1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/02780

N° Portalis

DBVL-V-B7I-UYJY

(Réf 1ère instance : 23/00399)

Mme [Z] [F]

C/

M. [P] [V]

Mme [E] [J]

SAS CAPI

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 3 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 novembre 2024, devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 3 juin 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 4 février 2025

****

APPELANTE

Madame [Z] [F]

née le 1er mai 1974 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentée par M^e Titouan GOVEN, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-004596 du 03/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

INTIMÉS

Monsieur [P] [V]

né le 30 avril 1988 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Madame [E] [J]

née le 21 août 1990 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Tous deux représentés par M^e Julie CASTEL de la SELARL ALPHA LEGIS, avocat au barreau de SAINT-MALO

S.A.S. CAPI, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de MONTPELLIER sous le numéro B 441.338.985, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

Représentée par M^e Vittorio DE LUCA de la SELARL VERSO AVOCATS, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Hervé POQUILLON de la SELARL HP AVOCATS, plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte authentique en date du 14 décembre 2021, Mme [Z] [F] a fait l’acquisition de la maison d’habitation sise [Adresse 2] appartenant M. [P] [V] et Mme [E] [J].

2. Mme [F] s’est plainte de désordres dans la maison, notamment tenant à l’apparition de fissures dans la cuisine et au caractère irréparable de la pompe à chaleur.

3. Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 4 mai 2022, Mme [F] a fait part aux vendeurs des vices affectant la maison et leur a demandé une réduction de prix.

4. En l’absence de réponse, elle a fait intervenir l’organisme Soliha le 21 novembre 2022 qui dans son rapport a indiqué que le bloc cuisine se désolidarisait de la maison et que des fissures laissant s’infiltrer l’air apparaissaient, qu’il existait également à plus ou moins long terme un risque d’infiltration d’eau par la toiture. Les dysfonctionnements du système de chauffage étaient également confirmés.

5. Par acte du 4 décembre 2023, Mme [F] a fait assigner les vendeurs devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins que soit ordonnée une expertise judiciaire.

6. Par acte de commissaire de justice du 27 février 2024, M. [V] et Mme [J] ont fait assigner la Sas Capi devant le juge des référés de la même juridiction afin que l’expertise, si elle était ordonnée, soit réalisée au contradictoire de cette dernière.

7. Suivant ordonnance du 25 avril 2024, le juge des référés de Vannes a débouté Mme [F] de sa demande d’expertise judiciaire, considérant que celle-ci ne justifiait pas d’un intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile. Il l’a par ailleurs condamnée à verser 1.200 € à chaque défendeur en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

8. Par déclaration du 7 mai 2024, Mme [F] a interjeté appel de cette décision.

9. La clôture est intervenue le 15 octobre 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

10. Mme [Z] [F] expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 21 juin 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

11. Elle demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance du 25 avril 2024, en toutes ses dispositions,

— et statuant à nouveau,

— ordonner une expertise au contradictoire des consorts [V]-[J] et de la Sas Capi et désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de : – se faire remettre toute pièce utile à l’accomplissement de sa mission et notamment les conditions générales et particulières d’assurance de tous les participants au chantier,

— se rendre sur les lieux et en faire la description,

— rechercher et dire si les désordres, malfaçons et inachèvements dénoncés, notamment ceux relatifs aux fissures et à la pompe à chaleur existent ou pas,

— en détailler les causes et fournir tous éléments permettant de déterminer l’origine et la date d’apparition de ces désordres, malfaçons et inachèvements,

— déterminer à quelle date a été construit le bloc cuisine,

— dire si la pompe à chaleur a été correctement entretenue par les précédents propriétaires,

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

— rechercher et dire si ces problèmes étaient connus des vendeurs et de l’agent immobilier,

— rechercher et dire si des réparations sont possibles,

— en indiquer le coût et les modalités,

— déterminer les préjudices éventuellement subis par Mme [F], notamment ceux de jouissance pendant la durée des travaux réparatoires,

— s’adjoindre si besoin le concours d’un sapiteur,

— répondre à tous dires pertinents des parties,

— déposer un pré-rapport,

— dispenser Mme [F] du paiement de la provision à valoir sur les honoraires de l’expert,

— dire que les frais d’expertise seront avancés par l’Etat,

— débouter Mme [E] [J], M. [P] [V] et la société Capi de toutes leurs demandes,

— réserver les dépens.

12. M. [P] [V] et Mme [E] [J] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 10 juillet 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

13. Ils demandent à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer l’ordonnance rendue par le juge des référés de Vannes le 25 avril 2024 en toutes ses dispositions, notamment en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise,

— condamner au surplus Mme [F] à verser aux consorts [V]-[J] une indemnité de 2.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel, en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’appel,

— à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où la cour infirmerait l’ordonnance et ferait droit à la demande d’expertise judiciaire,

— prononcer la mesure d’expertise judiciaire au contradictoire de la société Capi en sa qualité d’intermédiaire à la vente litigieuse,

— réserver les dépens.

14. La SAS Capi expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 16 juillet 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

15. Elle demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— en conséquence,

— débouter les parties de leur demande d’expertise au contradictoire de la Sas Capi,

— mettre hors de cause la Sas Capi,

— et y ajoutant,

— condamner la partie succombante à verser à la Sas Capi la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

16. Par ordonnance du 8 octobre 2024, le magistrat délégué du premier président a rejeté la demande d’arrêt de l’exécution provisoire formée par Mme [F] et a par ailleurs débouté la Sas Capi de sa demande de radiation de l’appel interjeté par Mme [F] en raison du défaut d’exécution par cette dernière des condamnations mises à sa charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande d’expertise

17. En droit, l’article 145 du code de procédure civile dispose que 'S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait défendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

18. Il ne ressort pas de ces dispositions que le demandeur à une mesure d’instruction est tenu de démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée. Il lui suffit d’établir qu’il existe un lien plausible entre des faits pertinents reprochés à l’autre partie au litige et le dommage invoqué et que l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ne soit pas manifestement vouée à l’échec.

19. La mesure sollicitée doit présenter une utilité notamment du point de vue de la situation probatoire du demandeur.

20. L’existence d’un motif légitime relève de l’appréciation souveraine de la cour.

21. En l’espèce, Mme [F] invoque deux désordres tenant à l’existence de fissures rebouchées dans l’extension à usage de cuisine ainsi qu’au non-fonctionnement de la pompe à chaleur.

22. Au soutien de sa demande, elle produit un rapport de l’organisme Soliha qui mentionne que 'le bloc cuisine (extension non réalisée sur fondation) se désolidarise de la maison et des fissures apparaissent laissant s’infilter l’air. (…) La fissure semble ancienne et avoir été rebouchée auparavant avec une réfection de la peinture également’ et qui confirme le non fonctionnement de la pompe à chaleur et du système de chauffage.

23. Il est toutefois observé qu’il s’agit d’un rapport émanant d’un organisme à vocation sociale dont l’objet est d’oeuvrer pour l’amélioration des conditions d’habitat et pour l’insertion par le logement des personnes et familles modestes, dont les compétences en matière de construction ne sont pas démontrées. Mme [F] aurait pu de manière plus utile solliciter son assureur aux fins d’expertise amiable pour faire la preuve de son intérêt légitime, démarche qu’elle annonçait d’ailleurs dans son courrier du 4 mai 2022 en indiquant que son assureur avait 'l’intention de faire intervenir un expert pour faire le tour du bien'. Mme [F] n’explique pas pourquoi cette expertise n’est finalement pas intervenue.

24. En toute hypothèse, celle-ci invoque la potentialité d’un litige qui serait fondé sur la garantie des vices cachés et/ou le défaut de délivrance conforme à l’égard des vendeurs et sur la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier.

25. Il n’est pas inutile de relever que le contrat de vente comporte une clause d’exonération de la garantie des vices cachés ainsi libellée : 'Indépendamment des vices de construction relevant des garanties et responsabilités régies par les articles 1792 et suivants du code civil, le vendeur ne sera pas tenu à la garantie des vices apparents ou cachés pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, à l’exception toutefois de ce qui est dit sous le titre 'Environnement-Santé publique'. A cet égard, il est ici précisé que cette exonération de la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer aux défauts de la chose vendue dont le vendeur a déjà connaissance.'

26. Il s’en infère que le vendeur n’est pas tenu des vices cachés sauf si sa mauvaise foi résultant de sa connaissance des vices antérieurement à la vente est avérée.

27. En toute hypothèse, les vices apparents ou connus de l’acquéreur avant la vente ne peuvent donner lieu à aucune garantie de la part des vendeurs sur le fondement des articles 1641 et suivants du code civil.

28. Contrairement à ce que prétend Mme [F], le juge des référés n’a pas excédé son office en appréciant le caractère apparent des vices allégués alors que selon elle, seul le juge du fond pouvait trancher l’apparence des désordres et le respect des normes et des règles de l’art.

29. Comme le relèvent à juste titre les consorts [J]-[V], l’arrêt visé par Mme [F] (CA Rennes 10 mars 2022, n° 21/03823) n’est pas transposable au litige puisqu’il s’agissait dans cette espèce d’une expertise judiciaire sollicitée à l’encontre d’un constructeur. Ce qui est apparent pour un professionnel ne l’est pas nécessairement pour un profane de sorte que le constructeur ne pouvait, sous couvert d’un vice, selon lui apparent, échapper à la mesure d’expertise.

30. De plus, considérer s’agissant d’une action en garantie des vices cachés que le juge des référés ne pourrait pas apprécier le caractère apparent des vices dénoncés reviendrait à le priver de tout pouvoir d’appréciation du motif légitime en la matière. En effet, il entre dans l’office du juge de refuser une demande d’expertise judiciaire dès lors que l’action en vue de laquelle elle est sollicitée est manifestement vouée à l’échec et que tel est le cas de l’action en garantie des vices cachés lorsque les vices sont apparents ou connus de l’acquéreur avant la vente.

31. Le juge des référés est avant tout le juge de l’évidence et il lui est tout à fait possible sans excéder ses pouvoirs, de constater comme en l’espèce, au vu des pièces produites, que les désordres sont visibles et apparents pour tout un chacun.

32. De fait, comme elle était invitée à le faire, la cour a consulté le lien de visite virtuelle montrant l’état du bien avant la vente et il en résulte que conformément aux photographies produites, plusieurs grandes fissures au sol et au plafond à l’endroit de la jonction entre l’extension et le bâti initial ainsi que sur les murs intérieurs et extérieurs de la cuisine sont visibles.

33. Le rapport de l’organisme Soliha évoque d’ailleurs des fissures anciennes et confirme leur caractère manifestement visible dès lors que comme précédemment indiqué, cet organisme n’est pas expert en bâtiment.

34. En outre, ce caractère parfaitement apparent des fissures affectant le bien, contredit l’hypothèse d’une tentative de dissimulation de la part des vendeurs (rebouchage, peinture) qui aurait empêché Mme [F] de déceler ce désordre avant la vente.

35. Surtout, Mme [F] ne peut sérieusement soutenir avoir découvert les fissures dans le courant de l’année 2022 alors qu’elle connaissait parfaitement l’état du bien vendu, pour l’avoir occupé pendant cinq mois avant la vente.

36. En effet, si celle-ci n’a réalisé qu’une visite virtuelle du bien avant d’envoyer un oncle le visiter à sa place, la cour relève qu’à sa demande et pour l’arranger, les vendeurs ont accepté qu’elle prenne possession des lieux, moyennant la signature d’un contrat de location saisonnière avec un loyer de 550 €, dès le 1er août 2021, soit avant même la signature du compromis de vente, laquelle n’interviendra que le 23 septembre 2021.

37. Cette possibilité laissée à l’acheteuse d’habiter pendant cinq mois dans le bien avant la vente et même pendant près de deux mois avant la signature du compromis est totalement contradictoire avec une volonté de dissimulation de l’état réel de la maison par les vendeurs.

38. Pendant ce temps, Mme [F] a eu tout le loisir d’inspecter les lieux et le cas échéant de faire examiner ces fissures par un professionnel du bâtiment afin d’en connaître la cause, l’ampleur et les conséquences.

39. Il est également observé que celle-ci, se plaignant de l’absence d’état des lieux d’entrée et du mauvais état du logement, a par courriel du 31 août 2021 informé les consorts [J]-[V] de ce qu’elle refusait de signer le bail de location saisonnière et de régler le loyer convenu, en précisant : 'soit nous allons au bout de cet achat, comme ça, pas de travaux à votre charge et pas de loyer pour moi. Par contre, si vous tenez à toucher un loyer, tous les travaux seront entièrement à votre charge.'

40. En réponse, par courriel du même jour Mme [J] lui répondait : 'Je suis surprise que vous notifiez toutes les réparations à effectuer…! Nous n’avons rien caché de cela! Notre maison n’a jamais eu vocation à être parfaite. Et nous étions tout à fait conscient des défauts. Son prix bien en dessous du marché, témoigne qu’il y avait des rafraîchissements à prévoir (…) La maison était à vendre en l’état (…). Nous n’avons pas non plus désiré être bailleur (…). C’est un service et un arrangement de notre part de vous laisser les clés (…).'

41. Elle ajoutait que 'dans le désir de vous arranger une nouvelle fois et de conserver des rapports cordiaux, nous sommes prêts à faire l’impasse sur le loyer (…).'

42. Cette proposition a manifestement convenu à Mme [F] qui s’en est félicitée le même jour auprès de l’agence immobilière en indiquant : ' Du coup, ils ne demandent plus le loyer et les travaux sont à ma charge. On coupe la poire en deux et tout le monde est soulagé.'

43. Par ailleurs, au cours de cet échange, Mme [J] informait Mme [F] de ce que la pompe à chaleur n’avait pas démarré depuis deux ans et qu’elle ne pouvait donc en garantir le bon fonctionnement.

44. Il est observé que le rapport de l’organisme Soliha, reprenant les dires de Mme [F], mentionne que 'à votre arrivée dans la maison, vous avez tenté de mettre en fonctionnement la pompe à chaleur sans grand succès. Elle fonctionnait mal selon vous. Vous avez fait intervenir un artisant pour vous aider à la mettre en fonctionnement. Ce dernier vous aurait indiqué que le moteur de la pac n’était pas réparable car selon lui, la PAC n’aurait jamais connu d’entretien.'

45. Mme [F] se garde bien de produire la facture de cet artisan permettant de préciser la date de son intervention.

46. Toujours est-il qu’avant même la signature du compromis, Mme [F] avait vu son attention attirée sur un possible dysfonctionnement de la pompe à chaleur par les vendeurs, outre que le diagnostic énergétique mentionnait des anomalies électriques et notamment 'des matériels éléctriques vêtustes, indapatés à l’usage'.

47. Il est d’ailleurs à souligner qu’ à l’issue de son message du 31 août 2021, Mme [J] avait indiqué à Mme [F] que si la maison ne lui convenait plus, il était parfaitement possible de renoncer à la vente et que c’est donc en totale connaissance de cause de l’état de la maison et avec toute liberté de renoncer à son acquisition que Mme [F] a signé le compromis de vente puis l’acte authentique définitif.

48. Les désordres allégués étaient donc manifestement apparents, même pour un profane et/ou connus de l’acquéreur. Dans ces conditions, toute action en défaut de délivrance conforme ou en garantie des vices cachés apparaît manifestement vouée à l’échec.

49. Même si l’on admettait l’existence d’un vice caché en considérant que nonobstant le caractère apparent et l’importance des fissures, Mme [F] ne pouvait se douter, en tant que profane, de l’ampleur et de la gravité potentiellement structurelle du désordre, l’action en garantie des vices cachés à l’encontre des vendeurs serait tout autant manifestement vouée à l’échec en raison de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés insérée dans l’acte de vente.

50. De fait, Mme [F] ne pourrait faire écarter l’application de cette clause qu’en démontrant la mauvaise foi des vendeurs, ce qui au vu des circonstances de la vente (autorisation d’occupation du bien avant même la signature du compromis) ne peut être sérieusement soutenu.

51. Enfin, l’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil et il doit notamment s’assurer de la conformité du bien vendu à la description qui en a été faite.

52. Si la responsabilité de l’agence Capifrance devait être recherchée pour ne pas s’être assurée du fonctionnement de la pompe à chaleur dont l’annonce immobilière faisait état (précisant 'chauffage aérothermie'), il convient de considérer que dans cette hypothèse, l’utilité probatoire d’une expertise judiciaire longue et coûteuse n’est pas établie.

53. S’agissant des fissures, l’action à l’encontre de l’agent immobilier sur le fondement de la responsabilité délictuelle apparaît manifestement vouée à l’échec. En effet, l’agent immobilier n’étant pas un professionnel de la construction, Mme [F] ne peut pas soutenir que le vice était caché pour elle mais apparent pour celui-ci. Par ailleurs, même si la présence de fissures a pu être constatée par l’agent immobilier, il n’est pas établi, que cela lui aurait permis d’envisager l’existence d’un désordre général structurel. Il en résulte que Mme [F] n’a été privée par l’agence immobilière d’aucune information dont elle ne disposait pas elle-même. (en ce sens, cité par l’agence immobilière : Cass civ. 3ème 21 décembre 2023, n° 22-21.518).

54. Au bénéfice de ces observations, c’est à bon droit que le juge des référés a considéré que Mme [F] ne justifiait pas d’un intérêt légitime à la mesure d’expertise et qu’il l’a par conséquent déboutée de sa demande de désignation d’un expert judiciaire.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

55. L’ordonnance mérite la confirmation s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

56. Succombant à nouveau en appel, Mme [F] sera condamnée aux dépens.

57. Il n’est pas inéquitable de condamner celle-ci à payer à M. [V] et Mme [J] la somme de 1.200 € d’appel et à la Sas Capi la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendu par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes du 25 avril 2024,

Y ajoutant,

Condamne Mme [Z] [F] aux dépens d’appel,

Condamne Mme [Z] [F] à payer à M. [P] [V] et Mme [E] [J] la somme de 1.200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [Z] [F] à payer à Sas Capi la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE