5ème Chambre

ARRÊT N° 65

N° RG 22/01933 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SS3X

(Réf 1ère instance : 21/2776)

[Localité 10] METROPOLE HABITAT

C/

M. [I] [O]

Mme [T] [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bommelaer

M^e Geffroy Medana

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 26 Février 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

[Localité 10] METROPOLE HABITAT Office Public de l’Habitat de la Métropole Nantaise, immatriculé au RCS de NANTES sous le n° 274 400 027, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [I] [O]

né le 13 Mai 1952 à [Localité 8] (Guinée), retraité

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [T] [O]

née le 27 Mars 1961 à [Localité 9] (Guinée),

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par M^e Anne-Sophie GEFFROY MEDANA, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

Par acte sous seing privé en date du 26 décembre 1997, l’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat a donné à bail à usage de résidence principale à M. [I] [O] et Mme [T] [O] un logement non meublé situé [Adresse 2] à [Localité 10].

Par acte d’huissier du 4 octobre 2021, l’établissement public Nantes Metropole Habitat a fait assigner M. [I] [O] et Mme [T] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de résiliation de bail.

Par jugement en date du 10 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté l’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat de toutes ses demandes, fins et conclusions,

— laissé à la charge de l’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat les dépens de l’instance.

Le 22 mars 2022, l’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 25 novembre 2022, il demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 10 février 2022, en ce qu’il : * l’a débouté de toutes ses demandes,

* l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau :

— juger recevables et fondées ses demandes, fins et conclusions,

— rejeter les demandes de M. [I] [O] et Mme [T] [O],

— prononcer la résiliation du bail conclu le 26 décembre 1997,

— ordonner l’expulsion de M. [I] [O] et de Mme [T] [O] ainsi que de tous occupants et biens de leur chef avec au besoin le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte de 100 euros par jour, ladite astreinte commençant à courir à défaut de départ complet des lieux passé un délai de quinze jours courant à compter de la signification du jugement à venir,

— condamner solidairement M. [I] [O] et Mme [T] [O] à lui verser une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives,

— condamner solidairement M. [I] [O] et Mme [T] [O] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [I] [O] et Mme [T] [O] aux entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées le 12 septembre 2022, M. [I] [O] et Mme [T] [O] demandent à la cour de :

À titre principal

— retenir la fin de non-recevoir de l’action de l’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat et le débouter de sa demande pour défaut d’intérêt à agir,

— confirmer les dispositions du jugement dans leur intégralité,

À titre subsidiaire

— rejeter la demande de résiliation judiciaire de leur bail d’habitation,

— juger que la demande formulée par la demanderesse de les voir immédiatement expulsés constitue une violation de leur droit au respect de leur vie privée et familiale ainsi que de leur domicile,

— accorder les plus larges délais possibles à Mme [T] [O] tel qu’autorisés par l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution,

— rejeter l’intégralité des demandes, fins et conclusions de l’établissement [Localité 10] Métropole Habitat,

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la fin de non-recevoir

M. et Mme [O] soutiennent que [Localité 10] Métropole Habitat ne justifie pas d’un intérêt à agir au moment de la délivrance de l’assignation le 4 octobre 2021, puisque se fondant sur des faits commis le 27 octobre 2019, anciens et plus d’actualité.

L’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat considère son action parfaitement recevable. Il rappelle avoir assigné les époux [O] aux fins de résiliation de bail deux mois seulement après le jugement du tribunal correctionnel ayant condamné les deux fils du locataire.

L’article 122 du code de procédure civile dispose :

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond pour défaut du droit d’agir, tel que le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, l’article 31 du code de procédure civile énonce :

L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’intérêt à agir s’apprécie au moment de l’engagement de l’action, soit en l’espèce le 4 octobre 2021, date de délivrance de l’assignation. Il ne confond pas avec le bien fondé de l’action.

Au soutien de son action en résiliation du bail et pour caractériser un défaut de jouissance paisible du locataire, le bailleur se fonde sur un jugement du tribunal correctionnel du 9 juin 2021 condamnant M. [C] [O] et M. [U] [O], fils des locataires pour diverses infractions commises le 27 octobre 2019.

Ce jugement lui a été remis le 7 juillet 2021. Le bailleur ainsi informé, après information judiciaire et audience de jugement, de la nature des infractions commises par deux des enfants de ses locataires, justifie donc pleinement d’un intérêt à agir.

La fin de non-recevoir est rejetée.

— sur la résiliation du bail

L’établissement public [Localité 10] Métropole Habitat rappelle que conformément à l’article 1728 du code civil et à l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire à l’obligation de jouir des lieux loués, « raisonnablement » pour le premier texte et « paisiblement et suivant la destination qui leur a été donné par le contrat de location » pour le second.

Il rappelle que les locataires sont entièrement responsables des agissements des occupants de leur chef, bien qu’ils n’aient pas commis personnellement de faute.

Il expose que les deux fils de la locataire ont été condamnés lourdement pour trafic de stupéfiants et violences aggravées commis en état de récidive, qu’une telle participation à un trafic de stupéfiants suffit à constituer une violation majeure de l’obligation de jouissance paisible et justifier la résiliation du bail.

Il affirme que M. [C] [O] et M. [U] [O], vivaient bien dans le logement donné à bail jusqu’à leur interpellation par les autorités de police, contrairement à ce qui est prétendu et que le fait qu’ils n’y vivent désormais plus est indifférent.

Il relève que divers objets provenant du trafic de stupéfiants et de nombreuses armes ont été retrouvées dans les parties communes de l’immeuble, souligne que le jugement mentionne que l’immeuble du [Adresse 1] constituait une zone de repli régulière des auteurs de ce trafic et fait état des allers et venues des trafiquants à proximité de l’appartement, générant un climat délétère au sein de l’immeuble.

Il estime être parfaitement recevable et fondé à solliciter la résiliation du bail aux torts et griefs exclusifs des locataires.

En réponse, M. [I] [O] et Mme [T] [O] soutiennent que leurs 4 enfants ne vivent plus dans l’appartement depuis plusieurs années. Ils font valoir que M. [I] [O] vit au [Adresse 7] à [Localité 10] et y hébergeait à l’époque son fils M. [U] [O] et que Mme [Y] [L] hébergeait pour sa part M. [C] [O] à son domicile [Adresse 3] à [Localité 10]. Ils observent que les enquêtes produites par l’appelant datant de 2021 sont postérieures de deux ans à la date des faits reprochés et ne sont donc pas significatives.

Ils font état d’une interdiction de paraître place Rosa Park, lieu où se situe l’appartement de Mme [O], pesant à l’époque sur leurs fils.

Ils indiquent que si leurs fils ont été condamnés, ils n’ont jamais reconnu les faits reprochés, qu’il n’existe aucune preuve que ce sont eux qui ont entreposé des objets dans les parties communes, que lors des perquisitions dans l’appartement occupé par Mme [O], aucun objet provenant du trafic n’a été retrouvé.

Selon eux, aucune preuve d’un manquement des locataires à une jouissance paisible n’est rapportée, de sorte que la demande de résiliation de bail doit être rejetée, comme décidée par le premier juge.

À titre subsidiaire, ils invoquent l’article 8 de la Convention européenne des droits de l’Homme et le droit au respect de la vie privée et familiale, de son domicile et de sa correspondance. Ils considèrent que la perte du logement qui constitue une atteinte des plus graves au droit au respect du domicile, aurait des conséquences disproportionnées. Mme [O] indique vivre dans ce logement depuis 24 ans et ne pouvoir se loger dans le parc privé compte tenu de sa situation financière. Elle demande de rejeter la demande d’expulsion.

Si celle-ci devait être ordonnée, elle demande alors à bénéficier du délai maximal prévu à l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Aux termes des dispositions de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Aux termes des dispositions de l’article 1728 1° du code civil, le locataire est tenu de jouir des locaux loués raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée dans le bail.

En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de bail.

Le bail litigieux consenti aux époux [O], prévoit en son article 5 que 'le locataire utilisera les lieux à usage d’habitation', fait obligation au locataire 'd’appliquer le règlement intérieur', rappelant que 'toute infraction à l’une quelconque des consignes de sécurité ou de salubrité au règlement intérieur pourra donner lieu à la saisine du juge des référés du tribunal d’instance compétent.'

Ce règlement intérieur contient notamment un article 3 qui prévoit :

'Le locataire devra en outre, pour assurer les meilleures conditions de vie de l’ensemble des habitants et des futurs locataires de l’immeuble :

— observer les lois et règlements concernant le bon ordre, l’hygiène et la salubrité publique de telle façon que son comportement ne nuise ou ne trouble la tranquillité et la sécurité de ses voisins, …'

Il ressort du jugement correctionnel que le 27 octobre 2019, les services de police ont été alertés par des coups de feu tirés au [Adresse 4] à [Localité 10], et qu’un ou plusieurs individus avaient pris la fuite se réfugiant au [Adresse 1], que trois de ces personnes étaient interpellées, parmi lesquels M. [C] [O], qu’ont été découverts entre le 13ème et l9ème étage du [Adresse 1], entre autres objets, de la résine de cannabis, de la poudre blanche, des armes et des munitions.

M. [C] [O] et M. [U] [O] étaient renvoyés devant le tribunal correctionnel de Nantes pour avoir à Nantes, le 27 octobre 2019 :

— commis des violences ayant entraîné une ITT de 2 jours sur la personne de M. [M] [F], en menaçant la victime avec des armes, en tirant sur lui avec une arme à feu, avec cette circonstance que les faits ont été commis avec plusieurs armes, en réunion et avec préméditation,

— participé à une association de malfaiteurs en vue de la préparation d’un délit puni d’au moins 5 ans d’emprisonnement, en l’espèce en organisant une expédition punitive armée menée par 9 personnes cagoulées et gantées en vue de chasser un individu présent sur un point de deal de produits stupéfiants,

— détenu et transporté sans autorisation administrative une substance classée comme stupéfiant,

— détenu et transporté hors de son domicile, sans motif légitime une ou plusieurs armes,

le tout en état de récidive légale.

Le jugement du tribunal correctionnel de Nantes du 9 juin 2021 a :

— condamné M. [C] [O], pour l’ensemble des faits reprochés,

— condamne M. [U] [O] pour les faits de violences aggravées par trois circonstances suivie d’incapacité n’excédant pas 8 jours en récidive et de participation à une association de malfaiteurs en vue de la préparation d’un délit puni d’au moins 5 ans d’emprisonnement en récidive et l’a relaxé pour le surplus des infractions reprochées.

M. et Mme [O] ont pris à bail d’habitation le 26 décembre 1997 un logement sis [Adresse 1] à [Localité 10] de type 4 [Adresse 2]. Une fiche familiale d’état civil en date du 26 décembre 1997 mentionne alors que le couple a 4 enfants :

— [P] né le 12 février 1984

— [I] né le 20 février 1983

— [C] né le 14 novembre 1994

— [U] [S] né le 10 août 1996.

Le 22 septembre 2021, les locataires ont rempli des questionnaires dans lesquels ils ont déclaré que :

— le logement loué [Adresse 1] est occupé par Mme [T] [O] seule depuis 3 ans et 4 enfants : [C] [O], [I] [O], [U] [O], et [Z] [O],

— M. [I] [O] réside dans un logement sis [Adresse 7] à [Localité 10], sans occupant autre que lui.

Mme [T] [O] verse aux débats une attestation de paiement de la CAF du 27 décembre 2021 indiquant pour le calcul de ses droits les personnes à sa charge sont les 3 enfants suivants : [C] [O], [U] [O], et [Z] [O] (né en 1998).

Il est donc acquis qu’à la date de l’introduction de l’instance, M. [C] [O] et M. [U] [O] sont occupants du logement donné à bail au [Adresse 1] à [Localité 10].

Nonobstant les déclarations des époux [O] en 2021, relativement à leurs logements respectifs, à défaut pour M. [I] [O] de justifier d’un congé régulier donné à son bailleur, la cour considérera les deux époux conjointement et solidairement tenus aux obligations du bail portant sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 10].

Les attestations de Mme [Y] [L] et de M. [I] [O] sont datées du '2 décembre’ sans indication d’année, ce qui interroge sur les conditions dans lesquelles elles ont été établies.

La cour note que si le jugement du tribunal correctionnel fait état, page 28, s’agissant de M. [C] [O] d’une perquisition réalisée "au domicile de M. [C] [O] où il vivait avec sa copine« et »d’une perquisition au domicile de ses parents« , il rapporte également que »lors de sa garde à vue, M. [C] [O] déclarait qu’il montait les escaliers pour aller de chez lui (7ème étage) au domicile d’une amie dont il préférait taire le nom". Quand bien même M. [C] [O] aurait également vécu au moment des faits pour partie chez une amie, il résulte donc de ses propres déclarations qu’il était également occupant du logement donné à bail au [Adresse 1], qu’il décrit comme étant chez lui.

Dès lors, la gravité des faits pour lesquels il a été condamné, pour s’en tenir à sa seule situation et sans qu’il soit nécessaire d’examiner celle de son frère, et le fait notamment qu’il ait été notamment déclaré coupable de détention et de transport de stupéfiants et d’armes retrouvés dans les parties communes de l’immeuble abritant le logement donné à bail caractérisent un défaut conséquent de jouissance paisible du bien donné à bail.

Il importe peu qu’à titre personnel, aucune activité illicite n’ait été reprochée à Mme [O] ou à son mari, les locataires étant tenus des agissements des occupants de leur chef. De même, le fait qu’aucun produit de trafic n’ait été trouvé dans le logement loué est indifférent, l’obligation de jouissance paisible s’étendant aux parties communes dont le locataire a l’usage.

Au regard de faits délictueux graves, qui ont perturbé de manière significative la tranquillité de l’immeuble, étant rappelé qu’ils s’inscrivent dans un contexte de trafic de stupéfiants et de règlement de compte, la violation de cette obligation constitue en l’espèce un manquement du locataire d’une gravité suffisante justifiant le prononcé de la résiliation du bail aux torts exclusifs de M. et Mme [O], sans qu’il puisse être considéré qu’il s’agit là d’une atteinte disproportionnée au respect de la vie privée et familiale et de leur domicile, dans la mesure où cette mesure apparaît aussi le seul moyen de garantir la sécurité et la tranquillité des voisins (et donc le respect de la vie privée et familiale et le domicile des tiers) qu’ils se sont engagés à assurer, en respectant le règlement intérieur.

Le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions.

Il convient de condamner solidairement M. et Mme [O] dès lors occupants sans droit ni titre, à verser au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au dernier loyer comprenant les charges locatives et d’ordonner leur expulsion, avec si besoin l’assistance à la force publique, sans nécessité toutefois de prononcer une astreinte.

Mme [O] est déboutée de sa demande de délais fondée sur les dispositions de l’article L 412-3 du code des procédures civiles, ne justifiant sa situation personnelle et financière actuelle qu’en produisant un avis de paiement de la CAF de septembre 2022 et donc datant de plus de deux ans.

— sur les frais irrépétibles

Succombant, M. et Mme [O] seront condamnés à verser la somme de 1 000 euros à [Localité 10] Métropole Habitat au titre des frais irrépétibles en cause d’appel et aux dépens d’appel. Ils seront également condamnés aux dépens de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par M. [I] [O] et Mme [T] [O] ;

Infirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résiliation du bail conclu le 26 décembre 1997 entre l’office public [Localité 10] Métropole Habitat et M. [I] [O] et Mme [T] [O] ;

Ordonne l’expulsion de M. [I] [O] et Mme [T] [O] ainsi que de tous occupants et biens de leur chef des lieux sis [Adresse 2] à [Localité 10], avec au besoin le concours de la force publique ;

Dit n’y avoir lieu à une astreinte ;

Condamne solidairement M. [I] [O] et Mme [T] [O] à verser à l’office public [Localité 10] Métropole Habitat une indemnité mensuelle d’occupation, qui sera fixée au montant du dernier loyer comprenant les charges locatives ;

Condamne M. [I] [O] et Mme [T] [O] à verser à l’office public [Localité 10] Métropole Habitat la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute M. [I] [O] et Mme [T] [O] de leurs demandes ;

Condamne M. [I] [O] et Mme [T] [O] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le Greffier La Présidente