5ème Chambre

ARRÊT N° 9

N° RG 22/00301 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SMN2

(Réf 1ère instance : 21/000512)

Mme [E] [X] divorcée [D]

Mme [F] [R] veuve [X]

C/

M. [N] [O]

Mme [W] [O]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Masson

M^e Tatevin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

Madame [E] [X] divorcée [D]

née le 19 Août 1969 à [Localité 6], de nationalité française, assistante de direction

[Adresse 2]

[Localité 4]

Madame [F] [R] veuve [X]

née le 03 Mars 1936 à [Localité 7], de nationalité française, retraitée

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentées par M^e Cédric MASSON de la SELARL ADVO, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur [N] [O]

né le 26 Septembre 1964 à [Localité 9], de nationalité française, ostréiculteur

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [W] [C] épouse [O]

née le 10 Novembre 1963 à [Localité 8], de nationalité française, secrétaire

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentés par M^e Christophe TATTEVIN de la SCP TATTEVIN-DERVEAUX, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

Par acte sous seing privé du 9 août 2017 à effet au 1er octobre suivant, Mme [W] [O] et M. [N] [O] ont donné à bail à Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] un local d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 807,55 euros, outre 17,45 euros à titre de provision sur les charges.

Par acte d’huissier du 18 mars 2020, Mme [W] [O] et M. [N] [O] ont fait délivrer aux locataires un congé pour vendre ledit logement, cet acte ayant été directement remis à la personne de Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X].

Par acte d’huissier du 20 juillet 2021, Mme [W] [O] et M. [N] [O] ont fait assigner Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vannes.

Par jugement du 16 décembre 2021, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de Vannes a :

— constaté la validité du congé délivré à effet du 30 septembre 2020,

— déclaré Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] déchues de tout titre d’occupation des lieux loués,

— autorisé Mme [W] [O] et M. [N] [O] à faire procéder à I’expulsion de Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X]

et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours et l’assistance de la force publique, à défaut pour Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] d’avoir libéré les lieux loués dans les deux mois de la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux,

— condamné Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] à payer à Mme [W] [O] et M. [N] [O] la somme de 4 707,29 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 6 juillet 2021, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2021,

— condamné Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] à payer à Mme [W] [O] et M. [N] [O], en deniers ou quittances, une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non résiliation de bail, soit la somme mensuelle de 853,47 euros, à compter du 6 juillet 2021 et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, avec les intérêts légaux à compter de leur date d’exigibilité pour des indemnités à échoir,

— dit que Mme [W] [O] et M. [N] [O] sont autorisés à indexer la part de l’indemnité équivalent au loyer conformément aux dispositions contractuelles,

— condamné Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] à verser à Mme [W] [O] et M. [N] [O] la somme de 1 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] aux entiers dépens de I’instance, qui comprendront notamment le coût de la signification des congés,

— rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Le 18 janvier 2022, Mmes [E] [X] et [F] [X] née [R] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 7 avril 2022, elles demandent à la cour de :

— réformer en l’ensemble de ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Vannes du 16 décembre 2021,

Et, statuant à nouveau,

— constater que le bail a continué son cours en raison des irrégularités du congé,

— les autoriser à séquestrer la somme de 300 euros par mois dans l’attente de fin de travaux de mise en conformité du logement,

— condamner les consorts [X] (sic) au paiement de la somme de 2 520 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 25 septembre 2024, M. [N] [O] et Mme [W] [O] demandent à la cour de :

— dire et les juger recevables et bien fondés en leurs demandes, fins et conclusions,

Par application des dispositions des articles 7 et 15 de la Loi du 6 juillet 1989,

— confirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions,

— débouter ainsi Mmes [E] [X] et [F] [R] de leur appel et de I’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

— les condamner solidairement à leur verser la somme de 19 180,50 euros correspondant au montant de l’indemnité d’occupation due au 8 décembre 2022, date à laquelle elles ont quitté les lieux,

— condamner Mmes [E] [X] et [F] [R] solidairement à la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts et celle 4 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité à I’intégralité des dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de la SCP Tattevin-Derveaux, avocats, par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mmes [X] indiquent qu’elles n’ont pris connaissance du congé qu’en avril 2020 (ou 2021 selon leurs écritures) et s’étonnent que l’huissier de justice ne les ait pas trouvées le 18 mars 2020 alors qu’elles étaient confinées dans leur logement.

Elles exposent que le congé est irrégulier parce que :

— il ne comprend aucune proposition de relogement de Mme [F] [X], âgée de 84 ans,

— il ne permet pas d’identifier l’objet exact de la vente,

— le préavis de 6 mois n’a pas été respecté.

Elles affirment que le logement est saturé d’humidité, le rendant ainsi insalubre.

Elles s’interrogent sur la sécurité de l’installation électrique ; elles considèrent le système de chauffage au gaz inefficace et coûteux.

Elles affirment que l’arriéré locatif, qu’elles contestent, est à mettre en perspective de ces troubles de jouissance.

En réponse, les consorts [O] précisent que les consort [X] n’ont pas contesté le congé qui leur était donné par courriers recommandés avec accusé de réception qui leur ont été présentés le 10 mars 2020 et qu’elles n’ont pas réclamé, pas plus qu’elles n’ont contesté le congé à la suite de la signification qui leur en a été faite par huissier le 18 mars 2020.

Ils estiment que l’appel des consorts [X] est dilatoire.

M. et Mme [O] rappellent les dispositions de l’article 15-III de la loi du 6 juillet 1989 sur les ressources annuelles des locataires âgés de plus de 70 ans.

Ils précisent que c’est le logement donné à bail qui est l’objet du congé, élément suffisant pour le décrire.

Concernant le préavis, ils font état de la notification du congé par lettres recommandées avec accusé de réception et par voie d’huissier.

Ils signalent que Mmes [X] ont quitté le logement le 8 décembre 2022 et contestent les griefs invoqués par Mmes [X] sur le logement.

Ils évaluent à 19 180,50 euros l’arriéré locatif et demandent le paiement d’une somme de 2 000 euros au titre de leur préjudice financier dû à l’ajournement de la vente de leur bien.

En application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989,

I. – lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas d’acquisition d’un bien occupé :

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours,

— lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours,

— lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(…).

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(…).

III. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions de l’alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.

L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

IV. – Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I du présent article à l’égard de tout bénéficiaire de l’allocation mentionnée à l’article L. 544-1 du code de la sécurité sociale dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée.

V. – Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 euros pour une personne physique et à 30 000 euros pour une personne morale. (…)

Des pièces du dossier, il résulte que :

— Mmes [X] se sont vues signifier par acte d’huissier le 18 mars 2020 un congé pour vendre de la part de leur bailleur.

Cet acte n’a pas pu leur être remis en mains propres puisque l’huissier instrumentaire n’a pas pu les rencontrer.

Deux avis de passage daté du 18 mars 2020 mentionnant la nature de l’acte ont été laissés au domicile de Mmes [X] conformément à l’article 656 du code de procédure civile selon les mentions de l’huissier qui font foi.

— elles avaient auparavant reçu le même congé par lettre recommandée avec accusé de réception, qu’elles n’ont pas daigné réclamer (cf pièces 4 et 5 des bailleurs),

Le délai de 6 mois est donc respecté s’agissant d’un congé au 30 septembre 2020.

— le congé rappelle qu’il vaut offre de vente, précise les conditions de la vente ainsi que son prix,

— le congé reproduit in extenso l’article 15 II précité.

Concernant la situation de Mme [F] [X], s’il ne peut être contesté qu’elle est âgée de plus de 65 ans, l’intéressée ne justifie pas de sa situation financière pour vérifier si ses ressources annuelles sont inférieures à une fois et demi le montant annuel du salaire minimum de croissance.

Elle ne peut invoquer ce moyen.

Concernant le bien à vendre, une simple lecture du congé permet de comprendre qu’il s’agit du bien loué à un prix de 290 000 euros.

En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu’il a constaté la validité du congé délivré à effet du 30 septembre 2020, déclaré Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] déchues de tout titre d’occupation des lieux loués, et autorisé Mme [W] [O] et M. [N] [O] à faire procéder à I’expulsion de Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] dans les conditions fixées par le jugement.

Mmes [X] ont quitté le logement le 8 décembre 2022, de sorte que leur demande au titre d’un séquestre est sans objet. Elles en sont déboutées.

Elles ne justifient par aucune pièce probante les griefs invoqués sur l’état du logement.

Elles n’ont pas réglé les loyers ni les indemnités d’occupation d’un montant indexable de 853,47 euros à compter du 6 juillet 2021 (tel que prévu par le jugement).

L’arriéré locatif est évalué à 19 180,50 euros. Le jugement est infirmé sur le montant.

L’attitude de Mmes [X], qui sont restées dans le logement pendant deux ans après la date du congé, n’ont pas permis aux époux [O] de mener à bien, et comme ils l’entendaient, leur projet de vente immobilière.

Une somme de 2 000 euros indemnise très justement le préjudice des époux [O] né de ce retard.

Succombant en appel, Mmes [X] sont déboutées de leur demande en frais irrépétibles et sont condamnées à payer aux époux [O] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de l’arriéré locatif ;

Statuant à nouveau,

Condamne Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] à payer à Mme [W] [O] et M. [N] [O] la somme de 19 180,50 euros au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 8 décembre 2022 ;

Y ajoutant,

Condamne Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] à payer à Mme [W] [O] et M. [N] [O] la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] de toutes leurs demandes ;

Condamne Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] à payer à Mme [W] [O] et M. [N] [O] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne Mmes [F] [X] née [R] et [E] [D] née [X] aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,