Cour d'appel de Rennes, 1re chambre, 18 novembre 2025, n° 24/02954

CA Rennes
Infirmation 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Urgence et intérêt commun à la vente
La cour a estimé que l'état de délabrement du bien et l'absence d'entretien justifiaient l'urgence de la vente, considérant que cela relevait de l'intérêt commun des coïndivisaires.
Accepté
Recevabilité de la demande
La cour a infirmé le jugement de première instance, considérant que la demande était recevable et justifiée par l'urgence et l'intérêt commun.
Accepté
Opposabilité de la vente
La cour a statué que la vente serait opposable aux autres indivisaires, conformément aux dispositions légales.
Accepté
Frais privilégiés de partage
La cour a accepté cette demande, considérant que les frais de la procédure devaient être traités comme frais privilégiés de partage.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 18 nov. 2025, n° 24/02954
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	24/02954
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	27 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mathieu DEBROISE
Cabinet(s) :	CABINET MATHIEU DEBROISE
Parties :	A

Texte intégral

1e Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/02954

N° Portalis DBVL-V-B7I-UZJ6

(Réf 1e instance : 24/00688)

M. [N] [E]

Mme [A] [EG] épouse [E]

Mme [Y] [E]

Mme [UE] [E] épouse [W]

M. [M] [B]

Mme [P] [PO] [F] [O] veuve [V]

Mme [X] [J] [B] épouse [T]

Mme [D] [B] épouse [G]

Mme [IJ] [B] épouse [L]

Association [38] ([36])

Association [40] [Localité 52] [41][Localité 37] [42] [Localité 54]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Debroise

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 7 octobre 2025

ARRÊT

Rendue par défaut, prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe anticipée

****

APPELANTS

Monsieur [N] [E]

Intervenantes volontaires

Madame [A] [EG] épouse [E], es qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [E] décédé le 6.12.2024

née le [Date naissance 24] 1950 à [Localité 45]

[Adresse 14]

[Localité 20]

Madame [Y] [E], es qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [E] décédé le 6.12.2024

née le [Date naissance 2] 1971 à [Localité 49]

[Adresse 22]

[Localité 15]

Madame [UE] [E] épouse [W], es qualité d’ayant droit de Monsieur [N] [E] décédé le 6.12.2024

née le [Date naissance 4] 1975 à [Localité 49]

[Adresse 3]

[Adresse 46]

[Localité 15]

Toutes trois représentés par M^e Mathieu DEBROISE de la SELARL CABINET MATHIEU DEBROISE, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS

Monsieur [M] [B]

né le [Date naissance 10] 1955 à [Localité 55]

[Adresse 29]

[Localité 17]

Régulièrement assigné à étude le 9 septembre 2025

non comparant, non représenté

Madame [P] [O] veuve [V]

née le [Date naissance 11] 1941 à [Localité 55]

[Adresse 5]

[Localité 27]

Régulièrement assignée à domicile le 11 septembre 2025

non comparante, non représentée

Madame [X] [B] épouse [T]

née le [Date naissance 6] 1948 à [Localité 55]

[Adresse 12]

[Adresse 35]

[Localité 31]

Régulièrement assignée à étude le 11 septembre 2025

non comparante, non représentée

Madame [D] [B] épouse [G]

née le [Date naissance 9] 1954 à [Localité 55]

[Adresse 18]

[Localité 26]

Régulièrement assigné à domicile le 12 septembre 2025

non comparante, non représentée

Madame [IJ] [B] épouse [L]

née le [Date naissance 1] 1963 à [Localité 55]

[Adresse 16]

[Localité 25]

Régulièrement assignée à domicile le 11 septembre 2025

non comparante, non représentée

ASSOCIATION [47] ([36]), Fondation identifiée sous le numéro SIRET [N° SIREN/SIRET 28]

[Adresse 30]

[Adresse 39]

[Localité 32]

Régulièrement assignée à étude le 9 septembre 2025

non comparante, non représentée

[40] [Localité 53] [42] [Localité 54], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 13]

[Localité 19]

Régulièrement assignée à personne morale le 11 septembre 2025

non comparante, non représentée

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant un « état de la famille » daté 16 mai 2023, non signé mais supportant le timbre de l’office des Vallons de Vilaine et courrier du même jour de maître [I] [K], notaire au sein de l’office précité, [N] [E], la congrégation des s’urs de Saint [43] [Localité 51], l’association pour la recherche sur le cancer, M. [M] [B], Mme [P] [V] et Mmes [X], [D] et [IJ] [B] sont propriétaires indivis d’une maison d’habitation située au [Adresse 8] (35) sur la parcelle cadastrée section [Cadastre 33], valorisée à 50.000 €, laquelle est inoccupée depuis le [Date décès 21] 2002.

2. Par actes de commissaires de justice des 9, 12, 16, 19, 23 et 24 janvier 2024, [N] [E] a assigné ses coïndivisaires devant le président du tribunal judiciaire de Rennes statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’être autorisé au visa de l’article 815-6 du code civil à vendre seul le bien indivis précité au prix de 50.000 €.

3. Les défendeurs n’ont pas comparu, ni ne se sont fait représenter.

4. En cours de délibéré, le demandeur, qui y avait été autorisé, a produit la copie de courriels pouvant émaner de Mmes [D] et [IJ] [B], dans lesquels est indiquée une absence d’opposition à la vente du bien litigieux.

5. Par jugement réputé contradictoire du 5 avril 2024, le tribunal judiciaire :

— a déclaré [N] [E] irrecevable en sa demande,

— lui a laissé la charge des dépens.

6. Pour statuer ainsi, le tribunal judiciaire a considéré qu’hormis une affirmation qu’il estimait laconique du notaire, aucune pièce n’était venue justifier de l’état du bien litigieux, ni de sa valeur vénale actuelle, aucune attestation n’étant produite, de sorte qu’il n’était pas démontré que la vente au prix de 50.000 € était de l’intérêt commun de l’indivision. En outre, la condition tenant à l’urgence ne pouvait être regardée comme remplie dans la mesure où [N] [E] n’expliquait pas la raison pour laquelle une procédure aux fins de vente par lui seul n’avait pas été introduite plus tôt devant le tribunal.

7. [N] [E] a interjeté appel par déclaration du 17 mai 2024.

8. Il est décédé le [Date décès 23] 2024.

9. Mmes [A], [Y], et [UE] [E], son épouse et ses filles (les consorts [E]), sont intervenues volontairement à la procédure.

10. Il est également précisé ici à toutes fins utiles que par courrier recommandé du 1er août 2024 adressé avec accusé de réception au greffe de la cour d’appel, l’institut des S’urs de Saint [S] d’Assise a écrit que "La congrégation renonce à sa qualité de propriétaire du bien visé par cette affaire au bénéfice de Monsieur [N] [E]". De même, par courrier du 31 mai 2024, Mme [IJ] [B] épouse [L] a fait connaître qu’elle se « désolidarisait totalement de cette succession ». Ces retraits seront à considérer dans le cadre du règlement définitif de la succession en l’étude notariale sous la réserve d’avoir été préalablement régularisés ' si ce n’est déjà fait ' sous la forme d’une renonciation régulière à succession, la cour d’appel n’ayant pas le pouvoir de se substituer au notaire à cet égard.

11. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 16 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

12. Les consorts [E] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 6 février 2025 aux termes desquelles elles demandent à la cour de :

— les recevoir en leur appel et le dire bien fondé,

— réformer la décision en ce qu’elle a déclaré [N] [E] irrecevable en sa demande et lui a laissé la charge des dépens,

— statuant à nouveau,

— les autoriser à vendre seules le bien immobilier indivis situé [Adresse 7] à [Localité 44] identifié au cadastre sous les références section [Cadastre 33] au prix minimal net vendeur de 50.000 €,

— dire que la vente à intervenir sera opposable aux autres indivisaires,

— débouter ces derniers indivisaires de leurs demandes,

— dire que les frais et dépens de première instance et d’appel seront employés en frais privilégies de partage.

13. Ces dernières conclusions des appelantes ont été signifiées :

— le 9 septembre 2025 à l’ARC en l’étude de commissaire de justice, le procès-verbal comportant les diligences de recherche d’adresse telles qu’exigées par les articles 655 à 659 du code de procédure civile,

— le 9 septembre 2025 à M. [M] [B] en l’étude de commissaire de justice, le procès-verbal comportant les diligences de recherche d’adresse telles qu’exigées par les articles 655 à 659 du code de procédure civile,

— le 11 septembre 2025 à la personne morale de la congrégation des s’urs de Saint [S] d’Assise de [Localité 51],

— le 11 septembre 2025 à Mme [P] [V] à domicile,

— le 11 septembre 2025 à Mme [X] [B] en l’étude de commissaire de justice, le procès-verbal comportant les diligences de recherche d’adresse telles qu’exigées par les articles 655 à 659 du code de procédure civile,

— le 11 septembre 2025 à Mme [IJ] [B] à domicile,

— le 12 septembre 2025 à Mme [D] [B] épouse [G] à domicile.

14. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

15. A titre liminaire, il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile que lorsqu’un ou plusieurs défendeurs ne comparaissent pas, comme en l’espèce, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1) Sur l’autorisation de vendre seul le bien indivis

16. Les appelantes soutiennent que l’absence d’entretien de la maison indivise justifie qu’une autorisation de vendre leur soit donnée, l’urgence découlant de l’état de ruine ressortant du courrier de maître [K], notaire en charge de la succession, adressé à feu [N] [E], lequel précise par ailleurs que la succession ne dispose d’aucun compte ou liquidités permettant d’entretenir le bien, outre que le bien est inoccupé depuis plus de 20 ans et laissé sans entretien depuis lors. L’intérêt commun des héritiers est d’éviter à l’indivision de devoir répondre des éventuels travaux ou condamnations qui seraient en lien avec l’état d’entretien précaire de l’immeuble et l’arrêté d’insalubrité qui menace le bien.

Réponse de la cour

17. En droit, l’article 815-6 alinéas 1er et 2 du code civil dispose que "Le président du Tribunal peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert l’intérêt commun.

Il peut notamment, autoriser un indivisaire à percevoir des débiteurs de l’indivision ou des dépositaires de fonds indivis une provision destinée à faire face aux besoins urgents, en prescrivant au besoin, les conditions de l’emploi. Cette autorisation n’entraîne pas prise de qualité pour le conjoint survivant ou pour l’héritier."

18. Il est constant que le président du tribunal de grande instance peut décider d’autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis sur le fondement de l’article 815-6 du code civil, et ce indépendamment du refus des autres coïndivisaires, pourvu qu’une telle mesure soit justifiée par l’urgence et l’intérêt commun (Civ. 1ère, 4 décembre 2013, n° 12-20.158).

1.1) Sur l’intérêt commun

19. Dans un courrier du 16 mai 2023 (pièce n° 1 des appelantes), le notaire de la succession, maître [K], indique que "La succession de Mr et Mme [S] [E]/[RC], décédés en 1942 et 1964 ne comporte […] comme seul actif que cette maison de [Localité 44], [Adresse 50] qui va bientôt tomber en ruine. Il n’y a donc aucun compte bancaire permettant d’assumer l’entretien du bien immobilier. Aucun acte de succession n’a été établi la famille étant très peu fortunée et ne possédant rien d’autre. Il n’a été retrouvé aucun compte bancaire. A l’époque peu de gens possédaient un compte bancaire les échanges monétaires se faisant beaucoup en argent liquide.

Etant ici précisé que depuis le décès de Mademoiselle [J] [E], le [Date décès 21] 2002, la maison est inoccupée.

Depuis plus de 20 ans, seul Monsieur [N] [E] s’occupe d’un entretien a minima du bien et à ses seuls frais.

S’agissant d’un état de compte de l’indivision cela est rapide à dresser : seul

Monsieur [N] [E] à financer l’entretien du bien, la succession de Madame [E], née [R] [RC], grand-mère de Mr [N] [E] ne possédait aucune liquidité.

En clair, il n’y a aucun moyen financier / actif de l’indivision pour s’occuper de l’entretien du bien.

Sollicitations :

Parmi les héritiers il y a un disparu dont les enfants ne répondent pas aux sollicitations."

20. Les coindivisaires intimés ne se sont pas manifestés dans le cadre de la présente procédure, que ce soit en première instance ou en cause d’appel, pour exprimer un éventuel refus de vendre ou proposer une solution alternative à la vente visant à pourvoir à la conservation de la maison.

21. Les intimés, cohéritiers dans la succession [E]/[RC], sont les suivants :

— les appelantes en leur qualité respective de veuve et filles de [N] [E], dont les droits dans la succession ont été provisoirement évalués à 56,51 %,

— la congrégation des s’urs de Saint [S] d’Assise de [Localité 51] en sa qualité de bénéficiaire des droits hérités par [Z] [E] à la suite du prédécès de ses deux s’urs ([J] et [R] [E]) ainsi que de son frère ([LZ] [E]), dont les droits ont été provisoirement évalués à 33,906 %,

— M. [M] [B] dont les droits dans la succession ont été évalués à 1,597 %,

— l’ARC en sa qualité de légataire universel de [H] [EU] s’ur d'[U] [EU] lui-même conjoint survivant de [US] [E], dont les droits dans la succession ont été provisoirement évalués à 3,194 %,

— Mme [P] [O] veuve [V], dont les droits dans la succession ont été provisoirement évalués à 3,194 %,

— Mmes [X] [B] épouse [T] dont les droits dans la succession ont été provisoirement évalués à 0,532 %,

— Mme [D] [B] épouse [G] dont les droits dans la succession ont été provisoirement évalués à 0,532 %,

— Mme [IJ] [B] épouse [L] dont les droits dans la succession ont été provisoirement évalués à 0,532 %.

22. Il est observé qu’hormis la congrégation religieuse, les ayants-droits de la succession [E]/[RC] vivent hors de la région Bretagne où est situé le bien indivis et bénéficient de droits sur la succession de faible importance, ce qui peut expliquer leur silence, ces derniers n’ayant par ailleurs pas de lien familial direct avec [N] [E].

23. La situation d’impécuniosité de la succession constatée par le notaire peut également expliquer leur inertie dans le cadre de la gestion du bien indivis et partant du règlement de la succession.

24. Dans ce contexte, la vente du bien constitue une solution relevant de l’intérêt commun dès lors qu’elle mettra fin à une indivision inactive et impécunieuse sur un bien dont les frais d’entretien sont amenés à augmenter significativement compte tenu de l’état de délabrement dans lequel il se trouve déjà.

1.2) Sur l’urgence

25. En l’espèce, l’immeuble indivis est inoccupé et laissé sans entretien régulier depuis 2002, date du décès de la locataire qui se trouvait dans les lieux.

26. L’absence de photographies n’est pas, en soi, un obstacle à la constatation de l’état délabré de la maison dans la mesure où il ressort nettement du courrier du 16 mai 2023 susmentionné et du contexte procédural une absence d’entretien par les intimés coindivisaires.

27. Par ailleurs, les appelantes transmettent aux débats une offre d’achat du 5 janvier 2022 du bien indivis émanant de M. [C] [W] et Mme [UE] [E] au prix de 50.000 € d’où il ressort que « la maison d’habitation mitoyenne des deux côtés » est « en très mauvais état (à l’état d’abandon) » (pièce n° 2 des appelantes).

28. Le fait qu’aucun des coindivisaires ne manifeste son intention de prendre à sa charge ou d’avancer les frais d’entretien indique que l’état matériel du bien est amené à s’aggraver jusqu’à la ruine totale, faute d’entente des coindivisaires entre eux sur ce point.

29. Ainsi, au bénéfice de ces observations, il y a lieu de considérer que l’urgence visée par l’article 815-6 du code civil est caractérisée en l’espèce, l’intégrité physique du bien indivis étant sérieusement menacée.

30. Le jugement sera infirmé sur ce point et l’autorisation sera octroyée aux appelantes de vendre seules le bien indivis, ce dans les termes du dispositif du présent arrêt.

2) Sur les dépens

31. Les dépens de première instance et d’appel seront dits frais privilégiés de partage. Le jugement sera infirmé sur ce point.

32. Enfin, faute d’avoir été chiffrée, la demande des consorts [E] au titre des frais irrépétibles ne peut qu’être déclarée irrecevables, outre le fait qu’elle n’a pas été reprise au dispositif de leurs conclusions, la cour d’appel n’en étant dès lors pas saisie.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le président du tribunal judiciaire de Rennes le 5 avril 2024,

Déclare recevable l’intervention volontaire de Mmes [A], [Y] et [UE] [E],

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Autorise Mmes [A], [Y], et [UE] [E] venant aux droits de [N] [E] à vendre seules le bien immobilier indivis situé [Adresse 7] à [Localité 44] identifié au cadastre sous les références section [Cadastre 34] au prix minimal net vendeur de 50.000 €,

Dit que la vente à intervenir sera opposable aux autres indivisaires, à savoir :

— M. [M] [B],

— l’association de [48],

— la congrégation des s’urs de Saint [S] d’Assise de [Localité 51],

— Mme [P] [O] épouse [V],

— Mme [X] [B] épouse [T],

— Mme [D] [B] épouse [G],

— Mme [IJ] [B] épouse [L].

Dit que les dépens de première instance et d’appel seront employés en frais privilégiés de partage,

Constate que la cour d’appel n’est pas saisie au dispositif des conclusions des consorts [E] d’une demande au titre des frais irrépétibles et dit n’y avoir à statuer de ce chef,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE