2ème Chambre

ARRÊT N°227

N° RG 22/07216

N° Portalis DBVL-V-B7G-TK6N

(Réf 1ère instance : 20/02855)

(2)

S.A.R.L. SPI [Localité 6] IMMO

C/

M. [C] [F]

Mme [X] [F]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e BOMMELAER

— M^e LESOURD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur David JOBARD, Président de Chambre,

Assesseur : Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère,

GREFFIER :

M^me Ludivine BABIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2025 et tenue en double rapporteur, sans opposition des parties par Monsieur David JOBARD, Président de Chambre, et Monsieur Jean-François POTHIER, Conseiller,

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 Juin 2025, après prorogations, par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. SPI [Localité 6] IMMO

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [C] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [X] [F]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous deux représentés par M^e Mélanie LESOURD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 23 mars 2018, M. [C] [F] et Mme [X] [F] ont conclu un compromis de vente avec intervention de la société Stéphane Plaza immobilier (la société SPI) en vue de l’acquisition d’un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le prix de 189 000 euros.

La vente a été réitérée par acte authentique du 10 juillet 2018.

Suivant acte extrajudiciaire du 23 juin 2020, les époux [F] ont assigné l’agence immobilière devant le tribunal judiciaire de Nantes aux fins d’obtenir la réparation de leurs préjudices pour manquement à l’obligation d’information et de conseil.

Suivant jugement du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— Dit que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information et de conseil s’agissant de la proximité de la discothèque Eléphant club et des nuisances sonores engendrées par son activité,

— Condamné l’agence immobilière à verser aux époux [F] la somme de 18 000 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier dans des conditions plus favorables,

— Condamné l’agence immobilière à verser aux époux [F] la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral,

— Condamné l’agence immobilière à verser aux époux [F] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les époux [F] du surplus de leurs demandes,

— Condamné l’agence immobilière aux dépens.

Suivant déclaration du 12 décembre 2022, la société Stéphane Plaza immobilier a interjeté appel.

Par dernières conclusions du 3 juillet 2023, la société SPI demande à la cour de :

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Jugé qu’elle avait manqué à son obligation de conseil et d’information et l’a condamnée à verser aux époux [F] la somme de 18 000 euros outre 2 000 euros de préjudice moral et 3 000 euros au titre de leurs frais, ainsi que les dépens,

— N’a pas intégralement débouté les époux [F] de leurs demandes, et ne les a pas condamnés à lui verser la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les époux [F] du surplus de leurs demandes,

En conséquence et statuant à nouveau,

— Débouter les époux [F] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Réduire à de plus justes proportions la perte de chance,

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les époux [F] à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement les époux [F] en tous les dépens.

Par dernières conclusions du 8 mars 2024, les époux [F] demandent à la cour de :

— Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— Dit que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’information et de conseil s’agissant de la proximité de la discothèque Eléphant club et des nuisances sonores engendrées par son activité,

— Condamné l’agence immobilière à leur verser la somme de 2 000 euros à titre du préjudice moral,

— Condamné l’agence immobilière à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Infirmer le jugement en ce qu’il a :

— Condamné l’agence immobilière à leur verser la somme de 18 000 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier dans des conditions plus favorables,

— Les a déboutés du surplus de leurs demandes,

— Débouter l’agence immobilière de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

— Rejeter toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

En tous cas,

— Juger que l’agent immobilier et l’agence immobilière ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information en qualité de professionnel de l’immobilier,

— Juger que la proximité d’une discothèque est un élément essentiel et déterminant dans l’achat d’un bien immobilier,

— Juger que la proximité de la discothèque ne pouvait être ignorée par l’agent immobilier compte tenu de l’adresse de son siège social,

— Juger que l’agence immobilière a commis une faute engageant sa responsabilité,

En conséquence,

— Condamner l’agence immobilière au paiement de la somme totale de 73 115,80 euros TTC, outre les intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 24 avril 2020, comprenant la réparation de la chaudière à 1 415,80 euros, le coût de la dépréciation de la valeur du bien immobilier à la somme de 56 700 euros, le remboursement des frais d’agence à 13 000 euros ainsi que des dommages et intérêts en raison du défaut de conseil et d’information à hauteur de 2 000 euros,

En tout état de cause,

— Condamner l’agence immobilière à leur verser la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner l’agence immobilière aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu’aux dernières conclusions précitées.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il n’est pas contesté que l’agent immobilier qui doit veiller à l’efficacité de l’acte pour la rédaction auquel il prête son concours est tenu d’un devoir d’information et de conseil non seulement à l’égard de son mandant mais également de son cocontractant.

La société SPI fait grief au jugement d’avoir retenu un manquement à son obligation d’information et de conseil relativement à la proximité d’une discothèque à l’origine de nuisances sonores constatées dans l’appartement acquis par les époux [F].

Il ressort des pièces communiquées par les acquéreurs et notamment du rapport de mesures sonométriques établi par les inspecteurs de salubrité de la mairie de [Localité 6] le 17 novembre 2023 que les mesures réalisées dans le logement acquis par les époux [F] ont mis en évidence que l’activité de la discothèque située au [Adresse 1] à [Localité 6] porte atteinte à la tranquillité du voisinage.

La rapport précise que le limiteur de pression acoustique, mis en place par l’exploitant suivant attestation du 12 mai 2020, conformément aux préconisations prises à la suite de la réalisation le 13 février 2020 d’une étude d’impact des nuisances sonores était insuffisant à garantir la conformité de l’installation à la réglementation applicable.

Cette installation d’un limiteur de pression acoustique a été réalisée à la suite de l’intervention des services de la mairie et des constatations effectuées par les services de la Brigade de contrôle nocturne qui avait constaté dans la nuit du 19 au 20 janvier 2019 ainsi que le 29 novembre 2019 que la musique diffusée par l’établissement était nettement audible dans l’appartement des époux [F].

Il ressort d’un courriel du 21 janvier 2019 du responsable du secteur des débits de boissons de [Localité 6]-métropole que le gérant de l’établissement avait été interrogé sur ces nuisances et qu’il avait précisé qu’en poste depuis deux ans, il n’y avait eu aucun changement dans l’utilisation des espaces.

Ces éléments permettent de retenir que les nuisances sonores existaient au moment de la vente réalisée le 23 mars 2018.

Il ressort des plans de situation produits aux débats que la discothèque est implantée dans un immeuble voisin de l’immeuble dans lequel sont situés non seulement l’appartement acquis par les époux [F] mais également les locaux de la société SPI.

Compte tenu de son ouverture aux heures habituelles de bureau, la société SPI sera reçue en ses explications suivant lesquelles elle ne pouvait avoir une connaissance directe des nuisances sonores occasionnées la nuit par l’activité de la discothèque. Cependant, elle ne pouvait ignorer la présence de cet établissement dans le voisinage immédiat de l’immeuble vendu et de ses propres locaux.

Ainsi que retenu par les premiers juges, la société SPI se devait d’attirer l’attention des acquéreurs sur la proximité immédiate d’un établissement de nuit. Même s’il ressort du rapport des inspecteurs de salubrité que les nuisances constatées dans l’appartement acquis par les époux [F] caractérisent un non respect par la discothèque de la réglementation applicable en matière de lutte contre les bruits de voisinage, il appartenait à la société SPI d’informer les acquéreurs de cette proximité en ce que par leur nature même les activités de ce type d’établissement sont susceptibles de générer des nuisances sonores, d’autant plus gênantes qu’elles interviennent pendant le temps normalement consacré au sommeil. A cet égard le fait que l’appartement soit situé dans une rue animée y compris en soirée n’emporte aucune renonciation à la tranquillité la nuit.

Ce devoir d’information était au cas d’espèce d’autant plus nécessaire que les accès des deux immeubles s’opéraient par des rues différentes, de sorte que le voisinage de la discothèque n’était pas apparent pour les acquéreurs.

C’est en conséquence par des motifs pertinents adoptés par la cour que les premiers juges ont retenu un manquement de la société SPI à son obligation d’information et de conseil relativement à la présence d’une discothèque au voisinage de l’immeuble acquis.

S’agissant du manquement au devoir d’information relatif à l’état de l’installation au gaz, les époux [F] produisent une facture d’acquisition d’équipements pour un montant total de 1 415,80 euros ainsi qu’une attestation non datée de l’entreprise de plomberie ADECC qui fait état de défauts de conformité de l’installation au gaz de l’appartement et de son refus corrélatif d’intervention.

C’est à juste titre que les premiers juges ont écarté tout manquement de l’agent immobilier relativement à son devoir d’information de ce chef en retenant la technicité des non conformités relevées échappant au domaine de compétence de l’agent immobilier étant au surplus remarqué qu’il ressort des termes du compromis signé qu’il y est mentionné qu’il était joint un diagnostic de l’installation intérieure de gaz ayant vocation à informer les acquéreurs de l’état de l’installation et dont la société SPI ne saurait être tenue des éventuelles insuffisances.

Le jugement sera confirmé à ce titre.

Sur le préjudice :

En réparation de leur préjudice, les premiers juges ont accordé aux époux [F] une somme de 18 000 euros au titre de la réparation de la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier dans des conditions plus favorables.

Formant appel incident, au titre de l’indemnisation de leur préjudice, les époux [F] font valoir que du fait des nuisances occasionnées, la proximité de la discothèque est à l’origine d’une dépréciation du bien dont ils demandent réparation à hauteur d’une somme de 56 700 euros.

Il sera constaté que les époux [F] sont toujours propriétaires de l’appartement et qu’ils ne font état d’aucune démarche actuelle ou passée en vue de sa revente. Ils ne fournissent pas d’éléments de nature à établir la valeur de l’appartement à la date de son achat et en quoi cette valeur était affectée par son voisinage. Ils ne fournissent pas davantage d’éléments sur la valeur actuelle du bien. L’existence de la dépréciation qu’ils allèguent apparaît purement hypothétique et n’est pas suffisamment établie par leur affirmation suivant laquelle elle aurait été confirmée par 'des’ agences immobilières’ sans qu’aucun avis de valeur circonstancié ne soit produit aux débats.

Dès lors, les époux [F] ne justifient ni d’un préjudice financier en lien avec le manquement de l’agence ni d’une chance perdue de négocier un prix plus favorable et ils seront déboutés de leurs demandes d’indemnisation à ce titre.

Les nombreuses démarches engagées auprès de la mairie aux fins de faire constater et cesser les nuisances sonores subies par les occupants de l’appartement du fait de l’activité de la discothèque sont à l’origine d’un préjudice moral dont la réparation a été justement et complètement évaluée par le tribunal à la somme de 2 000 euros.

Le jugement sera confirmé à ce titre.

C’est également par de justes motifs adoptés par la cour que les premiers juges ont débouté les époux [F] de leurs demandes en remboursement des honoraires d’agence, le contrat d’acquisition ayant été mené à son terme.

Le jugement sera confirmé en ses dispositions pertinentes relatives aux dépens et aux frais irrépétibles.

Les époux [F] succombant en cause d’appel seront condamnés aux dépens d’appel sans qu’il y ait lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Infirme le jugement rendu le 17 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a condamné la SARL SPI Immo Nantes à verser à M. [C] [F] et Mme [X] [F] la somme de 18 000 euros au titre de la perte de chance de renoncer à l’acquisition ou de négocier dans des conditions plus favorables,

Statuant à nouveau sur le chef infirmé,

Déboute M. [C] [F] et Mme [X] [F] de leur demande au titre de la dépréciation du bien immobilier.

Confirme le jugement pour le surplus

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Condamne M. [C] [F] et Mme [X] [F] aux dépens d’appel.

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT