanches des effluents des appartements des étages supérieurs de l’immeuble ou en cas de remontée en charge du réseau unitaire de la ville’ . Il retient que 'les désordres liés aux défauts d’étanchéité et à la vétusté des réseaux privatifs et collectifs d’eaux usées et d’eaux vannes présents dans les différentes caves des sous-sols de l’immeuble incombent aux propriétaires des différents réseaux.'

Ces conclusions vont donc à l’encontre de celles du SDC qui considère que les désordres sont liés soit à la seule exploitation du locataire, alors que, notamment, le changement de bac à graisse n’a pas mis un terme aux désordres, soit à des phénomènes de refoulement du réseau de la ville en raison de pluies anormales, alors que les désordres peuvent apparaître du seul fait des stagnations dans les réseaux non étanches des effluents des appartements supérieurs, et ce indépendamment des phénomènes de pluies anormales.

Ces défauts d’étanchéité du réseau privatif et l’absence de clapets anti-retour, identifiés comme sources des désordres subis par l’expert, sont à mettre à la charge du SDC, s’agissant de défauts affectant les parties communes de l’immeuble.

Il est observé par l’expert que 'le scellement étanche des couvercles en fonte des regards rehaussés a été réalisé par la société ORTEC environnement immédiatement après la fin des opérations d’expertise sur site'.

Le bac à graisse a été remplacé par le preneur en 2015.

Si l’expert ajoute toutefois, que 'seule une modification du positionnement de prise d’air du système de conduite d’aération de la cave n°6 dans le soupirail de la cave n°4, étant ainsi écarté de la sortie d’évacuation d’air vicié provenant du bac à graisse, permettra d’éviter tout risque de diffusion des odeurs internes du bac à graisse', il admet qu’un 'dégagement des soupiraux existants afin de permettre l’aération naturelle des caves telle qu’elle a été conçue à la construction de l’immeuble reste aussi un aménagement pertinent'.

Mme [S] n’est pas propriétaire de la cave n° 6, elle ne peut être tenue pour responsable de ce positionnement. La responsabilité du SDC à ce titre n’est pas établie.

Selon l’expert 'les défauts d’étanchéité des siphons des multiples évacuations des eaux usées sous le bar du restaurant sont autant de sources incontestables et permanentes de remontées d’odeurs directement depuis le réseau d’assainissement unitaire de la cause'. Il indique que 'cette étanchéité des branchements sous le bar doit être assurée par l’utilisation de siphons dans les attentes utilisées et la pose de bouchons pour celles inutilisées.'

Il relève que ces désordres incombent au preneur.

La cour partage cette analyse, s’agissant de menues réparations à la charge du preneur et non de travaux relevant de l’article 606 du code civil susceptible d’être mis à la charge de la bailleresse.

Mme [S] fait valoir à raison que l’installation d’une porte étanche à l’air entre la salle de restaurant et le haut de l’escalier d’accès au sous-sol, dont l’expert indique qu’elle serait pertinente, ne peut être à sa charge alors qu’elle n’est pas responsable des nuisances olfactives qui émanent du bac à graisse du locataire et des réseaux de la copropriété.

Il s’évince de ce qui précède que la responsabilité de Mme [S] en qualité de bailleresse dans les désordres subis n’est pas caractérisée par la société BPH. La cour infirme le jugement en ce qu’il déclare cette dernière responsable de ces désordres.

La société BPH est en partie responsable des désordres subis (fuites et débordements du bac à graisse et absence d’étanchéité des siphons sous le bar). Toutefois, ces manquements du preneur ne peuvent exonérer le SDC de sa responsabilité tenant aux causes des désordres lui incombant affectant les réseaux d’eaux.

La cour confirme le jugement qui retient la responsabilité du SDC dans les désordres. Au regard des propres manquements de la société BPH dans l’apparition des désordres, la cour admet, comme les premiers juges, une part de responsabilité du SDC de 70 %.

— sur l’indemnisation des préjudices subis par la société BPH

Le SDC conclut au rejet de la demande formulée au titre du préjudice financier et au titre du préjudice d’image.

S’agissant du préjudice financier, elle fait valoir que :

— une indemnisation forfaitaire est proscrite, la réparation devant correspondre au préjudice subi,

— la méthode de calcul retenue par le tribunal de son propre chef ne s’appuie sur aucune donnée justifiée et objective concernant l’exploitation effective du restaurant,

— l’allocation d’une indemnité pour un préjudice allant du 2014 au 26 juin 2019 est contradictoire avec le fait que le tribunal rappelle que les odeurs nauséabondes n’ont perturbé l’activité que quelques mois,

— la somme allouée correspond à l’exacte demande de la société BPH comme constituant sa perte de chiffre d’affaires, alors même que le tribunal note que la preuve d’une diminution constante du chiffre d’affaires exclusivement imputable à ces désordres olfactifs n’est pas rapportée,

— aucun document comptable n’a été produit pour justifier la somme allouée,

— un préjudice d’exploitation ne s’évalue pas au regard du chiffre d’affaires mais correspond à la perte de marge brute, laquelle doit encore être minorée en tenant compte de la notion de perte de chance,

— au contraire les éléments communiqués en première instance révèlent que le résultat net fluctue à la hausse comme à la baisse entre 2013 et 2018, de sorte que les désordres dénoncés n’ont pas d’impact sur le résultat net de la société,

— l’activité d’un commerce, notamment de bouche, n’est pas constante, tient compte du contexte économique, des scandales sanitaires ; les transformations profondes du centre ville de [Localité 7] entre 2012 et 2014 et les travaux réalisés ont participé au découragement de la fréquentation de ce centre ville.

En ce qui concerne le préjudice d’image, il note que le tribunal l’évalue forfaitairement.

Mme [S] estime également que la somme allouée à la société BPH au titre du préjudice financier repose sur des motifs imprécis et contradictoires et rappelle que l’on ne peut raisonner en termes de perte de chiffres d’affaires. Elle considère qu’à défaut pour la société BPH de produire des éléments objectifs sur une perte de marge brute, cette demande d’indemnisation n’est pas fondée.

Elle déclare que le tribunal fixe aussi un préjudice d’image sur la base d’aucun élément objectif.

Elle conclut au rejet des prétentions de la société BPH.

La société BPH affirme subir un préjudice économique et demande à la cour de confirmer le jugement. Elle soutient que ce préjudice a été subi de 2014 à 2019, et l’évalue à 262 1237 euros correspondant à sa perte constante de chiffre d’affaires durant cette période.

Elle revendique également un préjudice moral tenant à un préjudice d’image, relevant que les odeurs pestilentielles envahissant le restaurant ont fait fuir de nombreux clients, ce qui a porté atteinte à son image et à sa réputation.

La réparation d’un préjudice subi ne peut s’apprécier de manière forfaitaire. Elle doit procéder d’une évaluation à partir d’éléments concrets et de la situation propre de la victime.

Il appartient à la victime d’établir son préjudice et de démontrer le lien de causalité entre son préjudice et les désordres.

Des attestations de clients sont produites témoignant de la présence d’odeurs nauséabondes dans le restaurant. Ces attestations datent pour certaines de 2014 et d’autres de fin 2017, étant observé qu’une inondation a été déclarée dans le local le 26 octobre 2017. Il est souligné qu’un constat réalisé le 4 novembre 2015 ne relève aucune odeur et que l’expert qui a organisé une réunion sur site le 16 mai 2018 n’a pas constaté d’odeurs provenant de la cave, mais a constaté des odeurs d’égouts à proximité du bar de la salle de restaurant.

Les nuisances n’ont donc pas été constantes entre 2014 et 2019.

À supposer que ces seules nuisances soient à l’origine de pertes d’exploitations régulières durant l’ensemble de la période, ce qui n’est au demeurant pas caractérisé, ainsi que très justement relevé par les premiers juges, un tel préjudice ne peut, de plus, être constitué par les seules pertes de chiffres d’affaires. La cour considère que la société BPH ne justifie pas le préjudice économique qu’elle réclame et ne produit aucun élément permettant d’objectiver l’étendue du préjudice financier lié aux nuisances olfactives subies. Elle est déboutée de se cette demande.

Il n’est pas contesté qu’une société peut réclamer réparation de son préjudice moral.

Les clients et employés qui ont attesté en 2014 témoignent de la gêne apportée aux convives par les odeurs ressenties dans le restaurant.

M. [R] [H],employé, déclare par exemple qu’il est arrivé que 'des clients repartent en faisant des réflexions désobligeantes', Mme [L], cliente explique qu’une 'odeur très désagréable nous a empêché de continuer notre repas dans cet établissement, mécontents, nous sommes repartis', Mme [I], serveuse fait part des 'plaintes’ des clients à ce sujet.

Des témoignages dans le même sens en 2017 sont produits.

Ces phénomènes d’odeurs ont donc porté atteinte, de manière incontestable, à l’image et la réputation de la société BPH qui exploite un commerce de bouche. Le préjudice qui en résulte pour elle est indemnisable et la somme de 4 000 euros, tenant compte des périodes de gêne caractérisées et des réactions de la clientèle décrites, compense justement le dommage subi. Il sera fixé à cette somme.

— sur la demande relative aux travaux

Il est demandé à la cour de condamner, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, passé le 30ème jour de la signification de la décision à intervenir :

— Mme [S] à réaliser les travaux suivants : étanchéité des branchements sous le bar et pose de portes étanches à l’air entre la salle de restaurant et le haut de l’escalier d’accès aux sous-sols, dégagement des soupiraux existants afin de permettre l’aération des caves,

— la SDC à faire réaliser les travaux suivants : réhabilitation par pose en neuf de tous les réseaux en service des effluents des appartements des étages supérieurs de l’immeuble par réfection des branchements de ces tuyaux dans les regards rehaussés, par dépose de tous les réseaux inutilisés et par obturation de tous les branchements inutilisés dans les regards rehaussés, et entretien des clapets anti-retour posés dans le cadre de la réfection totale du réseau privatif d’évacuation des effluents des EU et EV des appartements des étages supérieurs.

Le SDC et Mme [S] s’opposent à ces demandes.

Il est rappelé que la société Cantabria est irrecevable en son intervention volontaire.

Les demandes formées contre Mme [S] ne peuvent être accueillies, la cour ayant exclu en tout état de cause, la responsabilité de cette dernière dans les désordres.

Une demande de condamnation comminatoire à faire des travaux ne peut être justifiée que pour remédier à des désordres. Or, si plusieurs causes possibles de désordres ont été identifiées par l’expert, comme relevant d’équipements à la charge du SDC, et notamment les réseaux d’eaux, il n’a listé ses préconisations de travaux que pour améliorer ces parties communes et éviter l’apparition de nouveaux désordres.

Il a précisé en outre que 'le scellement étanche des couvercles en fonte des regards rehaussés a été réalisé par la société ORTEC environnement immédiatement après la fin des opérations d’expertise sur site'.

En l’absence de démonstration de nouveaux désordres, il n’est pas démontré par la société BPH que les travaux portant sur les réseaux doivent être entrepris, et de surcroît sous astreinte.

La cour confirme le jugement qui rejette cette prétention de la société BPH.

— sur les demandes reconventionnelles de Mme [S]

La demande de garantie présentée par Mme [S] à l’encontre du SDC est sans objet.

Mme [S] sollicite la condamnation de la société Cantabria à une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour appel abusif.

Elle demande aussi la condamnation de la société BPH à lui communiquer la facture de remplacement du bac à graisse dans un délai de 8 jours à compter de l’arrêt à intervenir et sous astreinte définitive de 100 euros par jour de retard passé ce délai.

En réponse, sur ces deux demandes, les sociétés intimées font valoir que:

— Mme [S] ne justifie pas sa demande de condamnation pour procédure abusive,

— sa demande de communication de facture n’est pas justifiée, en ce que l’expert a relevé que le bac avait été remplacé en 2015, le fonds de commerce de la société BPH a été cédé en 2021, l’acte de cession mentionne qu’il n’y a plus de bac à graisse, cette société a cessé toute activité, de sorte qu’une telle communication ne présente pas d’utilité.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

Il n’est pas démontré que la société Cantabria qui a contesté l’irrecevabilité, retenue en première instance, de son intervention volontaire, a interjeté appel dans de telles circonstances. La demande de dommages et intérêts formulée par Mme [S] est rejetée.

Le motif invoqué par Mme [S] pour justifier la production sous astreinte de la facture de remplacement du bac à graisse est, aux termes de ses écritures, que la société BPH 'a engagé une procédure à son encontre avec une légèreté blâmable'. De tels motifs sont inopérants à caractériser une obligation du preneur à justifier auprès du bailleur du remplacement du bac à graisse, au demeurant constaté par l’expert. La cour confirme le jugement qui déboute Mme [S] de cette prétention.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Mme [S]. Les dispositions du jugement la condamnant à ce titre sont infirmées.

La société BPH est condamnée à lui payer une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La cour condamne le SDC à payer à payer à la société BPH une somme de 4 000 euros de ce chef en première instance et 4 000 euros en cause d’appel.

Les dépens de première instance, en ce compris les frais d’expertise et les dépens d’appel seront supportés par le SDC, et seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La cour infirme le jugement en ces dispositions sur ce point.

Le SDC est déboutée de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement déféré sauf en ce qu’il a :

— déclaré irrecevable l’intervention volontaire de la société Cantabria faute de qualité et d’intérêt à agir,

— débouté la société Brasserie de [9] de sa demande de condamnation assortie d’une astreinte,

— débouté Mme [A] [W] veuve [S] de sa demande reconventionnelle pour procédure abusive,

— ordonné l’exécution provisoire de l’ensemble des dispositions qui précèdent,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires ;

Statuant à nouveau sur les chefs de jugement infirmés,

Déboute la société Brasserie de [9] de ses demandes formées contre Mme [A] [W] veuve [S] ;

Déclare sans objet les demandes en garanties formées par Mme [A] [W] veuve [S] ;

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] responsable à hauteur de 70 % des désordres subis par la société Brasserie de [9] ;

Fixe le préjudice lié au droit à l’image subi par la société Brasserie de [9] à la somme de 4 000 euros et condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] à indemniser la société Brasserie de [9] dans les conditions ci-avant arrêtées ;

Déboute la société BPH de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice financier pour les années 2014 à 2019 ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [S] de sa demande de dommages et intérêts formée contre la société Cantabria pour appel abusif ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] à payer à la société Brasserie de [9] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance et 4 000 euros en cause d’appel ;

Condamne la société BPH à payer à Mme [A] [W] veuve [S] une somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette le surplus des demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens de première instance, comprenant les frais d’expertise judiciaire et aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente