5ème Chambre

ARRÊT N° 64

N° RG 22/01929 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SS3H

(Réf 1ère instance : 21/2773)

[Localité 11] METROPOLE HABITAT

C/

Mme [B] [R]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bommelaer

Me [T] (+ afm)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[Localité 11] METROPOLE HABITAT Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, immatriculé au RCS de NANTES sous le n° 274 400 027, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

Madame [B] [R]

née le 23 Avril 1973 à [Localité 11], de nationalité française, sans activité

[Adresse 10]

[Localité 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2022/3190 du 15/04/2022 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 12])

Représentée par M^e Lise-Marie MICHAUD de la SELARL A4, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé en date du 24 octobre 2003, l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat a donné à bail à usage de résidence principale à Mme [B] [R] un logement non meublé situé [Adresse 8] à [Localité 11].

Par acte d’huissier du 1er octobre 2021, l’établissement public Nantes Métropole Habitat a fait assigner Mme [B] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de résiliation de bail.

Par jugement en date du 10 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté Mme [B] [R] des demandes tendant à voir déclarée nulle ou irrecevable l’assignation qui lui a été délivrée le 1er octobre 2021,

— déclaré, en conséquence, l’action de l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat valable et recevable en la forme,

— débouté l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— débouté Mme [B] [R] de toutes autres demandes, fins et conclusions,

— laissé à la charge de l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat les dépens de l’instance.

Le 22 mars 2022, l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 23 septembre 2022, il demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 10 février 2022 en ce qu’il : * l’a débouté de toutes ses demandes,

* l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau :

— juger recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions,

— prononcer la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2003,

— ordonner l’expulsion de Mme [B] [R] ainsi que de tous occupants et biens de son chef avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement, sic, à venir,

— condamner Mme [B] [R] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives,

— condamner Mme [B] [R] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] [R] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 26 juillet 2022, Mme [B] [R] demande à la cour de :

— la recevoir en ses demandes,

— débouter l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat de toutes demandes, fins ou prétentions contraires,

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 10 février 2022 en toutes ces dispositions,

— condamner l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat à verser la somme de 1 600 euros à son conseil au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— décerner acte à Mme [Y] [T], avocate, de ce qu’elle renoncera à percevoir l’indemnité prévue au titre de l’aide juridictionnelle si elle recouvre ces sommes,

— condamner l’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’établissement public [Localité 11] Métropole Habitat rappelle que conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire à l’obligation de jouir des lieux loués, 'raisonnablement’ pour le premier texte, et 'paisiblement’ pour le second, et que cette obligation est rappelée au bail à l’article 4.6.2.

Il expose qu’il ressort d’un jugement du tribunal correctionnel de Nantes du 29 janvier 2021 que M. [H] [G], fils de l’intimée et vivant dans l’appartement donné à bail a participé à un important trafic de stupéfiant, qu’il a utilisé le logement donné à bail pour les besoins de ce trafic et qu’au regard de la gravité de ces infractions, se déroulant au sein même du logement loué, il en résulte indéniablement un manquement de la locataire à son obligation de jouissance paisible des lieux.

Il rappelle qu’elle est entièrement responsable des agissements des occupants de son chef et donc en l’espèce de ceux de son fils, que le fait qu’elle n’ait pas participé elle-même au trafic ou le fait que son fils ne soit plus domicilié dans les lieux loués sont indifférents.

Il conteste les déclarations de Mme [R] selon lesquelles le trafic n’aurait pas eu lieu dans son logement ou que son fils n’aurait utilisé l’appartement qu’aux fins de stockage de produits illicite pour sa seule consommation personnelle, le contraire étant établi par les pièces du dossier.

Il observe que les points de vente de cannabis et de cocaïne ont été identifiés principalement dans les parties communes d’un immeuble située [Adresse 2] et donc à proximité de l’appartement loué, que les allers et venues des trafiquants à proximité voire dans l’appartement ont généré un climat délétère au sein de l’immeuble, l’absence de plainte étant sans incidence.

Il estime être parfaitement recevable et fondé à solliciter la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs de la locataire.

Mme [R] s’oppose à cette demande. Elle indique que la résiliation du bail pour défaut de jouissance paisible nécessite d’établir le lien de causalité entre les incidents évoqués et l’exécution du bail.

Elle fait valoir que :

— les faits reprochés à son fils se sont déroulés [Adresse 2] à [Localité 11] et que le logement loué est distant de plusieurs rues à environ 5 minutes à pied, et que ces faits n’ont pas troublé la jouissance de l’appartement dans lequel elle réside,

— son fils a été condamné pour avoir joué un rôle de guetteur devant le [Adresse 2] à [Localité 11], qu’il n’a pas été jugé que ce dernier a utilisé le logement donné à bail pour les besoins du trafic de stupéfiant, comme prétendu,

— les seuls éléments retrouvés à son domicile correspondent à des faits de détention de stupéfiants qui n’ont pas d’impact sur la vie de l’immeuble.

Elle ajoute qu’elle souffre de problèmes de santé, suite à une intervention chirurgicale sur une hernie discale et qu’elle est reconnue travailleur handicapé.

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil, le locataire est tenu de jouir des locaux loués raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée dans le bail.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.

Mme [R] a pris à bail d’habitation le 24 octobre 2003 un logement sis [Adresse 9] à [Localité 11] de type 4.

Le bail rappelle en son article 5 que 'le locataire utilise les lieux à usage d’habitation’ et en son article 4.6.2 intitulé 'résiliation judiciaire’ que 'le locataire d’un local à usage d’habitation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, a l’obligation d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui lui a été donnée par le bail.'

En l’espèce :

— par jugement du tribunal correctionnel de Nantes du 29 janvier 2021, M. [H] [G], dont il n’est pas contesté qu’il est le fils de la locataire, domicilié [Adresse 6] à Nantes (soit les lieux donnés à bail) a été déclaré coupable de faits de détention non autorisée de stupéfiants, d’offre ou cession non autorisé de stupéfiants et d’usage illicite de stupéfiants, commis entre le 1er juillet 2020 et le 15 décembre 2020,

— le tribunal rapporte qu’une perquisition a été effectuée au domicile de M. [G], et qu’il était trouvé :

* deux téléphones IPHONE, un téléphone ALCATEL, une tablette APPLE,

* une sacoche contenant deux plaquettes de résine de cannabis (poids 186 G avec emballage), deux balances électroniques, un tampon avec le signe 'Bat 6", 6 cartes de fidélité portant la mention B16 avec l’adresse [Adresse 2], avec les horaires d’ouverture du point de deal et l’offre '10 passages = 20 euros offerts’ ainsi que 2 boîtes rondes avec l’inscription 'Tangies Kosher’ contenant de l’herbe de cannabis (5,94 G),

* 90 euros en espèces,

* 3 restes d’emballage de résine de cannabis en scotch marron laissant supposer, au vu de leur grosseur, qu’ils avaient contenu pour l’un, 2 KG de résine et pour les deux autres, 1 KG,

* un téléphone ALCATEL,

* deux balances électroniques et un couteau présentant des traces de cannabis sur la lame,

* 3 supports de cartes sim,

* un talkie walkie,

* un tampon avec le signe 'Bat 6",

* dans une boîte d’IPHONE, 150 euros,

* une demi plaquette de résine de cannabis (poids 46 G avec emballage),

* dans un sac plastique, un caillou de poudre blanche/brunâtre

(positif à l’héroïne, poids 2 G).

— le tribunal indique en page 8, qu’après avoir nié son implication, M. [G] 'finissait par se présenter comme une nourrice non rémunérée. Sur sa consommation, il reconnaissait consommer du cannabis, à raison de 2 ou 3 joints par jour, mais pas tous les jours, et être peu dépendant',

— le tribunal note encore que M. [G] était vu à plusieurs reprises sur le point de deal, [Adresse 1] à Nantes assurant le filtrage à l’entrée, ou bloquant la porte d’entrée ouverte et assurant le filtrage dans le hall.

Ces éléments établissement clairement que, contrairement aux déclarations de Mme [R], les stupéfiants découverts à son domicile, par leur importance, ne servaient pas à la seule consommation de son fils, activité au demeurant non autorisée.

Au delà de ces faits, M. [H] [G] a été condamné également pour offre et cession non autorisée de stupéfiants.

Une telle activité illicite dans des locaux donnés à usage d’habitation constitue, par nature, un grave manquement à la jouissance paisible de l’appartement.

Le fait que Mme [R] n’ait pas participé au trafic de stupéfiant, relevé par le premier juge, est indifférent, l’obligation de jouissance paisible s’entendant comme une jouissance par la locataire ou par les occupants de son chef.

La cour ne peut qu’admettre que la commission de ce type de faits délictueux dans un immeuble cause un trouble pour le voisinage, alors que de toute évidence, ils ont généré des allées et venues entre l’appartement de la locataire et le point de deal situé à quelques minutes, sur lequel M. [G] était vu à de nombreuses reprises. Le fait qu’aucune plainte du voisinage immédiat n’ait été déposée est sans incidence, contrairement à ce que retient le premier juge.

Le tribunal ne pouvait davantage estimer que le fait qu’il ait été mis fin au trouble le 18 décembre 2020, date à laquelle M. [G] n’était plus domicilié dans les lieux donnés à bail et ce jusqu’au 29 janvier 2021 date de son jugement, devait être pris en compte, alors que la cessation des faits délictueux n’a pris manifestement fin qu’en raison du déférement de l’intéressé devant le procureur de la République le 18 décembre 2020 en vue d’une procédure de comparution immédiate.

À tort, le premier juge conclut à l’absence de manquements de Mme [R] à la jouissance paisible de son logement, que la cour estime parfaitement établis.

La violation à cette obligation constitue, en l’espèce, s’agissant de faits délictueux graves qui se sont poursuivis sur plusieurs mois, un manquement du locataire d’une gravité suffisante, justifiant le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [R].

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Il convient de condamner Mme [R], dès lors occupante sans droit ni titre, à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au dernier loyer comprenant les charges locatives et d’ordonner son expulsion, avec si besoin l’assistance à la force publique, sans nécessité toutefois de prononcer une astreinte.

Si l’intimée évoque des problèmes de santé, elle ne formule en tout état de cause aucune demande de délais. Il est relevé que les seules pièces attestant de sa situation personnelle font état du statut de travailleur handicapé reconnu pour la période du 22 mars 2013 au 28 février 2018, ce qui ne justifie aucunement de sa situation actuelle en 2025.

— sur les frais irrépétibles

Succombant, Mme [R] sera condamnée à verser la somme de 1 000 euros à [Localité 11] Métropole Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux dépens d’appel. Elle sera également condamnée aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail conclu le 24 octobre 2003 entre l’office public [Localité 11] Métropole Habitat et Mme [B] [R] ;

Ordonne l’expulsion de Mme [B] [R] ainsi que de tous occupants et biens de son chef des lieux sis [Adresse 7] à [Localité 11], avec au besoin le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à une astreinte ;

Condamne Mme [B] [R] à verser à l’office public [Localité 11] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives ;

Condamne Mme [B] [R] à verser à l’office public [Localité 11] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [B] [R] de ses demandes ;

Condamne Mme [B] [R] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente