1ère Chambre

ARRÊT N°.

N° RG 25/01027 – N° Portalis DBVL-V-B7J-VVXD

(Réf 1ère instance : 24/00278)

S.A.S. ATB CEDIA (AUDIT TECHNIQUE DU BATIMENT CONTROLE ET UDE DIAGNOSTIC DE L’AIR INTERIEUR)

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

S.A.R.L. CABINET KERJEAN S.A.R.L.

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère, entendue en son rapport,

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 23 septembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTES

S.A.S. ATB CEDIA (AUDIT TECHNIQUE DU BATIMENT CONTROLE ETUDE DIAGNOSTIC DE L’AIR INTERIEUR), immatriculée au RCS de BREST sous le numéro 452.000.458, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

S.A. AXA FRANCE IARD, immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 722.057.460, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

— es qualité d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société ATB CEDIA

[Adresse 5]

[Localité 7]

Toutes deux représentées par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

CABINET KERJEAN S.A.R.L., immatriculée au RCS de BREST sous le numéro 314.305.467, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Benoît DE CADENET de la SELARL LE CAB’AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de BREST

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte authentique du 29 juillet 2022, reçu par Maître [Y], notaire à [Localité 9], M.[D] [E] et Mme [P] [T] épouse [E], ont acquis de M. [U] [L] et de Mme [N] [W] un appartement et une cave formant les lots 31 et 23 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis à [Adresse 1], moyennant le prix principal net vendeur de 123.000 €.

La société Atb Cedia, assurée en responsabilité civile professionnelle auprès de la société Axa France Iard, a été chargée de la réalisation du diagnostic technique immobilier, dont le rapport parasitaire en date du 27 janvier 2022.

Cet état parasitaire, annexé à l’acte de vente, fait état de la présence de vrillettes.

Ultérieurement, les acquéreurs ont découvert de la pourriture molle 'breuse et cubique, au niveau de la cave, en lien avec des désordres antérieurs à la vente.

Par actes de commissaire de justice des 10, 13, 14, 19 juin 2024, les époux [E] ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest, M. [L] et Mme [W] (leurs vendeurs), la Sas Atb Cedia (diagnostiqueur) et son assureur, la Sa Axa France Iard, et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4], aux fins que soit désigné un expert judiciaire.

Considérant que la cave n’avait pas été incluse dans la mission du diagnostiqueur, les sociétés Atb Cedia et Axa France Iard ont fait délivrer une assignation en intervention forcée, à l’encontre de la Sarl cabinet Kerjean, agence immobilière, aux fins de lui rendre communes et opposables les opérations d’expertise.

Les deux assignations ont fait l’objet d’une jonction.

Par ordonnance de référé du 27 janvier 2025, la présidente du tribunal judiciaire de Brest a :

— prononcé la mise hors de cause de la Sarl Cabinet Kerjean ;

— rejeté la demande de mise hors de cause de M. [M] [V] ;

— ordonné une expertise et commet pour y procéder Mme [H] [X], [Adresse 8] ;

— dit que l’expert aura pour mission, dans le principe du contradictoire, de :

* voir et visiter l’immeuble, situé [Adresse 1] à [Localité 4], cadastré section AS, numéro [Cadastre 2] ;

* prendre connaissance des documents de la cause en recueillant les explications des parties et en s’entourant de tout renseignement ;

* dire si les désordres, malfaçons, non-conformités ou non-finitions alléguées existent ;

* dire si les dommages allégués sont imputables à des vices apparents ou cachés lors de la vente. Dans l’hypothèse où les vices auraient été cachés, préciser la date à laquelle ils se sont révélés et s’ils étaient connus des vendeurs ;

* dire si les désordres constituent de simples défectuosités, des malfaçons ou des vices graves affectant le gros oeuvre et susceptible de mettre le bâtiment terrible (sic) ou de le rendre impropre à sa destination ;

* en rechercher les causes, dire s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre ou toute autre cause ;

* indiquer les travaux propres à remédier tant aux désordres qu’aux dommages consécutifs et en évaluer le coût ;

* évaluer toute formes de préjudices subis par M. [E] et Mme [T] ;

* dire si l’état parasitaire établi par la société Atb Cedia l’a été conformément aux règles de l’art et plus particulièrement conformément aux normes en vigueur lors de son établissement ;

* dire si l’état parasitaire établi par la société Atb Cedia contient des erreurs;

* dire notamment si les malfaçons, désordres et pathologies affectant l’immeub1e étaient visibles pour un diagnostiqueur professionnel;

* s’ expliquer techniquement dans la limite de la mission ci-dessus sur les dires et observations des parties;

* fournir tout élément permettant au Juge du fond de statuer sur les responsabilités encourues;

— dit que l’expert devra, autant que possible dématérialiser les opérations d’expertise en utilisant Opalexe ;

— dit que l’expert commis pourra se faire assister par la personne de son choix qui interviendra sous son contrôle et sa responsabilité et dont il assurera l’avance de la rémunération. L’expert précisera en son rapport l’identité et la qualité de la personne concernée, ainsi que la nature des actes dont il lui aura confié l’exécution ;

— dit que l’expert devra établir un pré-rapport qui sera adressé aux parties, lesquelles disposeront d’un mois pour formuler des observations. Passé ce délai, l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les remarques tardives sauf cause grave à l’appréciation du magistrat chargé du contrôle des expertises ;

— dit que l’expert devra dresser un rapport écrit de ses travaux comprenant toutes annexes explicatives utiles et les réponses aux dires, à déposer au greffe du tribunal, pour le 1er septembre 2025, sauf prorogation demandée au juge chargé du contrôle des expertises;

— dit qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert commis, il sera pourvu à son remplacement, d’office ou sur simple requête de la partie la plus diligente, par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des expertises (le président du tribunal) ;

— fixé hormis le cas où il bénéficierait de l’aide juridictionnelle, à la somme de six mille euros (6.000 €), le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert à consigner au greffe du tribunal par M. [D] [E] et Mme [P] [T] dans le délai maximum d’un mois de la présente ordonnance à peine de caducité de la désignation de l’expert ;

— dit que les opérations d’expertise se dérouleront conformément aux dispositions des articles 273 et suivants du code de procédure civile ;

— dit que le dépôt par l’expert désigné de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération dont il adressera aux parties un exemplaire par tout moyen permettant d’en établir la réception en les avisant de ce qu’elles disposent d’un délai de 15 jours pour faire part à l’expert et au magistrat chargé du contrôle des expertises de leurs observations écrites sur cette demande de rémunération ;

— ordonné au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] à [Localité 4] de communiquer à M. [D] [E] et Mme [P] [T] la déclaration de sinistre en date du 03 juin 2018 ainsi que le ou les rapports d’expertise établis à cette occasion ;

— laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés, hormis ceux exposés par la société Cabinet Kerjean qui seront mis à la charge de la société Atb Cedia et son assureur Axa France lard ;

— condamné la société Atb Cedia, et son assureur Axa France lard à verser au Cabinet Kerjean la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour statuer ainsi, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a retenu que :

— l’acte authentique de vente, en date du 29 juillet 2022 ne mentionne pas l’intervention du Cabinet Kerjean en tant qu’intermédiaire de la vente,

— le diagnostic parasitaire indique que l’identité du donneur d’ordre est le Cabinet Kerjean sis à [Adresse 6],

— la facture numéro 032-0122 de la société Atb Cedia indique cependant comme client « [T] [G] / [U] [L] '',

— il existe de ce fait un doute quant à l’implication du Cabinet Kerjean au cours de la phase, de négociation immobilière et donc quant à l’établissement du diagnostic parasitaire.

— les sociétés Atb Cedia et Axa France Iard, ès qualités d’assureur de responsabilité civile de la société Atb Cedia, ne justifient donc pas d’un intérêt légitime à ce que le Cabinet Kerjean soit mis en cause.

Par déclaration du 20 février 2025, la société Atb Cedia, et son assureur Axa France Iard ont interjeté appel de cette ordonnance, en intimant seulement la Sarl Cabinet Kerjean, l’appel étant limité aux chefs aux chefs de l’ordonnance ayant:

— prononcé la mise en hors de cause du cabinet Kerjean,

— laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés, hormis ceux exposés par la société Cabinet Kerjean qui seront mis à la charge de la société Atb Cedia et son assureur Axa France Iard,

— condamné la société Atb Cedia, et son assureur Axa France lard à verser au Cabinet Kerjean la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

La Sas Atb Cedia (Audit Technique du Bâtiment Contrôle Etude Diagnostic de l’Air Intérieur), et son assureur la Sa Axa France lard exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 18 juillet 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé.

Elles demandent à la cour de :

— les recevoir, les dire bien-fondées et y faisant droit,

— infirmer l’ordonnance rendue le 27 janvier 2025 en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’elle a :

* prononcé la mise hors de cause de la Sarl cabinet Kerjean,

* laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés, hormis ceux exposés par la Sarl cabinet Kerjean qui seront mis à la charge de la société Atb Cedia et son assureur Axa France Iard,

* condamné la société Atb Cedia, et son assureur Axa France Iard à verser au cabinet Kerjean la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

et, statuant de nouveau :

— rendre commune et opposable à la Sarl cabinet Kerjean les opérations d’expertise à venir,

— compléter la mission de l’expert, qui devra dire si la Sarl cabinet Kerjean a fourni à la SAS Atb Cedia l’ensemble des informations utiles à la réalisation de sa mission,

— condamner la partie succombante à leur payer la somme de 1.000 €.

Le diagnostiqueur et son assureur soutiennent que la Sarl Cabinet Kerjean était le donneur d’ordre de la mission de diagnostic parasitaire réalisée le 27 janvier 2022 et que la mission donnée n’incluait pas la visite de la cave.

Ils se prévalent du rapport d’état parasitaire qui mentionne le cabinet Kerjean comme donneur d’ordre.

Ils exposent également que l’état parasitaire a été effectué en vue de la vente du bien litigieux par M. [V] à M. [G] et à M. [L]. Ils font valoir que ces derniers étaient alors respectivement gérant et salarié de la Sarl Kerjean, ce qui corrobore sa qualité de donneur d’ordre au vu des liens étroits entre cette agence immobilière et les futurs acquéreurs.

Ils estiment donc avoir un intérêt légitime à ce que l’expertise soit réalisée au contradictoire du cabinet Kerjean.

Ils s’opposent à l’extension de la mission de l’expert, sollicitée à titre subsidiaire par la Sarl Cabinet Kerjean.

***

La Sarl Cabinet Kerjean expose ses prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 4 septembre 2025, auxquelles il est renvoyé pour un exposé détaillé. Il demande à la cour de :

à titre principal :

— débouter les sociétés Atb cedia et Axa France Iard de leur appel et de leurs demandes,

— confirmer l’ordonnance rendue le 27 janvier 2025 en toutes ses dispositions critiquées et particulièrement en ce qu’elle a :

* prononcé la mise hors de cause de la Sarl cabinet Kerjean,

* laissé les dépens à la charge des parties qui les ont exposés, hormis ceux exposés par la société Cabinet Kerjean qui seront mis à la charge de la société Atb Cedia et son assureur Axa France Iard,

* condamné la société Atb Cedia, et son assureur Axa France Iard à verser au cabinet Kerjean la somme de 1.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

à titre subsidiaire, si par extraordinaire, la mise hors de cause de la société cabinet Kerjean n’était pas prononcée :

— compléter la mission de l’expert judiciaire dans les termes suivants « Évaluer toutes formes de préjudices subis par M. [E] et Mme [T] ; et ceux subis par toute(s) autre(s) partie(s) à la procédure »,

— donner acte à la société cabinet Kerjean de ses plus expresses protestations et réserves quant à sa responsabilité et sa garantie,

— sous ces protestations et réserves, lui donner acte de ce qu’elle n’a moyen opposant à la demande d’expertise judiciaire,

— dire et juger les présentes interruptives de prescription à l’égard des parties à la procédure,

en tout état de cause,

— condamner solidairement les sociétés SAS Atb (Audit Technique du Bâtiment Contrôle Etude Diagnostic de l’Air Intérieur) et Axa France Iard, ès qualités d’assureur de responsabilité civile professionnelle de la société Atb Cedia, à lui payer la somme de 5.525 € au titre des dispositions de l’article 700 du code procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de droit.

La Sarl Cabinet Kerjean conteste fermement être intervenue dans la vente et dans l’établissement de l’état parasitaire. Elle soutient que les termes 'donneur d’ordre’ ou 'lien étroit’ renvoient en réalité à l’existence d’un mandat. Or, elle considère que les appelants ne produisent aucun élément de nature à démontrer l’existence d’un tel mandat : ni devis, ni facture, ni mandat écrit.

Elle souligne que les deux seuls éléments versés aux débats sont le rapport d’état parasitaire établi par la société Atb Cedia et une attestation du dirigeant de cette société, soit deux documents établis unilatéralement par leur soin, ce qui ne peut suffire à fonder juridiquement sa mise en cause, étant rappelé qu’elle n’apparaît pas dans l’acte de vente en tant qu’intermédiaire.

Elle ajoute que la facture a été établie à l’ordre de MM. [G] et [L], ce qui établit clairement que les donneurs d’ordre ne sont autre que M. [T] [G] et M. [U] [L].

Elle expose par ailleurs qu’à la date de l’état parasitaire, M. [L] n’était pas salarié au sein de la Sarl Cabinet Kerjean et qu’en toute hypothèse, la Sarl Cabinet Kerjean n’a pas pour activité principale déclarée la vente immobilière.

Enfin, à supposer qu’elle ait été donneur d’ordre, elle fait valoir qu’il n’existe pas de motif légitime à ce que l’expertise soit ordonnée à son encontre, en ce que le diagnostiqueur était tenu d’accomplir sa mission conformément aux règles de l’Art qui sont d’ordre public. Il devait donc mener ses investigations dans toutes les parties de l’immeuble, peu importe les instructions du donneur d’ordre. Elle estime que sa présence aux opérations d’expertise pour 'déterminer si l’état parasitaire établi par la société ATB Cedia l’a été conformément aux règles de l’art’ n’est pas nécessaire, ce d’autant qu’il n’est pas justifié des instructions qui auraient été données et par qui, l’attestation du dirigeant de la société Atb Cedia ne pouvant avoir aucune valeur probante sur ce point.

MOTIVATION DE LA COUR

1. Sur la demande de mise en cause de la Sarl cabinet Kerjean

L’article 145 alinéa 1er du code de procédure civile énonce que : ' S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé '.

Avant de rechercher si les sociétés ATB Cedia et AXA France Iard justifient d’un intérêt légitime au sens du texte précité pour solliciter que les opérations d’expertise soient étendues à la société cabinet Kerjean, il convient de préciser que :

— les biens immobiliers dont s’agit (lots n° 23 et 31 consistant en un appartement situé au deuxième étage avec cave en sous-sol d’un immeuble en copropriété sis à [Adresse 1]) ont été vendus, suivant acte reçu par Me [A] le 28 avril 2022, par M. [M] [V] à M. [T] [G] et à M. [U] [L], à hauteur d’une moitié indivise en pleine propriété chacun (cf. origine de propriété, acte du 29 juillet 2022, pièce n° 2 des appelantes),

— M. [G] a fait donation, suivant acte reçu le 18 mai 2022 par Me [Y], à son épouse, Mme [N] [W], épouse [G], de la moitié indivise qu’il a acquise le 28 avril précédent (idem),

— qu’enfin, ces biens ont été revendus, par acte reçu par Me [F] le 29 juillet 2022, par M. [U] [L] et Mme [N] [G] aux époux [E].

Le rapport de constat d’état parasitaire établi par la société ATB Cedia le 27 janvier 2022, valable jusqu’au 1er octobre 2022 ainsi qu’il est précisé en page 4/14, a été dressé dans la perspective de la vente du 28 avril 2022 (dont l’acte n’est pas produit aux débats…) ainsi qu’il résulte de la facture n° 032-0122 laquelle précise que le client est [T] [G] / [U] [L], le propriétaire du bien étant M. [V] (pièce n° 5 des appelants).

Ce rapport mentionne toutefois en page 4/14 que le donneur d’ordre (apporteur) est le Cabinet Kerjean, [Adresse 6] à [Localité 4], et le propriétaire, M. [M] [V]. Il indique, en pages 3 et 6/14, que la visite a eu lieu en présence du propriétaire (3/14) sans accompagnateur (6/14), ce qui remet en cause l’attestation de M. [Z] (pièce n° 4 des appelantes), rédacteur du rapport, qui déclare, au contraire, que ' lors de ma visite et pendant toute la durée de ma présence, j’étais accompagné par le propriétaire et les représentants de l’agence '.

La cour observe tout d’abord que la société cabinet Kerjean ne peut tirer argument de ce que l’acte du 29 juillet 2022 ne la mentionne pas comme ayant négocié la vente qui en est l’objet, pour prétendre qu’elle n’est pas le donneur d’ordre de la mission confiée à la société ATB Cedia puisque cette mission n’a pas été confiée dans la perspective de cette vente, mais dans celle qui l’a précédée (28 avril 2022).

Pour autant, force est de relever que les appelantes ne produisent aucun élément démontrant que le diagnostiqueur a effectivement été mandaté par le cabinet Kerjean (courrier, courriel, devis accepté…), alors même qu’elle a établi sa facture aux noms des acquéreurs lesquels doivent donc être présumés donneurs d’ordre et que le rapport ne fait nullement état de sa présence lors du diagnostic (propriétaire sans accompagnateur).

Par ailleurs et à supposer même que la société Cabinet Kerjean ait, aux noms de Messieurs [G] et [L], demandé à la société ATB Cedia de procéder aux diagnostics obligatoires, il n’est pas davantage établi que la cave était exclue du périmètre du diagnostic lequel portait, selon le rapport, sur les parties privatives (page 5/14).

Il appartenait, en cas de doute, au diagnostiqueur de s’assurer du périmètre de son intervention, notamment en interrogeant le propriétaire, présent lors de celle-ci, sur l’existence ou non d’une cave. Ce manquement est d’autant plus surprenant que le rapport mentionne en page 9/14 : ' information complémentaire : localisation : sous-sol – cave, observation : cave inondable '.

En l’état de ces éléments et des pièces produites, c’est à juste titre que la présidente du tribunal judiciaire de Brest a considéré que les sociétés ATB Cedia et Axa France Iard ne rapportaient pas de ce qu’elles avaient un intérêt légitime permettant d’étendre les opérations d’expertise à la société Cabinet Kerjean.

L’ordonnance sera donc confirmée.

2. Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Succombant en leurs prétentions, les sociétés ATB Cedia et Axa France Iard supporteront la charge des dépens d’appel.

Elles devront, en outre, verser à la société Cabinet Kerjean une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant dans les limites de l’appel par arrêt rendu publiquement et contradictoirement :

Confirme en ses dispositions critiquées l’ordonnance rendue par la présidente du tribunal judiciaire de Brest le 27 janvier 2025.

Condamne les sociétés ATB Cedia et Axa France Iard aux dépens d’appel.

Les condamne à payer à la société Cabinet Kerjean une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT