1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/04624

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VCTB

(Réf 1ère instance : 23/00302)

M. [I] [U]

Mme [F] [O] épouse [U]

C/

M. [H] [S]

Mme [G] [M] épouse [S]

S.A.R.L. AGENCE IMMOBILIERE THIERRY LE ROUZIC

Société G.O [V] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 20 MAI 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 février 2025, devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Réputé contradictoire, prononcé publiquement le 20 mai 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTS

Monsieur [I] [U]

né le 1er août 1952 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Madame [F] [O] épouse [U]

née le 25 février 1953 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Tous deux représentés par M^e Patrick EVENO de la SELARL P & A, plaidant, avocat au barreau de VANNES et par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [H] [S]

né le 24 octobre 1977 à [Localité 4]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [G] [M] épouse [S]

née le 23 février 1977 à [Localité 9] (CORÉE DU SUD)

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Marie-Pierre HAMON PELLEN de la SCP HAMON-PELLEN & ASSOCIES, plaidant, avocat au barreau de VANNES et par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES

SARL AGENCE IMMOBILIERE THIERRY LE ROUZIC, au capital de 7.623 ', immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 877.380.154, prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Frédéric LAROQUE-BREZULIER de la SELEURL BREZULIER (A.A.) & LAROQUE-BREZULIER, plaidant, avocat au barreau de VANNES et par M^e Marie LEPAROUX – OUTTERS de la SCP ROTH-PIGNON,LEPAROUX & ASSOCIÉS, postulant, avocat au barreau de STRASBOURG

G.O [V] [E] (BREIZ RENOV), pris en la personne de son liquidateur amiable Monsieur [E] [V] domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte notarié du 26 juin 2017, M. et Mme [U] ont vendu leur maison d’habitation sise [Adresse 7] à [Localité 4] à M. et Mme [S], cette vente ayant été réalisée par l’intermédiaire de l’Agence immobilière Thierry Le Rouzic.

2. Entrés dans les lieux, M. et Mme [S] ont découvert, lors de travaux de rénovation, des traces d’humidité en différents points de la maison ainsi qu’un affaissement du plancher. Ils ont entrepris de faire réaliser des devis par des artisans afin d’évaluer le coût total des réparations afférentes aux infiltrations constatées.

3. M. et Mme [S] ont par la suite assigné M. et Mme [U] devant le juge des référés de Vannes en vue d’une expertise judiciaire à laquelle il a été fait droit par une ordonnance du 19 octobre 2017, la mission étant confiée à M. [A] à la suite d’un remplacement de l’expert initialement désigné.

4. Les opérations d’expertise judiciaire ont été étendues à l’agence Le Rouzic, la SARL [V] [E] et le diagnostiqueur Thermo-Logis 56, lequel a depuis lors été radié.

5. En parallèle de l’expertise judiciaire a été relevée la présence d’une anomalie touchant la chaudière présentant un risque de fuite de monoxyde de carbone.

6. M. et Mme [S] ont alors assigné M. et Mme [U], l’agence Thierry Le Rouzic et la SARL [V] [E] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes afin d’étendre l’expertise judiciaire aux supposés désordres de la chaudière.

7. Par ordonnance du 25 avril 2024, rendue en l’absence de constitution de la SARL [V] [E], le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes a fait droit à la demande et mis la consignation supplémentaire de 2.000 ' à la charge de M. et Mme [S].

8. Pour statuer ainsi, il a jugé que :

— M. [P], expert technique mandaté par les demandeurs, avait indiqué que les chaudières présentaient des anomalies les rendant dangereuses, notamment pour la sécurité physique des occupants de l’habitation, lié au risque de dégagement de monoxyde de carbone,

— l’expert judiciaire, M. [A], avait déclaré dans un courrier du 16 juin 2023 ne pas s’opposer à l’extension de ses missions,

— M. et Mme [S] établissaient l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile.

9. M. et Mme [U] ont interjeté appel le 6 août 2024.

10. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 17 décembre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

11. M et Mme [U] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 septembre 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— infirmer l’ordonnance déférée,

— statuant à nouveau,

— débouter M. et Mme [S] de leur demande d’extension des opérations d’expertise,

— condamner in solidum M. et Mme [S] à leur payer la somme de 3.000 ' par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens.

12. M. et Mme [S] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 7 novembre 2024 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance déférée,

— débouter M. et Mme [U] de leurs demandes,

— les condamner in solidum à leur verser la somme de 3.000 ' au titre des frais irrépétibles d’appel,

— les condamner in solidum aux dépens d’appel,

— débouter l’agence Le Rouzic Immobilier de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles d’appel.

13. La SARL Agence immobilière Thierry Le Rouzic expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 8 octobre 2024 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— lui donner acte de réserves et protestation quant à l’extension sollicitée,

— condamner M. et Mme [U] ou tout succombant à lui payer la somme de 3.000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [U] aux dépens.

14. La SARL [V] [E] n’a pas constitué avocat.

15. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

1. Sur la demande d’extension de la mission d’expertise

16. L’appelant rappelle qu’en application de l’article 145 du code de procédure civile, le demandeur à la mesure d’expertise doit en premier lieu démontrer, pour satisfaire à l’exigence de motif légitime, qu’un procès au fond sera possible entre les parties, que la mesure doit être utile et pertinente et que l’action au fond ne doit pas être d’avance manifestement vouée à l’échec. Il soutient donc qu’en l’espèce, cette action est manifestement vouée à l’échec du fait de l’absence de preuve de ce que la chaudière ne serait pas conforme au DTU, outre que la non-conformité ne constitue pas en soi un désordre, qu’ils ont régulièrement entretenu la chaudière, y compris un mois avant la vente du bien, ce qui suffit à démontrer son bon état au moment de la vente en l’absence de toute preuve contraire apportée par M. et Mme [S], le désordre allégué étant hypothétique, que la chaudière a plus de 30 ans et n’a connu aucun problème, qu’en tout état de cause, à le supposer existant, ce désordre était visible au jour de la vente au niveau de son raccordement, la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés ayant alors vocation à s’appliquer, étant enfin précisé que les vendeurs, tous deux chirurgiens, n’avaient pas de compétences techniques en la matière et ne pouvaient connaître l’existence du vice, leur bonne foi étant établie.

17. Les intimés, quant à eux, soutiennent que le motif légitime justifiant le recours à un référé fondé sur l’article 145 du code de procédure civile est établi puisque l’examen conduit par M. [P] à leur demande relève bien le danger que présente la chaudière au regard du risque élevé de fuite de monoxyde de carbone qui ne pouvait se réaliser qu’en présence de conditions climatiques ou de dysfonctionnements techniques antérieurs, que l’expert judiciaire ayant donné son accord pour étendre la mission d’expertise, cela démontre qu’un désordre existe bel et bien concernant les chaudières qui ont été déplacées par les vendeurs avant la vente, ce dont M. et Mme [S] ne pouvaient se rendre compte au moment de la vente et qui exclut le jeu de la clause limitative de garantie des vices cachés.

Réponse de la cour

18. Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

19. Pour ordonner une mesure d’instruction sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, le juge des référés doit caractériser l’existence d’un litige potentiel susceptible d’opposer les parties (Civ. 2ème, 16 novembre 2017, n° 16-24.368). Mais cet article n’impose pas au juge de caractériser le motif légitime d’ordonner une mesure d’instruction au regard du ou des différents fondements juridiques de l’action que la partie demanderesse se propose d’engager, de sorte qu’il n’appartient pas à la juridiction des référés de trancher le débat de fond sur les conditions de mise en 'uvre de l’action que cette partie pourrait ultérieurement engager (Civ. 2ème, 19 janvier 2023, n° 21-21.265). Toutefois, les énonciations, constatations et appréciations de la cour d’appel, desquelles il résulte que l’action qu’entend exercer une partie à l’encontre d’une autre apparaît manifestement vouée à l’échec, caractérisent l’absence de motif légitime justifiant la mesure d’instruction (Com., 18 janvier 2023, n° 22-19.539).

20. En l’espèce, l’examen technique conduit par M. [P] souligne que 'devant les nombreuses anomalies concernant cette installation et sur la possibilité ou pas de raccordement de ces deux chaudières sur ce même carneau, l’installation est dangereuse et met en danger physique la sécurité des occupants du logement.'

21. En cela, l’action de M. et Mme [S] n’est pas manifestement vouée à l’échec.

21. Ces éléments de preuve rapportés par M. et Mme [S] suffisent à caractériser le motif légitime justifiant d’ordonner l’extension de l’expertise judiciaire aux chaudières d’autant que M. et Mme [U] ne produisent quant à eux aucun élément de nature technique venant contredire ces conclusions.

22. C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés du tribunal judiciaire a fait droit à la demande.

23. L’ordonnance sera donc confirmée sur ce point.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. et Mme [U], qui succombent, supporteront les dépens d’appel. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des dépens de première instance.

Enfin, l’équité commande de condamner M. et Mme [U] à payer à M. et Mme [S] la somme de 2.000 ' au titre des frais irrépétibles exposés par eux dans la présente instance d’appel et qui ne sont pas compris dans les dépens, les autres demandes étant rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes du 25 avril 2024,

Y ajoutant,

Condamne M. et Mme [I] et [F] [U] aux dépens d’appel,

Condamne M. et Mme [I] et [F] [U] à payer à M. et Mme [H] et [G] [S] la somme de 2.000'' au titre des frais irrépétibles d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE