5ème Chambre

ARRÊT N°-148

N° RG 24/05557 – N° Portalis DBVL-V-B7I-VIGM

(Réf 1ère instance : 24/00038)

M. [Y] [M]

C/

S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 30 Avril 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 11 Juin 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [Y] [M]

né le 08 Juillet 1987 à [Localité 5] – TUNISIE

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Hervé DARDY de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

S.A.S. L’IMMOBILIERE GROUPE CASINO Agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LX RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Jean-bernard LUNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

Le 23 mars 2018, un bail commercial a été conclu entre la société L’immobilière groupe casino, bailleur, et M. [Y] [M], preneur, pour le local n°14 d’une surface totale de 62,23 m² situé au niveau du rez de chaussé du centre Géant casino [Localité 6].

M. [Y] [M] représente la société YB Barbershop.

Le local est destiné à une pratique de 'Barbier et coiffeur pour homme’ sous l’enseigne 'YB Barbershop'.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 avril 2023, il a été mis en demeure par la bailleresse de payer une somme de 29 942,76 euros au titre de loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice, en date du 18 janvier 2024, la société L’immobilière groupe casino a assigné M. [Y] [M] à comparaître devant le président du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc statuant en référé, en vue d’obtenir notamment sa condamnation au paiement d’une provision de 46 957,30 euros.

Par ordonnance de référé en date du 28 mars 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— condamné M. [Y] [M] à payer à titre provisionnel à la société L’immobilière groupe casino la somme de 46 957,30 euros, augmentée des intérêts contractuels au taux légal majoré de 5 points à compter de l’échéance de chaque facture,

— condamné M. [Y] [M] à payer à la société L’immobilière groupe casino la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [Y] [M], partie succombante, aux dépens,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé que les ordonnances de référé sont exécutoires, par provision, de plein droit.

Le 8 octobre 2024, M. [Y] [M] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er avril 2025, il demande à la cour de :

1) infirmer l’ordonnance de référé rendue le 28 mars 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en ce qu’elle a :

* condamné M. [Y] [M] à payer à titre provisionnel à la société L’immobilière groupe casino la somme de 46 957,30 euros augmentée des intérêts contractuels au taux légal majoré de 5 points à compter de l’échéance de chaque facture,

* condamné M. [Y] [M] à payer à titre provisionnel à la société L’immobilière groupe casino la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné M. [Y] [M] aux entiers dépens.

Statuant à nouveau ;

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la société L’immobilière groupe casino à mieux se pouvoir devant le juge du fond,

— débouté la société L’immobilière groupe casino de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement,

— dire n’y avoir lieu à référé et renvoyer la société L’immobilière groupe casino à mieux se pourvoir devant le juge du fond,

— débouter la société L’immobilière groupe casino de toutes ses demandes, fins et conclusions,

2) reconventionnellement,

— lui octroyer un report de la condamnation à l’issue d’un délai de deux ans,

— condamner la société L’immobilière groupe casino à lui payer la somme de 3 000 euros par application d’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société L’immobilière groupe casino aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, la société L’immobilière groupe casino demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, et y faisant droit,

— confirmer l’ordonnance dont appel en toutes ses dispositions,

ce faisant et y ajoutant,

— débouter M. [Y] [M] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions

— condamner M. [Y] [M] à lui payer la somme actualisée au 26 janvier 2025 de 63 994,15 euros à titre de provision, augmentée des intérêts contractuels au taux légal majoré de 5 points, à compter de l’échéance de chaque facture,

Et rejetant toute demande contraire comme irrecevable et en toute hypothèse mal fondée,

— condamner M. [Y] [M] à lui payer la somme de 3 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, cette condamnation s’ajoutant à celle déjà prononcée en première instance,

— condamner M. [Y] [M] en tous les dépens, avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

L’ordonnance de clôture à bref délai est intervenue le 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la provision

Au soutien de son appel, M. [M] fait valoir que la bailleresse, après avoir délivré une mise en demeure pour une somme de 29 942,76 euros, a arrêté un décompte des sommes dues par le locataire au 1er février 2024 portant sur une somme de 48 150,68 euros.

Il note que la bailleresse refacture certaines sommes au titre des charges et notamment un appel de provision du 8 juin 2023 de 4 989,50 euros, ce que contractuellement, elle ne peut faire, puisque le contrat prévoit qu’elle doit adresser au locataire un état récapitulatif annuel des charges . Il estime donc sans cause les appels trimestriels de provision sur le paiement des charges.

Il en déduit que le décompte de créance produit est erroné et qu’ainsi, il ne peut être condamné au paiement d’une provision, la somme réclamée étant contestable.

En réponse, la société L’immobilière groupe casino soutient que l’obligation de payer n’est pas sérieusement contestable.

Elle rappelle que les loyers sont définis aux articles 4 du chapitre 2 du titre I du bail et 4 du titre II du bail, que les charges, incluant les primes d’assurance et la taxe foncière sont définies à l’article 6 du titre II du bail, et sont exigibles par provision dans les mêmes conditions que le loyer.

Enfin, elle précise que les frais de gestion administrative et technique sont définies à l’article 15 du titre II du bail et sont également exigibles.

Au vu du décompte soumis au premier juge, elle estime que sa demande en paiement de provision était parfaitement justifiée.

Elle ajoute que depuis l’ordonnance, M. [M] n’a réglé aucun loyer, de sorte qu’au 26 janvier 2025, la dette locative s’élève à la somme de

63 994,15 euros. Elle demande à la cour d’actualiser le montant de la condamnation à provision à cette somme.

Elle fait observer que le fait que la bailleresse ait omis de transmettre en temps utile la régularisation du compte de charges ne peut constituer une contestation sérieuse et affirme que la reddition des charges a été effectuée.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.

La Cour de cassation retient qu’une provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est encore sujet à controverse, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas contestable.(Civ 3e 31 mai 1978).

Le bail commercial liant les parties prévoit :

— à l’article 4 du titre I, un loyer annuel de base de 8 300 euros hors taxes, avec actualisation et indexation, payable dans les conditions fixées au titre II du bail à compter de sa prise d’effet (soit le 15 octobre 2018 soit le conformément à l’article 6.1 du chapitre 2 du titre I du bail), c’est-à-dire payable trimestriellement et d’avance le 1er jour de chaque trimestre en cours (conformément à l’article 4 du titre II du bail),

— à l’article 4.2 du titre II, un loyer variable additionnel correspondant à la différence positive entre un pourcentage de chiffres d’affaires hors taxes réalisé par le preneur dans ou à partir du local et le loyer de base, à l’article 4.3.1.3, que le premier loyer variable additionnel est celui exigible au cours de la période comprise entre la date d’ouverture au public et la fin de l’année civile en cours, à l’article 4.3.1.4 que dès la fin de la première année civile, le bailleur aura la faculté pour chaque trimestre de calculer le loyer sur la base provisoire du quart du loyer total afférente à l’exercice annuel précédent, et à l’article 4.3.1.5. que, sous réserve d’avoir obtenu du preneur les éléments correspondants, le bailleur établira le décompte définitif dans les quatre mois suivant l’expiration de l’année civile et le preneur s’engage à régler, à première demande du bailleur, le réajustement qui en résultera.

— à l’article 6 du titre II, des charges comprenant la quote-part due par le preneur au titre des charges, travaux, impôts, taxes et redevances afférentes aux parties communes ou à usage collectif.

S’agissant des modalités de paiement de celles-ci, le bail prévoit à l’article 6.4 du titre II que le bailleur établira pour les charges relatives aux parties communes et/ou à usage collectif à répartir entre les différents locataires et/exploitants des budgets comme suit:

— un budget prévisionnel annuel comprenant toutes les charges

courantes soit toutes les charges, travaux d’entretien et de réparation, impôts, taxes et redevances,

— un ou des budget(s) prévisionnel(s) relatif aux travaux non inclus

dans le premier budget charges courantes.

Il est prévu que le preneur devra verser à compter de la date de prise d’effet du bail, selon les mêmes modalités de paiement que le loyer de base sa quote-part de provision pour charges courantes correspondant au quart du budget charges courantes et le solde issu à la liquidation.

— à l’article 15 du titre II, des honoraires dus par le bailleur au gestionnaire, au titre de la gestion technique et administrative, que le preneur devra payer au bailleur aux mêmes périodicités que les loyers et dans les mêmes conditions.

Il résulte encore de l’article 23.2.1 du titre II du bail qu’à défaut de paiement d’une somme exigible au titre du loyer, des charges, de la contribution au fonds marketing, des pénalités et/ou accessoires, ainsi que de toute somme exigible, au titre du bail à sa date d’échéance, celle-ci sera productive d’un intérêt au taux légal majoré de 5 points et ce, sans qu’une quelconque mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur étant mis en demeure par le seul effet de la signature du bail.

Les intérêts seront dus à compter de la date d’exigibilité de chaque somme concernée (…) Et s’ils sont dus pour une année entière, ils porteront eux-mêmes intérêts (…).

La société L’immobilière groupe casino produit aux débats plusieurs décomptes :

— un arrêté au 1er février 2024 mentionnant un solde de 48 150,68 euros,

— un arrêté au 26 janvier 2025 mentionnant un solde de 63 994,15 euros.

Sont jointes également les factures trimestrielles adressées à M. [M] entre le 17 décembre 2018 et le 31 décembre 2024.

La cour constate que ces décomptes comptabilise des loyers, des provisions au titre des charges courantes ou des charges privatives, des provisions au titre des taxes foncières, des frais de gestion administrative.

Au vu des conditions contractuelles liant les parties, M. [M] ne peut contester que pèse sur lui une obligation incontestable de payer au bailleur trimestriellement le loyer, ainsi que des provisions au titre des charges et accessoires.

La cour observe que le dernier paiement effectué le preneur au titre des sommes réclamées pour une période allant du 1er trimestre 2021 au 1er trimestre 2025, date du 10 juin 2022.

M. [M] n’apparaît pas discuter les décomptes s’agissant des sommes facturées au titre des loyers de base et loyers variables additionnels. Il ne critique pas non plus ces décomptes en ce qu’il porte également sur des sommes au titre d’honoraires de gestion administrative, ou de taxes foncières.

Sa contestation du décompte porte en réalité sur les seules provisions sur charges, en raison de l’absence de communication par le bailleur d’états annuels de ces charges et de régularisation de celles-ci.

La bailleresse est effectivement défaillante sur ce point, ses pièces 6 et 7 censées représenter les redditions de charges ne pouvant en tenir lieu. Le seul fait que le décompte fasse état d’une reddition de charges chaque année, ne peut suffire à démontrer que cette régularisation de charges a été adressée au preneur. La cour ne disposant pas de ces états et ces régularisations, il conviendra de fixer la provision, non sérieusement contestable par M. [M], sans prendre en compte les provisions sur charges. Seront prises en compte les sommes réclamées au titre des loyers, taxes foncières et frais.

La cour condamne M. [M] au paiement d’une provision de 55 225 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 janvier 2025, augmentée des intérêts contractuels au taux légal majoré de 5 points à compter de chaque échéance de loyers, taxes foncières et frais.

— sur la demande de délais

Au visa de l’article 1343-5 du code civil, M. [M] sollicite un report de la dette de deux ans pour lui permettre d’obtenir un prêt de restructuration. Il déclare qu’il n’a pour seuls revenus que ceux de son activité de barbier et que ceux-ci s’élèvent à 800 euros par mois, qu’il est père de quatre jeunes enfants dont deux en situation de handicap.

L’intimée s’oppose au délai réclamé, relevant la mauvaise foi du preneur qui ne règle plus rien depuis juin 2022, et ne propose aucun plan d’apurement. Elle souligne par ailleurs que M. [M] a fait l’objet, dans le cadre d’une autre société (El Gringo’s), d’une liquidation judiciaire, et qu’il ne peut donc prétendre pouvoir obtenir un prêt de restructuration.

L’article 1343-5 du code civil dispose :

Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

M. [M] ne verse aux débats aucune pièce relative à la situation familiale qu’il évoque.

Il n’a effectué aucun règlement depuis juin 2022. Sa proposition tendant à obtenir un prêt n’apparaît pas sérieuse. D’une part, il ne communique aucun élément traduisant qu’il a effectué des démarches en ce sens et d’autre part, l’intimée communique un extrait du registre du commerce et des sociétés révélant que M. [M] est représentant légal d’une société El Gringo’s, laquelle a fait l’objet d’un jugement clôture de liquidation judiciaire pour insuffisance d’actif le 24 juin 2024.

Le seul document versé aux débats par M. [M] pour prétendre ne disposer que de 800 euros de revenus par mois, est un bilan de la société YB Barbershop arrêté au 31 décembre 2023.

La cour considère que M. [M] ne justifie ni sa situation financière et personnelle actuelle, ni sa bonne foi. Sa demande de délais est rejetée.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

La cour confirme l’ordonnance en ces dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens et condamne, en cause d’appel, M. [M] à payer à la société L’immobilière groupe casino une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

Confirme l’ordonnance déférée sauf en ce qu’elle condamne M. [Y] [M] à payer à titre provisionnel à la société L’immobilière groupe casino la somme de 46 957,30 euros, augmentée des intérêts contractuels au taux légal majoré de 5 points à compter de l’échéance de chaque facture ;

Statuant à nouveau sur le chef de l’ordonnance infirmée,

Condamne M. [Y] [M] à payer à titre provisionnel à la société L’immobilière groupe casino la somme de 55 225 euros, à valoir sur la dette locative arrêtée au 26 janvier 2025, augmentée des intérêts contractuels au taux légal majoré de 5 points à compter de chaque échéance de loyers, taxes foncières et frais ;

Y ajoutant,

Déboute M.[Y] [M] de sa demande de délais ;

Condamne M.[Y] [M] à payer à la société L’immobilière groupe casino la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M.[Y] [M] aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente